天则公用事业研究中心参考资料1210期.docx
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总第1210期
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行业信息
北京产权房禁令难禁对策难产
2012年10月20日中国经营报记者：
杜丽娟
进入10月，北京对小产权房再次重拳出击，北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝新的“小产权房”出现，立即叫停和坚决处理在建在售的小产权房。
而此前的9月17日，北京市国土局刚刚公布了在建在售的79个小产权房。
在清理小产权房的政策陆续出台后，种种信号显示，大量滋生、屡禁不绝的小产权房将成为下一步的整治重点。
小产权房如临灭顶之灾的命运让购房业主着实担心了一把，“如果清理政策严格实行，我们的房子必然要被拆除，辛苦买来的房子转眼或将被夷为平地。
”一位在通州刚买了小产权房的业主感叹。
但事实是虽然政策在层层加码，但小产权市场依然风生水起。
从确权开始
当前处理重点是2007年12月30日以后建设的小产权房，对这部分房屋的确权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。
“市场有需求，大产权房价高，小产权房可以满足基本的居住需求。
”这是多数房地产中介的看法。
但是以最近成交的业绩看，这段时间的小产权房交易确实处于低迷。
“下半年以来，成交量下降了30%，好的时候一个月能成交3～5套，但更多时候是没有业绩的，主要原因还是当前对小产权房的整治。
”通州一代理小产权房业务的中介告诉《中国经营报》记者。
对于小产权房来说，2007年是个关键年份。
2010年5月4日，国土部督察小产权房公告称：
对尚未销售的，2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除。
对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后将一并处理。
因此2007年12月30日已然成为小产权房建设的一个分水岭，以北京市最大小产权房通州区张家湾镇张湾村太玉园为例，作为查处的典型项目，它于2001年陆续开建，入住率高，社区成熟，目前小区共有200余栋、8000余套房源，容纳居民数达3万多。
据了解，当前新房已售完，但是因建设时间早于2007年12月30日，且规模较大，尽管多次被查处，目前并未见拆除，“二手房仍在售，价格方面较之前有每平方米300～500元的微降。
”当地一中介人员告诉记者。
数据显示，自2007年起，北京市共查处项目名称确定的小产权房116个，昌平最多，以住宅为主，查处后68%项目仍在建在售，查处方式多受2007年12月30日前后建设、销售时间影响。
“小产权房买卖你情我愿，官方也喊打许久，只是一直不见棒落。
偶尔也有‘封盘’‘拆除’等案例，但与浩如烟海的总量相比，实在不足挂齿。
这些小产权房位于城市郊区的农村，拥有大量低成本的土地，许多开发商或当地村集体建设廉价住宅，与国有土地上开发的商品住宅相比，价格优势显著，必然有市场。
”上海易居房地产研究院副院长杨红旭（微博）认为。
有需求，有供应，虽然性质违法，但在政府监管乏力的情况下，买卖双方“两情相悦”，那么当前对小产权房的整治是否已属能奈其何？
此前，国土资源部曾对小产权房提出四条处理意见：
一是违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水等措施；二是拆除尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋以及所有圈建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国“小产权房”处理政策出台后一并处理；三是已划分地块对外出租待建的，责令退还土地；四是分清责任，依法依规追究有关人员的责任。
9月17日，北京市国土局公布在建在售79个小产权房清理项目后。
10月9日，北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝出现新的“小产权房”，在建在售小产权房立即叫停，坚决处理。
“当前处理重点是2007年12月30日以后建设的小产权房，对这部分房屋的确权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。
”国土部门相关人士表示。
已购房成最大难题
在2006年至2010年期间，北京小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％。
