项目拓展与论证管理程序.docx
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项目拓展与论证管理程序
项目拓展与论证管理程序
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1.流程概况
流程目的
为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。
流程范围
公司房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
定义
1．新项目论证：
包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
2．房地产土地储备：
为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。
3．可行性研究：
就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4．基础研究：
是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究、公司战略研究、客户研究和产品研究等分项研究工作。
5．新项目：
指土地开发使用权获得前的项目。
6．项目可研小组：
为公司进行项目可研工作专门机构，对新项目可行性研究报告准确性负专业责任。
组长：
投资发展中心总经理
组员：
营销策划中心、商业管理公司、酒店管理公司、设计研发中心、成本管理中心、工程管理中心、财务管理中心、风险管理中心、总裁办、人力资源中心
流程主导部门
投资发展中心
流程参与部门
营销策划中心、商业管理公司、酒店管理公司、设计研发中心、成本管理中心、工程管理中心、财务管理中心、风险管理中心、总裁办、人力资源中心
部门
流程中承担职责
投资发展中心
1.组织基础研究工作的开展；
2.负责土地信息收集、筛选；
3.组织填报并提交《项目立项报告》；
4.组织并参与对《项目立项报告》的初审；
5.组织建立项目可研小组；
6.组织项目可行性研究和报告编制；
7.负责收集项目信息，提出项目初步定位建议；
8.组织项目可行性研究的投资决策会，协助公司领导确定项目的运作方式；
9.负责取得项目开发权及合作条件。
设计研发中心
1.负责行业产品发展趋势的研究；
2.参与项目可研，负责项目概念规划草案设计工作。
工程管理中心
1.参与项目可研，参与项目实施进度设计。
成本管理中心
1.参与项目可研，负责组织确定项目成本估算。
财务管理中心
1.参与项目可研，负责对论证项目提供财务经济评价和分析。
营销策划中心
1.参与项目可研，负责实施市场调查，对论证项目提出销售预测。
商业管理公司
1.负责与主力店/次主力店/重点商户对接，征询进驻意见；
2.负责商业市场研究及提出商业初步规划建议、招商计划。
酒店管理公司
1.负责酒店市场研究及提出酒店初步规划建议。
总裁办
1.参与项目可研，组织确定项目开发分期及开发时序。
风险管理中心
1.参与项目可研，负责提供相关法律支持。
人力资源中心
1.参与项目可研，负责提供人力资源调配意见。
2.
流程图
3.
工作程序
3.1基础研究
3.1.1基础研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、公司土地储备规划研究和竞争对手研究等专项研究工作。
3.1.2基础研究需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：
1）投资发展中心负责国家宏观经济分析及对房地产市场的整体影响，结合公司战略规划重点，组织开展公司竞争策略、战略聚焦范围及投资比例、竞争对手相关研究等内容；研究成果包括国家及行业宏观政策研究报告（月报）、目标区域经济发展及规划研究报告（季报）、目标项目竞争对手研究报告等；负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究，并总结项目定位经验；研究成果包括土地价格及成交量报告（月报）、国家土地政策研究报告（月报）等。
2）设计研发中心负责行业产品发展趋势的研究；研究成果包括产品系列模型、产品建筑风格趋势研究等。
3）营销策划中心负责可售类产品客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。
定期编制住宅市场研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策。
