秋展会报告最终版.docx
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秋展会报告最终版
前言：
市场背景
2011年，阴霾的气息笼罩着整个房地产市场，市场持续的动荡让许多开发商面临巨大的挑战。
上半年，国家先后出台了多项政策来调节房地产市场的发展节奏，“新国五条”的出台以及央行每月一次的速度小幅度频繁加息继续加强房地产市场调控，这使得房地产市场走向不明朗，消费者与开发商将会形成新一轮对峙和观望的局面；下半年开始，由于各行业目前均处于资金链紧张的局面，诸多的经济因素影响着房地产市场，国家对房地产的调控政策不断出台，以及多数银行首套房贷款利率的上浮，使得房地产市场不容乐观。
政府在解决住房方面，年内大连将完成公共租赁住房3.5万套，解决了部分人群的刚性需求。
在经历了“新国八条”、“新国五条”及限购令细则的春季房交会和夏季房交会后，又迎来了一年一度的秋季房交会，本届展会仍为时5天，在开发商资金链紧张、市场主动权逐渐转向消费者的状况下，开发商转变多活动、多亮点的形式，加大了优惠的力度，可见开发商的营销方向也有所转变。
在面临各种压力之下的房地产市场能否交出一份满意的成绩单，还是如脱缰的野马一沉到底，本届展会我们拭目以待。
一、
三、展会市场
（一）展会成交分析
（二）热点板块分析
四、展会总结及后市预测
五、营销特色
展会情况
（一）参展规模
（二）往届与本届展会参展状况对比分析
（三）各区域参展项目对比分析
（四）展会分布图
（五）展会特点综述
二、展会SP
（一）春展会优惠方式统计
（二）历届展会优惠项目数量对比分析
（三）优惠活动汇整
一、展会概况
（一）参展规模
展会时间
10春展
10夏展
10秋展
11春展
11夏展
11秋展
环比增长
同比增长
参展开发商数（个）
68
65
65
80
52
58
11%
-10%
参展楼盘数量（个）
81
72
92
98
81
82
4%
-10%
参展新楼盘数（个）
31
22
21
20
40
15
-62%
-28%
☐本次展会参加开发商环比11年夏展会增幅11%，同比10年秋展会下降10%
☐本次展会参展楼盘数量上环比11年夏展会增幅4%，同比10年秋展会下降10%
☐本次展会新楼盘数量上环比11年夏展会下降62%，同比10年秋展会下降28%
☐本届展同比10年秋展会在参展楼盘数量和新项目数量上都有明显下降，主要是因为国家出台的政策对房地产市场的打压，当前金融形势不景气，但是亿达、万科、瑞安等大型地产商依然是大手笔，会场拥有大型展位。
（二）往届与本届展会参展状况对比分析
☐
从本届及上届展会参展情况来看，甘井子参展数量依然高居榜首，中山区、西岗区、沙河口区参展项目平均，而本届展会上，高新园区及金州新区由于前段时间的集中入市，现阶段参展项目也有所减少，旅顺区域则保持在平稳的状态。
☐相对往届展会来说，本届展会优惠力度较大，但是新楼盘参展较少，销售情况不容乐观，开发商和顾客都持观望态度。
（三）各区域参展项目对比分析
☐本届秋季房交会云集了来自主城区、新城区、北三市的公寓、别墅、普通住宅、商业项目、旅游地产等多种类型项目，为广大购房者提供了多样化全面性的选择。
其中，甘井子区参展楼盘23个，占33%；沙河口区参展楼盘5个，占7%；中山区参展楼盘5个，占7%；西岗区参展楼盘3个，占4%；高新园区参展楼盘13个，占19%；开发区参展楼盘3个，占4%；旅顺口区参展楼盘8个，占11%；金州区参展楼盘7个，占10%；外埠参展楼盘3个，占4%。
（四）展会分布图
其中大盘主要分布在A区入口部分。
本次展会新增布展区域。
☐（五）展会特点综述
☐开发商方面：
Ø“双馆联动”是本次秋展会的一个大特色。
在原有国际博览中心展区布展的基础上又增加了会展中心展区，可见本次秋季展会得到了大连各个开发商的重视。
Ø本次秋展中参展楼盘在原有在售项目之外增加了一些在6、7月份新入市项目，而且展示规模较大，而展示项目也同样对各自的展示区做足了功夫，以此希望获得更多的眼球，增加储备客户。
Ø展会在售项目中并没有明显的优惠信息公布，但是销售人员介绍中多有不同幅度优惠。
☐房屋价格：
Ø本届展会房屋价格与展会前相比波动不大，但优惠力度相对来说较大。
☐销量状况：
