房地产估价师《经营管理》试题及答案卷四.docx

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房地产估价师《经营管理》试题及答案卷四

2019年房地产估价师《经营管理》试题及答案（卷四）

　多项选择题

　　1、可行性研究的作用有（　）。

　　A、项目投资决策的依据

　　B、筹集建设资金的依据

　　C、对项目进行经济评价的依据

　　D、编制下阶段规划设计工作的依据

　　E、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　2、房地产投资的可行性研究工作阶段包括（　）。

　　A、接受委托

　　B、投资机会研究

　　C、初步可行性研究

　　D、详细可行性研究

　　E、项目评估与决策

　3、可行性研究内容中，需要编制开发建设计划，其中前期开发计划包括（　）。

　　A、项目创意

　　B、可行性研究

　　C、获取土地使用权

　　D、单项工程开工时间

　　E、单项工程竣工时间

　　4、可行性研究的步骤包括（　）。

　　A、接受委托

　　B、调查研究

　　C、风险分析

　　D、方案选择和优化

　　E、财务评价和综合评价

　　5、以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（　）。

　　A、开发项目拟建设的物业类型

　　B、合作方式与合作条件

　　C、建筑面积的规模和物业档次

　　D、开发项目的规划设计条件

　　E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

　　6、经济评价基础参数中，时间类参数包括（　）。

　　A、计息期的起始时间点

　　B、开发期的起始时间点

　　C、建设期的起始时间点

　　D、出租经营期的起始时间点

　　E、投资回收期的起始时间点

　　7、集体土地征收费用主要包括（　）。

　　A、土地补偿费

　　B、安置补助费

　　C、地上附着物补偿费

　　D、青苗补偿费

　　E、转让土地的土地转让费

　　8、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（　）。

　　A、单元估算法

　　B、工程量近似匡算法

　　C、单位指标估算法

　　D、蒙特卡洛模拟法

　　E、概算指标法

　　9、租售方案必须明确的问题包括（　）。

　　A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

　　B、租售收入

　　C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

　　D、租售价格

　　E、收款方式

　　10、房地产开发项目财务评价报表包括（　）。

　　A、财务报表

　　B、经营报表

　　C、辅助报表

　　D、基本报表

　　E、资金来源与运用表

　　11、一份正式的可行性研究报告应包括（　）等6个部分。

　　A、封面

　　B、摘要

　　C、结论

　　D、正文

　　E、附图

　　12、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（　）。

　　A、是否有足够的资金来源

　　B、是否有较为广阔的市场

　　C、是否具有较理想的盈利能力

　　D、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的作用。

可行性研究的作用：

申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。

参见教材P249～250。

　　2、

　　【正确答案】BCDE

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。

可行性研究分为四个阶段：

投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。

参见教材P251。

　　3、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的内容。

前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。

参见教材P254。

　　4、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的步骤。

可行性研究按以下五个步骤进行：

接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告。

参见教材P255。

　　5、

　　【正确答案】ABCE

　　【答案解析】本题考查的是构造评价方案。

项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

参见教材P257。

　　6、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是选择基础参数。

时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。

参见教材P258。

　　7、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是土地费用。

集体土地征收费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。

参见教材P258。

　　8、

　　【正确答案】ABCE

　　【答案解析】本题考查的是房屋开发费。

房屋开发费的估算方法主要有单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法。

选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。

参见教材P261。

　　9、

　　【正确答案】AC

　　【答案解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。

租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。

对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。

综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。

参见教材P264。

　　10、

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考查的是基本报表。

房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。

参见教材P267。

　　11、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究报告的基本构成。

一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。

参见教材P279。

　　12、

　　【正确答案】CDE

