千岛湖控规规划文本.docx

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千岛湖控规规划文本

1．总则

1.1为了加强城市规划建设管理，科学、合理地指导千岛湖经济开发区鼓山区块的发展与建设，确保《千岛湖经济开发区鼓山区块控制性详细规划》的顺利实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《淳安县城市总体规划》及有关法规，特制定本规定。

1.2本规定适用于千岛湖经济开发区鼓山区块内的各项建筑工程。

范围以《千岛湖经济开发区鼓山区块控制性详细规划》规定的建设用地为界，总用地189.17公顷。

1.3规划范围内的下续规划设计、土地出让和工程建设应符合本规定，同时应符合国家现行的其它专业技术标准、规范和规定。

1.4本规定自批准后生效，千岛湖经济开发区管委会负责解释。

2．土地使用和建筑规划管理通则

2.1总则

2.1.1为了加强千岛湖经济开发区鼓山区块城市规划管理，保证本规划的实施，根据有关法规以及县有关建设规划管理规定，制定本通则。

2.1.2建筑工程用地面积超过3公顷，需编制修建性详细规划，经批准后方可实施。

2.2建设用地分类和适建范围

2.2.1本区建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

2.2.2各类建设用地适建范围见下表。

建设用地适建范围表

表2-1

主项用地性质

兼容用地性质

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

注：

√允许设置；×不允许设置；○有条件设置，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。

2.2.3未列入表2-1的建设项目，由主管部门根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质，应先提出调整规划，上报主管部门批准后执行。

2.3建筑容量控制

2.3.1成片开发改造地区，在不超过本规划确定的建筑总量控制的前提下，在编制修建性详细规划时，区内各地块可按建筑密度、容积率、绿地率控制指标规定，重新划分地块并确定指标。

其它地块按规划控制。

建筑密度、容积率、绿地率控制指标表

表2-2

建筑容量指标

用地类型

建筑密度（％）

容积率

绿地率（％）

居住用地

一类居住用地

0.8

二类居住用地

1.8

公共服务设施用地

2.0

公共设施用用地

医疗卫生用地

1.0

商业金融用地

2.0

文化娱乐用地

2.0

工业用地

一类工业用地

1.5

二类工业用地

1.2

标准厂房用地

2.0

仓储用地

普通仓储用地

1.2

注：

容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限。

2.3.2对于混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按性质分类后，按不同类型分别执行；对难以分类的建筑基地和综合基地，应按不同性质建筑面积比例和不同建筑容量控制指标换算建筑容量指标。

2.3.3对未列入《建筑密度、容积率、绿地率控制指标表》的幼托、市政等设施的建筑容量控制指标，按有关专业技术标准、规范规定执行。

2.3.4在满足自身的规划要求下，能为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，可在控制指标的基础上酌情增加建筑面积，每提供1平方米的底层有效间面积，允许增加1.5平方米的建筑面积。

每减少1平方米的基底面积，允许增加2平方米的建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的百分之十。

2.4建筑间距控制

2.4.1居住建筑的间距，除必须符合消防、卫生防疫、环保、工程管线和建筑保护等要求外，必须符合本章节规定。

2.4.2根据日照、通风的要求和用地的实际情况，多层居住建筑的间距规定如下：

1．平行布置的条式居住建筑，朝向为正南北向，正向间距与其南侧建筑高度之比，新区不小于1.2，旧区不小于1.0。

当建筑方位不朝正南方向时，其间距按不同方位间距折减系数换算；折减系数按表2-3确定。

表2-3

方位

0°～15°

15°～30°

30°～45°

45°～60°

>60

折减系数

1.0L

0.9L

0.8L

0．9

0．95

注：

L为正向建筑间距。

2．相互垂直布置的居住建筑间距，建筑山墙宽度小于14米的，不小于南侧（东侧）建筑高度0.7倍；建筑山墙宽度若大于14米，按平行布置间距要求控制。

3．L型或U型建筑按边翼最外边计算，如该部分采用阶梯形式时（一般情况，最多二个阶梯），与北侧或东（西）侧建筑的间距不宜小于12米。

4．多层居住建筑有底层商店的（或其它非居住类用房），其建筑间距原则上不得缩小。

当底层设置高度小于2.2米自行车库等附属设施用房时，其间距可扣除附属设施部分的高度。

2.4.3高层建筑（含高层建筑群）与居住建筑的间距，保证受遮挡的居住建筑（包括高层、多层、低层）的居室大寒日满窗日照有效时间不少于二小时，并应按下列规定确定：

1．东西向面宽大于32米的点式高层建筑的日照间距，按平行布置多层居住建筑间距控制。

2．点式高层建筑的朝向为南北向的（东西向面宽小于32米），与其北侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.6倍，且最小值为24米。

