房地产抵押报告范文.docx

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房地产抵押报告范文

房 地 产 抵 押 估 价 报 告

估价项目名称 ：

 东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机

场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、

25栋部分房地产价格评估

委托人 ：

 ***** 

房地产估价机构 ：

 ****

贷款银行 ：

 **** 

注册房地产估价师 ：

估价作业期 ：

 二○○八年四月十日至四月十四日

估价报告编号 ：

目录

一致委托人函………………………………………………………………………………… 2 

二估价结果一览表…………………………………………………………………………… 3 

三注册房地产估价师声明…………………………………………………………………… 8 

四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示…………………………………… 9 

五、估价结果报告………………………………………………………………………………16 

1、委托人……………………………………………………………………………………16 

2、估价机构…………………………………………………………………………………16 

3、估价范围…………………………………………………………………………………16 

4、估价对象…………………………………………………………………………………17

5、估价目的…………………………………………………………………………………29

 6、评估的价值类型和定义…………………………………………………………………29 

7、估价时点…………………………………………………………………………………30 

8、估价依据…………………………………………………………………………………30 

9、估价原则…………………………………………………………………………………32

10、估价方法……………………………………………………………………………… 33 

11、估价结果……………………………………………………………………………… 35 

12、估价报告应用的限制………………………………………………………………… 35 

13、估价作业期…………………………………………………………………………… 36 

14、其他需要说明的事项………………………………………………………………… 36 

15、注册房地产估价师及其他参与估价人员…………………………………………… 36 

六、附   件 

1、估价对象部分实地查勘照片 

2、•武汉市商品房权属证明书‣复印件 

3、•国有土地使用证‣复印件 

4、企业法人营业执照复印件 

5、注册房地产估价师资格证书复印件 

6、估价单位资质证书及营业执照复印件

致委托人函

*****：

我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：

****），至2008年4月14日估价工作结束。

根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。

详见估价结果一览表。

我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：

人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。

详见估价结果一览表。

本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。

随此函附交叁份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。

          特此函告！

****（公章） 

                                           法定代表人：

二○○八年四月十四日

致委托人函 

*****：

我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：

****），至2008年4月14日估价工作结束。

根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。

详见估价结果一览表。

我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：

人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。

详见估价结果一览表。

本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。

随此函附交叁份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。

          特此函告！

****（公章） 

                                            法定代表人：

                                         二○○八年四月十四日

注册房地产估价师声明

在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：

1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。

4、我们是依照国家标准•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）和•房地产抵押估价指导意见‣的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：

**对估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

****

估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示

一、估价的前提和假设 

1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

6、估价对象•武汉市商品房权属证明书‣记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目新澳.阳光城的•国有土地使用证‣证载土地用途为城镇混合住宅用地。

本次估价是以估价对象能够按照•武汉市商品房权属证明书‣记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。

7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。

8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料

1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。

估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。

如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。

2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。

3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。

4、本次估价假设估价对象无回迁安臵用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。

如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 

1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

     2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、

200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，本报告以此为前提进行估价。

经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。

4、估价对象建筑面积根据•武汉市商品房权属证明书‣确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的•房屋所有权证‣为准。

5、估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣和•国有土地使用证‣，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。

6、我们曾于2008年4月10日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。

但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。

在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。

7、因委托人原因，估价人员无法查看•武汉市商品房权属证明书‣及•国有土地使用证‣等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。

本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。

8、估价对象房屋•武汉市商品房权属证明书‣证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。

 四、限制条件 

1、估价对象地段等级依据•武汉市市区二○○七年住宅用地级别与基准地价图‣确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。

本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。

4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。

如估价目的变更，须另行估价。

7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及****使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及****使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。

10、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。

在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对

象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。

（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减） 

11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。

 五、变现能力分析 

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

估价对象的变现能力分析如下：

1、估价对象设计用途为住宅，且已分割成套，变现能力较强； 

2、变现费用（如下表）：

税费 税率（%） 金额 （万元） 备注 

营业税及附加 

5.8% 127.59 卖方 契税 4% 

87.99 买方 土地收益金 元/平方米（土地面积） 0 卖方 交易综合服务费 

新建住宅3元/平方米 

1.61 双方各半 印花税 1‰ 2.20 双方各半 拍卖费 成交价格的10% 219.98 双方各半 

评估费 5‰差额累进 

4.41 双方协商 

合  计 

—— 

443.78 

 3、处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。

一般说来，以拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。

4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域

市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：

序号 影响因素 折减率% 1 买方市场有限需求 15％ 2 快速变现方式、时间限制 5％ 3 拍卖等方式中介费用 10％ 4 买方市场客户购买处臵资产的心理 

5％ 5 

其他不可预见因素 5％ 合      计 

40% 

六、风险提示 

1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。

2、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点：

①因估价对象整体价值较大，整体处臵时受让方需相当的经济实力，故市场需求群体受到一定的限制。

②估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣及•国有土地使用证‣，处臵时会有一定的办证费用。

3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。

4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。

该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。

该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格.

5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。

6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：

①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。

②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。

③近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。

估 价 结 果 报 告

一、委托人 

名称：

***** 

**** 

二、估价机构 

**** 

三、估价范围 

本次估价对象所在的新澳.阳光城位于武汉市东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，根据委托方提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），土地使用者为*****，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权性质为出让，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。

本次仅评估其中的第24、25栋部分的房地产，产权属*****所有。

根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，估价对象的建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米。

四、估价对象 

（一）区位因素分析 

A、宏观区位因素分析 

（1）一般因素 

武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494 平方公里，常住人口 858 万人。

全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、 3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。

地处东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶，是华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。

世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇。

唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。

武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内，与京、津、沪、穗（广州） 、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右，特快火车基本10小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏”。

具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。

独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。

京广、京九、武九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。

水运已形成“干支一体，通江达海”的客

货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。

华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。

巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。

以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。

在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵。

武汉市具有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。

一是充足的水资源。

市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。

全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。

二是取之不尽的物产及生物资源。

素有渔米之乡美誉，粮食作物共240多个品种；经济作物共50种；鱼类资源共11目11科88种；水生动物共有8目14科45种。

三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。

武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法。

明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列，成为“楚中第一繁盛处”。

上个世纪初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。

今天，这座商家必争之地仍然商贾云集，千街熙攘。

目前，全市拥有商业网点12万余个，有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列，全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。

法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉，推动了武汉商业贸易发展。

武汉金融、证券交易同样活跃，中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构，法国兴业银行在汉设立了分行，10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构.

武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一，一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。

武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使