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资产评估准则讲解系列丛书4工作底稿

2007年资产评估新准则讲解系列丛书

资产评估准则—工作底稿

讲　解

中国资产评估协会　编

目　　录

资产评估准则—工作底稿1

第一章　总则1

第二章　基本要求1

第三章　工作底稿的内容1

第四章　工作底稿的编制和管理2

第五章　附　则3

《资产评估准则―工作底稿》条文讲解4

第一章总则4

第二章　基本要求8

第三章　工作底稿的内容11

第四章　工作底稿的编制和管理25

第五章　附则35

工作底稿若干参考格式研究报告36

后　　记47

资产评估准则—工作底稿

第一章　总则

第一条　为规范工作底稿的编制和管理，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。

第二条　本准则所称工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。

第三条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。

第四条　注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，编制、管理工作底稿，可以参照本准则。

第二章　基本要求

第五条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编制和管理工作底稿。

第六条　工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。

第七条　工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。

注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。

第八条　工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。

电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。

第三章　工作底稿的内容

第九条　工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。

管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。

操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。

第十条　管理类工作底稿通常包括以下内容:

（一）评估业务基本事项的记录；

（二）业务约定书；

（三）评估计划；

（四）评估业务执行过程中重大问题处理记录；

（五）评估报告的审核记录。

第十一条　操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：

（一）现场调查记录与相关资料，包括：

委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；

（二）收集的评估资料，包括：

市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；

（三）评定估算过程记录，包括：

重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

第四章　工作底稿的编制和管理

第十二条　注册资产评估师在评估业务完成后，应当及时整理工作底稿并归档。

第十三条　注册资产评估师收集委托方和相关当事方提供的与评估业务相关的资料作为工作底稿，应当由提供方在相关资料中签字、盖章或者以其他方式进行确认。

第十四条　工作底稿应当反映内部审核过程。

审核人在审核工作底稿时，应当书面表示审核意见并签字。

第十五条　注册资产评估师应当根据评估业务特点和工作底稿类别，编制工作底稿目录和索引号，反映工作底稿间的勾稽关系。

第十六条　注册资产评估师应当在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案，并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及本准则的规定妥善管理。

第十七条　评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。

国家法律、法规另有规定的，依照其规定。

第十八条　对于电子文档或者其他介质的评估业务档案，评估机构应当采取适当措施保证信息的完整性和有效性。

第十九条　评估机构不得在规定的保存期内对已完成归档的评估业务档案删改或者销毁。

第二十条　工作底稿的管理应当执行保密制度。

除下列情形外，工作底稿不得对外提供：

（一）司法部门按法定程序进行查询的；

（二）依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的；

（三）资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的；

（四）其他依法可以查阅的情形。

第五章　附　则

第二十一条　本准则自2008年7月1日起施行。

《资产评估准则―工作底稿》条文讲解

第一章总则

第一条　为规范工作底稿的编制和管理，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，根据《资产评估准则―基本准则》，制定本准则。

本条是关于准则制定目的、制定依据的条款。

制定工作底稿准则的目的主要是两个方面：

一是规范工作底稿的编制和管理；二是维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。

工作底稿的编制和管理是评价、考核注册资产评估师专业胜任能力和工作业绩的依据，是判断评估机构及注册资产评估师责任的有效证据，是控制评估质量和监控评估工作的重要手段。

规范工作底稿将对评估机构和评估行业的健康发展起到重要作用。

工作底稿的规范是评估行业的一项基础性工作，中国资产评估协会一直重视工作底稿的规范化建设，先后制定并发布了一些规范化文件，包括《资产评估操作规范意见（试行）》、《资产评估工作底稿指南》等。

这些文件的推出，对提高工作底稿规范化程度，进而提升评估行业执业质量发挥了积极的作用。

为进一步完善工作底稿编制和管理的要求，规范评估行为，提高行业的规范化水平和执业质量，更好地维护社会公共利益和资产各方当事人的利益，中国资产评估协会组织制定本准则。

工作底稿准则制定的依据是资产评估基本准则。

资产评估准则体系分四个层次：

基本准则、具体准则、指南和指导意见。

工作底稿准则属于准则体系的第二层次，即具体准则的范畴，是具体准则中的程序性准则。

《资产评估准则―基本准则》第十八条明确规定：

“注册资产评估师执行资产评估业务，应当形成能够支持评估结论的工作底稿。

”