Ø本届展会在售项目少，仍以展示楼盘为主，从各家展位的人气来看并不理想，主要原因市场行情不景气，国家政策的打压，以及房价高居不下。
Ø在售项目成交极少，大型开发商的成交也均不理想，成交仅几套。
Ø预售楼盘的客户积累情况观望的人群占主导，购买意向强烈的客户并不是很多。
☐优惠活动特点：
Ø本届展会优惠楼盘项目30个，相对往届房交会优惠力度较大。
Ø本届展会优惠方式乏善可陈、其中以单价优惠为主，同质化较为严重，少部分楼盘推出特价房。
☐购房者状态：
Ø首日展会客户对于各个项目继续延续了原有的观望态度，而对于各个开发商并无诚意的优惠措施，客户则还以更为冷淡的态度。
Ø本届展会仍维持5天，但是消费者对本届展会的关注度并不高，展会内人气明显不足，周末也依然如此，由此可见房地产调控政策对楼市的影响，预计消费者与开发商又会出现新一轮的观望情绪。
Ø本届展会消费者购房意向并不强烈，大多以观望的心理参加展会，意向多集中在大品牌开发商，面积集中倾向于70-90㎡的功能性两室户型，且展会中客户关注最为主要的依然是价格及优惠。
二、展会SP
（一）秋展会优惠方式统计
优惠方式
分类
数量
占比例
直接降价
总房款降5000元或每平米降100-400元
17
41%
交意向金&办卡
交意向金或办卡总房款优惠100-300元/㎡
7
17%
一次性付款，贷款优惠
贷款优惠100-300元/㎡，一次性优惠300-500元/㎡
或贷款优惠9.8折，全款优惠9.7折
14
35%
特价房源
推出少量特价房源
3
7%
合计
--
41
100%
☐本届展会优惠项目41个，从优惠力度上来看，直接降价的手段为主，即每平米优惠100-400元。
☐由于10年及11年政府频繁出台政策调控市场，市场的主动权逐渐转向消费者，开发商也都纷纷做出相应的营销手段，尽快消化积压房源。
从本届展会来看，消费者购买意向并不强烈，预计开发商会再次加大项目宣传力度及优惠力度来吸引消费群体。
☐历届展会优惠项目数量对比分析
历届展会大连市四区与外三区项目对比
☐本届展会市内四区优惠项目达到27家，环比11年夏展会增加8家。
平均优惠力度环比曾张42%。
☐大连整体优惠项目达到41家比上届展会增加11家。
☐同比10年秋展会市场优惠项目数量大幅增加。
（二）优惠活动汇整
项目名称
方式
SP
宏城嘉苑
直接降价
房展会期间前30名客户购房可优惠5千-2万元/套
枣园万象
展会期间优惠600-700元/平米
「大连天地」悦翠台
展会期间200元/㎡优惠
新星艾维尼小城
展会期间购房500元/平米
万科·魅力之城
房展期间总房款减免
颐和星海
展会优惠500元/平米
中铁诺德滨海花园
展会优惠200元/平
新星绿城八佰家
开盘优惠500元/平米
保利西海岸
展会期间购房全款98折，总房款减5000元
东港第
全款总房款省10万元，贷款省7万元。
展会期间推出10套特价房源
中冶蓝城
展会优惠500元/平
东方圣克拉
房展期间购房优惠200元/平米
钰桥中央庭院
展会购房97折惠
嘉和广场
展会期间优惠200元/㎡
艾维尼小城
展会期间购房500元/平米
宇圣明珠
开盘前购房获赠5000元代金券。
鼎新悦府
房展会期间购房优惠200元/平
顺海香堤岛
一次性付款，贷款优惠
全款优惠100元/平米，贷款优惠50元/平米
万科天麓
先购房全款97折，三成首付99折
颐和星海
展会期间贷款100元/㎡优惠、一次性200元/㎡优惠
远洋广场
展会期间贷款200元/㎡优惠、一次性300元/㎡优惠
佰融玖瓏湾
全款优惠300元/平米，贷款优惠200元/平米
国民院子
全款优惠300元/平米，贷款优惠200元/平米
软景E居
全款购房可优惠100元/平，按揭优惠50元/平
亿达杰特星空别墅
全款优惠1000元/平，按揭优惠800元/平，房展期间购房送价值5万金条或送家具，也可反等值优惠
第五郡
全款优惠200元/平米
大华锦绣华城
全款优惠300元/平米，贷款优惠200元/平米
连海金源
展会期间全款98折
慧谷阳光
全款优惠100元/平米，贷款优惠50元/平米
香水湾
全款优惠300元/平米，贷款优惠200元/平米
华发新城
全款97折，贷款98折
万科朗润园
交意向金&办卡
指定银行存款2万元，总房款优惠2万-3万元
