房地产业建设规划案共29页.docx
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房地产业建设规划案共29页
第一章概述
一、规划背景
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，因其产业关联度高，带动性强，与人民生活联系密切。
引导和促进保持房地产业持续稳定健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。
住房作为人们生存的重要场所，是人们不可缺少的基本生活条件，近年来，由于住房市场需求偏大，国内部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不尽合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，致使中低收入人群住房陷入窘境，影响经济和社会的稳定发展。
为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾，努力实现商品住房供求基本平衡，切实解决城市低收入家庭的住房问题，2005年和2006年国务院办公厅先后发出通知（国办发明电[2005]8号、国办发[2005]26号、国办发[2006]37号、建住房[2006]165号），《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），根据房地产市场发展态势，提出各项政策措施，要求各级城市人民政府编制住房建设规划，明确在“十一五”期间，特别是今后两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等建设目标，并于2007年年底前向社会公布。
二、规划目的
为促进石家庄市房地产市场健康发展，推动住房供需平衡发展，调整住房供应结构，稳定住房价格，保障普通家庭基本实现住房，强化政府对房地产市场的宏观调控，促进社会主义和谐社会的建设，特编制《石家庄市住房建设与保障规划（2008-2010年）》。
三、工作方法
此次住房建设规划从石家庄市住房建设现状入手，从城市规划角度对城市住房总量、住房结构、城市居住条件、居民消费特征等信息进行分析，构建合理的住房供应结构体系，预测2010年住房需求总量，明确规划期内城市普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设目标，提出年度住房用地供应计划，并将今明两年的用地指标落实到具体地块，同时制定行之有效的保障实施措施。
第二章石家庄市住房建设回顾
石家庄市住宅业与国民经济的发展历程相一致，经历了计划经济时代、商品经济时代并迈入了市场经济时代，其发展历程受政策调控在波动中逐步走向健康快速发展轨道，大体经历了三个阶段。
一、第一阶段（1949-1978）
党的十一届三中全会以前，石家庄市住宅建设规模小，居住水平低。
到1978年底住宅建设用地面积15.4平方公里，实有住宅建筑面积441万平方米，人均住宅建筑面积指标为5.4平方米/人。
这段时期的生活居住区主要是配合市区内部分大型企业的建设而相应设置的。
其中包括有国棉一、二、三、四、五、六、七厂、印染厂、华北制药厂、热电厂、煤矿机械厂、拖拉机配件厂、化肥厂、三三零二工厂、铁路十五、十六、三十一、三十二、三十四生活区等。
住宅多为3—4层楼房或平房，建筑密度较高，居住环境质量较差。
二、第二阶段（1979-1990）
“六五”至“七五”期间，初步弥补了住房的历史欠帐，缓解了住房难的矛盾，居住水平有了很大的提高。
1990年底市区住宅建设用地面积22.9平方公里，实有住宅建筑面积1465万平方米，人均住宅建筑面积指标达到15.7平方米/人。
1979-1990年间市区主要规划建设了平安、谈固、高柱、西里、裕东、青园、十二化建、新石、柏林、友谊、庄窠、尖岭、建明、联盟等14个居住小区，以及北焦、草场街、义堂、沿村、仓北、仓南、库北、西南院校生活区、电建、上安电厂生活区、中华南大街铁路生活区、红旗大街东侧街坊、柏林南等13个居住街坊。
住宅以5—7层楼房为主，布局规则有序，居住环境相对较好。
三、第三阶段（1991-2005）
“八五”以来，大规模实施危房改造，加快商品住宅开发力度，住宅业得到空前的发展。
