为郊区新建居住区居民服务的社区商业项目可行性调研报告最终定稿.docx

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为郊区新建居住区居民服务的社区商业项目可行性调研报告最终定稿

为郊区新建居住区居民服务的社区商业项目可行性调研报告

一、社区商业理论概述

1.起源

社区商业最早出现于20世纪50年代的美国，由于当时家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业.国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉购物中心.到了60年代，英国、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业.70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来.

我国的社区商业起步较晚，大约上世纪80年代末90年代初一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了，虽然档次较低，但是随之数量的增加，狭义上的社区商业初步形成.从2000年至今，随着我国房地产市场的不断成熟，开发出各种特色的商业街、社区商业中心，依托于社区，却面向社会开放，其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体.自此，社区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一个热点.

2.内涵

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业.这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平方米以内.

社区商业的空间布局要充分考虑社区居民消费的便利性、环境的宜居性和市容的整洁性.社区的商业设施要相对集中，与住宅区之间的距离不少于100M，避免商住合一.基本做到“51020”，即居民从家出门步行5分钟（200M）可以到达便利店、早餐店和书报亭等，出门步行10分钟（400M）可到达超市、农贸市场、废旧物资回收站、便民药店、美容美发店、服装干洗店、修理铺等，出门步行20分钟左右（1000M）可到达区域商业中心，社区居民的基本生活需求在此都可得到基本满足.

3.类型

类型

特点

与住宅面积比

项目举例

外向型

商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围.

5%-11%

苏州玲珑湾生活馆

偏外向型

这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化.

2%-5%

无锡魅力社区

内向型

社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营.

2%以下

苏州金品会所

二、社区商业各种业态品牌商家

1.各业态部分商家列表

业态

商家

超市

大型综合超市

沃尔玛、欧尚、家乐福

社区标准超市

城市之间、华润

餐饮

大型餐饮

西餐咖啡

星巴克、米罗、上岛、新岛、绿茵阁

中西式快餐

麦当劳、肯德基、汉堡王、艾薯、永和、7+7、老娘舅

便利店

可的、万宁、全家、喜士多、7-11

服务配套

礼来药店、海王药店、布兰奇干洗、中国银行、芥子书屋、柯达冲印、票务代购、信义房产、三春晖书店、光辉岁月音像店

美容美发

美容

自然美、金莎、百莲凯、永琪、伊蔓姿、克丽缇娜

美发

卡伊、艺廊、小海、小野、金莎、永琪、雅姿

生活家居

月星、无印良品、一五一十

休闲娱乐

茶艺

一茶一坐、钱塘茶人、避风塘、清风茶艺馆

SPA足浴

和中堂、清沐、足生堂、大瀚、大宋、大桶大、刀马旦、卓逸养生馆、阳光丽都养生会所

教育培训

早教

乐高、可音可、金宝贝

课外辅导

硕博、至善、学大、精锐

少儿兴趣

马晓春、童话馆、杨梅红、天音琴行

三、社区商业各业态物业需求表

1.超市类

（1）大型综合超市

技术指标

具体要求

需求面积（M2）

10000-20000

单层面积（M2）

5000-10000

经营楼层选择（层）

-1—3

结构层高要求（M）

≥4.5

进深

≥50

楼板承重（Kg/m2）

≥500

给排水

提供市政管道供水，且供水量≥100吨，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等

供配电

提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机

中央空调

提供与否需与发展商沟通

店内垂直交通

每层设置自动扶梯，货梯两部

电话线

提供配口

燃气管道

提供城市燃气管道配口

排污

预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位

卸货/理货区（M2）

500-1'000

停车位（个）

200-500

物业交付装修标准

毛坯

（2）社区标超

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

1'000-3'000

单层面积（㎡）

1'000-3'000

经营楼层选择（层）

1～2

结构层高要求（m）

≥4.5

楼板承重（Kg/㎡）

≥500

给排水

接驳到位，日供水量≥100吨；

供配电

提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源

中央空调

提供与否需与发展商沟通

电话线

提供配口

燃气管道

配备管道煤气或瓶装煤气站

排污

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

停车位（个）

50-150

物业交付装修标准

毛坯

2.餐饮类

（1）大型中式酒楼

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

1'000-3'000

单层面积（㎡）

500－1'000

经营楼层选择（层）

1～3

结构层高要求（m）

≥4.5

楼板承重（Kg/㎡）

≥500

中央空调

不需要，自装

电梯（部）

2

步梯（部）

1

燃气管道

提供接口

排污

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

停车位数量（个）

50-200

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

（2）快餐店

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

150-400

单层面积（㎡）

100-200

经营楼层选择（层）

1～2

结构层高要求（m）

≥4

步梯（部）

1

燃气管道

提供接口

排污

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

（3）西式快餐店

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

200-500

经营楼层选择（层）

1～2

单层面积（㎡）

100-250

结构层高要求（m）

≥4

中央空调

需要，预留2-5个机位接口

电梯（部）

不要求

步梯（部）

1-2

排污

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

（4）西餐咖啡店

餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计.

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

200-500

经营楼层选择（层）

1～2

单层面积（㎡）

200-500

结构层高要求（m）

≥4

步梯（部）

1-2

燃气管道

提供接口

排污

排油井、隔油池及排油烟井道等设施

停车位数量（个）

约20

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

3.便利店类

便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等.

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

50-100

经营楼层选择（层）

1

结构层高要求（m）

≥4

开间（m）

4－9

进深（m）

≤15

排油排污

提供接口

店前走道

店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带

物业交付装修标准

简单装修

技术指标

具体要求

4.服务配套及精品类

服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高.服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同.

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）

经营楼层选择（层）

1

结构层高要求（m）

≥4

开间（m）

3－10

物业交付装修标准

毛坯

5.美容美发类

美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求.一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层.

（1）美容SPA：

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

80-500

经营楼层选择（层）

≤3

结构层高要求（m）

≥4

给排水

提供接口

燃气管道

不需要

排污

提供接口，排污水管直径要宽

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

（2）美发

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

80－150

经营楼层选择（层）

1

结构层高要求（m）

≥4

开间（m）

4－8

进深（m）

10-20

给排水

提供接口，能保持稳定正常

店前走道

裸露，最好不要有绿化带

燃气管道

不需要

排污

提供接口，排污水管直径要宽

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

6.生活家居

生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性.

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

50-200

经营楼层选择（层）

≤3

层高要求（m）

≥3

开间（m）

3-5

进深（m）

10-15

物业交付装修标准

简单装修/毛坯

7.休闲类

休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大.休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求.

（1）茶艺

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

≥200-500

经营楼层选择（层）

2～3

结构层高要求（m）

≥4

给排水

提供接口

供配电

提供接口且符合国家标准

排污

提供接口，排污水管直径要宽

燃气管道

需要

停车场车位

50左右

物业交付装修标准

毛坯

（2）SPA足浴

技术指标

具体要求

需求面积（㎡）

≥200-500

经营楼层选择（层）

2～3

结构层高要求（m）

≥4

给排水

提供接口

供配电

提供接口且符合国家标准

排污

提供接口，排污水管直径要宽

燃气管道

可不需要，足浴可以用电

停车场车位

50左右

物业交付装修标准

毛坯

8.教育培训类