3．点式高层建筑的朝向为东西向的（南北向面宽小于32米），与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.35倍，且最小值为18米。

4．两幢或两幢以上并列点式高层建筑（包括品字形布置的建筑），其排列间距不得小于较高建筑高度的0.25倍，且最小值为20米。

2.4.4在符合以上各项间距规定的前提的同时，低层建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不于小8米；多层、低层建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于13米。

2.4.5多层居住建筑山墙端距不小于（东侧或西侧）建筑物高度的0.4~0.5倍，且最小不小于6米。

低层住宅山墙端距应大于4.0米。

高层与多层居住建筑山墙端距应按消防间距规定控制，不小于9米。

2.4.6医院病房楼、幼儿园、托儿所与相邻的建筑间距的确定，除应根据城市设计、景观分析并须符合消防、卫生防疫等规范外，可按下表规定执行：

表2-5

建筑性质

建筑间距

备注

托儿所、幼儿园

南向遮挡建筑高度的1.3倍

医院病房楼

南向遮挡建筑高度的1.0倍

2.4.7其它非居住建筑的间距应根据城市设计、景观分析、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定确定。

并可按以下二条规定控制（除医院、幼托等）：

1．多层建筑的北侧为非居住性质建筑时，其与北侧建筑的间距，不小于高度的0.75倍，且不得小于10米。

2．高层建筑的北侧为非居住建筑时，其与北侧建筑的间距不小于18米。

2.5建筑高度控制和建筑后退距离

2.5.1建筑的高度必须符合景观分析确定的建筑物规划控制高度或规划限制高度。

2.5.2沿主要道路的建筑物高度，除必须符合消防、日照间距、建筑保护等要求外，还必须符合下列规定：

1．沿路（街）建筑物长度小于32米的塔式建筑或山墙沿街的板式的建筑高度（H），不得超过道路规划红线宽度（W，含路边绿带）加建筑物后退距离（S）的1.2倍，即：

H≤1.2（W+S）

2．沿街（路）建筑物长度大于32米的板式建筑高度（H）按下列公式计算：

H≤A（W+S）

式中W为规划道路宽度（含路边绿带），S为后退距离，A为折算参数。

表2-6

沿街建筑长度

32～50米

50～80米

≥80米

0.9

0.8

3．沿路（街）建筑长度大于100米的板式建筑的建筑高度，应根据街景要求由规划行政主管部门确定。

4．道路交叉口的建筑高度一般，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，则按窄路确定。

2.5.3沿道路（包括干路、支路等）新建的建筑，应根据不同地段的要求，以及建筑的性质、高度等条件沿道路红线后退。

建筑物后退道路红线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线包括阳台、雨蓬、踏步等突出部分为准，建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用。

不得建造临时建筑物、构筑物。

2.5.4.沿道路两侧新建、改建的建筑物，后退规划道路红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、视距三角形的要求，以及建筑物的性质确定。

一般建筑物按下表控制执行。

后退道路红线控制表

表2-7

道路红线宽度（米）

建筑物后退道路红线的最小距离（米）

注

高层建筑

多层建筑或裙层

交叉口

8～16

2.5.5新建人流量大、车流集中的大型商场、影剧院、宾馆、办公楼等公共建筑，其后退红线距离，以规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求，具体确定的规划设计条件为准。

但后退道路规划红线的距离除符合以上规定以外，最小不得小于8米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。

2.5.6沿地块边界布置的建筑，应与边界外保持适当的距离。

1．板式（长度大于32米）高层、多层、低层建筑应后退基地南北边界不小于建筑物高度的0.5倍，后退基地东西边界不小于0.25倍。

2．塔式高层建筑（边长小于32米）后退基地南北边界不小于建筑高度的0.25倍，且最小距离不小于12米；后退基地东西边界，不小于建筑高度的0.125倍，且其最小距离不小于7米。

