通辽房产局 商品房网上销售控制系统需求分析报告.docx

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通辽房产局商品房网上销售控制系统需求分析报告

通辽房产局

商品房网上销售控制系统需求分析报告

文档编号：

001

当前版本：

v2.0

作者：

青河

更新日期：

2011/11/15

文档修订记录

章节编号

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修订内容简述

修订日期

作者

目录

一、引言1

1.1编写目的1

1.2项目背景及范围1

1.3定义2

二、任务概述2

2.1应用目标2

2.2项目描述2

2.3运行环境3

2.4系统特点3

三、功能需求3

3.1系统流程图3

3.2功能划分4

3.3权限划分7

3.4关系说明7

附件一预售统计报表9

附件二商品房买卖合同备案统计报表12

一、引言

为了加强通辽市房地产市场监管力度，提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，保护购房当事人的合法权益，根据建设厅《关于建立全区统一商品房预销售网络管理系统的通知》（内建房[2005]185号精神），开发商品房网上销售控制系统。

1.1编写目的

本文档为通辽房产管理局销售控制系统的设计、实现、测试以及验收提供重要依据，也为评价系统功能和性能提供标准。

本文档可供用户、项目管理人员、系统分析人员、程序设计人员以及系统测试人员阅读和参考。

1.2项目背景及范围

项目委托单位：

通辽市房管局

项目开发单位：

通辽市立今软件有限责任公司

项目主管部门：

通辽市房管局信息科

项目规划：

阶段

文档

提交日期

需求阶段

需求分析报告

2011-11-17

分析设计阶段

软件设计文档

2011-12-25

数据库文档

2011-11-27

测试阶段

系统操作手册

2011-12-25

软件测试报告

2011-12-30

1.3定义

销控：

商品房网上销售控制系统简称。

楼盘信息：

小区当中一幢楼的信息、如层数、用途等。

而非整个楼盘信息

空房单元格颜色：

根据背景取原始颜色

已售房屋单元格颜色：

绿色RGB颜色值：

#009900

已备案房屋单元格颜色：

橘黄色RGB颜色值：

#FF6600

二、任务概述

2.1应用目标

1.加强通辽市房地产市场监管力度

2.提高商品房交易信息的透明度

3.规范商品房销售行为

4.保护购房当事人的合法权益

5.提高房产管理部门人员工作效率

2.2项目描述

销控系统是搭建在开发企业、房地产管理局之间，针对房地产市场上商品房销售、备案等业务的监管开发的系统。

通过本系统已注册开发企业自助建立楼盘、利用销控系统中的楼盘进行商品房的销售行为。

房地产管理局通过销控系统对开发企业的商品房的销售过程以及备案业务进行公开透明的管理。

2.3运行环境

操作系统：

WindowsXP/2000/2003

程序架构：

B/S结构

数据库：

SQLSERVER2000、XML

开发工具：

ASP.NET（C#）

2.4系统特点

✧系统楼盘数据存储采用SQLSERVER+XML形式、每个楼盘生成一个XML文件、缓解数据库压力。

✧采用三层架构设计，将表现层、业务逻辑层与数据访问层分开，降低层与层的依赖，更加有利于各层逻辑的复用。

三、功能需求

3.1系统流程图

3.2功能划分

系统具备以下功能：

1、开发企业具备功能

⏹开发企业注册功能功能

开发企业填写企业信息并申请注册、由房地产管理局进行审核并开通初始账户。

⏹用户管理功能

开发企业初始账户可以建立销售账户、可对销售账户进行新建、删除、修改、密码初始化等操作。

⏹项目注册功能

初始账户进行项目信息的填写并提交申请、由房地产管理局进行审核并生效。

⏹土地注册功能

初始账户进行土地信息的填写并提交申请、由房地产管理局进行审核并生效。

⏹小区建立功能

初始账户进行小区信息的填写并提交申请、由房地产管理局进行审核并开通。

⏹楼盘建立功能

初始账户进行楼盘信息的填写并提交申请、由房地产管理局进行审核并开通。

⏹楼盘销售功能

开发企业在楼盘管理当中对需要销售的房屋进行填写购房信息、提交并改变当前房屋状态。