到2005年底，市区住宅建设用地面积48.6平方公里，实有住宅建筑面积5420万平方米，人均住宅建筑面积指标达到25.3平方米/人，比“七五”末期提高了近10平方米/人，住房已由满足居住向舒适宽敞型转变。
“八五”期间，不论政府、单位建房还是开发公司拆迁安置，实质上居民仍享受实物分配及低租金制福利房待遇。
由于福利分房的存在以及职工集资建房的商品化形式，“八五”起步的房地产业市场并不繁荣。
居民等、靠、要的福利分房观念仍根深蒂固，个人购买不足50%。
“九五”期间，特别是1998年以来，随着实物福利分房的停止，居民住房观念得到根本转变，由房地产开发企业提供的商品住宅大量面市，成为这期间住宅供给的主体。
第一阶段住宅建筑质量和居住环境较差，可改造性较强，可为城市发展建设提供必要的土地资源；第二阶段住宅状况相对较好，可改造性一般；第三阶段住宅年代较短，状况良好，可改造性较小。
第三章住房建设现状
一、房地产市场运行分析
在2005年全国37个主要城市房价排名中，石家庄市房价（2470元/平方米）排在第29位，房价/收入比（11.73）排在第12位，低于37城市平均房价/收入比（13.38）。
由此可见，石家庄房地产市场发展比较健康、稳定。
（各城市房价与人均收入关系见表3.1）
表3.12005年国内37城市平均房价及人均收入排行一览表
排名
城市
每平米房价（元）
居民家庭人均可支配收入（元）
三口之家年收入（元）
年节余（元）
简约两居室平均总价（70平米）（元）
买套简约两居室需要年限
1
温州
9278
17727
53181
30313
649460
2
上海
8627
16683
50049
28528
603890
3
杭州
7210
14565
43695
24906
504700
4
北京
6232
15638
46914
26741
436240
5
深圳
6037
27596
82788
47189
422590
6
宁波
5900
15882
47646
27158
413000
7
广州
5660
16884
50652
28872
396200
8
厦门
5156
14443
43329
24698
360920
9
南京
4960
11602
34806
19839
347200
10
天津
4760
11467
34401
19609
333200
11
青岛
4639
11089
33267
18962
324730
12
苏州
4460
14451
43353
24711
312200
13
大连
4241
10378
31134
17746
296870
14
福州
3368
11436
34308
19556
235760
15
济南
3172
12005
36015
20529
222040
16
昆明
3150
9045
27135
15467
220500
17
贵阳
3100
8989
26967
15371
217000
18
太原
3050
9353
28059
15994
213500
19
西安
3007
8544
25632
14610
210490
20
沈阳
2926
8880
26640
15185
204820
21
成都
2868
10394
31182
17774
200760
22
武汉
2858
9564
28692
16354
200060
23
长沙
2825
11021
33063
18846
197750
24
南宁
2817
8060
24180
13783
197190
25
南昌
2777
8690
26070
14860
194390
26
重庆
2732
9221
27663
15768
191240
27
郑州
2650
9364
28092
16012
185500
28
哈尔滨
2574
8940
26820
15287
180180
29
石家庄
2470
8622
25866
14744
172900
30
兰州
2438
7684
23052
13140
170660
31
海口
2330
8981
26943
15358
163100
32
乌鲁木齐
2280
9729
29187
16637
159600
33
合肥
2220
8610
25830
14723
155400
34
长春
2191
8900
26700
15219
153370
35
呼和浩特
1960
10166
30498
17384
137200
36
银川
1930
7984
23952
13653
135100
37
西宁
1821
