首创团氿金达西湖公馆基金杭州银行委托贷款计划合伙协议.docx

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首创团氿金达西湖公馆基金杭州银行委托贷款计划合伙协议

合同编号：

201307021

团氿（上海）投资管理中心

（有限合伙）

之合伙协议

二零一三年七月

目录

第一条释义1

1.1定义1

1.2标题2

第二条有限合伙的设立3

2.1设立依据3

2.2名称3

2.3主要经营场所3

2.4目的3

2.5经营范围3

2.6期限3

第三条合伙人及其出资4

3.1合伙人4

3.2合伙人登记册4

3.3认缴出资4

3.4出资方式4

3.5出质禁止4

3.6合同生效4

第四条普通合伙人5

4.1无限责任5

4.2执行事务合伙人应具备的条件和选择程序5

4.3执行事务合伙人委托的代表5

4.4权限及违约处理办法5

4.5普通合伙人的责任6

4.6普通合伙人除名及更换6

第五条有限合伙人7

5.1有限责任7

5.2不得执行合伙事务7

5.3有限合伙人的陈述和保证7

5.4有限合伙人地位平等7

第六条合伙事务8

6.1合伙事务的执行8

6.2普通合伙人之行为对有限合伙的约束力8

6.3授权8

第七条投资业务9

7.1投资目标9

7.2还款来源9

7.3核心控制9

7.4举债及担保限制10

7.5投资管理10

第八条收益分配与亏损分担10

8.1收益分配10

8.2亏损分担11

8.3所得税11

第九条入伙与退伙11

9.1普通合伙人和有限合伙人入伙、退伙的条件、程序以及相关责任11

第十条争议解决12

10.1争议解决12

第十一条解散和清算13

11.1解散13

11.2清算13

11.3清算清偿顺序13

第十二条其他14

12.1通知14

12.2附件14

12.3保密14

12.4签署文本14

12.5本协议生效日14

12.6违约责任14

团氿（上海）投资管理中心（有限合伙）合伙协议

本协议由首创方舟投资管理（北京）有限公司（以下简称“首创方舟”）作为“普通合伙人”与本协议附件一所列明并签署本协议之“有限合伙人”共同订立。

下文中普通合伙人和有限合伙人合称为“各方”。

鉴于各方均有意按照本协议所定条款及条件，根据《合伙企业法》发起设立一家有限合伙企业，名称为团氿（上海）投资管理中心（有限合伙），从事投资业务。

各方达成如下协议，共同遵守。

第一条释义

1.1定义

在本协议中，除非上下文另有说明，下列词语分别具有本条所指含义：

1.1.1本协议，指《团氿（上海）投资管理中心（有限合伙）合伙协议》及其经适当程序通过的修正案或修改后的版本。

1.1.2成立日，对于本有限合伙而言，指本有限合伙营业执照颁发之日。

1.1.3工作日，指中国法定节假日、休息日之外的日期。

1.1.4关联人，指对于任何人而言，受该人控制、共同控制或施加重大影响的，或与该人同受其他人控制、共同控制或重大影响的人。

此处的“控制”是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据此从该企业的经营活动中获取利益（对于个人而言，指通过惯常认为有支配力的关系支配个人活动的权利）；“共同控制”是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在；“重大影响”是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

1.1.5《合伙企业法》，指现行的《中华人民共和国合伙企业法》，由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年8月27日修订通过，自2007年6月起施行。

1.1.6合伙人权益指合伙人按照本协议的约定在有限合伙中享有的权益：

对有限合伙人而言

包括但不限于其认缴出资额、实缴出资额、其基于实缴出资额而在有限合伙中享有的财产份额，包括按照本协议的约定取得分配的权利；对于普通合伙人而言，包括但不限于其认缴出资额、实缴出资额、其基于实缴出资额而在有限合伙中享有的财产份额，包括按照本协议的约定取得分配的权利，以及其对合伙事务的执行及管理权。