4）商业管理公司负责城市的商业发展规划及政策研究，城市各板块区域商圈研究，零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析，本地区未来商业地产的供应量分析，消费者消费行为调查与研究。
5）酒店管理公司负责城市的酒店分布及经营状况的市场调查与分析，本地区未来酒店的供应量分析。
6）成本管理中心负责对城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息进行持续跟踪调研。
3.1.3根据公司年度土地获取需求，投资发展中心必要时应对重点目标城市进行评价，并形成《城市评价报告》；重点目标城市在公司战略规划和年度项目投资方向中予以初步确定，研究计划列入投资发展中心年度计划中。
3.2编制年度项目投资及土地储备计划
3.2.1《公司年度项目投资及土地储备计划》应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最新情况为依据。
3.2.2每年年底，投资发展中心组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标并结合下年度经营目标，编制《公司年度项目投资及土地储备计划》，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，并提交总裁办汇总，该计划作为公司年度整体经营管理计划的重要组成部分，提交投资决策委员会研讨、审批。
公司年度整体经营管理计划审批确定后，投资发展中心将《公司年度项目投资及土地储备计划》相关工作内容融入中心年度工作计划中按《ZZ集团组织权责手册》审核审批。
3.3项目信息收集、筛选
3.3.1投资发展中心负责公司重点区域、新进区域的土地信息收集工作。
3.3.2土地信息收集方式：
1）政府公告收集类：
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。
2）其他房地产开发公司：
由于宏观调控措施以及市场销售疲软，大量的开发商面临资金链困难，大量廉价项目转让使得行业内的并购机会大增。
国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
3）房地产中介机构：
随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
4）其它主动收集信息类：
主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。
3.3.3投资发展中心负责填写建立统一的公司土地信息库，并随着土地信息不断搜集及时更新，并保证土地信息及时纳入公司整体的土地信息库中。
3.3.4项目信息筛选：
投资发展中心统一组织对土地信息的调查（填写《土地信息收集表》）与筛选，筛选结果提交投资发展中心分管领导审批。
对于意向地块，投资发展中心组织项目可研小组初步可行性研究。
如未通过审批成为意向地块，则将相关信息存入土地信息库，并对该项目的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。
3.4初步可行性研究及立项申请：
3.4.1目的：
一般通过静态测算，以项目自有资金年化投资收益率为主要依据，结合项目定位、产品方向、工程实施技术性分析、项目风险评估等因素，初步确定项目是否具有投资价值，是否填报项目立项报告。
3.4.2项目可研小组成员职责分工：
1投资发展中心收集项目信息，对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点提出项目初步定位建议，可与营销策划中心、商业管理公司、酒店管理公司、设计研发中心、成本管理中心沟通后确定各种形式产品的面积组合；提出项目开发总周期及分期开发要求；
2营销策划中心/商业管理公司共同提供周边市场分析建议及销售/租赁价格预测，结合初步定位建议，提出项目初步定位，如需要且经公司确认，可委托市调公司或策划公司协助完成相关报告；
3设计研发中心完成初步规划设计思路（概念规划草案、主要规划指标）；
4成本管理中心依据相关条件，进行市政测算和项目成本初步估算；
5财务管理中心负责项目整体经济效益测算；
6风险管理中心提供法律支持。
3.4.3审批程序：
投资发展中心汇总相关信息，编制《项目立项报告》，提交投资发展中心分管领导审核后，由董事长/总裁审批。
3.5项目可行性研究
3.5.1项目内部立项后，投资发展中心组织详细可行性研究。
1）目的：