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。

可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。

参见教材P283。

　多项选择题

　　1、对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括（　）。

　　A、销售费用

　　B、财务费用

　　C、运营费用

　　D、其他经营收入

　　E、土地与建造成本

　　2、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。

这种业务模式下的现金流出包括（　）。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、运营成本

　　D、开发费用

　　E、房产购买成本

　　3、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（　）。

　　A、投资利润率

　　B、通货膨胀率

　　C、风险因素

　　D、存款利率

　　E、投资规模

　　4、IS-LM曲线模型的利率理论认为（　）。

　　A、利率不受货币因素的影响

　　B、利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平

　　C、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

　　D、在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动

　　E、利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值

　　5、下列各项中，实行单利计息的有（　）。

　　A、个人储蓄存款

　　B、地产开发贷款

　　C、住房抵押贷款

　　D、国库券

　　E、房产开发贷款

　　6、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（　）。

　　A、名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

　　B、当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

　　C、当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

　　D、当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：

i=er-1

　　E、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

　　7、某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的70%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。

假设写字楼的出租率一直稳定在75%，且净租金收入每年以8%的速度上涨（收入发生在期末），计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。

该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括（　）。

　　A、A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]

　　B、P=F/（1+i）n

　　C、P=nA1/（1+i）

　　D、P=A0+[A1/（i-s）]×{1-[（1+s）/（1+i）]n-1}

　　E、P=A1[（1+i）n-1]/i（1+i）n+G/i{[（1+i）n-1]/i（1+i）n]-n/（1+i）n}

　　8、房地产投资决策过程的三个阶段分别是（　）。

　　A、预测阶段

　　B、策略阶段

　　C、分析阶段

　　D、决策阶段

　　E、定位阶段

　　9、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（　）。

　　A、可预测性

　　B、不可控制性

　　C、不可逆性

　　D、可延期性

　　E、不可变更性

　　10、实物期权类型主要包括（　）。

　　A、等待投资型期权

　　B、成长型期权

　　C、放弃型期权

　　D、刚性期权

　　E、柔性期权

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】ABCE

　　【答案解析】本题考查的是现金流量的概念。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。

参见教材P145。

　　2、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。

选项E用于置业投资。

参见教材P148。

　　3、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考查的是资金时间价值的概念。

资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有：

（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润;

（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

参见教材P150。

　　4、

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考查的是利息与利率。

选项A，属于古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项B，属于流动性偏好利率理论;选项E，属于马克思的利率决定理论的观点。

参见教材P152。

　　5、

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】本题考查的是单利计息与复利计息。

我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的;我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。

参见教材P154。

　　6、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。

选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

参见教材P156。

　　7、

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】本题考查的是复利计算。

要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。

选项C，是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，选项E，是等差序列现值系数公式，均与题意不符。