制定工作底稿准则对于规范整个评估行业及促进行业健康发展有着积极重要的意义，具体表现在：

1．制定工作底稿准则是强化评估质量控制，提升执业水平的重要措施。

工作底稿是评估过程的轨迹记录，也是支持评估结论的重要依据。

建立和完善工作底稿的编制和管理制度，有利于指导和规范评估机构内部执业的操作流程，强化评估程序的控制和实施，明确参与评估业务有关人员的责任，树立责任意识，培养专业精神，提高执业质量，提升行业的公信力。

2．制定工作底稿准则是防范执业风险，维护评估机构和注册资产评估师合法权益的重要手段。

工作底稿是反映注册资产评估师遵守准则，真实完整履行评估程序的必要证据。

随着委托方和相关当事方法律意识的加强，评估业务类型的扩展，服务对象的日益多元化以及评估复杂程度的提高，评估机构面临的法律诉讼风险逐渐显现。

充分完备的工作底稿对于规避和防范注册资产评估师和评估机构的执业风险，保障各方合法权益具有重要作用，也使有关部门对评估工作底稿的关注程度也显著提高。

为此，必须规范工作底稿的编制和管理。

3．制定工作底稿准则是加强行业自律监管，规范执业行为的重要基础。

近几年来，为了加强行业自律，中评协制定并实施了行业执业质量自律监管办法，通过对评估报告和评估工作底稿的检查，能够了解注册资产评估师和评估机构准则的执行情况，发现问题并根据情节轻重，给予行业自律惩戒。

工作底稿准则是行业协会指导、规范和监督从业人员执业行为的重要制度保障，是行业自律监管的重要依据。

在国外，虽然没有单独的工作底稿准则，但在准则中有相关条款。

如美国《专业评估执业统一准则》（US-PAP）中，将编制工作底稿和档案管理作为职业道德的重要内容，并对评估师在工作底稿中应当记录的内容和工作底稿的保存期限等做了规定。

在我国其他资产评估准则、文件中也对工作底稿提出了相关要求。

如《资产评估准则―评估程序》第十条中明确规定：

“注册资产评估师应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。

”《资产评估操作规范意见（试行）》第一百二十七条中规定：

“资产评估工作底稿是从评估机构接受评估业务委托开始至完成全部评估工作为止的全过程中，注册资产评估师所取得或编制的反映资产评估项目全貌和评估结论形成过程及依据的各种文件资料。

”

第二条　本准则所称工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。

本条是关于工作底稿定义的条款。

工作底稿的定义包含三方面的内容：

首先，工作底稿是注册资产评估师在执行评估业务过程中形成的工作记录和相关资料。

评估业务过程包括承接项目、风险判断、签定业务约定书、编制评估计划、现场调查、评定估算、出具初步意见、内部审核、出具报告等不同的阶段。

评估师在执行评估业务过程中，每一阶段都应当留下记录评估工作的底稿，以反映履行评估程序的情况，支持评估结论。

但是，有些评估机构、注册资产评估师未能做到在执行评估业务过程中及时编写工作底稿，而是事后补写；有些则是在归档时发现工作底稿不全或在发生了问题后匆忙补添工作底稿。

本条强调，工作底稿必须是注册资产评估师在执行评估业务过程中形成的，即必须是在执行业务的过程中编制的。

其次，工作底稿是反映评估程序实施情况的工作记录和相关资料。

《资产评估准则―基本准则》第十二条、《资产评估准则―程序准则》第六条都规定注册资产评估师执行评估业务应当履行下列基本程序：

（1）明确评估业务基本事项；

（2）签订业务约定书；

（3）编制评估计划；

（4）现场调查；

（5）收集评估资料；

（6）评定估算；

（7）编制和提交评估报告；

（8）工作底稿归档。

工作底稿是判断一个评估项目是否执行了以上基本程序的主要依据。

因此，工作底稿应当反映注册资产评估师实施现场调查、评定估算等评估过程。

再次，工作底稿是支持评估结论的工作记录和相关资料。

工作底稿的内容主要有两个方面：

一是支持评估结论的工作记录。

评估人员在履行评估程序过程中形成的现场调查、评定估算工作底稿，都是支持评估结论的工作记录。

二是评估过程中获取的相关资料。

注册资产评估师在履行评估程序过程中，需要从委托方、相关当事方获取有关资料。

例如：

为了确定一个评估项目的评估目的，评估师一般要从委托方、相关当事方获取上级批文或股东会、董事会决议；完成一个房地产评估项目，评估师一般需取得房地产权证，证明委估房地产的权属、主要参数等。