进一步深化前期研究结论，深入进行概念性规划设计草案的编制和项目开发策略的研究，精细和修正相关测算，并进行动态测算，以项目销售利润率、内部收益率、项目净现值等为主要依据，进一步明确项目合理投资上限、项目取得策略，将项目实施阶段的若干工作前置。
2）项目可研小组成员职责分工：
1总裁办按投资发展中心在初步可研阶段提出的项目开发总周期及分期开发要求组织确定项目开发分期及开发时序；
2人力资源中心提供人力资源调配意见；
3投资发展中心、营销策划中心、商业管理公司、设计研发中心、成本管理中心深化前期结论；
4财务管理中心完成项目资金平衡方案，并负责进行动态测算；
5投资发展中心在相关人员尤其是风险管理中心法务人员（或外部顾问）配合下，负责对项目取得的风险分析：
●政策风险：
政府经常在征地、拆迁、土地使用、销售等方面出台新的政策法规，将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。
对于这些无法预估的风险，应该经常与政府部门沟通，迅速掌握政策走向，并及时调整项目经济测算模式和项目操作方式；
●经济风险：
包括通货膨胀的风险；房屋贬值的风险：
利率的风险；成本费用的风险；融资风险；
●市场风险：
供求的变化、购房者心理的变化等都将影响项目的销售价格、销售进度等，在项目测算时应予以考虑；
●合作方风险：
由于合作方的实力，合作各方营运方式的差别以及合作各方对项目运作方式的意见不一致等将影响项目的具体操作。
所以，在项目决策前，对合作方的实力、资信情况必须有比较充分的调查和掌握。
3）评审：
投资发展中心汇总相关信息，完成《项目可行性研究报告》，提交投资发展中心分管领导审核，并提交投资决策委员会进行评审，并由投资决策委员会根据评审会意见作出投资决策。
3.5.2可行性研究报告框架及职责分工：
（下表为可行性研究报告编制中各部门相对完整的分工表，公司可根据实际情况进行相应调整）。
《项目可行性研究报告》各模块对应关系
序号
报告模块
主导部门
专业配合部门
1
项目总论
1.1
项目背景
投资发展中心
1.2
项目概况（包括项目名称、项目建设单位概括、项目地块位置及周遍状况、项目规划控制要点、项目发展概括）
1.3
编制依据
1.4
可行性研究结论及建议
2
市场研究
2.1
宏观环境分析
投资发展中心
2.2
全国房地产行业发展分析
2.3
本市房地产发展分析
2.4
区域市场分析
营销策划中心
商业管理公司
酒店管理公司
2.5
项目初步定位研究及建议方案
营销策划中心
商业管理公司
酒店管理公司
设计研发中心
3
项目开发方案
3.1
项目地块特性与价值分析（包括地块特性分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评估、土地法律性质评估）
投资发展中心
风险管理中心（法务）
3.2
概念性规划设计草案
设计研发中心
3.3
产品设计建议
设计研发中心
3.4
项目实施进度
总裁办
财务管理中心
工程管理中心
设计研发中心
营销策划中心
商业管理公司
酒店管理公司
片区总经理
3.5
营销方案
营销策划中心
商业管理公司
3.6
招商方案
商业管理公司
营销策划中心
3.7
项目机构设置
人力资源中心
3.8
合作方式及条件
投资发展中心
财务管理中心
3.9
建造成本估算
成本管理中心
设计研发中心
营销策划中心
商业管理公司
酒店管理公司
3.10
项目全成本估算
成本管理中心
投资发展中心
财务管理中心
营销策划中心
商业管理公司
酒店管理公司
设计研发中心
4
资金方案
4.1
成本付现估计
财务管理中心
成本管理中心
投资发展中心
4.2
资金平衡及融资方案
财务管理中心
5
财务评价
5.1
财务评价基础数据与参数选取
财务管理中心
投资发展中心
5.2
财务评价（方案1）
5.3
财务评价（方案2）
5.4
财务评价结论
6
不确定性分析
6.1
盈亏平衡分析
财务管理中心
投资发展中心
6.2
敏感性分析
财务管理中心
投资发展中心
6.3
风险分析
投资发展中心
财务管理中心
营销策划中心
风险管理中心（法务）
7
综合评价
7.1
社会评价（定性）
投资发展中心
营销策划中心
商业管理公司
酒店管理公司
7.2
环境评价（影响及对策）
7.3
人力资本匹配分析
人力资源中心
7.4
公司资源匹配分析
总裁办
8
研究结论建议
8.1
结论
投资发展中心
8.2
建议
4）对于小型项目或时间较紧迫的项目（从获悉土地出让信息到截止不足一个月），可行性研究过程可适当简化，投资发展中心根据可行性研究计划，组织各相关部门（工程、设计、成本、营销、商业、酒店、财务、资金）对项目进行现场勘察，由投资发展中心负责可行性研究及报告主要编制工作，各业务部门进行配合，并对相关指标进行审核、确认，主要内容如下：
