最新版西安市锦苑小区建设项可行性研究报告.docx
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最新版西安市锦苑小区建设项可行性研究报告
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西安市锦苑小区建设项目
可行性研究报告
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目录
第一章总论
第二章市场预测
第三章建设规模和建设内容
第四章项目选址及配套建设条件
第五章建设方案
第六章实施进度
第七章结论与建议
附表、附图和附件
第一章总论
一．项目建设背景
随着西安市社会经济的持续快速发展以及人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈现较快的上升趋势。
近几年来，西安市已建成的各类住宅在数量上有了大幅度提高，开工面积和竣工面积也都有较大增加，但从总体上看，居民住宅类型仍以中低档为主，中高档住宅建设依然不能满足人们物质文化水平的的需要。
为了进一步推动西安市经济发展，改善人们居住环境，提高居民生活品位，拟在西安市新城区建设锦苑住宅小区。
二．项目概述
项目建设用地位于公园南路以西，西止现状路，南临咸宁中路,北靠长兴路。
总用地面积162943平方米，总建筑面积260718平方米，规划居住户数2500户，居住人口8000人，设计容积率1.4，绿化率为40%。
规划用地周边具备良好的基础设施和日趋完善的社区服务设施，能满足人们日常生活需要。
第二章市场预测
一．市场分析
改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在西安市的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。
从目前情况看，西安市房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。
开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。
1.从项目选址上看，该项目其有下列特定优势：
●自然环境优势。
随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。
而锦园小区距离兴庆公园较近，环境优美、空气清新，很适合人们居住。
●人文环境优势。
本项目周边拥有西安理工大附中、附小，西安市第八十三中学，交大附小等学校，使其有独特的人文教育环境优势。
●交通及其他配套条件优势。
本项目周边道路交通顺畅，便利，路侧布置有商业街，大型超市等商业设施，能满足居民日常生活需要。
同时，良好的市政基础设施为人们提供基本生活保证。
2.项目与西安市区的其他住宅区比较有两大显著优势：
环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。
二．价格定位
“锦苑小区”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在3500—4000元／平方米。
此价位与西安市南郊的同档楼盘比较拥有明显的价格优势；而此价位与其他同等价位楼盘比较，在环境、房型等各方面又有一定优势。
三．销售对象分析
中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。
随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，“锦园小区”的主要销售对象定位在以下几个方面：
（一）西安市中高收入阶层。
（二）企事业单位的高级管理人员。
（三）中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。
第三章建设规模和建设内容
一．建设规模
锦苑小区总用地面积162943平方米，总建筑面积260718平方米，其中住宅236968平方米，幼托、小学、商店等公共建筑23750平方米。
规划居住户数2500户，居住人口8000人，设计容积率1.4，绿化率为40%。
二．建设内容
本项目主要建设内容有：
1、公寓240000平方米
2、小学校6000平方米
3、小区幼儿园、2600平方米
4、变配电所、煤气调压站400平方米
5、商场、文化娱乐设施及物业管理等14000平方米
6、绿地80000平方米
7、区内道路4000平方米
第四章项目选址及配套建设条件
一．项目选址
锦苑小区位于西安市新城区，是一个地理位置相对优越的地块。
项目建设用地位于公园南路以西，西止现状路，南临咸宁中路,北靠长兴路。
总用地面积162943平方米，总建筑面积260718平方米。
本项目用地为城市建设土地，地块内交通条件便捷，现有住宅约千余户。
本项目建设用地外围自然环境优越。
与兴庆公园距离较近环境优美、空气清新，很适合人们居住。
本项目建设用地人文环境优越，处于高校云集的西安市南郊，周边拥有西安理工大附中、附小，西安市第八十三中学，交大附小等学校，使其有独特的人文教育环境优势。
综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。
二．配套建设条件
锦苑小区项目用地已完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。
第五章建设方案
一．总平面布置
本基地形状为较规则的矩形，占地面积162943平方米。
小区采用多层，中高层住宅，将不同单元拼接组合。
根据西安地区的地理纬度及地段环境条件，设计坐北朝南的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布局，又能增加组团绿地。
景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。
根据场地状况，区内道路依据地形自由布置，两个主入口分别设在东面公园南路中段和南侧咸宁中路中段。
入口处设小区中心广场，广场周围布置有商业、文化娱乐设施；幼儿园、小学校等教育设施；组团游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。
根据建筑物群组自然布置。
区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。
住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。
院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。
小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。
主要道路宽7米，次要道路宽4米，支路宽2米。
区内道路将整个用地分为一、二、三、四共计四个组团。
项目主要技术指标表
项目
计量单位
数值
所占（%）
占地面积
M2
162943
居住户数
户
2500
居住人数
人
8000
户均人口
人
3.2
总建筑面积
M2
260718
100.0
其
中
住宅建筑面积
M2
246700
90.8
公建建筑面积
M2
14000
9.2
规划住宅平均层数
层
11.3
人口毛密度
人/ha
443
容积率
1.4
建筑密度：
%
＜40
绿地率
%
＞40
二．土建
（一）建筑
居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。
单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。
按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。
停车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。
小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。
小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。
小区公共建筑集中在小区中间位置，沿中心广场布置中心会所、超市、小学和幼儿园。
小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。
住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。
规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。
（一）套型
住宅面积每套建筑面积80～150平方米不等，面向中等收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。
房型设计除满足西安市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求：
●客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；
●卧室中保证有二间是朝南；
●楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。
住宅外立面建筑外形简洁大方，大面积的开窗保证最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。
另外，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，突出强烈的视觉效果。
（二）结构
主要结构形式如下：
●住宅，为钢筋混凝土框架结构；
●小区商业、文化娱乐设施为钢筋混凝土框架结构或砖混结构；
●幼儿园、小学为钢筋混凝土框架结构。
三．公用工程
（一）供配电及强弱电等
●本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。
供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。
●小区供用地埋式双回路供电。
保证小区24小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。
●小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。
●小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。
●通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。
每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。
小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。
（二）供水
本项目最大总用水量约6000吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达6000吨，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。
（三）煤气
小区设置煤气调压站，供应区内使用。
每户设置独立煤气表。
设煤气调压站，设备用国产。
（四）道路
小区道路分三级。
主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。
采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。
每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。
（五）无障碍设计
整个小区均按无障碍设计。
小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。
局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。
四．消防
本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。
商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。
小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。
五．环境质量综合保障
（一）水压保障技术
本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。
（二）绿化生态技术
绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：
●小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；
●停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地；
●东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。
（三）垃圾袋装化收集
本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。
（四）生活污水处理
本项目实行“雨污分流”。
第六章实施进度
本项目建设实施与销售同时进行。
待初步设计方案确定后，即可开盘销售。
本项目从2008年11月开工之日起开发期为2年，于2010年11月竣工。
销售从2008年开始，计划3年完成。
具体实施进度如下：
编制可研报告、前期审批等2008年11月—2008年12月
方案招标、初步设计2008年12月
施工图设计 2009年1月—2009年2月
建筑施工及环境建设2009年1月—2010年11月
竣工交付 2010年11月
销售2008年11月—2011年10月
第七章结论与建议
房地产是西安市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。
本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。
经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。
建议项目单位：
1、加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免，争取早日开工建设。
2、研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。
3、周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广告宣传来赢得客户。
同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项目的财务风险。
4、在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保、人文的角度策划锦苑小区的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。
附图：
项目选址
小区总平面
主要户型图
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