中航集团成本管理流程.docx
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中航集团成本管理流程
成本管理流程
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2006-01-03
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1.目的：
确保所有开发项目的成本控制在成本目标之内。
2、适用范围：
适用于公司所有开发项目的成本控制工作。
3、定义：
3.1超成本目标：
项目实施到某一阶段时，工程成本超过该形象进度时的目标成本。
3.2补充预算资料：
已实施完成的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲定乙购材料通知单、甲购材料通知单、开箱验货单、材料入库单，是编制的阶段性工程结算的依据，是工程结算资料的组成部分。
3.3结算资料（可能不完整）：
进行竣工结算所必须的所有资料包括工程质量评定表、报审结算书、报审计算书、施工组织设计、竣工报告、图纸会审纪要、竣工图、施工图、设计变更、现场签证、甲购材料通知单、甲定乙购材料通知单、乙购材料定价单、开箱验货单、材料入库单。
（视合同结算方式，有所增减，详见结算资料审批表）
3.4成本目标公司内部评审会：
总经理主持召开，参加人员包括总助以上，产品研究、项目、计划成本、财务、营销策划五个部门经理和以上人员指定参与的其他人员，主要评审项目各阶段成本目标的会议。
4、职责：
4.1总经理:
4.1.1负责审核项目发展成本目标，审批《项目拓展阶段建安成本测算》
4.1.2负责审批签发超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；以及在成本目标内，但增加投资额大于10万元的补充设计、设计变更方案。
4.1.3负责审批补充预算和结算
4.1.4负责审批项目结算计划
4.2工程主管领导、成本主管领导：
4.2.1工程主管领导负责审核超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；在工程主管领导审核通过后，成本主管领导负责审核成本目标内，但增加投资额大于10万元的补充设计、设计方案变更；
4.2.2工程主管领导审批同意后，成本主管领导负责审批签发在成本目标内，且增加投资额在5-10万元的设计变更。
4.2.3负责审批合同的结算资料
4.3计划成本部：
4.3.1负责编制项目各阶段的成本测算与成本分析报告；
4.3.2负责编制工程预算、补充预算、结算；
4.3.3负责对超成本目标或增加投资额大于5万元的补充设计、设计方案变更进行成本估算。
4.3.4负责编制项目结算计划。
4.4产品研究部：
4.4.1负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）；
4.4.2负责审批在成本目标范围内，且增加投资额小于5万元的补充设计、设计变更。
4.4.3负责围绕《项目成本预控目标》展开方案设计；负责按《项目发展成本正式控制目标》进行设计限额要求及成本控制，完成扩初以及施工图设计以及施工阶段的设计管理。
4.5项目部
4.5.1负责提供签证、变更的现场基础资料。
（内容需专业部门确认）
4.5.2对于造价调减的设计变更，项目部要及时跟踪、落实、核定减少帐的具体数额，并与承包单位形达成书面记录，加强对减帐部分的办理，如防止因漏报而并给公司造成损失。
4.5.2负责提交补充预算资料和工程结算资料。
4.5.3负责提交工程及监理费用测算。
4.6工程技术部
4.6.1负责提交采购合同的结算资料。
4.6.2负责提交报批报建费用测算。
5、程序：
5.1项目拓展阶段成本测算——项目成本预控目标的确定。
5.1.1对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，计划成本部在接到产品研究部提交的可研阶段项目方案设计文件、市场营销组提交的关于项目定位的《市场调查报告》以及竞争楼盘清单、项目拓展组提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料，完成《项目拓展阶段建安成本测算》编制后，提交项目拓展组，作为《可行性研究报告》的附件。
5.1.2公司评审通过《可行性研究报告》后，总经理应审批《项目拓展阶段建安成本测算》。
5.1.3总经理审批通过《可行性研究报告》后，《项目拓展阶段成本测算》自动成为项目成本预控目标。
5.2项目策划阶段成本控制
5.2.1计划成本部依据成本预控目标、产品研究部提供的策划阶段设计文件、市场营销组提交的关于项目定位的《项目策划报告》，完成《项目策划阶段成本估算》编制，提交负责编制报告的部门，作为《项目策划报告》附件。