参见教材P161。

　　8、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资决策。

房地产投资决策过程通常有三个阶段：

策略阶段、分析阶段和决策阶段。

策略阶段，即界定可接受的收益和风险。

分析阶段，即衡量可能的收益与风险。

决策阶段，即评估各种收益与风险。

参见教材P240。

　　9、

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资决策的期权性质。

房地产投资往往是不可逆和可延期的。

两大基本特性决定了具有实物期权性质。

参见教材P243。

　　10、

　　【正确答案】ABCE

　　【答案解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。

实物期权类型包括：

等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。

参见教材P244。

　　判断题

　　多项选择题

　　1、房地产开发项目用于销售时，期间费用包括（　）。

　　A、经营费用

　　B、销售费用

　　C、管理费用

　　D、财务费用

　　E、大修基金

　　2、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（　）。

　　A、应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

　　B、所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

　　C、企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

　　D、企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

　　E、企业所得税税率为25%

　3、对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（　）。

　　A、租金收益

　　B、物业增值

　　C、股权增加

　　D、销售收入

　　E、开发利润的多少

　　4、房地产开发投资的静态盈利能力指标有（　）。

　　A、成本利润率

　　B、销售利润率

　　C、投资利润率

　　D、投资回报率

　　E、静态投资回收期

　　5、下列房地产投资项目评价指标中，属于房地产开发投资静态盈利能力指标的有（　）。

　　A、成本利润率

　　B、资产负债类

　　C、投资利润率

　　D、现金回报率

　　E、资本金利润率

　　6、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。

对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（　）。

　　A、利润总额

　　B、投资利润率

　　C、资产负债率

　　D、财务净现值

　　E、偿债备付率

　　7、房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（　）之和。

　　A、开发期

　　B、销售期

　　C、经营期

　　D、经营准备期

　　E、预售期

　　8、下列关于现金回报率与投资回报率的说法中，正确的有（　）。

　　A、现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力

　　B、现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

　　C、投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比

　　D、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益

　　E、现金回报率是税后现金回报率

　　9、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（　）。

　　A、未分配利润

　　B、投资回收

　　C、权益融资

　　D、投资回报

　　E、折旧和摊销

　　10、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（　）。

　　A、表明了负债占总资产的比例

　　B、反映了企业或项目的财务风险程度

　　C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

　　D、属于长期偿债能力指标

　　E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

　　11、可用于互斥方案比选的方法有（　）。

　　A、净现值法

　　B、内部收益率法

　　C、动态投资回收期法

　　D、费用现值比较法

　　E、费用年值比较法

　　12、在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括（　）。

　　A、净现值法

　　B、差额投资内部收益率法

　　C、费用现值比较法

　　D、费用年值比较法

　　E、等额年值法

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是投资与成本。

房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

参见教材P172。

　　2、

　　【正确答案】ACE

　　【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。

选项B错误，所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额;选项D错误，商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

参见教材P175~P176。

　　3、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。

对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。

参见教材P176。

　　4、

　　【正确答案】ABCE

　　【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。

房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。

参见教材P178。

　　5、

　　【正确答案】AC

　　【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。

房地产开发投资静态盈利能力指标包括：

成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态盈利能力指标包括：

投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期。

参见教材P178。

　　6、

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。

本题必须采用排除法。

选项CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。

选项D是动态盈利能力指标。

参见教材P178。

　　7、

　　【正确答案】AC

　　【答案解析】本题考查的是财务净现值。

房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。

参见教材P180。

　　8、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。

选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力;选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。

参见教材P201。

　　9、

　　【正确答案】AE

　　【答案解析】本题考查的是偿债备付率。

可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润、以及管理人员超额绩效指标奖金等。

参见教材P203。

　　10、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是资产负债率。

选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。

参见教材P205。

　　11、

　　【正确答案】ADE

　　【答案解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。

可用于互斥方案比选的一共有五种方法：

净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。

选项B错误，内部收益率不能用于互斥方案的比选;选项C错误，动态投资回收期只能用于单一方案的评价。

参见教材P209。

　　12、

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考查的是方案经济比选方法的选择。

当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。

参见教材P210。

　　单项选择题

　　1、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（　）。

　　A、9.38%

　　B、12.50%

　　C、15.63%

　　D、20.83%

　　2、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。

若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。

　　A、8.48%

　　B、13.56

　　C、15.00%

　　D、22.50%

　　3、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（　）。

　　A、9.00%

　　B、8.05%

　　C、30.00%

　　D、7.52%

　　4、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。

若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（　）。

　　A、甲>乙

　　B、甲<乙

　　C、甲=乙

　　D、无法判断

　　5、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（　）。

　　A、10%

　　B、11.27%

　　C、14.18%

　　D、22.55%

　　6、利息备付率通常按（　）计算。

　　A、月

　　B、日

　　C、季

　　D、年

　　7、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。

　　A、28.73

　　B、29.11

　　C、344.74

　　D、349.31

　　8、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。

则该房地产投资企业的流动比率为（　）。

　　A、37.5%

　　B、75%

　　C、150%

　　D、113%

　　9、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（　）。

　　A、6.25%

　　B、80.00%

　　C、133.33%

　　D、200.00%

　　10、（　）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

　　A、流动比率

　　B、速动比率

　　C、利息备付率

　　D、资产负债率

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是资本金净利润率。

资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。

参见教材P199。

　　2、

　　【正确答案】B

　　3、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。

参见教材P201。

P=70万，i=5%，n=15

　　A=P（A/P，i，n）=700000×5%（1+5%）15/[（1+5%）15-1]=67440（元）

　　4、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。

假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=（30÷15）×X=2X，甲现金回报率=（30-15）÷（100-X）=15÷（100-X）