序号
工作要点
责任部门
配合部门
配合部门支持及确认内容
1
客户、产品、市场、销售分析
投资发展中心
营销策划中心/商业管理公司/酒店管理公司
（1）全市住宅成交情况及未来供应量分析和判断。
（2）区域市场住宅成交情况及未来供应量分析和判断。
（3）区域市场产品特点、户型面积、客群组成的详细分析。
（4）区域市场典型项目分析。
（5）客户定位：
来源、特征、购买力等因素。
（6）产品定位：
产品组成、户型选择等因素。
（需设计研发中心配合）。
（7）价格定位：
当前售价及价格涨幅。
（8）销售进度：
项目销售及回款节奏。
2
规划及产品分析
设计研发中心
（1）产品的选择、组合以及户型面积的配置。
（需营销策划中心配合）
（2）产品初步方案排布图。
（3）项目详细的设计参数。
3
工程技术及工期分析
工程管理中心、片区总经理（片区内项目）
（1）对于已确定的方案给出工程可行性意见。
（2）项目工期进度安排表。
4
建安成本测算
成本管理中心
（1）建安成本测算表。
经济指标测算
财务管理中心
（1）经济指标测算表。
5
资金解决方案
资金管理中心
（1）资金解决方案。
6
法律风险分析及防范
风险管理中心（法务）
（1）项目风险评估及风险规避建议。
3.5.3可行性研究工作相关说明
1）本流程所描述的项目可研工作，分为初步可研和详细可研两个阶段，并非唯一模式，需要投资发展中心依据项目情况和公司要求灵活掌握；
2）对项目取得意向很高的项目，此阶段还可以提前启动项目定位策划和概念设计工作；但需注意并评估可能产生的无效成本。
3.6制定项目取得预案
3.6.1《项目取得预案》原则上应在项目详细可研报告报审批时一并提出。
主要包括招拍挂项目的竞买策略和非竞争性获取项目的工作预案，招拍挂项目的竞争策略主要包括根据项目经济测算确定投标价或最高竞价、竞争对手分析、资金筹措方式等。
投资发展中心组织编写项目取得预案，相关工作在投资发展中心分管领导、董事长/总裁指导下进行，应注意相关信息的保密性。
项目取得预案需由财务管理中心、风险管理中心、投资发展中心分管领导审核后，由董事长/总裁审批确定。
3.7项目取得
3.7.1项目获取的方式，通常有两种：
1）政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；
2）协议转让等。
3.7.2无论通过何种方式，公司合法获得项目土地的开发权力后，投资发展中心立即根据可行性研究的情况提请总裁办制定新项目开发建议。
总裁办组织相关部门共同制定《项目关键节点计划》，上报董事长/总裁确定。
3.7.3投资发展中心签订土地出让合同之后，根据合同对相关部门进行交底，并把项目移交给相关部门，开始项目的开发工作。
（注：
投资发展中心签订协议合同后，全程跟踪合同的执行情况）。
3.7.4投资发展中心组织将项目拓展相关资料整理、分类、编号，统一移交至总裁办进行存档，并将资料复印件转发相关部门开展后续工作：
移交资料类别
主要内容
移交对象
主要下游工作
可研报告相关内容
·项目可研报告主要结论（可分拆）
·设计、营销等前期调研资料的介绍
设计研发中心、工程管理中心、片区总经理、营销策划中心、商业管理公司（视需要）、酒店管理公司（视需要）、成本管理中心、财务管理中心、风险管理中心、总裁办
项目运营策划
土地基本信息
·用地红线图、地形图、周边管线图（如有）
·设计条件、控规指标等
·可研报告部分
设计研发中心、营销策划中心、商业管理公司（视需要）、酒店管理公司（视需要）、成本管理中心、工程管理中心、片区总经理
项目定位策划
项目权属文件
·成交确认书、土地出让合同、合作协议、土地方项目原始文件及报建资料等
财务管理中心、成本管理中心、风险管理中心、片区综合部
全成本测算
文件归档保存
报批报建
新公司注册资料（如有）
·营业执照、工商代码、税务登记证等
财务管理中心、风险管理中心、片区综合部
文件归档保存
报批报建
4.支持性文件
1.1产品定位策划管理程序
1.2市场研究作业指引
1.3项目开发计划管理流程
5.相关记录
5.1《公司年度项目投资及土地储备计划（参考模板）》
5.2《城市评价报告（参考模板）》
5.3《土地信息收集表（参考模板）》
5.4《项目立项报告（参考模板）》
5.5《项目可行性研究报告（参考模板）》
5.6《新项目投资可研预算（参考模板）》
5.7《项目取得预案（参考模板）》
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