南湖文化产业园项目可行性研究报告.docx
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南湖文化产业园项目可行性研究报告
南湖文化产业园项目可行性研究报告
一、项目背景
荆州先行运输集团有限公司南湖物流分公司成立于2009年，是一座占地面积达24000平方米，集物流运输、货物仓储、物件配送为一体，年上交利税400余万元的大型综合性物流园，是先行集团公司的重要支柱产业。
近年，随着城市的发展，荆州市各型车辆饱有量逐年增加，市政府为维护城市交通秩序荆州城区主要城市道路实行了货运车辆限时禁行，物流园经营转型迫在眉睫。
为合理利用现有土地、房屋、人力资源，让物流园重新焕发渤渤生机，我部拟将物流园改造成为以广告产业为基础、文化教育为主体的多元化文化产业园。
在符合集团公司加速企业经济转型和产业结构调整战略的同时，利用文化产业广阔的发展空间，打造集团公司又一增收创效新的经济效益增长点。
二、市场分析
（一）市场前景
荆州具有发展文化创新产业的优势的地域条件和深厚的历史文化积淀，是湖北省五大区域性中心城市之一和国务院公布的首批24座中国历史文化名城之一。
荆州市一直努力推动“文化壮腰”工程，现有已注册的广告传媒公司416家，印刷出版企业37家，教育培训机构不胜枚举，业务涉及创意设计、广告文案、广告制作、户外广告发布、多媒体广告、文化会展、教育培训、印刷复制业、图书零售等诸多领域，且发展趋势良好，拥有广阔前景。
（二）市场定位
以文化产业园区聚集的方式，深度服务实体经济，与新型制造业、生产性服务业形成互动和协同发展，打造集总部办公、研发设计、生产制作、展示交易、教育培训及配套生活、商业设施于一体的文化产业综合体。
（三）竞争分析
1、荆州天下文化产业园位于荆州市关沮镇经济开发区，该园紧邻318国道，总规划用地700亩，建设面积约88万平方米，总投资30亿元，建设周期5年，为全国科技型文化产业园。
2、荆州市金聚文化产业中心地处荆州区荆中路50号，成立于1996年，目前主要经营演出服务、各类文体咨询活动、房屋出租、工艺品销售等业务。
3、荆州市图书城位于荆州市沙市区红门路24号，目前主要经营图书零售批发、教育培训业务。
荆州市内主要竞争对手有三个，城区内二个，荆州市经济开发区一个。
其中荆州天下文化产业园建设规模最大，规划科学，但尚未建成。
荆州市金聚文化产业中心业务单一，主要从事演出服务。
荆州市图书城有图书、广告、特色教育培训业务，环境杂乱，未形成规模。
（四）SWOT分析
1、内部因素（SW）
优势（strengths）
拥有一支经验丰富的租赁资产管理团队，有规范的租赁资产管理制度和运营方法，丰富的合同议价、签订、管理经验。
劣势（weaknesses）
缺乏市场营销人才，专业管理团队，现有人员对文化产业了解很少。
2、外部因素（OT）
机遇（opportunities）
荆州城区没有一家形成规模经营的综合性文化产业园。
威胁（threats）
荆州市文化产业企业规模较小，且经营地点分散，上下游企业无抱团取暖意识。
（五）市场预测
经与荆州市几家较大广告公司接触，已有数家广告公司有意入驻南湖文化产业园，可以以此为基础引进其他广告企业，逐步形成“产供销”一体的广告业务经营模式。
因园区附近拥有锦江宝坻、一棉宿舍区，居民约有8万人，特色素质教育、学龄教育培训需求也非常大，培训业务也可以成为园区收入一大来源。
即使相关文化产业建园初期达不到预期，也可以通过出租土地、房屋弥补收益。
三、营销策略
（一）经营模式
1、出租资产
将园区建筑物划分区域，分别出租给文化传媒、广告企业和教育培训单位，收取租金。
租金收入与原物流园相比较差别不大，效益稳定。
2、出租、自营结合
将部分建筑物出租给文化传媒、广告企业和教育培训单位，收取租金。
而生活、商业设施由自己投资，自主经营。
这种方式存在一定风险，但效益稳定，发展空间较大。
文化产业园拟采用第二种经营模式。
（二）功能分区
1、板块划分原则
以产业功能板块、办公总部研发创意板块、文化会展板块、生活服务板块为功能分区和产业组团原则，重点发展广告创意设计、制作、媒体发布等全产业链，以及设计产业、绿色包装产业、文化产业集群，集办公、创意、生产、展示、交易等全功能于一体文化产业集聚园区。
2、区域功能（详见南湖文化产业园平面图）
（1）办公总部区
原A区可以直接作为办公楼，不需要大的改动。
（2）文化娱乐中心
原C区、D区可以根据需要拆除隔墙，改建成舞蹈室、乒乓球馆、跆拳道馆等场地。
C区2楼可以改建成健身房。
（3）教育培训中心