7626
22878
13040
127470
城市平均
3802
数据来源：
《个人理财》2006.4（北方网：
www.enn）
二、住房建设现状概况
2001-2005年市区住宅项目规划审批用地面积24平方公里，建设工程规划审批建筑面积1470万平方米，住宅建设用地投放面积2.34平方公里，完成住房销售面积553.86万平方米。
2005年底市区内住宅建设面积3万平方米以上的住宅小区达到290个，5万平方米以上的住宅小区有206个。
三、住房供应与销售
2004-2006年4月共批准预售面积455.91万平方米，其中已售面积为366.21万平方米，可售面积为89.7万平方米，其中普通商品住房可售面积为39.62万平方米，非普通住房可售面积39.35万平方米，高档公寓、别墅可售面积9.36万平方米，经济适用房1.37万平方米。
（一）商品住房
2005年市区批准预售商品住房15450套，面积205.84万平方米；登记销售住房12560套，面积162.25万平方米，供求增量比为1.27，同期供应与销售比例为1.27：
1，供应量高于销售量。
（二）经济适用住房
2005年经济适用房批准预售1811套，面积25.03万平方米；登记销售2389套，面积31.64万平方米，供求增量比为0.79，同期供应与销售比例为为0.79：
1，经济适用住房供不应求。
四、商品住房供应结构
（一）套型结构
2005年建筑面积120平方米以下户型占年度住房供应总量的64.16%，120平方米以上的户型占35.84%；从销售上看，建筑面积120平方米以下户型占销售总量的67.85%，120平方米以上的户型占32.15%，居民购买对象以该等级户型为主。
目前120平方米以下户型是供应与销售的主体户型。
（2005年不同套型商品住房供售见表3.2）
表3.22005年商品住房套型结构供售统计一览表
套型
批准预售
登记销售
面积（万㎡）
比例（%）
面积（万㎡）
比例（%）
≤60㎡
4
60-80㎡
80-100㎡
20
100-120㎡
120-150㎡
150-180㎡
5
>180㎡
总计
100
100
数据来源：
石家庄市房管局《房地产市场运行分析情况报告》
2006年建筑面积120平方米以下中小户型占供应总量的45.44%，120平方米以上的户型占54.56%；从销售来看，120平方米以下中小户型占销售总量的50.56%，120平方米以上的户型占49.44%；从供求比来看，80平方米以下供求比为0.74，80-120平方米供求比为1.17，120平方米以上供求比为1.39。
可以看出，120平方米以下中小户型商品住房供应紧缺，尤其是80平方米以下住房供应偏少。
（不同套型商品住房供售见表3.3）
表3.32006（1-4月）商品住房套型结构供售统计一览表
套型
批准预售
登记销售
面积（万㎡）
比例（%）
面积（万㎡）
比例（%）
≤60㎡
0
0
60-80㎡
80-100㎡
100-120㎡
120-150㎡
150-180㎡
20
7
总计
数据来源：
石家庄市房管局《房地产市场运行分析情况报告》
（二）价位结构
2005年价位在3000元/平方米以上的住房供应量占供应总量的28.51%，销售量占销售总量的25.09%；3000元/平方米以下的户型供应所占比例为71.49%，销售所占比例超过80%，是居民购买的重点。
2006年价位在3000元/平方米以上的住房供应所占比例为47.69%，但销售比例仅占25.09%；3000元/平方米以下住房供应比例为52.31%，销售比例接近75%。
从两年供售趋势来看，高价位住房供过于求，而中低价位住房则呈现明显的供不应求的特点。
（不同价位商品住房供售详见表3.4、表3.5）
表3.42005年商品住房价位结构供售统计一览表
价位
（元/㎡）
批准预售
登记销售
面积（万㎡）
比例（%）
面积（万㎡）
比例（%）
≤1500
0
0
0
0
1500-2000
2000-2500
2500-3000
3000-4000
4000-5000
>5000
0
0
0
0
总计
100
100
数据来源：
石家庄市房管局《房地产市场运行分析情况报告》
表3.52006（1-4月）商品住房价位结构供售统计一览表
价位
（元/㎡）
批准预售
登记销售
面积（万㎡）
比例（%）
面积（万㎡）
比例（%）
≤1500
0
0
1500-2000
2000-2500
2500-3000
3000-4000