记者了解到，目前小产权房查处方式主要以拆除、没收、罚款为主。
从现有清理的116个项目状态看，拆除的项目有21个，占项目总数18%；以没收、罚款为主的项目9个，占项目总数8%；责令停工停售为主的项目7个，占项目总数6%。
在建在售待清理项目79个，占项目总数68%，项目查处效果不力，在建在售情况仍普遍。
在“小产权房”中，最难处理的是已购“小产权房”，因涉及居住者，小产权房确权以及定性工作成为最大难题。
尽管有消息称，部分小产权房可通过补缴土地税款的方式实现合法以及转正，“然而，如果统一让小产权房补缴土地税款而转正的话，相当于是秋后算账，变相承认了小产权房的合规性，政策会变成鼓励小产权房。
”华本地产研究员聂振黛分析。
那么已售小产权房的生存现状如何？
在通州区张家湾张凤路一条街，沿着张凤路分布着月亮湾晓镇、祥和乐园、欣桥家园等小产权社区，太玉园小区外沿街开了几十家店铺，各色招牌立于店外，餐馆、超市、理发店一应俱全，10分直达地铁土桥站，便利的交通也成为太玉园小区小产权房业主选择购买的主要因素。
“虽然比不上市区繁华，但也是麻雀虽小五脏俱全，已经是一个成熟的社区规模，所以不可能拆迁的。
”房产中介向记者介绍。
在太玉园小区正在建设的工地现场，一位长期承揽小产权房工程的王姓工头告诉记者：
小产权房的存在，不能全怪买房人、开发商和村集体。
这是比较复杂的关系，其中涉及的利益链条太多，“差不多是牵一发动全身，这也是治理小产权房的难点之一”。
据了解，小产权房很多是以“旧村改造”“新农村建设”等名义建设的，安置村民后大量的住房都对外销售了，这也为小产权房转正设定了太多的难点，巨大的成本成为转正障碍，也正因此，使其处理变得难上加难，这也是小产权房治理政策长时间未出台的一个重要原因。
早在今年2月，REICO工作室公布了一份《我国小产权房问题研究：
现状与出路》。
该报告披露，北京市2007年来已查处小产权房项目与现有未查处项目相比微乎其微。
北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，数量约占北京市场楼盘总量的20%左右。
在2006年至2010年期间，北京小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％。
今年4月份，国土部相关知情人士透露的消息称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。
但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。
近年小产权房治理政策
2010年5月4日
在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部针对小产权房的明确表态是：
对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。
2011年5月
国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房。
2011年11月10日
《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出，对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
2012年3月25日
国土资源部网站发布消息称，小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院，清理原则是分类、分步骤推进；区别对待、分类处置。
小产权房调查：
清理只是暂时的成疑问
2012年10月18日 来源:
21世纪经济报道
北京市对小产权房的清理整顿，并没有阻碍小产房逆市而为的步伐。
记者近期调查发现：
部分典型的小产权房项目在清理中已经被拆除售楼处或者禁止售卖，但仍有部分小产权房项目仍在变相销售；二手小产权房上市交易也仍在进行；另外，一些新建的小产权房项目也仍然在正常销售。
10月14日，北京市政府专题会议再次强调，首先要坚决杜绝出现新的“小产权房”；对在建在售的要坚决处理，立即叫停；对历史上多年形成的，要分类研究处理办法。
对于下一步处理路径，北京市国土局相关人士回应称，北京市目前的工作进展是陆续清理已经公布的79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅项目。
而具体下一步处理路径仍在等待上一级指示。
肯定是需要一个过程，不可能立即见效。
小产权房的顽强生长
李真是北京最大小产权房太玉园小区业主之一。
她最近极其关注政府对清理小产权房的每一步进展。