这些资料都是支持评估结论的资料，必须作为工作底稿进行收集和归档。

工作底稿应当充分反映注册资产评估师遵守准则、履行评估程序的情况。

注册资产评估师应当在工作底稿中保留评估业务执行过程的完整记录和资料。

第三条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。

本条是关于准则适用范围的条款。

本条指出注册资产评估师在执行资产评估业务，编制和管理工作底稿时，除了遵守相关的法律、法规及相关资产评估准则外，还应当遵守本准则。

工作底稿准则是注册资产评估师在执行评估业务时对编制和管理工作底稿的规范性要求。

第四条　注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，编制、管理工作底稿，可以参照本准则。

本条是关于参照执行的条款。

工作底稿准则以规范编制和管理评估工作底稿为目的。

工作底稿准则在制定过程中全面考虑了资产评估的特点和应当注意的问题，同时也在一定程度上考虑了各种与价值估算相关的业务。

因此，工作底稿准则不仅对注册资产评估师执行资产评估业务有规范作用，对其他与价值估算相关的业务也具有一定指导意义。

注册资产评估师以评估行业专业人士身份执行与价值估算相关的业务，在编制和管理工作底稿时可以参照本准则。

第二章　基本要求

第五条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编制和管理工作底稿。

本条是关于注册资产评估师编制和管理工作底稿的合规性要求。

本准则是专门针对工作底稿编制和管理的规范，注册资产评估师执行资产评估业务应当遵守本准则。

同时，注册资产评估师应当：

1．遵守工作底稿编制和管理涉及的法律、法规、规章、规范性文件，如《档案法》、《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》、《国有资产评估管理若干问题的规定》、《国有资产评估违法行为处罚办法》、《资产评估操作规范意见（试行）》、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等。

2．遵守其他相关准则对注册资产评估师编制和管理工作底稿的规范要求。

如评估报告准则、评估程序准则及具体业务相关的其他准则等。

第六条　工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。

本条是关于编制工作底稿的基本要求。

首先，工作底稿必须如实反映和记录评估全过程。

也就是说，在评估程序实施的各个阶段，如洽谈评估业务、签订业务约定书、接受评估委托、风险评价、评估计划制定、现场调查、资料的收集、评定估算、报告审核、出具评估报告等各阶段，都应当将工作过程如实记录和反映在工作底稿中。

其次，工作底稿必须支持评估结论。

《资产评估准则―基本准则》第十五条规定，注册资产评估师执行评估业务，应形成能够支持评估结论的工作底稿。

本条也是对基本准则第十五条的细化。

工作底稿是用来反映评估过程有关资料、数据内容的记录，是为最终完成评估业务服务的，其目的是支持评估结论。

与评估报告有关或支持评估结论的所有资料均应当形成相应的工作底稿。

第七条　工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。

注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。

本条是对工作底稿内容的原则性要求。

第一，工作底稿应当真实完整地反映评估全过程。

一是要求工作底稿反映的内容和情况应当是实际存在和实际发生的，强调评估委托事项、评估对象、评估程序实施过程的真实性。

二是工作底稿所反映的评估内容应当是完整的。

不仅要求工作底稿内容真实，而且要求全面反映评估程序实施过程，不能遗漏。

如评估对象的现场调查和评定估算等都应有真实完整的记录。

第二，工作底稿必须重点突出。

工作底稿应当真实完整，并不是说非重点资产的现场调查、评定估算不可以简略。

一个企业，可能有几千项设备，采用成本法评估时，不可能、也不必要对数量巨大的同类设备逐一进行现场勘查，摘抄每台设备的名称、规格型号、生产厂家、技术参数，查看每台设备的使用情况、维护保养等情况。

《资产评估程序准则》第二十条指出：

“注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

”