1.1.7合伙人，除非另有说明，指普通合伙人和有限合伙人。

1.1.8月度，指一个基金月度。

1.1.9普通合伙人、执行事务合伙人，指首创方舟投资管理（北京）有限公司。

1.1.10人，人士，指任何自然人、合伙企业、公司等法律或经济实体。

1.1.11认缴出资额，指附件一列明的任何一个合伙人向有限合伙认缴的出资金额。

1.1.12认缴出资总额，指全体合伙人认缴出资额的总和。

1.1.13实缴出资额，指任何一个合伙人根据本协议约定实际向有限合伙缴付的现金金额。

1.1.14实缴出资总额，指全体合伙人根据本协议约定，实际向有限合伙缴付的现金总金额。

1.1.15有限合伙或本有限合伙，指本协议各方根据《合伙企业法》及本协议共同设立的有限合伙企业。

1.1.16有限合伙支出，指由有限合伙自身承担的开支。

1.1.17有限合伙人，指认缴有限合伙出资被普通合伙人接受、并签署本协议的有限合伙人，以及按照本协议的约定通过受让合伙权益而入伙的有限合伙人。

1.1.18元，若非特别指出币种，指人民币元。

1.2标题

本协议各部分的标题仅为索引方便而设，标题不影响对本协议的解释。

第二条有限合伙的设立

2.1设立依据

各方同意根据《合伙企业法》及本协议约定的条款和条件，共同在中国XX设立一家有限合伙企业。

2.2名称

有限合伙的名称为团氿（上海）投资管理中心（有限合伙）。

2.3主要经营场所

2.3.1有限合伙的主要经营场所为：

中国北京东城区东直门南大街5号中青旅大厦6层

2.3.2根据有限合伙的经营需要，经普通合伙人单方面书面决定，可将有限合伙的主要经营场所变更为其他地址，但应在决定变更时书面通知有限合伙人。

2.4目的

从事投资管理及投资顾问业务，作为普通合伙人发起设立并管理有限合伙自有资金，通过合法经营实现资产增值，为合伙人创造效益。

2.5经营范围

有限合伙的经营范围为：

一般经营项目：

投资管理、咨询，商务信息咨询，企业管理咨询，资产管理。

（公司不得以任何方式公开募集和发行基金）。

2.6期限

2.6.1有限合伙的经营期限为自营业执照签发之日起十年。

经普通合伙人独立决定并通知有限合伙人可将经营期限延长两次，每次延长五年。

2.6.2根据有限合伙的经营需要，若经营期限经合伙人会议决定已经延长了两次且每次延长了五年，但普通合伙人认为有必要继续延长的，普通合伙人应在经营期限届满三个月前将继续延长事项提交合伙人会议，由合伙人会议根据本协议的规定决定是否继续延长。

2.6.3本有限合伙的营业执照签发日期，为有限合伙成立日期。

第三条合伙人及其出资

3.1合伙人

3.1.1有限合伙的唯一普通合伙人为首创方舟投资管理（北京）有限公司。

于本协议生效时，团氿（上海）投资管理中心（有限合伙）是一家注册在上海的有限合伙企业。

3.1.2本协议生效时有限合伙之有限合伙人的名称、住所如附件一所列。

3.1.3有限合伙的有限合伙人不应多于49个。

3.2合伙人登记册

普通合伙人应在其经营场所置备合伙人名册，登记各合伙人名称、住所、认缴出资额、实际出资额及其他普通合伙人认为必要的信息；普通合伙人并应根据上述信息的变化情况随时更新合伙人名册。

3.3认缴出资

3.3.1本协议生效时各有限合伙人的认缴出资总额、实缴出资额及实缴出资总额如附件一（由普通合伙人进行更新及确定）所示。

有限合伙人最低认缴出资额为人民币100万元（以人民币10万元整数倍递增），但普通合伙人可依独立判断给予有限合伙人免除本条前述出资额度限制。

3.3.2本有限合伙成立后，各合伙人应于普通合伙人签发的缴付出资通知书上载明的付款日或之前，将其认缴出资额的100%支付至有限合伙开设的银行账户。

认缴有限合伙出资、并被普通合伙人接受、并且签署本协议即构成有限合伙人成功入伙的条件。

本有限合伙注册后可办理工商变更登记，但不得超过本协议约定的本有限合伙的认缴出资总额（详见附件一）。

3.4出资方式

所有合伙人之出资方式均为现金出资。

3.5出质禁止

任何合伙人均不得将其对有限合伙的出资或其他财产份额出质。

3.6合同生效

各方在此同意并认可，尽管各合伙人可能在不同时间签署本协议，本协议（包括经普通合伙人根据本有限合伙成立时认缴和实缴情况单方面更新的本协议的附件一）应于注册成立日起对普通合伙人及普通合伙人接纳并确定的有限合伙人生效。