“最近风声太紧了，据说太玉园已经不能过户了！
”
负责销售太玉园二手房的销售员也向记者证实了这一点。
北京某知名中介公司销售告诉记者，“由于近期清理风声太紧，太玉园的确已经不能过户，但这只是暂时的。
”该销售员称，她已经在通州土桥一带做二手房中介多年。
在她的记忆中，“从2007年开始，政府就说要清理小产权房，但结果均不了了之。
太玉园每逢敏感时期就会停止过户，但风声一过，交易过户仍然依旧。
”
这位销售员还向记者推荐了太玉园目前在售“最便宜”的一套二手房。
“这套房子总价54万，面积是96平方米，折合单价才5625元/平方米。
这位业主因为已经申请到两限房，急需用钱，所以才着急出售这套小产权房。
”如果购买此套小产权房，需要支付6万元过户费。
李真告诉记者，两年前，太玉园的过户费是2万元。
过户费指的是，小产权房特有的由乡镇或者村委会颁发的产权证，变更“产权人”的费用。
在北京的各大小产权房小区中，太玉园的过户费是最高的，一般其他小区的过户费从3000元到2万不等。
记者调查发现，除了太玉园，许多在名列北京市国土局79个清理名单的小产权房都仍在或公开或私下上市交易。
例如，昌平最为典型的宏福苑小区。
据相关媒体报道，宏福苑所在的村庄郑各庄前不久公开回应称，自从被点名为首批清理的小产权房项目后，郑各庄村就下发通知，责令开发单位和村民禁止对外销售倒卖宏福苑小区的小产权房。
无论是开发单位、物业服务企业或当地村民，都不允许顶风作案。
但记者调查发现，该小区仍在私下交易。
一位中介人士告诉记者，目前在售的二手房多数仍在期房阶段，开发商还没有从村委会拿到房本。
如果有意向购买，可以“改底单”，即通过开发商更改合同。
该中介称，如果改底单，开发商要收取总房款1.5%-2%不等的费用，但这些费用多数业主可以承担。
这位中介还悄悄告诉记者，“郑各庄一带几乎已经没有新房在售，如果实在想从开发商手里买小产权房，可以去昌平的土沟新村一带看看。
那里有大量的回迁房在建，预计不久后就会上市。
”
痼疾难治
清理工作，似乎从未触及小产权房开发者的根本利益，不足以令其止步。
记者调查发现，一些行政整治力度不严的小产权房新建小区仍在公开销售。
位于房山区周口店镇的镜水家园就是一个典型案例。
在安居客网站上，可以搜索到许多这样的新房销售信息。
如果不担心风险，该项目的几大卖点着实吸引人。
“本案位于世界文化遗产、北京热点旅游景区的周口店镇、空气清新、有天然氧吧之称、不限购、6层板楼、南北通透、市政供暖、临近地铁公交、均价仅3850元/平方米。
”
该项目销售员告诉记者，尽管该小区的房本是由乡镇颁发的小产权，但保证有70年产权。
目前是由开发商直销，无任何中介费用。
“我们在丰台区玉泉营桥西路还设有售楼处，并设有免费的接送看房班车。
您如果有时间，随时可以过来看房。
”这家小产权房的销售方式显得非常正规化。
对于记者提出的小产权房可能面临的清理担忧，该销售员称，由于该项目有乡镇颁发的正规房本，无须担忧，购买后也可以公开上市交易。
记者注意到，北京市对于小产权房的处理，仍停留在行政叫停层面上，并未触及制度层面。
目前的清理整治工作，主要是坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售（变相销售）的住宅项目。
以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改，并坚持既处理事又处理人的原则。
10月11日，北京市国土局昌平分局会同镇政府、工商、税务等相关部门，对宏福苑小区内及周边十三处房屋中介违法销售小产权房进行联合大检查。
取缔了10家无证无执照违法黑中介，并对其小产权房销售宣传材料予以没收销毁。
不过，业内专家认为，目前小产权房问题之所以难以整治，主要牵涉各方利益，有农民、集体、建筑商和农民工、买房人的利益，目前已形成从卖地、建房、卖房、买房等一系列的利益链，牵一发而动全身。
治本之策或许只能是“釜底抽薪”：
斩断非法卖地暴利的根源，才能有效阻止小产权房的进一步扩散。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，要想彻底解决小产权房等一系列问题的关键，根本在于大胆进行相关制度的改革和创新，打破城乡二元制度结构，加速推进城乡一体化建设，建立健全农村土地流转制度。
胡景晖认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
因此，“小产权房”的出现，根源上是土地制度的城乡二元体制造成的。
所以，在城乡二元体制短时间内难于改变的前提下，清理“小产权房”过程中除了遵循现行法律之外，重点还需平衡各方利益。
“一旦清理整治之后，势必对小产权房集中的区域住房市场带来不小的冲击，需求的转移将提升周边商品住房买卖或租赁市场的热度，也在一定程度上考验政府清理整治政策出台的智慧。