4000-5000
0
0
>5000
0
0
总计
100
100
数据来源：
石家庄市房管局《房地产市场运行分析情况报告》
（三）购买对象
从购房人群分布分析，市内五区人群是购房的主要群体，占总量的73%，市内其他县市人群占20%，在石家庄市以外的购房人群中，河北省内其它地区占总量的6%，外省市购房人员主要为经商和在石工作，所占比例约为1%。
表3.72005年商品住房购买对象分类表
购买对象
销售套数（套）
销售面积（万㎡）
本市
11681
其中
市内五区
9228
本市其他县市
2453
外地
879
其中
本省其他地区
704
外省
175
总计
12560
五、住房建设存在问题分析
石家庄市住房建设虽取得了较大的成绩，住房市场也在不断成熟和繁荣，但同发达城市相比，仍存在一定的差距，一些问题也亟待解决。
（一）人均住房供给量不足
2005年石家庄市区人均住房建筑面积为25.3平方米，略低于全国和河北省城镇人均住房建筑）。
[数据来源：
《石家庄统计年鉴2002-2006》、《河北省统计年鉴（2001-2005）》、城镇房屋概况统计公报（2002-2005）、《中国统计年鉴（2002）》]
（二）住房供应结构不合理
目前石家庄市住房开发呈现出“两大一高”的特点，即大面积、大户型、高价位，偏重于高级公寓、高档商品住房的开发建设，而中小户型的普通商品住房、经济适用住房的开发建设则明显不足。
反映在住房供给上，一些高级公寓、高档商品住房等所占比例较大，套型面积120平方米以上的户型占54.56%，小于120平方米的户型占45.44%，面向广大中低收入者的普通商品住房、经济适用房所占比例偏少，对双困户家庭缺乏适合其消费水平和消费方式的房源。
（三）居住生活环境差距较大
一批50、60年代宿舍、生活区同近年一些新建小区相比，在建造工艺、建筑材料、规划理念、城市设施配套建设等方面存在明显的差距，居住环境质量差异明显。
（四）城市土地利用率低
城市旧生活区多以3-4层楼房为主，城中村则多为平房和2层楼房，容积率约为0.65，建筑密度约为0.6，且建筑质量多数较差，使土地利用率过低，不利于土地资源的集约利用。
第四章住房建设影响因素分析
住房的建设与空间分布受到多重因素的影响，其中城市基准地价、区域位置、城市发展方向、交通条件、公共设施配套、城市景观环境、地块建设现状等，与住房房价的提升、空间分布特点等有着密切的关联。
一、住房建设与地价的因果关系
城市地价作为城市不同地区土地价值的具体反映，是住房开发成本的重要内容，并与房价互为因果，房价在变化过程中与城市地价存在这样一个链条：
地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。
图4.22005年石家庄市住宅用地基准地价分布图
数据来源：
中国城市地价动态监测网（www.）
二、住房建设与地理位置关系
不同的地理位置有与之相对应的城市基准地价，中心区作为城市各类要素的集聚，住房房价中包含着较高的地价成本；随着与中心区距离的增大，基准地价与房价呈现出不均质的距离衰减，影响着住房建设类型的选择。
表4.1住房建设与地理位置关系示意一览表
地价
住房类型选择
层数
户型
一环以内
高
普通商品住房为主
高层为主
中、小户型为主
一环与二环之间
中
普通商品住房为主，适量经济适用住房
小高层、多层为主
中、小户型为主
二环与三环之间
低
普通商品住房，少量高档住房，严格控制别墅建设
高层、小高层为主
中、小户型为主，少量大户型
三、住房建设与城市发展方向
沿着城市发展的主导方向，物流、信息流等各种有形或无形的城市要素不断扩散，形成城市极具活力的发展空间，并带动城市地价的着提升。
表4.2住房建设与城市发展方向
发展
方向
地价
住房建设适宜性
住房类型选择
层数
户型
东
高
适宜
普通商品住房为主
高层为主
中小户型为主
东南
高
适宜
高档商品住房为主
高层为主
中、小户型为主，少量大户型
南
中
适宜
普通商品住房为主
高层、小高层为主
中小户型为主
西南
低
较适宜
普通商品住房为主，适量经济适用住房
小高层、多层为主
中小户型为主
西
低
较适宜
高档商品住房为主，控制别墅建设
低层为主
大户型为主
西北
低
较适宜
高档商品住房为主，控制别墅建设
低层为主
大户型为主
北
低
不适宜
——
——
——
东北
低
较适宜
普通商品住房为主，适量经济适用住房
小高层、多层为主
中小户型为主
四、住房建设与城市设施配套