第四条普通合伙人

4.1无限责任

普通合伙人对于有限合伙的债务承担无限连带责任。

4.2执行事务合伙人应具备的条件和选择程序

4.2.1执行事务合伙人应具备如下条件：

（1）系在中华人民共和国境内注册的机构；

（2）为本有限合伙的普通合伙人。

4.2.2全体合伙人签署本协议即表示其选择普通合伙人首创方舟投资管理（北京）有限公司为有限合伙的执行事务合伙人。

4.3执行事务合伙人委托的代表

4.3.1首创方舟投资管理（北京）有限公司将作为有限合伙成立时的管理者，其管理团队委派代表为董锦兴先生。

执行事务合伙人应以书面通知有限合伙的方式指定其委派代表，负责具体执行合伙事务。

执行事务合伙人应确保其委派的代表有能力执行有限合伙的事务并遵守本协议的约定。

执行事务合伙人对其委派代表的行为承担法律责任。

4.3.2执行事务合伙人可独立决定更换其委派的代表，但更换时应书面通知有限合伙，并办理相应的企业变更登记手续。

有限合伙应就执行事务合伙人代表的变更情况及时通知全体有限合伙人。

4.4权限及违约处理办法

4.4.1普通合伙人作为执行事务合伙人拥有《合伙企业法》及本协议所规定的对于有限合伙事务的执行权，应以有限合伙的利益最大化和诚实信用为原则，有完全的权限和权力代表或指示有限合伙人从事其认为合理的有限合伙的经营、有限合伙的项目投资管理、以及促进有限合伙的业务所必需的或适当的所有事项，包括但不限于：

（1）决策和执行有限合伙的投资业务及其他业务。

管理、维持和处分有限合伙的资产，包括但不限于投资性资产、非投资性资产、知识产权等；

（2）采取为维持有限合伙合法存续、以有限合伙身份开展经营活动所必须的一切行动；

（3）以有限合伙的名义开立并维持银行保管账户，向保管机关发出关于该等账户的付款指令和其他指令，收取有限合伙人提供的出资、投资收入、处置项目投资产生的金额和有限合伙收取的任何其他款项，并存入该等账户；

（4）聘用、解聘及替换专业人士、中介及顾问机构（包括独立审计机构）对有限合伙提供服务。

（5）选择保管机构并与其订立保管协议；

（6）在有限合伙人转让其合伙权益的情况下，按本协议的规定对受让方资格进行合理审查并批准合格的转让；

（7）为有限合伙的利益决定提起诉讼或应诉，进行仲裁；为有限合伙的利益与争议与对方进行妥协、和解等，以解决有限合伙与第三方的争议；采取所有可能的行动以保障有限合伙的财产安全，减少因有限合伙的业务活动而对有限合伙人、普通合伙人及其财产可能带来的风险；