”
专家评论
张曙光：
如何看小产权房和农村土地制度
《财经文摘》：
您对小产权房和农村土地制度如何看？
张曙光：
现在的中国地权是一个二元分割的体制，国有的和非国有的，或者说，国有的和集体的，农业用地和非农业用地，这两个东西是两套权利体系，国有的可以流转、交易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，所以就造成了目前的土地状况。
其实小产权房，我觉得是中国城市化进程中，在这种二元分割体制之下，必然产生的一个问题。
你不允许他做建设用地、不允许他交易，人家就不交易了？
随着城市化的逐步推进，土地的增值收益非常大，农民也要赚取这块收益，那怎么赚呢？
就是这么个问题，你不让我盖房子，我也去盖，你不允许我流转，我也去流转。
现在小产权房不是某一个地方的问题，而是所有大城市郊区普遍存在的现象，而且发展得非常快。
拿宋庄来说，本来画家去了以后，把这个地方的经济带动起来了，房屋升值了，地价升值了，农民也有利益了。
但是房价升值太快，有些农民开始短视，觉得把地要回来对自己更有利，所以才出现这样的问题，之前签订的合约不算事，现在农民去撕毁合约。
法院对此的判决实际上支持了农民这种不讲诚信的毁约行为。
这对整个经济发展来说，都是相当不利的。
因为政府、法律没有保护这个产权、没有保护这个交易，却在这一点上起到了鼓励、奖励农民不诚信行为的效果，于是，这个事情就会成为一个没完没了的事情。
可以看到，宋庄这个地方好像是在法院告了，解决了，受到关注了，其实类似的情况，没有打官司的有的是。
现在，对这个问题最彻底的解决方式就是土地私有化，让农民去占有土地，这是最能够解决问题、最能够保护私人产权的方式。
在土地私有化不能一下子实现的状况下，这个问题也可以解决。
如果觉得一下子实现风险大的话，可以分几步做。
第一步，承认农民在宅基地上盖的房子可以上市流转、可以交易，先把这部分的产权做实。
目前国内舆论的导向使得大家尽量避免说私有化这个“化”字。
那么，我们可以先把宅基地这部分产权做实，划到农民名下，让农民所有，让农民可以自由处置，你愿意盖房就盖房，你愿意种地就种地，盖了房子愿意卖给谁就卖给谁，你卖给谁就要承认这笔交易，他交易了，政府照样可以征税，承认它合法。
第二步，解决其他农地问题，农地转为非农用地。
事实上，在城市的郊区不光是宅基地上盖有小产权房，大田上也盖了小产权房，这也是合理的事情，因为利益太大。
所以，第二步再把这一部分落实。
这是可以的。
在这个问题上，照我的说法，现在政府采取的是“闭起眼睛不看”的方式。
当然了，在法律上讲究民不举、官不究嘛，这是对的，没人告到法院，法院不可能主动去找你的事。
但是，政府在这个问题上，不应该闭眼睛！
事情已经发展到这个地步，政府就应该承认这个事实，你还不去解决，还把它当作一个非法的东西，不去解决这个问题，这对整个经济发展来说是有害的。
现在的什么廉租房、两限房、经济适用房，我觉得，都是空的。
其实各个地方就是叫得凶，实际做得不好，很简单的道理：
政府能够从城市建设、盖房上获得大量收益，你现在让他掏钱去盖房，是与虎谋皮的事！
我是从这拿钱的，你让我掏钱？
！
不可能的事情。
在目前的状况下，小产权房交易产生问题是必然的。
国家在法律上是不予承认的，它是没有产权的，或者说农民只有一部分产权，比如使用权是他的。
在这种情况下，小产权房盖的方式很多，有村集体盖的，有开发商和村里合作盖的，不管是怎么样的一个方式，不管是乡镇还是村委会的盖章，按照目前成文法的规定，都属于非法。
国家完全可以不承认这个东西。
到法院里边，法院搬出来的是上面的法律，上位法管下位法。
所以，产权争议是一个没完没了的事情，不解决这个问题，不改上位法、不把产权做实、不把产权给农民，这个争议是永远解决不了的。
农民的行为是一个合理不合法的事情。
《财经文摘》：
宪法规定，农村土地归农民集体所有，那么，到底是谁的集体，谁是所有权人？
张曙光：
现在不清楚。
拿原来的话说，是以小队还是以大队，还是以村民小组所有，没有明确。
所以现在的这套法律，存在的问题是相当多的。
土地问题，可能是中国目前最大的问题之一，而这个问题不解决，一系列保护产权之类的问题都不能解决。
现在政府对时局采取闭眼不看的态度。
不过说实在的，看也看不下去，全国各地的农民都在要回自己的地权，这个趋势最后的结果很难说，不管是农民起来把自己的土地拿回去、抢回去，还是政府改变政策、把土地给了农民，不管是哪种形式，朝着这个方向走是没有问题的。
具体形式我说不清楚、说不上来，但地权要直接给农民，这个方向是必然的，是必须要走的。
如何做到这一点，这个很难说，为什么呢？
