物业文档 2.docx

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物业文档2

工程部主管岗位职责

（1）对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。

②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑤审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

（2）设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。

（3）负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

（4）负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

（5）切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。

严格检查督导下属。

（6）针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

（7）审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。

（8）掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。

监督施工，验收施工质量。

（9）负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。

维修电工岗位职责

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

（2）努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

（3）制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。

（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。

（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作。

（9）搞好班内外清洁工作。

管钳工岗位职责 

其主要工作任务是：

负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养；负责污水处理系统运行管理和维修保养；负责消防门、自动门、窗帘及机械五金构件的维修保养，其主要职责是：

（1）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。

（2）负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。

（3）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。

（4）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。

（5）做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。

（6）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。

（7）积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。

电梯组职责 

（1）电梯组负责范围：

①负责小区所有电梯运行的管理。

②负责小区电梯及附属设备维修保养和故障检修工作。

③负责各电梯轿厢外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、电抗器的清洁。

④负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。

（2）电梯工的职责：

电梯工是负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电器和机械技能基础的员工经过电梯专业培训后方能担任。

其主要职责是：

①熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。

②配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

③及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。

④做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。

⑤积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。

⑥搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。

高压运行工岗位职责 

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

（2）努力学习技术，熟练地掌握所辖大厦内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。

（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。

（4）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。

正确抄录各项数据并填好报表。

（5）对来人来电报修及时登记。

（6）值班长负责安排电工日常维修工作。

（7）负责与供电局的业务联系，并做好登记。

（8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。

（9）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

（10）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。

（11）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。

维修技工岗位职责 

（l）准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量地完成任务，不擅自离岗和串岗。

（2）遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程，努力学习，不断提高思想素质和技术业务水平。

（3）对业主彬彬有礼，坚持业主第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。

以优质的服务为公司争取荣誉，创造财富。

（4）发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多作贡献。

设备管理员岗位职责 

（1）负责编制和执行管理处计

设备的年检计划。

（2）负责校准用的计量设备的送检工作。

（3）负责测量用的计量设备的检验和校准。

（4）负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护，协助各部门解决技术上的问题。

（5）负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作。

（6）参与并协助管理处实行的技术改造工作和重大设备的购置计划。

土建工程师岗位职责 

（1）负责公司所属物业管理项目土建工程方案制定。

（2）负责公司新物业管理项目的接管验收中士建和装饰专业工程档案的核查工作。

（3）负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。

（4）负责核查施工承包合同的土建内容。

（5）负责审核施工单位预（决）算书中的土建和装修专业内容。

（6）负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。

工程部领班岗位职责 

（1）规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。

（2）管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班（技术员）的首要责任。

对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能好、密封良好。

润滑良好、坚固良好、调整良好）。

（3）领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

（4）做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修。

（5）做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。

并负责检修保养计划实施。

（6）做好本班设备的技术档案，每月定期交主管审阅。

（7）做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总。

空调运行工岗位职责 

（1）熟悉本大楼装备的空调型号、操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时记录一次运行情况）。

（2）设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。

（3）值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管。

发生紧急故障，领班或主管不在时，值班人员负责组织力量及时处理。

（4）做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。

（5）做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。

（6）积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。

（7）值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。

对领班安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。

（8）严格遵守《员工守则》及公司的各项规章制度。

电气维修员 

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 

2． 熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程； 

3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 

4． 负责大厦已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握大厦强弱电系统及其设备的性能和使用方法； 

5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。

向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 

6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结； 

7． 负责每周一次对大厦内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查； 

8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 

9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任； 

10． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 

11． 负责编制所辖区内每台电气设备台帐； 

12． 负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 

13． 负责大厦内施工用电的现场安全管理、计量工作； 

14． 负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导； 

15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 

16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。

负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊； 

17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

项目工程部经理 

直接责任：

1、 在项目经理的直接领导下负责大厦有关工程各项工作的具体实施； 

2、 熟悉和遵守国家有关大厦各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程； 

3、 负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。

4、 负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。

定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部； 

5、 积极配合国家有关部门对大厦特种设备、设施的检查工作； 

6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理； 

7、 负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议； 

8、 负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。

1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结； 

9、 负责组织人员配合公司工程部对大厦内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责办公区全部工程资料的交接和使用管理工作。