重点突出是指评估工作底稿应当力求反映对评估结论有重大影响的内容。

重点突出是要求对工作底稿中支持评估结论的资料要突出，凡对评估结论有重大影响的文件资料和现场调查、评定估算过程，都应当形成工作底稿。

第三，记录清晰。

记录清晰有两方面含义：

一是记录内容要清晰，使审核人员、工作底稿使用者通过查阅对评估过程的描述，对评估过程有清晰的认识。

二是记录字迹要清晰。

现场调查的工作底稿大都在现场撰写，有些评估师现场调查后，所做记录文字不清晰，给审核工作带来较大困难，也难以作为支撑评估结论的依据。

所以手写的工作底稿一定要字迹清楚，不能模糊难识。

第四，结论明确。

结论明确是指记录在工作底稿上的现场调查和评定估算的结论要清楚明了，不能含糊不清。

工作底稿的繁简程度可以根据评估业务具体情况合理确定。

例如，一个上亿元资产的项目，对其中一台几千元的设备的评估，工作底稿可以比较简略；但对于只有几万元的设备对外转让的评估项目，一台几千元的设备的评估，工作底稿就应该比较详尽。

由此可见，工作底稿的繁简程度是相对的。

第八条　工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。

电子或者其他介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。

本条对工作底稿的存储形式做出了规定工作底稿的存储介质可以是纸质文档、电子文档或其他介质形式的文档。

通常，工作底稿记录在纸张上，易于记录、保存方便、便于查阅、适用面广。

但是，评估项目中有的评估对象内容庞杂，如存货中的原材料，有的企业成千上万的规格品种基本上都用计算机管理，评估时可转换成Excel文件，如打印成纸质的工作底稿，既不经济，查阅也不方便。

工作底稿准则规定工作底稿可以是电子文档，因此，对量大且重要性程度较低的评估对象，不强制要求用纸质的工作底稿。

其他介质形式指的是录像、照片等形式。

本条明确了工作底稿形式的多样性，充分考虑了评估实践的发展，体现了工作底稿准则与时俱进的特点，反映了现阶段记录文字资料的载体既可以是纸质的，也可以是电子或其他介质形式。

虽然工作底稿准则对一般的工作底稿保存形式未做硬性的规定，但对重要工作底稿的保存形式做了明确规定，即电子或其他介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文件。

强调重要工作底稿必须要同时形成纸质文件的主要原因是电子文档容易篡改和灭失。

在评估过程中，注册资产评估师往往用电子邮件的方式与委托方、相关当事方对评估中一些事项进行沟通，这些事项往往会对评估值产生一定影响，例如，注册资产评估师在现场清查时，发现委估企业中有账外房产，由于历史的原因未办理产权证，如果要将其纳入评估范围，必须要由委托方、相关当事方确认或证明它们是资产占有方的资产。

在沟通的过程中，有时会使用电子邮件的方式，这些重要事项的沟通过程，应当打印形成纸质文档，并需有关方盖章确认。

另外，对评估师执行评估业务过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。

委托方、相关当事方提供的与评估项目有关的原件，需要委托方、相关当事方盖章、签字予以确认，如果仅扫描为电子文档或采用其他介质的形式，而不保留原件，其真实性就难以得到保证。

第三章　工作底稿的内容

第九条　工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。

管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。

操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。

本条是关于工作底稿类型及相关定义的条款。

对于工作底稿的分类，业内主要有以下三种意见：

第一，根据工作底稿的来源和作用，将工作底稿分为管理类工作底稿、操作类工作底稿和备查类工作底稿三类。

其中，管理类工作底稿和操作类工作底稿是评估机构和注册资产评估师在执行评估业务过程中形成的工作底稿，而备查类工作底稿是向有关审核部门提供的资料。

第二，将工作底稿分为管理类工作底稿和操作类工作底稿两大类。

其中，管理类工作底稿又分为综合类工作底稿、备查类工作底稿和复核类工作底稿三种。

第三，将工作底稿分为管理类工作底稿和操作类工作底稿两大类。

但是，管理类工作底稿不再细分。

上述三种工作底稿的分类意见，其中第一种分类方法中的备查类往往是证据类工作底稿，依附于管理类、操作类工作底稿，在归档中难以独立成篇。

第二种分类方法中的综合类工作底稿难以界定。

与第一种和第二种分类方法相比，第三种分类方法较为简明，有利于体现评估特点，各种底稿归类不容易发生混淆，且易于管理，可有效地提高工作底稿的编制和管理效率，降低评估机构的管理成本。