⏹销售统计功能

初始账户统计当前开发企业小区、楼盘、销售数量以及金额。

*所有功能具备修改提交功能（除用户管理部分）

2、房地产管理局具备功能

⏹用户管理功能

完成对系统用户的添加、删除、密码初始化等操作。

系统用户指房产局用户以及开发企业的原始账户（不包括开发企业建立的销售账户）

*对房产局用户允许修改、修改、密码初始化功能，对企业初始账户只允许删除、密码初始化功能。

⏹审核功能

对所有开发企业提交的数据进行审核。

审核内容包括企业注册审核、土地信息审核、项目信息审核、小区信息审核、楼盘信息审核、数据修改申请审核、备案信息审核。

⏹备案功能

对需要办理备案手续的开发企业房屋信息进行

⏹分配预售许可证功能

对通过审核的楼盘分配预售许可证。

*预售许可证需按年度-编号-编号格式进行格式化

⏹数据删除与修改功能

对审核通过的开发企业数据修改申请进行实际数据操作。

⏹统计分析功能

根据《预售统计报表》《商品房买卖合同备案统计报表》（见附件）的要求统计处相关结果。

3、应用系统常规功能

⏹操作日志功能

⏹数据备份恢复功能

3.3权限划分

系统权限分配采用模块化管理、人员权限由管理员根据需要按模块选取权限。

预设权限有：

✓企业初始账户权限

即开发企业权限。

开发企业账户开通后可自行建立销售账户

✓数据审核权限

✓用户管理权限

具体见功能划分中的用户管理功能

✓数据维护权限

✓统计分析权限

✓分配预售许可证权限

✓日志查看权限

3.4关系说明

Ø开发企业与帐号

一个开发企业对应唯一的初始帐号，一对一关系。

Ø企业与土地

一个开发企业可以拥有多个土地，一对多关系。

Ø项目与土地

一个土地可以有多个项目。

一对多关系。

一个项目属于多个土地。

多对多关系。

Ø项目与小区

一个项目可以拥有多个小区、一个小区可以是多个项目。

多对多关系。

Ø小区与楼盘

一个楼盘只能属于一个小区、一个小区拥有多个楼盘。

附属关系。

签字年月日

附件一预售统计报表

统计内容统计项

户数

面积

金额

平均单价

经办业务合计总量统计项：

97项

1.按房屋类别统计：

2项

1.1商品房

1.1.1经济适用房

2.按用途统计：

13项

2.1住宅：

2.1.1普通住宅

2.1.2非普通住宅

2.1.2.1单体别墅

2.1.2.2双拼别墅

2.1.2.3连排别墅

2.2非住宅：

2.2.1商业

2.2.2工业

2.2.3办公

2.2.4车库

2.2.5仓储

2.2.6其他

3.按建筑结构统计：

6项

3.1钢、钢筋混凝土结构

3.2钢筋混凝土结构

3.3钢结构

3.4混合结构

3.5砖木结构

3.6其他结构

4.按房屋座落统计：

4项

4.1老城区（科尔沁区）

4.2新城区（新城区、经济技术开发区）

4.3办事处

4.4小区

5.按总楼层分类统计：

4项

5.1低层1-3层

5.2多层4-6层

5.3中高层7-9层

5.4高层（10层及以上）

6.按预售许可审批年度统计：

4项

6.12008年

6.22009年

6.32010年

6.42011年

7.按房屋面积段统计：

7项

7.160平及以下

7.260-80平

7.380-90平

7.490-120平

7.5120-144平

7.6144-180平

7.7180平以上

8.按户型统计：

14项

8.1一室

8.2二室

8.3二室一厅

8.4三室一厅

8.5四室一厅

8.6四室二厅

8.7二室二厅

8.8跃二室一厅

8.9四室

8.10三室

8.11一室一厅

8.12三室二厅

8.13商业

8.14敞开式

9.按价格区间统计（元/平）：

20项

9.1≤1000

9.21000-1500

9.31500-2000

9.42000-2500

9.52500-3000

9.63000-3500

9.73500-4000

9.84000-4500

9.94500-5000

9.105000-5500

9.115500-6000

9.126000-6500

9.136500-7000

9.147000-7500

9.157500-8000

9.168000-8500

9.178500-9000