各项交通设施和公共设施作为城市的基本要素，同时也是影响城市住房建设的重要因素。
便捷的交通、完善的公共设施配套成为某地段地价提升的关键；反之亦然。
城市设施配套
住房建设影响程度
交通设施
公共交通
便捷
强
一般
中
通达性差
弱
轻轨
便捷
强
一般
中
通达性差
弱
公共设施
大型商业设施
临近
强
适中
中
远离
弱
中小学教育设施
临近
强
适中
中
远离
弱
五、住房建设与用地现状条件
一个地块上复杂的产权关系对于地块的开发相比较单一产权而言，具有一定的难度；同样，空地的开发也省去了建成地块拆迁、安置等环节，开发难度较小。
用地现状条件
开发难易程度
产权单位
产权单一
易
多产权单位
难
建设现状
空地
易
建成区
难
第五章住房发展需求预测
一、人均居住标准确定
《河北省建设事业第十一个五年规划纲要》中提出2010年城镇人均居住建筑面积指标增加到30平方米/人，结合石家庄市区人均居住现状和住房建设发展趋势，预测到2010年规划人均住房建筑面积标准达到30平方米/人。
二、人口预测
2005年石家庄市现状人口214.4万人，根据《石家庄市城市总体规划（2006-2020年）》中的人口预测方法，采用年龄移算法、平均增长率法、就业岗位需求法、经济/人口弹性系数法和水资源承载力法等5种方法进行预测，并相互校核，预测到2010年人口为240万人。
三、住房需求预测
根据人均住房建筑面积标准和人口预测，由公式
Wn=Pn·A-Q0
其中：
Wn——规划城市住房建筑面积；
Pn——规划城市人口；
A——规划人均居住标准；
Q0——现状（2005年）住房总量。
得2010年规划住房建筑面积Qn=30×2400000=7200万平方米，2005年现状住房建筑面积Q0为5420万平方米（其中办理正规权属登记的住房4660万平方米），预测2008—2010年规划住房增加1780万平方米，年均住房建设面积356万平方米。
四、住宅建设用地预测
根据《石家庄市城市总体规划（2006-2020年）》确定的住宅建设用地总量，结合《石家庄市近期建设规划（2006-2010年）》，预测2008-2010年住宅建设用地供应总量为537公顷，年度供应量为179公顷。
第六章住房建设规划
一、规划指导思想
以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为基本目标，以保障普通家庭基本实现住房为出发点，按资源节约型和环境友好型城市建设的总体要求，统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，重点加快经济适用住房、廉租住房、普通商品住房等建设，完善住房保障体系，调整住房供应结构，稳定住房价格，活跃住房市场，促进市场消费，实现住房市场健康有序的发展，推动社会经济的全面发展。
二、规划原则、依据
（一）规划原则
1、坚持以人为本的原则
解决广大中低收入者需要的住房，是体现以人为本和建立和谐社会的关键。
让广大中低收入者进入住房市场，形成真正的“人民住房市场”，是建立繁荣健康的住房市场和较长期消费热点之必须。
2、坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则
促进区域住房发展规模化和整体居住格局的形成，完善各项设施的配套建设，确保经济效益、社会效益和环境效益相统一。
3、坚持以需求为导向，调整供应结构的原则
从石家庄市实际出发，认真分析市场需求和不同层次居民消费观念，合理确定住宅开发供应总量和供给结构，健全住房供应体系。
4、坚持节地节能的原则
住宅在开发过程中，应当贯彻建设节约型社会的要求，节约土地资源、降低能耗，进行科学规划，完善居住功能、改善环境。
5、坚持总量与项目相结合的原则
充分考虑城市中低收入居民家庭生活对城市交通、城市设施、城市环境等条件的需求，合理安排普通商品住房、经济适用住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。
（二）规划依据
1、国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电[2005]8号）
2、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知（国办发[2005]25号）
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