10、 负责向大厦业主管理委员会出具大厦设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释； 

11、 负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定； 

12、 负责大厦内所有施工现场的统一管理和协调；

13、 负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程； 

14、 负责大厦已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定； 

15、 负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理； 

16、 负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法； 

17、 负责组织人员参加商业区物业接管验收和交接工作，负责商业区全部工程资料的交接和使用管理工作； 

18、 负责组织实施大厦重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行； 

19、 负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；

物业公司公共设施设备管理标准

一，保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

 （3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

 （4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

 （5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。

按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

 （7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

 （9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。

二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。

水池、水箱清洁卫生无二次污染。

水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。

遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。

建立事故应急处理方案。

（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

物业档案的建立与管理

  档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范的档案管理能有效地为楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。

物业管理的档案建立与管理必须采用先进电子计算机技术，通过档案“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，达到资源共享、合理利用的目的。

我们拟对大厦内所有物业管理服务的项目采取标准化、制度化的管理原则，进行系统化处理、智能化运用，由具有专业素质的管理人员进行管理。

一、档案管理运作环节

  1、资料的收集

（1）设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由行政部负责档案的管理。

建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。

（2）从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，物业构成的方方面面资源都要进行资料收集。

  2、资料分类整理

  收集后的所有信息，由行政助理负责集中整理。

根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。

  3、资料归档管理

（1）拟采用原始档案和电脑档案双轨制进行资料的归档管理。

（2）采用多种形式的信息贮存方式，有电脑磁盘、CDR、照片等，分别采用相应的保管贮存方法。

 （3）档案分类组卷考虑小区管理实际科学细分，按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能把其他形式档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

 （4）档案的出室必须由行政助理经登记后方可借出；入室时，须由行政助理进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。

行政助理需及时收回在外文件，严防文件的流失。

 （5）严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，确保文件的安全。

 （6）加强档案的安全管理，配置消防器材，档案柜、锁条例防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。