9.189000-9500

9.199500-10000

9.20＞10000

10.按开发项目统计：

1项

10.1项目1

10.2项目2

10.3项目3

11.按开发企业名称统计：

1项

11.1企业1

11.2企业2

11.3企业3

12.按投资额统计：

2项

12.1总投资额

12.2已完成投资额

13.按容积率统计：

4项

13.11.5以下

13.21.5-2

13.32-5

13.45以上

14.按绿化率统计：

1项

15.按土地性质统计：

2项

15.1集体土地

15.2国有土地

16.按销售状态统计：

6项

16.1已售房屋

16.2未售房屋

16.3已打印合同房屋

16.4已备案房屋

16.5已抵押房屋

16.6已查封房屋

17.按土地取得价格统计：

1项

18.按土地面积统计：

1项

19.按土地用途统计：

3项

19.1住宅用地

19.2商业用地

19.3住宅、商业用地

20.按街、路统计土地位置：

1项

21.按土地取得方式分：

3项

21.1划拨

21.2出让

21.2.1招牌挂出让

21.2.2协议出让

附件二商品房买卖合同备案统计报表

统计内容统计项

户数

面积

金额

平均单价

经办业务合计总量统计项：

89项

1.按房屋类别统计：

2项

1.1商品房

1.1.1经济适用房

2.按用途统计：

13项

2.1住宅：

2.1.1普通住宅

2.1.2非普通住宅

2.1.2.1单体别墅

2.1.2.2双拼别墅

2.1.2.3连排别墅

2.2非住宅：

2.2.1商业

2.2.2工业

2.2.3办公

2.2.4车库

2.2.5仓储

2.2.6其他

3.按建筑结构统计：

6项

3.1钢、钢筋混凝土结构

3.2钢筋混凝土结构

3.3钢结构

3.4混合结构

3.5砖木结构

3.6其他结构

4.按房屋座落统计：

4项

4.1老城区（科尔沁区）

4.2新城区（新城区、经济技术开发区）

4.3办事处

4.4小区名称

5.按购房人身份证号统计：

8项

5.1本市（城区及旗县）

5.1.1老城区

5.1.2新城区

5.1.3旗县

5.2外地

5.2.1自治区内

5.2.2自治区外

5.2.3境外

6.按总楼层分类统计：

4项

6.1低层1-3层

6.2多层4-6层

6.3中高层7-9层

6.4高层（10层及以上）

7.按房屋面积段统计：

7项

7.160平及以下

7.260-70平

7.370-90平

7.490-120平

7.5120-144平

7.6144-170平

7.7170平以上

8.按价格区间统计（元/平）：

19项

8.1≤1000

8.21000-1500

8.31500-2000

8.42000-2500

8.52500-3000

8.63000-3500

8.73500-4000

8.84000-4500

8.94500-5000

8.105000-5500

8.115500-6000

8.126000-6500

8.136500-7000

8.147000-7500

8.157500-8000

8.168000-8500

8.178500-8000

8.188000-8500

8.188500-10000

8.19＞10000

9.按开发企业名称统计：

1项

9.1企业1

9.2企业2

9.3企业3

10.按开发项目统计：

1项

10.1项目1

10.2项目2

10.3项目3

11.按户型统计：

14项

11.1一室

11.2二室

11.3二室一厅

11.4三室一厅

11.5四室一厅

11.6四室二厅

11.7二室二厅

11.8跃二室一厅

11.9四室

11.10三室

11.11一室一厅

11.12三室二厅

11.13商业

11.14敞开式

12.按时间段进行统计：

2项

12.1备案时间

12.2销售时间

13.按受理人进行业务量统计：

1项

14.按购房人年龄段进行统计：

1项

15.按购房人职业分类统计：

6项

15.1公务员

15.2事业单位人员

15.3企业职员

15.4个体经营

15.5无业人员

15.6其他