3．界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由城市规划管理部门根据有关规定核定其距离。

2.5.7建筑物的地下构筑物不得逾越建筑后退道路控制线。

2.5.8沿高压架空线走廊的建筑后退走廊外边线距离按下表规定执行：

表2-8

后退距离（米）电压等级

建筑分类

110kV

35kV

多层建筑

高层建筑

2.6停车设施规定

2.6.1停车设施形式

1．位于居住片区内的停车库原则上要独立设置。

若无条件采用独立式，可采用地下室、半地下室或底层架空形式，在不增建筑密度、容积率不突破的前提下可用几幢住宅底层连体架空形式。

2．不允许在日照间距内以底层扩大形式设置停车库。

2.6.2停车泊位标准

在公安部、建设部（88）公（交、管）字90号《停车场建设和管理暂行规定和停车场规划设计（试行）》基础上，参照《杭州市城市规划管理技术审批规定（试行）》及其它城市的有关规定，根据实际情况具体指标如下。

并保证地面有十分之一的停车位。

1．住宅停车泊位标准见表2-9。

表2-9

每户（套）建筑面积

机动泊位（小汽车）

自行车泊位

100m2以下

0.3辆/户

2.0辆/户

100m2～150m2

0.6辆/户

2.0辆/户

150m2～200m2

0.8辆/户

2.0辆/户

200m2以上

1辆/户

1.5辆/户

2．其它设施停车泊位标准见表2-10。

表2-10

类别

机动车

（小汽车）

自行车、

摩托车

餐饮、娱乐场所（车位/100m2营业面积）

1.70

3.60

办公楼（车位/100m2建筑面积）

0.40

2.00

商业场所（车位/100m2营业面积）

0.50

7.50

旅馆（车位/客户）

三星以上（含三星）

0.25

三星以下

0.15

医院（车位/100m2建筑面积）

0.50

7.50

工业厂房区（车位/100m2建筑面积）

0.2

注：

每一标准小汽车泊位面积为30m2，摩托车按3辆自行车折算，每一自行车停车泊位面积为1.5m2。

2.7绿地绿线控制

2.7.1各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须满足本规划绿地率的要求。

规划各级绿地的边界线为轴线，绿线范围内的用地不得任意侵占，建设建构筑物。

2.7.2居住区块中心绿地设置的最小规模为：

居住小区游园0.4公顷；组团绿地0.04公顷。

中心绿地内应安排一定面积体育活动设施，其面积不得少于中心绿地面积的三分之一。

2.7.3设置的绿地应满足有三分之一以上的面积在日照阴影范围之外。

提倡屋顶绿化、立体绿化，草坪砖停车场。

2.7.4滨水绿地按规划要求分别确定，滨水绿化带宽度不小于10m。

2.8水面蓝线控制

2.8.1水库岸应得到保护和修缮，河滩应得到科学的保护和绿化。

2.8.2水库堤驳坎、修筑埠头、码头、构筑物等缩小水体活动必须经有关部门批准。

2.9其它规定

2.9.1消防要求

1．消防给水管道、消火栓一般沿道路设置。

消火栓间距不应超过120米，道路路幅宽度超过60米时，宜在道路两侧设置。

2．消防通道中心线间距不宜超过160米，当建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，均应设置穿过建筑物的消防车道。