原H区2楼、3楼可做教学教室，也可改建成图书馆，阅览室。
（4）广告会展区
原B区可以稍作改动，作为广告会展区。
（5）广告制作中心
原B区2、3楼、E区、F区、G区、I区可以发展成“产供销”一体的广告制作中心。
（6）生活服务中心
原K区、G区、H区因与亚华宝塔湾相邻，一楼可以打通，内外开门，形成对外的门面，可建成咖啡馆、茶社、甜品店等休闲场所。
（三）推广策略
可以通过广告、网络多媒体平台进行宣传推广，也可以通过园区内已入驻的广告公司多渠道进行营销推广。
四、投资估算和资金筹备。
（一）投资概算
序列
设施
建筑面积
（平方米）
改造费用
（万元）
⑴
办公总部区
1950
80
⑵
文化娱乐中心
1496.88
⑶
教育培训中心
1345.86
⑷
广告会展区
415.11
⑸
广告制作中心
4312.72
⑹
生活服务中心
1354.61
⑺
停车场、绿地改造
10
⑻
其他辅助设施（包括收费、监控系统）
33
⑼
改造设施的投资费用（以上合计）
118
⑽
不可预测费⑼*5%
5.9
⑾
开业筹备金
5
投资估算总额：
⑼+⑽+⑾
133.9
（二）融资渠道
项目投资资金来源先行集团公司。
五、组织机构与人力资源配置
职能部门
主要职责
人员配备（人）
经理
全面负责文化产业园。
1
办公室
内部人力资源管理，文件管理，市场营销，绩效考核、教育培训工作。
3
物业科
合同签订、管理，租金收缴，物业管理工作。
2
安保科
安全巡视，物质设备保护，停车场管理。
8
后勤科
设施设备改造，固定资产维修，后勤保障工作。
2
财务
工商、税务、社保相关工作
2
合计人数：
18
六、财务分析
（一）收入测算
序列
设施
建筑面积
（平方米）
预测收入
（万元/年）
⑴
办公总部区
1950
60
⑵
文化娱乐中心
1496.88
48
⑶
教育培训中心
1345.86
43
⑷
广告会展区
415.11
14
⑸
广告制作中心
4312.72
140
⑹
生活服务中心
1354.61
50
⑺
停车收入
10
⑻
其他业务收入
5
预估收入总额：
370
（注：
项目收支预测按正常年份测算，此处正常年份是指排除建设筹备期，收支平衡，客户入驻率达80%以上的正常经营年份。
）
（二）支出测算
1、税金及附加（以现行增值税及附加税率测算）
预估收入总额*5.7%=368.74*5.7%=21.01万元/年
2、职工工资及福利费（以现在职工工资标准测算）
预估人员配置人数*2.4万元=18*2.4=43.2万元/年
3、社保费（以现在职工工资标准测算）
预估人员配置人数*0.9万元=18*0.9=16.2万元/年
4、房屋维修费
预估房屋维修费5万元/年
5、水电费
预估房屋维修费15万元/年
6、管理费用（包括办公费、办证费、垃圾清运、劳动保护）预估27万元/年
7、累计折旧（仅考虑此次工程改造项目投资费用，现行税法规定净残值5%，折旧年限不低于20年）
投资估算总额*（1-5%）/20=133.9*（1-5%）/20=6.36万元/年
8、年成本预估金额=21.01+43.2+16.2+5+15+27+6.36=133.77万元/年
（三）投资收益
1、年净收益（以现行企业所得税税率测算）
第一年按入驻率50%预测净收益：
（预估收入-预估成本）*（1-25%）=（370*50%-133.77）*（1-25%）=38.48万元/年；
第二年按入驻率70%预测净收益：
（预估收入-预估成本）*（1-25%）=（370*70%-133.77）*（1-25%）=93.98万元/年；
第三年按入驻率85%预测净收益：
（预估收入-预估成本）*（1-25%）=（370*80%-133.77）*（1-25%）=121.73万元/年；
2、投资收益率（按入驻率80%预测）
正常年份净收益/预估投资总额=121.73/133.9=90.9%
3、静态投资回收期
预估投资总额/（正常年份现金流入量-正常年份现金流出量）=133.9/（370-127.41）=0.55年
如不考虑时间价值，投资可在正常经营年份半年内收回。
七、项目可行性分析结论
南湖文化产业园项目的优点是投资少，收益稳定，人员配置简单，短时间内就可以完成改造创造效益，操作简便易行，缺点是仍以资产出租为主，自营业务较少，与南湖物流园比较收益提升空间不大。
该项目适用于稳健型投资者（Ⅱ类），不适用于冒险型投资者（Ⅲ类）。
从风险可控程度、人力资源管理、投资总额回收时间、财务收支盈利水平上看，该项目具有可行性。
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