易和岭秀滨城
现存2万抵4万，展会期间每天推出5套特价房源
春田
全款优惠300元/平米，贷款优惠200元/平米
柏悦国际公寓
现交2万意向金，开盘成功选房后返现金1万元
亿达第一郡
存2万抵4万元
锦绣暖山
当日订房优惠100元/平米，7天内交首付优惠100元/平米
新星绿城
展会期间交定金3万元，开盘优惠500元/平米
蓝湾镇
展会期间蓝岸推出15套特价房源
万恒天籁湾
展会期间特价房源86折起
渤海计划东方湾
特价房源
展会期间每天推特价房
三、展会市场
（三）展会成交分析
数据来源：
领航研展部
☐本届展会成交较上次展会成交大幅增长，主要是因为夏展成交过于惨淡，同比增长也较低，同时，面对交易冷淡的市场，各大开发商都做出了积极的回应，优惠、特价房等各种营销手段，促使了很大一部分客户的成交，较11年夏展会成交上涨45%。
☐从区域成交来看，甘井子区成交仍占比最大，主要是由于甘井子区域刚需产品较多，迎合现阶段市场的主力需求，本届展会成交占比高达47%。
☐本届展会优惠各家优惠力度较大以及特价房，使得1万元以下的楼盘频频出现，但低均价的项目及特价房由于其品质及位置的影响，使得成交受限，并不理想。
1-1.5万元的楼盘依然为本届展会的成交主力，成交占比高达60%。
1.5万元以上的楼盘由于供应量体少，价位高，所以成交较少。
（四）
Ø西起青泥洼，东连东港新区，北至火车站，南至三八和二七广场。
东部核心区是大连市是最成熟的区域，配套设施完善，交通系统发达。
该板块地处市中心，是商务办公的集中区域。
Ø在售的项目均为公寓类产品，面积集中在40-90平，以小户型精装修为主，是公寓产品市场价格最高的板块，投资客占有较大比例。
Ø东港新区的开发是该板块发展的重要契机，在政府的大力支持下，国内外知名开发商纷纷抢滩东港，未来东港新区将成为以商务办公为主导的新兴区域，入住客群也大多会以商业办公为目的的人群，均价也基本在1.5万元/㎡以上。
展会成交分析
1.中山区
参展项目：
东港第、嘉和广场、绿地中心、明秀庄园。
成交套数：
9套
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
东港第
15.6
977
90-220
21500
3
嘉和广场
12
1600
17-99
均价18000
6
未售
绿地中心
22
--
公寓50-90
住宅230-290
预计23000-25000
意向120
明秀庄园
10.8
2500
180-1000
预计小高层14000
预计别墅22000
意向100
Ø西岗区南北临海，地理位置优越，作为大连传统的中心居住城区，拥有完善的生活居住配套以及发达的交通体系，是集市政机构、商务办公、文化休闲、高档社区为一体的成熟区域。
Ø土地的稀缺导致西岗区新增住宅产品稀少，因此该板块的的产品一直以来都吸引着广大购房人群的各外关注。
Ø目前西岗区的产品主要以改善性住宅为主，产品侧重功能性及舒适度，同时价格一直居高不下。
Ø本次展会中该区有1个在售项目，2个展示项目，与夏季展会屋变化。
2.西岗区
参展项目：
香水湾、亿达·天琴山、百年港湾。
成交套数：
15套
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
香水湾
13
1400
50-140
14000
15
未售
百年港湾
32.7
1720
60-150
未售
意向200
亿达天琴山
6.4
--
50-140
未售
意向180
Ø星海湾是大连市高端住宅的代名词，该区域自然资源优越，产品定位高端，深受省内外成功人士的喜爱。
随着政府致力于将星海区域打造成东北金融商贸中心，该区域未来的影响力将更为广泛。
在区域的带动下，星海湾周边也逐渐形成具有一定规模的居住社区。
Ø星海湾可开发用地数量减少，导致周边项目价格也稳步攀升。
该区域以高端住宅为主，户型产品集中于100～250㎡。
Ø部分为针对投资群体的精装修小户型公寓产品，面积在40-70㎡。
3.沙河口区
参展项目：
颐和星海、亿达星空别墅、锦绣燕居等。
成交套数：
4套
区域概述：
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
颐和星海
9.3