5.2.2项目策划阶段的成本超过预控目标，必须经过总经理审批。
5.3项目方案设计阶段成本控制--项目成本正式控制目标的确定:
5.3.1计划成本部依据项目成本预控目标、产品研究部提供的方案设计文件、市场营销组提交的关于项目定位的《项目策划报告》进行匡算，并在方案设计审批后15天内完成《项目建安成本匡算》编制。
5.3.2公司相关部门负责其他分项成本测算，其中财务部负责项目的公司管理费和财务费用测算，营销策划部负责项目的营销费用的测算，产品研究部负责项目设计费用的测算，投资拓展部负责土地成本、工程部负责报批报建费用的测算，项目部负责政府工程管理费、工程勘察费、监理费、物业前期管理费用的测算。
测算结果在方案设计审批后一周内提交计划成本部，并由计划成本部报成本主管领导审核。
5.3.3计划成本部把各部门提交的分项成本汇编成《项目发展成本目
标》，提交公司内部评审。
评审会后三个工作日内，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，报主管副总审核后，提交计划成本部。
计划成本部汇编成《项目发展成本目标》，交总经理审批。
5.3.4《项目发展成本目标》经总经理审批通过后，作为该项目的正式成本控制目标，并由计划成本部上传成本信息库。
5.3.5计划成本部在《项目发展成本目标》审批完成后两周内，编制
《方案设计阶段成本分析报告》，总经理审阅后，上传成本信息库。
5.3.6产品研究部在方案设计完成后一个月内，组织外聘专家对方案设计进行
评审后，将评审结果提交公司内部评审，并就成本执行情况进行总结。
5.4项目实施各阶段的成本控制：
5.4.1扩初设计阶段：
5.4.1.1计划成本部在扩初设计开始前，编制《扩初设计限额要求及
成本控制建议》，并组织产品研究部评审。
《扩初设计限额要求及成
本控制建议》以传签单的形式报送主管工程副总审核、总经理审批后，
作为扩初设计阶段的成本控制依据，由产品研究部具体落实、实施。
5.4.1.2计划成本部在接到扩初设计文件后，1个月内完成《项目建
安成本概算》编制，提交总经理，作为评审产品研究部扩初设计成本
控制质量的参考。
5.4.1.3产品研究部在扩初设计完成后一个月内，组织外聘专家对扩初设计方
案进行评审后，把评审结果提交公司内部评审，并就成本执行情况进行总结。
5.4.1.4计划成本部在公司内部评审会结束后，两周内编制《扩初设
计阶段成本分析报告》，提交总经理审阅，并连同《项目建安成本概算》，上传成本信息库。
5.4.2施工图设计阶段：
5.4.2.1计划成本部在施工图设计开始前，提出《施工图设计限额要
求及成本控制建议》，并组织产品研究部评审。
《施工图设计限额要
求及成本控制建议》以传签单的形式报送主管工程副总审核、总经理
审批后，作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控
制依据，由产品研究部具体落实、实施。
5.4.2.2施工图设计完成后，计划成本部在项目主体工程开工前完成
《项目建安成本预算》，提交总经理审阅后上传成本信息库。
5.4.2.3产品研究部在施工图设计完成后一个月内，组织外聘专家对施工图设
计进行评审后，把评审结果提交公司内部评审，并就成本执行情况进行总结。
5.4.2.4计划成本部在公司内部评审会结束后，两周内编制《施工图
设计阶段项目成本分析报告》，提交总经理审阅后上传成本信息库。
《项目建安成本预算》和《施工图设计阶段项目成本分析报告》作为评审产品研究部施工图设计成本控制质量的参考。
5.4.3施工阶段：
5.4.3.1补充设计、设计变更的成本控制
产品研究部根据《施工图设计限额要求及成本控制建议》以及当月的
《合同价款变化汇总表》，来判定当前成本是否成本目标内，并按以
下方式处理补充设计、设计变更。
5.4.3.1.1补充设计、设计变更在成本目标内：
5.4.3.1.1.1产品研究部将预估增加投资额在5万元以内的补充设计、设计变
更，直接发送到项目部执行，计划成本部备案。
5.4.3.1.1.2产品研究部将预估增加投资额在5万元以上的补充设计、设计变
更提交给计划成本部进行估算。
其中5万到10万元的，
计划成本部在2天内完成估算，报至主管工程副总审批；
10万元以上的，计划成本部在5天内完成估算，报主管工
程副总审核，总经理审批。
5.4.3.1.2补充设计、设计变更超成本目标：
凡是造成超成本目标的补充设计和设计变更，必须报总经理进行审批。
5.4.3.2设备/材料选型及定价和变更的成本控制：
产品研究部在进行设备/材料的选型和变更时，应在成本目标范围内
进行选型。
如价格超成本目标，必须报总经理进行审批。
5.4.3.3补充预算的成本控制：
5.4.3.3.1项目部每月5日前提供项目上月的补充预算资料。
5.4.3.3.2计划成本部完成补充预算编制，经总经理审批后，作为合
同结算价的组成部分。
6.支持性文件