  4、档案的运用

  采用科学检查及多媒体查询的方法，随时可以查阅调用所有管理资料如客户资料、装修资料、财务状况等，文件目录条理清晰，便于档案使用查询、工作的监督和检查。

二、档案资料分类

（一）  接管移交档案资料

  1、产权资料

（1）规划图纸、项目批文、用地批文

（2）建筑许可证、投资许可证、施工许可证

 （3）拆迁安置材料

  2、技术资料

（1）红线图、总平面图

（2）地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

 （3）工程合同、工程预决算

 （4）工程设计变更、通知及技术核算单

 （5）竣工图：

    ①单晶体建筑、结构、竣工图

    ②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

 （6）房屋、消防、燃气竣工验收证明书

  （7）钢材、水泥等主要材料的质量保证书

 （8）新材料、构配件的鉴定合格证书

  （9）供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书及其设备技术资料

  （10）砂浆、混凝土试块、试压报告

  （11）绿化工程竣工图

  （12）其他技术资料（智能化设备）

（二）管理处自建档案资料

1、物业资料

（1）服务区基本资料

（2）分区资料

（3）商业网点资料

（4）娱乐设施资料

2、客户资料

（1）客户入住资料（合同、入住通知单、管理公约、装修申请、验房表、费用托收协议等）

（2）客户室内维修档案

3、日常管理资料

（1值班表

（2 交接班记录表

（3大厦搬出（入）物品登记

（4日常事务巡视记录

（5事务回访登记表

4、车辆管理资料

（1）车辆详细资料

（2）车位使用协议

5、装修资料

（1）装修申请表（附图纸）

（2） 装修工程队安全责任书

（3） 临时施工人员登记表

（4） 施工单位营业执照

（5） 消防责任书

6、维修资料

（1） 维修登记表

（2） 维修服务派工单

（3） 维修回访记录

（4） 公共设施维修记录

7、治安管理资料

（1） 日常巡查记录、交接班记录、值班记录

（2） 查岗记录、闭路电视监控系统录像带

（3） 物资搬运放行记录、紧急事件处理记录

8、设备管理资料

（1） 公用设施保养维修记录

（2） 机电设备保养维修运行记录

（3）设备分承包方维修保养记录

（4） 设备检查记录

11、培训资料

（1） 各项培训计划及实施记录

（2） 培训考核记录

（3） 外出考评及参加演练记录

（4）业绩考核及奖惩记录

12、客户反馈资料

（1） 服务质量回访记录表

（2） 意见调查、统计记录

（3）投诉及处理记录表

13、行政文件资料

（1）政府部门文件

（2）物业公司文件

（3）管理处规章制度、通知、通报等

机动车辆停放管理制度

2.1 项目经理部负责办理停车位使用手续； 

2.2 保安主管负责车辆停放管理。

3.1 有固定车库的车辆停放管理 

3.1.1 公司统一发放通行证； 

3.1.2 进入大厦时必须把车辆停放其车位上； 

3.1.3 按时交纳物业服务费。

3.2 使用停车位车辆的停放管理 

3.2.1 采取使用固定车位方式，对停放车位上的车辆实行统一管理（护管人员24小时值班、巡视）。

3.2.2 各车主到项目经理部办理车位使用手续，领取统一的通行证，方可使用停车位； 

3.2.3 车辆进出大厦和停车位时，护管人员认“证”对车，通行证与车牌号不符者，护管人员有权禁止该车辆停放； 

3.2.4 车主（司机）保管好通行证，如通行证丢失或损坏，车主（司机）要立即报告护管主管，否则由此而产生的后果由车主（司机）自负。

3.3 外来车辆的停放管理 

3.3.1 外来车辆进入大厦前要进行登记，方可进入； 

3.3.2 外来车辆停放时必须接受护管人员引导，不得随意停放；  

3.4 有通行证的车辆一律把通行证放在车内明显处。

3.5 大厦内禁止2．5吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外）。

3.7 进入大厦内的车辆不得鸣喇叭，要接受护管人员指挥，按规定车位和地点停放，对不按规定停放车辆又经劝阻不听者，将按市交通管理有关规定处理。

3.8 进出大厦时应保持谨慎，避免碰撞其他车辆，否则除负责赔偿外，还将视情节做出禁止使用停车位的处理。

3.9 停放大厦内的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等，离车时车主（司机）要锁好门窗，否则后果自负。

3.10 车位使用者应保持车位清洁，无油渍。

3.11 根据物业管理有关法规规定，护管人员通过值班和巡逻，避免停放在大厦内的车辆受损坏，但不承担保管和保险责任。

停车场管理标准作业规程

（一）车辆入场

1  所有车辆进、出车场时应向车主敬礼，必要时说“谢谢”或点头致礼。

2  当有车辆进场时，应迅速指引车辆慢行，并提醒车主将车辆停放在划有停车标识的车位上。

3  必要时应提醒车主、司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。

4  凡警车、特种车辆及政府部门执行公务的车辆进出时，车主出示证件或说明情况下可不

发给“车辆停车卡”。

5  当有车辆进、出场时而其后又有车辆紧跟时应示意后面的车辆慢行或暂停，避免车辆将

自动感应道闸撞坏。

6  当自动感应道闸落下时应注意道闸下的来往行人，避免道闸将行人撞伤。

7  值班员应文明执勤、礼貌待人，任何情况不允许与车主争吵，不许挖苦讽刺车主，更不 

允许与车主辱骂斗殴。

遇车主刁难或羞辱时，应保持冷静，克制自己的情绪，确实无法处理的事情，应迅速报告班长、主管处理。

如车主不听劝阻，无理取闹，甚至态度蛮横，动手打人，应通知领导，将肇事者送交公安机关处理。

8   对未领卡而冲入的车辆，记下其车牌号码，并用对讲机通知其它岗位的车管员，以免误会。

9   遇停电时，应手动将栏杆升起，晚上应开启应急照明灯，将拦车胶桩置于车辆过道上，

10  值班员必须站在栏杆边从事车辆管理。

（二）   车辆离场

1   停车场值班员必须按规定收取停车费，上岗前准备零钞，必须将停车发票持在左手中，

2   不得将发票放在岗上，收费时应当面点清查验真伪。

严禁人情车或不收费、多收费、少收费、收费不给票的行为。

3   当有车出场时，应用