因此，本准则采纳了第三种意见的分类方法，即将工作底稿分为管理类工作底稿和操作类工作底稿两类。

管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料，侧重于项目的组织管理过程和评估报告的质量控制。

评估师在执行评估业务过程中的不同阶段，均应形成相应的工作底稿。

在评估业务承接阶段，主要整理以下三方面内容的工作底稿：

（1）关于评估业务基本事项的工作底稿，记录项目承接人对评估项目大致了解的相关信息，便于对评估项目做出风险判断并制定计划；

（2）关于风险评价的工作底稿，以反映评估师对项目存在的风险水平做出的判断，当风险超过注册资产评估师可承受范围时，评估师不应承接该项目；（3）业务约定书，以反映业务约定书签订以及评估目的、评估对象和范围、评估基准日、价值类型、评估服务费、评估报告类型、评估报告提交时间等内容。

在评估业务计划阶段，评估师应该形成评估业务计划工作底稿。

《资产评估程序准则》第十四条要求：

“注册资产评估师应当编制评估计划。

评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。

”

在评估业务控制和管理阶段，评估师应该形成评估业务控制和管理的工作底稿。

主要包括：

（l）评估过程中重大问题处理记录工作底稿，记录评估项目实施过程中，注册资产评估师遇到重大问题向评估机构负责人请示，经评估机构负责人会同有关部门商定签发处理意见，并由注册资产评估师根据批示意见处理的过程；

（2）委托方的反馈意见和管理部门评审意见的工作底稿，记载委托方反馈意见和管理部门评审意见，注册资产评估师对反馈意见的处置意见，评估机构负责人的审核意见等；（3）评估报告审核情况工作底稿，主要反映评估机构内部对评估报告审核情况；（4）评估报告送达情况的工作记录，是记载评估报告送交委托方时的交接过程。

操作类工作底稿是指注册资产评估师在评估实施过程中，包括履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。

其侧重于现场调查、评定估算过程，由注册资产评估师及其助理人员编制，反映注册资产评估师在执行具体评估程序时所形成的工作成果。

操作类工作底稿名目繁多，按评估方法可分为市场法、收益法、成本法的工作底稿；按评估过程可分为现场调查、收集资料、评定估算的工作底稿；按工作底稿的来源可分为由注册资产评估师编制的和由委托方及相关当事方提供的工作底稿。

总之，注册资产评估师在现场调查、评定估算过程中所形成的工作记录及收集的相关资料均应该成为操作类的工作底稿。

第十条　管理类工作底稿通常包括以下内容：

（一）评估业务基本事项的记录；

（二）业务约定书；

（三）评估计划；

（四）评估业务执行过程中重大问题处理记录；

（五）评估报告的审核记录。

本条是管理类工作底稿内容的条款。

以企业价值评估为例，上述五项内容可以细化为以下十二个部分。

第一部分：

评估业务基本事项

1．评估项目的洽谈人，委托方名称、联系人，相关当事方（主要是产权持有者）名称、地址、法定代表人、企业性质、注册资金、经营期限、经营范围、联系人等基本情况。

2．相关当事方与委托方的关系。

3．评估报告使用者及与委托方、产权持有者等相关当事方的关系。

4．相关经济行为的背景情况及评估目的。

5．评估对象和评估范围。

6．评估范围内的资产状况：

（1）评估对象基本情况及资产分布情况；

（2）资产的数量，各类资产、负债账面值；

（3）资产质量现状；

（4）实物资产存放地；

（5）账外资产、或有资产、或有负债、特殊资产情况；

（6）资产历次评估、调账情况；

（7）相关当事方所处行业、法律环境、会计政策、股权状况等相关情况。

7．价值类型。

8．评估基准日。

9．评估假设、限制条件。

10．评估报告的类型、提交时间和方式。

11．评估服务费总额、支付时间和方式。

评估师在项目承接洽谈阶段，应尽可能了解以上内容，以更好地控制评估风险。

第二部分：

评估项目风险评价

1．项目洽谈人通过对委托方和相关当事方的要求、评估目的、资产状况等基本情况的了解，对评估项目是否存在风险做出的判断；

2．风险可控情况，化解风险、防范风险的主