6.1.SZZH-OP/YJ-07《设计变更管理流程》
6.2.SZZH-OP/XM-02《项目实施阶段工程管理流程》
6.3.SZZH-WI/YCB-02《项目结算作业指引》
6.5.SZZH-WI/YCB-01《目标成本编制作业指引》
7.相关记录
7.1《**项目主要规划指标》
7.2《**项目产品建筑标准表》
7.3 《**项目发展成本目标控制汇总表》
7.4 《**项目公摊成本及期间费用成本表》
7.5 《**项目建安成本》
7.6 《**项目营销费用目标控制表》
7.7 《**项目开发间接费用目标控制表》
7.8 《公司管理费用及财务费用目标控制表》
7.9《**项目**设计限额要求及成本控制建议表》
7.10 《结算资料审批单》
____项目主要规划指标
____项目产品建筑标准表
____项目产品建筑标准表（续）
____项目发展成本目标控制汇总表
____项目发展成本目标控制汇总表（续）
项目公摊成本及期间费用表
项目主体建安成本表
项目主体建安成本表（续）
**项目营销费用目标控制表
项目名称：
****
序号
营销成本项目
金额（元）
控制措施及简要说明
备注
一
宣传推广费用
1
电视广告片制作
2
电视广告播放费用
3
广告策划设计费用
4
报章广告投放费用
5
其它广告制作发布费用
含户外路牌、灯柱、车厢、候车亭、互联网广告等。
6
展销会（交易会）费用
场租、布置、展板制作等费用
7
模型制作费用
8
销售用品设计制作费用
含楼书、平面图、宣传册、质量保证书、使用说明书等
9
销售现场布置费用
含条幅、标识、花卉、彩旗等
10
其它宣传活动费用
如记者招待会、嘉年华会、巡回展览等。
二
广告代理费用
三
销售代理费用
1
内销代理费用
2
外销代理费用
四
售楼机构费用
1
劳务费
清洁费用、保安费用
2
售楼车辆费用
3
售楼处办公费用
售楼处办公设备、纸张文具、水电费用
4
其它
五
销售需要的设计费
1
售楼处设计费用
2
装修套餐设计费用
六
销售需要的建安费
1
售楼处装修施工及维护费用
含施工费用及销售期内维护、修理费用。
2
示范单位（样板房）设计施工费
此费用应为扣除示范单位销售折返之后的实际发生额
3
示范单位（样板房）施工及维护费
含施工费用及销售期内维护、修理费用。
4
装修套餐样板房施工费用
5
售楼临时通道修建及维护费用
6
其它
七
物业管理费用
1
空置物业管理费
2
物业管理开办补贴
3
其它
八
配套设施补贴
1
村巴补贴
2
会所经营补贴
3
超市经营补贴
4
其它
九
营销优惠费用
十
售后服务基金
营销费用合计
编制：
审核：
**项目开发间接费用目标控制表
项目名称：
****
序号
工程管理费项目
金额（万元）
控制措施及简要说明
备注
一
工程保险费
二
现场驻地办公费用
监理部
1
现场办公设施修建费用
2
现场办公设备及办公费用
3
现场人员住宿、加班伙食费用
4
现场人员工资及津贴
5
现场宣传及公关费用
6
其他费用
三
物业管理基金
四
工程开发费用合计
编制：
审核：
公司管理费用及财务费用目标控制表
项目名称：
****
序号
期间费用项目
金额（万元）
控制措施及简要说明
备注
一
公司管理费
公司管理费在同期开发的诸个项目上进行分摊。
二
财务费用
1
利息支出
2
银行费用支出
含以刷卡方式付楼款的银行手续费。
三
公司管理费及财务费合计
编制：
审核：
**项目**设计限额要求及成本控制建议
序号
分项工程设计名称
设计合同编号
总价（万元）
经济指标
技术指标
材料
设计阶段成本控制要点建议
经济指标
经济指标值
技术指标
技术指标值
材料名称
材料单价
说明：
不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）
结算资料审批表
工程名称
乙方单位
负责人及
联系电话
合同编号
合同造价
工程累计
付款金额
工程累计
付款比例
工期
质量等级
奖罚
材料/设备采购方式（注明甲供、甲定乙购、乙供材料
工程施工范围
合同内容增减
结算资料清单
1、图纸（共份）：
2、设计变更（共份）：
3、签证（共份）：
4、甲定乙购单（共份）：
5、工程质量评定表（共份）：
6、其它资料（共份）：
结算资料组成
1、合同
2、工期质量评定表
3、报审结算书
4、施工组织设计
5、开竣工报告
6、竣工图
7、施工图
8、设计变更
9、现场签证
10、报审计算书
11、甲购材料清单
12、材料定价单
13、图纸会审纪要
固定总价提供：
1、2、3、4、5
合同总价包干提供：
除4、6都提供
合同单价包干提供：
除4、6都提供
费率包干及多种承包方式提供：
1~13都提供
备注
项目部
经办工程师：
部门经理：
主管副总：
产品研究部
经办工程师：
部门经理：
主管副总：
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