2036
54-230
18000
1
软景E居
12.9
1710
42-93
16000
3
亿达杰特星空别墅
6.5
80
180-226
27000
0
预售
金紫荆公馆
8.4
287
53-251
预计25000
意向100
锦绣燕居
2.4
224
70-90
预计12000
意向120
Ø甘井子区东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗邻。
东、南临黄海，北濒渤海。
Ø该区域土地资源丰富，目前有全国知名开发商在此处那地开发，且有很多过百万平米的大型综合项目，区域板块较多，西山板块、机场板块，生态科技城板块，各版块均处于发展阶段，未来前景向好。
Ø由于各板块的配套日渐成熟，并且数家大型开发商均在此开发建设，目前价格均已破万元大关。
4.甘井子区
参展项目：
第五郡、万科魅力之城、亿达春田等
成交套数：
171套
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
运达诺维溪谷
32
2500
50-150
9000
9
泊岭紫郡
9.3
1120
40-140
9800
10
万科魅力之城
22
2000
76-90
11000
13
万科天麓
40
3300
93-180
10500
10
第五郡
60
5000
75-125
3号地15000
6号地20000
8
中冶蓝城
8.6
928
44-119
9500
25
钰桥中央庭院
16.3
1309
45-133
10500
11
亿达春田
135
1818
洋房90-220
银杏园70-180
别墅180-270
12000
14
易和岭秀滨城
34.6
3405
40-140
9500
10
艾维尼小城
19.2
1800
54-84
10700
3
新星绿城八佰家
3.8
400
54-133
11700
5
枣园万象
5.7
600
50-120
11500
8
国民院子
16
700
70-120
小高层11600
多层13000
19
锦绣暖山
17.6
1800
40-144
9500
2
新星艾维尼小城
20
1800
50-90
10600
15
新星绿城
50
4000
40-125
11700
9
未售
福佳新城
20
--
40-90
预计多层13000
预计高层8500
意向120
万科朗润园
23
2400
70-130
未推出
意向200
宇圣明珠
100
1899
33-86
预计8000
意向260
缇香漫城
11.8
1038
30-90
未推出
意向350
阳光尚城
9.3
1084
55-120
未推出
意向300
鼎新悦府
2.8
280
53-77
预计高层12500
预计多层13000
意向100
Ø高新园区覆盖规模庞大，主要包括软件园一二期，小平岛、河口湾、黄泥川、山谷等区域。
整个区域衔接星海湾和旅顺，贯穿软件园中轴线，地理位置优越，产业前景良好，自然资源丰富。
Ø目前，高新园区市场日益成熟，各产品线在售项目都有分布，价格区间跨度较大，如以亿达为代表的项目16000元/㎡，其他多集中在12000-13000元/㎡左右。
Ø面积从40-70㎡的精装修小户型，80-120㎡的宜居型到150㎡以上的大户型，产品供应相对丰富。
5.高新园区
参展项目：
大连天地、普罗旺斯、东方圣克拉等
成交套数：
98套
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
名仕智慧谷
4.88
440
71-114
12400
11
亿达普罗旺斯
16.5
1284
高层69-147
小高层93-153
多层147-196
13200
5
东方圣克拉
50
839
82-144
16000
8
大华锦绣华城
15
963
60-180
高层12500
多层15500
20
中铁诺德滨海花园
50
1000
70-90
12000
24
小平岛
137
1603
28-149
11670
30
预售
大连天地悦翠台
12
552
小高层40-82
预售11000
意向150
隽璟
118
800
50-200
未推出
意向120
君海阁
6
376
82-139