（8）根据国家税务管理规定处理有限合伙的涉税事项；

（9）接受或拒绝全部或部分意向有限合伙人的认缴出资额并成为有限合伙人的申请；

（10）在有效授权范围内代表有限合伙对外签署文件。

4.4.2在4.4.1规定基础上，全体合伙人在此特别同意并授权普通合伙人可对下列事项拥有独立决定权：

（1）将有限合伙的主要经营场所变更为同样位于上海的其他地址；

（2）按本协议约定方式接纳新的有限合伙人入伙及向现有有限合伙人追加出资，以及在新的有限合伙人入伙时相应的修改本协议附件；

（3）普通合伙人可单独批准有限合伙人向合伙企业以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额。

（4）变更其委派至有限合伙的代表；

（5）处分有限合伙因各种原因而持有的不动产、知识产权和其他财产权利；

（6）普通合伙人有权单独决定合伙企业的提前终止或延长，并负责执行合伙企业的清算事务；

4.5普通合伙人的责任

4.5.1普通合伙人及其关联人不应被要求返还任何合伙人的出资本金，亦不对有限合伙人的投资收益保底；所有本金返还及投资回报均应源自有限合伙的可用资产。

4.5.2除非由于故意、重大过失行为，普通合伙人及其管理人员不应对因其所为或不作为所导致的有限合伙或任何有限合伙人的损失负责。

4.6普通合伙人除名及更换

因普通合伙人故意或重大过失行为，致使有限合伙受到重大损害或承担有限合伙无力偿还或解决的重大债务、责任时，有限合伙可将普通合伙人除名。

4.6.1普通合伙人除名应履行如下程序：

（1）经本协议约定的仲裁程序，仲裁机构裁决有限合伙将普通合伙人除名；

（2）经代表二分之一以上表决权的有限合伙人就普通合伙人除名做出决议，普通合伙人无此项决议表决权，其他合伙人需配合办理相关手续。

在满足上述前提下，若合伙人会议在作出普通合伙人除名决议之时未能同时就接纳新的普通合伙人作出决议，则有限合伙进入清算程序。

4.6.2普通合伙人更换应履行如下程序：

（1）满足上述第4.6.1条的前提下，合伙人会议在作出普通合伙人除名决议之同时就接纳新的普通合伙人作出决议；

（2）新的普通合伙人签署书面文件确认同意受本协议约束并履行本协议规定的应由普通合伙人履行的职责和义务；自4.6.1条及4.6.2条所述程序全部履行完毕之日起，普通合伙人退出有限合伙，停止执行有限合伙事务并向合伙人同意接纳的新的普通合伙人交接有限合伙事务。

第五条有限合伙人

5.1有限责任

有限合伙人以其认缴出资额为限对有限合伙债务承担责任。

5.2不得执行合伙事务

5.2.1有限合伙人不执行有限合伙事务，不得对外代表有限合伙。

任何有限合伙人均不得参与管理或控制有限合伙的投资业务及其他以有限合伙名义进行的活动、交易和业务，或代表有限合伙签署文件，或从事其他对有限合伙形成约束的行为。

5.2.2有限合伙人行使除名、更换、选定普通合伙人权利时，应遵守本协议的明确规定。

5.2.3本协议所有规定均不构成有限合伙必须向有限合伙人介绍投资的义务或对有限合伙人其他投资行动的限制。

有限合伙人行使本协议的任何权利均不应被视为构成有限合伙人参与管理或控制有限合伙的投资或其他活动，从而引致有限合伙人被认定为根据法律或其他规定需要对有限合伙之债务承担连带责任的普通合伙人。

5.3有限合伙人的陈述和保证

有限合伙人在此承诺和保证：

（1）其已仔细阅读本协议并理解本协议内容之确切含义；

（2）其已经就与其本次投资相关的税收、法律、监管、货币和其他经济因素方面的事项进行了独立的专业咨询；

（3）其拥有财务和商务方面的知识和经验，能够评估投资有限合伙的价值；

（4）其意识到投资有限合伙有重大风险，并可能导致损失所有投资额，且其已经确定合伙权益对其而言是适合的投资；

（5）其缴付至有限合伙的出资来源合法；

5.4有限合伙人地位平等

除本协议另有规定外，所有有限合伙人在有限合伙中的权利没有优先与劣后之分，在收回投资及获取有限合伙可能分配的其他财产方面，任何有限合伙人均不拥有比其他任何有限合伙人优先的地位。

5.5身份转换

除非法律另有规定或全体合伙人达成全体一致同意的书面决定，有限合伙人不能转变为普通合伙人，普通合伙人亦不能转变为有限合伙人。

第六条合伙事务

6.1合伙事务的执行

6.1.1有限合伙由普通合伙人执行合伙事务。

有限合伙及其投资业务以及其他活动之管理、控制、营运、决策的权利全部归属于普通合伙人，由其直接行使或通过其委派的代表行使。

普通合伙人行使下列职责：

（1）对外开展业务，订立合同；

（2）主持合伙企业的日常生产经营、管理工作；

（3）拟定合伙企业利润分配或者亏损分担的具体方案；

（4）制定合伙企业内部管理机构的设置方案；

（5）制定合伙企业具体管理制度或者规章制度；

（6）提出聘任合伙企业的经营管理人员；

（7）制定增加合伙企业出资的方案；

6.1.2在本协议规定的经营范围内，普通合伙人有权以有限合伙之名义或以其自身的名义，在其自主判断为必须、必要、有利或方便的情况下，为有限合伙缔结合同及达成其他约定、承诺，管理及处分有限合伙之财产，以实现有限合伙之目的和投资目的。