因为在这个过程中，不确定性是很大的，政府如果能够明白这一点，是主动修改现在的法律制度，把产权给农民呢，还是说农民最后只能去夺？
这种可能性不是说没有。
当然，革命的办法是一个糟糕的办法，所以政府要改变政策，把这个东西尽快地落实，这才是最佳的选择。
如何落实，怎么个改法，现在已经有些地方在不断突破。
广东已出台集体建设用地流转办法，它是限制小产权房的，但对另外一种存在方式不限制，也就是工业厂房、盖的打工楼，出租给打工者。
其实打工楼就是小产权房。
广东等于把这个口子开了。
不准进行房地产开发，但可以盖工业厂房，可以盖打工楼。
当然盖打工楼是以集体的方式进行，人人都有份，把土地资本化，一人多少股，是这样来，最后收租分给农民，等于你拿土地入股。
广东公开的地方法律承认了这一条，但是不准进行商品房开发，盖打工楼可以，中国的事情真是奇怪了。
换了换名字就允许了。
共产党革命的时候靠农民、建设也靠农民，现在中国经济之所以发展得这么快，城市化步伐推进得这么快，靠的就是剥夺农民，这是最大的利益。
现在，如果你要求政府把这块利益分给农民，它是不情愿的。
你去看嘛，每修一条公路，每征一片地，就会坏一批干部。
因为利益太大，小产权房不能放开的背后就是这么个问题。
表面上体现出来的是坚持社会主义方向，但其实谁都不相信那就是社会主义的方向，名义上讲出来，好像地权一给农民就会造成两极分化。
荒唐！
农民进城打工、挣钱，工资很低。
另外政府从农民手里大概是一公顷30万-45万元、一亩大概三万元的样子征地，而到了政府手中，到了二三级市场上，一亩地的价格是多少呢？
二级市场一亩地就是几百万元！
你想想，农民拿到的，只是五十分之一，那49份全部被其他人分了！
这个利益多大啊！
关于具体数据，我的调查报告里都是有的。
所以，农民才起来啊，你这么高的利益，你能盖，我也能盖！
问题就出来了。
如何把土地的使用权完善到所有权，我觉得是一个探索的过程，首先得从整个法律制度上去修改，否则是无法落实的。
可以先在基层将产权做实，以集体的名义做实，股份量化到个人，产权到个人，但名义上大家还要保持一个集体的名义、维护一个外壳。
现在很多地方已经把利益实现了，已经突破了，但是为了坚持社会主义制度的方向，这个外壳谁都得维持，因为你不维持，马上就违法，他马上就可以整死你。
既然如此，那何必呢，我还保持这个名字，大家拿实际利益不完了吗？
这是老百姓的合理选择。
宪法只承认了集体所有，并没有承认个人所有，但你既然承认集体所有，那集体应该做主吧？
但现在是怎么一个情况呢？
政府若打算要这片地，那就不是说集体所有了。
你征地，我不给你，我有没有这个权利呢？
有权。
但这个权利是没有保障的。
政府只要一个命令，一张纸贴到那里，就能限定你交出来，就这么简单。
政府征地实际上是剥夺了农民的产权，这是侵权，但侵权的依据是什么呢？
《土地管理法》第43条第1款，那一款就明确说明，任何单位和个人要进行建设，必须使用国有土地，包括征的集体土地。
意思是说，只有国有土地才有这个权利，集体土地是没有建设权利的！
国家征地，把集体土地变成国有土地，先实行国有化，然后才能用于建设，这分明是一个剥夺产权的行为。
实际上很多问题，正是出在《土地管理法》第43条第1款上，等于把集体所有制否定了。
《财经文摘》：
那么，依据您的说法，该如何将产权明晰起来呢？
有人说要修改法律，给集体所有制以宪法赋予的权利，因为所有制要平等。
还有人说，直接把集体所有制去掉，或者公有，或者私有。
张曙光：
要给集体所有制和国有制平等的权利。
我为什么没有说变成私有制，因为现在如果你写那样的东西，在国内，他连看都不看，你也发不了，很难起到作用。
你企图一次就来这么大的动作，我想，可能困难，并不是我不同意。
我是觉得，从政策操作上来看，如何操作更好，如何能使政府接受，而且没有太大的风险，这是需要考虑的。
如果说土地私有化，文件到了上边，那些人根本不理！
所以第一步先要做到集体所有制和国有制同地同价同权，你可以卖、我也可以卖，你可以抵押、我也可以抵押，价格一样，先做到实际的产权有了，你然后再去改那个名字！
改名字尽管是个大事，但是可以缓着来，一步一步来，可以从集体所有制作突破口。
我的想法是分两步来做，就像小产权房一样，先走两步，先把宅基地上的放开，前边的问题解决掉，后边的事情很快就可以提上来了，你一下子放开，现在也有问题。
如果一下子放开，可能农民一下子就盖起来了。
改变这个制度，相应的一套东西都要跟上。
首先地方政府的财政收入你要解决，地方不要从征地上拿钱、得利益，然后搞一个土地物业税，然后把它全部给地方。
土地的使用权可以每年征税，交易也可以征税，通过征税解决地方收入问题，而不是土地财政。
还可以怎么解决呢？
你不是要保护耕地吗，你怎么保护耕地呢
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