3．消防车道穿过建筑物门洞时净高和净宽不应小于4米。

4．高层建筑要按规范要求设置环形车道和消防登高面。

2.9.2主要公共建筑和道路，应考虑无障碍设计。

无障碍设计应按国家有关规范考虑执行。

2.9.3机动车出入口控制：

干道交叉口80米范围内不得设机动车出入口。

每个地块的机动车出入口在同一道路上不得超过2个，各出入口间距不得小于100米。

3．发展规划

3.1规划性质、职能

确定本工业区块的性质与职能为：

以技术型产业为引导、以常规产业为主体、包括电子通讯、水资源加工、食品、机械制造、纺织等产业，并包含其它公建、居住等完整配套设施的生态型工业区。

3.2规划目标

3.2.1引资机制：

据预测，本区全面完成需基础设施投入约需1.3亿元，因此，应在“筑巢引凤”基础上如有可能可采用“引凤筑巢”模式，引导企业资金投入基础设施建设。

3.2.2投资结构：

以产业与空间布局为导向，二产为主并优先发展，三产为辅；工业为主，同时积极引导公共设施、居住、物流设施等市场开发。

3.2.3产品市场：

国内市场为主，同时积极推进出口，出口总额占工业产值比例逐渐提高，最终形成以内外向结合型的工业区。

3.2.4产业选择：

向符合城市整体发展目标的主导产业与新兴产业倾斜，如技术型、环保型、水资源加工型企业，同时应重视传统优势产业与劳动密集型产业，如电子、机械制造、纺织等。

3.2.5技术选择：

与城市科技发展目标相结合，开发期以先进技术为导向，适用与常规技术为主体，逐渐扩大高新技术比例，提高技术层次。

3.2.6工业产值预测：

规划按每公顷2000万元估算，鼓山区块工业总产值可达1.5亿元左右。

3.3分期开发

考虑到工业区区位与交通条件，开发时序总体上应采取由西向东、集聚发展的方式，其中松尖顶东南主路作为主要依托道路应先予实施，随后进行其北侧的工业组团功能开发，再向二侧主要向东侧推进为主，中心区可在分期推进中相应实施。

4．布局、地块与指标

4.1布局结构

规划形成“一心一带三园六组团”的规划结构。

一心：

指园区公共中心，配套相应的公共设施，利用自然地形布置于背山面水的环境优良区域，同时又居于工业区的中心地带，形象展示丰满完整。

一带：

指园区生活服务设施带，主要为配套住区，背山面湖或临近中心区布置，区位与环境条件较好。

三园：

结合保留的三个山体形成一处公共绿地与二处生态景观林地，并形成景观视廊，保持面向建淳公路的自然界面。

六组团：

结合主要道路划分自然形成六个工业组团。

4.2工业与仓库

4.2.1、规划形成六个完整的工业组团结构，均分布在三个山体北面，对外围环境影响控制在最小程度。

4.2.2、工业产业发展应以技术型产业为引导、以常规产业为主体、包括电子通讯、水资源加工、食品、机械制造、纺织等行业，积极扶持一批代表高新技术发展方向、技术水平高、整体效益好、带动效应强的项目。

4.2.3、用地性质均为一、二类工业用地，严禁三类工业用地入区。

其中一类工业用地布置在中南部，二类工业用地主要布置在北部，尽量减少对其它功能用地与环境的影响程度。

4.2.4、规划鼓山北工业组团宜形成标准厂房工业组团。

5、工业地块考虑到企业规模实际，原则上采用大小结合布局，其中小企业集中在中北部及西北部外围路网相对较为完整、易于地块划分的工业组团内，但小地块同样可以灵活的组合成大地块。

小地块以5~20亩的较多，中地块有20~30亩的，大的可形成100亩以上的地块。

6．工业区东侧设置一类仓储用地6.59公顷。

7．仓储用地内设置垃圾中转站一座，占地0.2公顷。

8．工业用地项目的开发强度应符合下表控制。

用地区域

容积率

最大建筑密度（％）

最小绿地率（％）

标准厂房区

1.0－2.0

一类工业用地

0.9－1.5

二类工业用地

0.8－1.2

普通仓储用地

0.8－1.2

4.3居住

1．形成“一片一带”的总体结构，“一片”指中心区北侧居住小区，以企业职工集体宿舍及生活服务区为主。

“一带”指鼓山南侧沿山滨水别墅小区，以企业管理人员和科技人员宿舍为主。

2．二类居住用地面积2.87公顷，规划居住人口6000人；生活服务区用地1.56公顷,包括幼儿园、托儿所一座；一类居住用地面积2.16公顷,规划居住人口400人。