6.2普通合伙人之行为对有限合伙的约束力

在本协议规定的投资方向和投资范围内，普通合伙人及其委派的代表人为执行合伙事务所作的全部行为，包括与任何第三人进行业务合作及就有关事项进行交涉，均对有限合伙具有约束力。

6.3授权

全体有限合伙人通过在此签署本协议向普通合伙人进行一项不可撤销的特别授权，授权普通合伙人代表全体及任一有限合伙人在下列文件上签字：

6.3.1本合伙协议的修正案或修改后的合伙协议。

当修改内容为本协议规定的普通合伙人独立决定事项之相关内容时，普通合伙人可直接代表有限合伙人签署；当修改内容为本协议规定的合伙人会议决议事项之相关内容时，普通合伙人凭合伙人会议决议即可代表有限合伙人签署；

6.3.2有限合伙所有的企业登记、变更登记文件；

6.3.3当普通合伙人担任有限合伙的清算人时，为执行有限合伙解散或清算相关事务而需签署的文件；

6.3.4对本协议附件一的更新；

6.3.5在普通合伙人决定增加有限合伙的有限合伙人的情况下需签署的文件。

6.3.6在普通合伙人批准有限合伙人转让其合伙份额的情况下需签署的文件。

第七条投资业务

7.1投资目标

全体合伙人同意，有限合伙人认缴出资额将用于扬州市金达西湖置业有限公司提供人民币3.3亿元贷款用于补充该公司日常营运资金，投资目标为实现资本增值。

7.2还款来源

（1）西湖公馆A地块可销售面积为34376.68平方米，销售收入约3.09亿元；

（2）西湖公馆B地块可销售面积为52257.28平方米；销售收入约4.02亿元；

（3）滨江锦园未售房源面积为20936.79平方米，销售收入约1.47亿元。

7.3核心控制

经过首创方舟与扬州市金达西湖置业有限公司双方的同意，在首创方舟债权本金和利息全部实现前，抵押财产的抵押率应该保持不超过35%（抵押率=未偿还的主债权金额/抵押财产评估价值与抵押财产市场价值VS孰低之价值）因抵押财产价值发生变动、抵押财产减少等原因造成抵押率不足的，首创方舟有权要求扬州市金达西湖置业有限公司及时补足直至符合前述抵押率的要求。

首创方舟有权根据要求不定期对抵押财产进行价值重估。

抵押财产的评估由扬州市金达西湖置业有限公司委托具备资产评估资格的机构进行，但委托的评估机构应经首创方舟认可。

首创方舟要求扬州市金达西湖置业有限公司补充抵押财产的，扬州市金达西湖置业有限公司应该在收到首创方舟书面通知之日起5个工作日内提供经首创方舟认可的财产追加抵押，并在首创方舟同意后5个工作日内办妥抵押合同签署、抵押登记、抵押物保险等手续。