预计15000
意向124
柏悦国际公寓
4.2
644
40-70
未推出
意向100
韩国IT产业园
23.9
未推出
95-200
未推出
意向150
6.旅顺板块
Ø旅顺位于辽东半岛最南端，属大连市辖区。
东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。
旅顺口区是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。
Ø近年来房地产业发展也较为迅猛，产品面积丰富，刚需住宅产品均价基本在万元以下。
参展项目：
蓝湾镇、华发新城、第一郡、保利西海岸等
成交套数：
43套
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
蓝湾镇
10
2600
75-175
13500
0
中盛·一带山河
10
800
42-117
8000
6
华发新城
60
2652
46-200
7500
11
顺海香堤岛
7.5
797
40-125
6600
8
慧谷阳光
6
591
40-90
9200
3
保利·西海岸
22.7
1996
55-149
6500
15
预售
亿达第一郡
29
2700
98-116
预计10000
意向50
远乡维也纳
8.2
788
210-406
预计16000
意向40
Ø金州新区作为新城区，凭借其良好的自然资源和逐步完善的交通设施，已成为自住、度假、养老和投资的区域之一，除了开发区本地的购房者以外，市内及省内外的购房者也占有较大比例。
Ø金石滩区域较为特殊，由于毗邻黄金海岸，所以产品大多为度假类产品，别墅产品丰富，均价较高。
7金州新区板块
参展项目：
福佳新天地广场、东方优山美地等
成交套数：
38套
板块项目状况列表
现状
项目名称
建筑面积（万㎡）
总套数（套）
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
展会销售率
在售
福佳新天地广场
30
3000
40-150
8500
9
渤海计划东方湾
26
650
60-150
7880
3
东方优山美地
210
4241
90-130
洋房9150
别墅15000
12
万恒天籁湾
55
200
102-300
8500
11
正泰园B区
0.9
129
40-144
10800
3
预售
天鸿1.7英里
15.6
1400
60-120
未推出
意向80
金海国际花园
28
2445
40-102
6600
意向70
宏城嘉苑
9.2
930
50-122
8000
意向80
自由向
1.4
1204
未推出
未推出
意向90
六、展会总结及后市预测
⏹成交情况：
本届展会历时5天，较夏季展会在成交量方面有一定幅度的增长，本次成交主要来自于各项目推出的特价房源，但整体成交量较以往展会而言依然不容乐观，未来几个月内随着新项目的入市及开发商优惠力度的加大，成交量上预计会有一定程度的攀升。
⏹需求方向：
需求方面价格因素对于市场需求的引导作用更为明显，由于市内城区的价格继续保持高位，在目前整体市场萧条的状况下，周边新区区域楼盘逐步加大优惠及促销，并且随着大连市政建设的完工，如地铁线路、跨海大桥等，大大降低了区域之间的距离感，因此未来更多的购买意向将向新城区市场转移。
⏹市场需求：
从本次来访购房者来看大部分人群依然以刚性需求为主，通过现场调查解到大多以婚房、学区房、改善房等为主要购房人群。
而投资客群由于受到政府调控影响，在本次展会中难有发现。
但本次展会中参展购房者对开发商给出的特价房还是有一定程度的回应，说明目前对于成交形成的主要阻力依然是价格，相信未来几个月中，随着开发商优惠力度的加大，价格的多角度调整，会引导更多的市场需求达成成交。
⏹未来市场发展方向：
从价格方面来看，本次展会上的在售项目与上次展会基本持平，但也有新城区的项目对价格进行了下调，同时大部分项目均给出优惠促销，从本次成交量的增加说明，说明市场的需求依然存在，从成交来看主要以刚性需性住房为主。
尽管目前整体市场由于宏观政策的调控，国民经济的转型，市场通胀
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