3．居住用地开发强度控制

一类居住用地

二类居住用地

容纳人口（人）

用地面积（公顷）

控制指标

用地面积（公顷）

控制指标

容积率

绿地率（％）

平均层数（层）

容积率

绿地率（％）

平均层数（层）

2．16

0.8

2-3

4．43

1.8

5－6

6400

4.4公共设施

1．规划形成于鼓山西侧三山之间形成工业区中心，主要设置工业区商业金融、文化娱乐、医疗卫生、市场用地。

2．商业金融业用地（C2）：

商业金融业用地规划布置于中心区西侧，位于工业区主入口附近，以方便职工与居民就近使用，规划面积1.15公顷。

4．文化娱乐用地（C3）：

结合工业区中心公园南北绿带东侧布置，用地面积1.29公顷。

结合工业区中心布置有利于中心景观的形成，且由于该地块接近工业区主要居住用地，也便于公众利用。

5．医疗卫生用地（C5）：

医疗卫生用地于中心区东侧、居住区中间布置，以接近主要服务人口，便于公众就近利用,用地面积0.57公顷。

6．市场用地（C26）：

布置于工业区东部入口，方便客货的进出,用地面积1.41公顷。

7．公共设施控制指标一览表

用地类别

用地面积（公顷）

控制指标

容积率

最大建筑密度（％）

最大建筑高度（m）

最小绿地率（％）

停车泊位（车位/百平方建筑面积）

商业金融用地（C2）

1.15

2.0－4.0

0.5

文化娱乐用地（C3）

1.29

1.0－3.0

0.5

医疗卫生用地（C5）

0.57

1.0－3.0

0.25

市场用地（C26）

1.41

2.0－3.5

0.5

4.5道路广场

1．根据工业区交通要求，道路系统由主干路、支路构成，主干路由淳建线东西接入，区内成环状布局，并向北侧山谷延伸，预留远期拓展用地的道路接口。

支路根据工业用地要求，结合山势成方格式布局。

2．工业区主干路宽度24米，人行道宽度4米，机动车宽度16米，道路两侧各留4米绿化带；支路宽度15米，人行道宽度3米，机动车宽度9米。

3．考虑到主次干路总体上均为方格网型设置，支路也规划为方格网型。

北部工业用地均利用方格网支路划分，以取得较完整的地块，南侧居住片区与现状山势结合，采用自由式设置，避免与主干路过多连接，减少外来车辆穿越以保持居住片区的完整和安静。

工业区中心规划布置支路密度较大，可有利于人流集散。

4．区内道路为适应企业规模的大小变化，道路定位采用规定性和建议性两种，规定性道路原则上应按规划实施，建议性道路可结合企业大小进行调整或取消。

5．在中心区南侧滨水设置一游憩性广场用地，用地0.31公顷，要求与水面及绿带一并设计。

6．根据本区在城市中的区位特点及布局内容，社会停车场库用地在工业区中心与淳建公路连接线东入口各设一处，面积分别为0.25公顷和0.16公顷。

区内公交总站结合中心区停车场设置。

4.6绿地与景观

1．新区开发应适当提高绿地水平，绿地面积9.68公顷，占工业区用地的8％。

结合实际确定绿化覆盖率40％以上，绿地率30％以上。

2．规划公共绿地7.95公顷。

其中工业区中心北侧结合山体布置山地公园绿地，占地面积2.38公顷，公园内设置自由式游步道及其它游览设施，方便游人旅游观光和休憩；工业区中心南北向设50米宽的绿带，宜布置少量游憩与休闲设施；另入口区域主干道两侧以及滨水布置10米宽景观绿带。

3．工业区南侧鼓山和松尖顶两座山体规划保留其山势山貌，体现工业区良好的生态景观风貌。

4..标志与视廊：

规划中心公园、鼓山、松尖顶三座顶设标志性亭、阁等构筑物。

并以中心公园山顶标志物为中心，沿路和绿带形成数条视廊，形成视线开阔，中心突出的区域景观。

5．规划生产防护绿地2.73公顷。

其中主干道两侧各留4米绿带；工业区北部山脚结合截洪沟设置防护带10～20米。

6．居住片区绿地率应在35％以上，按开发地块计一类工业、仓储、市政公用设施、商业金融业用地绿地率应在25％以上，除商业金融业用地之外的公共设施用地绿地率应35％以上，二类工业用地应在30％以上，道路绿地按规划断面控制。

5．工程设施规划

5.1平面定位

根据千岛湖经济开发区提供的电子地图确定各坐标定位。

道路定位采用规定性和建议性两种，规定性道路原则上应按规划实施，建议性道路可结合企业大小进行调整或取消。

5.2竖向定位

1．整体地形整理后北高南低，平均坡度3％，南部中心区坡度较缓，北部较急。

2．主干道坡度较缓，控制在2～3％以下；支路坡度较大，3~5%以下。

3．区内道路南北向坡度较大为~5%，东西向坡度较缓为％以下，企业单位出入口主要在东西向道路上进出。

4．局部地块场地坡度较大，应在地块内设置护坡。

5.3给水排水规划

5.3.1给水规划

1．

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