本基金合同项下抵押财产经过评估作价，价值金额为人民币9.87亿元，按照3.3亿元，24个月融资期限计算，抵押率为33.43%。

（评估作价仅作本基金计划参考之用，不作为首创方舟处分该权利时的估价依据，不对甲方行使抵押权构成任何限制）。

（1）西湖公馆A地块1-1-132及土地和在建工程抵押；

（2）西湖公馆B地块1-1-133及土地和在建工程抵押；

（3）滨江锦园未售房源面积为20936.79平方米抵押；

（4）扬州市金达西湖置业有限公司100%股权质押；

（5）扬州市金达西湖置业有限公司股东：

江苏金达置业集团提供无限责任保证担保；

（6）扬州市金达西湖置业有限公司实际控制人：

蒋武夫妻双方提供无限连带责任保证担保；

（7）基金GP首创方舟对项目公司和销售收入进行全程监管；

（8）基金对扬州市金达西湖置业有限公司定向投资，且进行监管，若运营业绩不能达到预期目标，则经营开发计划需要按照基金管理团队的决策进行调整并严格执行。

7.4举债及担保限制

有限合伙不得以借入负债的方式进行投资，亦不得对他人之负债提供担保。

7.5投资管理

7.5.1有限合伙的投资业务由普通合伙人决策和实施。

普通合伙人可将投资业务的管理事项委托管理人士实施，但并不因此免除普通合伙人的责任和义务。

7.5.2为了提高投资决策的专业化程度、控制投资风险，普通合伙人应组建向有限合伙人负责的投资决策委员会。

7.5.3投资决策委员会负责有限合伙投资业务的最终决策，包括对投资项目的投资决策及对投资项目的处置决策，投资决策需要投资决策委员会半数以上委员同意。

7.5.4除用于满足上述投资目标和投资限制的项目投资之外，有限合伙的全部现金资产，包括但不限于待投资、待分配及费用备付的现金，可投资于银行存款、货币市场基金、银行保本产品等同时具备安全性和流动性的金融产品。

第八条收益分配与亏损分担

8.1收益分配

8.1.1有限合伙费用有限合伙直接承担的费用包括与有限合伙之设立、运营、终止、解散、清算等相关的下列费用：

（1）开办费，即有限合伙之组建、设立相关的费用由普通合伙人代为支付；

（2）法律、会计、审计、评估、托管、投资中介和宣传推广第三方专业服务费用，以及管理人为调查、评估及监控投资项目而发生的差旅费等项目直接费用。

（3）取得、收购、持有、出售及以其他方式处分有限合伙财产相关的税金及手续费用。

（4）有限合伙为主体的诉讼、仲裁、公告费等非常规费用。

（5）其他有限合伙当期或近期可以合理预期的费用、债务和其他义务。

8.1.2现金分配有限合伙企业经营期间所取得的投资收益按照各合伙人实际出资额占实际总出资额的比例分割，每个有限合伙人基于实际出资额占实际出资总额的比例计算的部分按下列原则和顺序分配：

（1）归还该有限合伙人实际出资。

100%向该有限合伙人分配，至有限合伙人收回其实际出资额为止。

（2）优先支付有限合伙人回报。

有限合伙人预期税后年化收益率按照投资额度不同，分为：

100万（含）-300万的预期年化收益率为税后10.5%；300万（含）-600万的预期年化收益率为税后11.5%；600万（含）及以上预期年化收益率为税后12.5%。

除上述预期收益外，有限合伙人不再享有其他利润分配。

（3）普通合伙人回报，在支付本条第

（1）、

（2）项回报后，所取得的剩余部分向普通合伙人分配。

8.2亏损分担

有限合伙在实缴出资总额之内的亏损由所有合伙人根据实缴出资额按比例分担，超出有限合伙实缴出资总额的亏损由普通合伙人承担。

8.3所得税

根据《合伙企业法》及其有关法律之规定，有限合伙并非所得税纳税主体，合伙人应各自依法缴纳所得税，若有关法律法规规定有限合伙有义务就其向各合伙人支付的任何款项代扣代缴个人所得税或其他税收，则有限合伙在依法代扣代缴后将余额支付给有关合伙人。

第九条入伙与退伙

9.1普通合伙人和有限合伙人入伙、退伙的条件、程序以及相关责任

9.1.1条件：

（1）入伙条件：

有限合伙存续期间，除本协议约定的更换普通合伙人的情形外，有限合伙不接纳其他普通合伙人入伙。

更换普通合伙人时，新入伙的普通合伙人对入伙前有限合伙债务承担无限连带责任。

有限合伙存续期间，普通合伙人可独立决定接纳新的有限合伙人入伙。

（2）退伙条件：

除非法律另有规定或本协议另有明确约定，在有限合伙按照本协议约定解散或清算之前，普通合伙人始终履行本协议项下的职责，不得退伙。

①普通合伙人发生下列情形时，当然退伙：

依法被吊销营业执照、责令关闭撤销，或者被宣告破产；持有的有限合伙权益被法院强制执行；发生根据《合伙企业法》使用于普通合伙人的规定被认为当然退伙的其他