XX国际滨海社区养生度假村开发建设项目可行性研究报告.docx
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XX国际滨海社区养生度假村开发建设项目可行性研究报告
博鳌同世达国际滨海社区养生度假村开发建设项目可行性研究报告
目录：
前言（政策导读）----------------------------------------------------------------
博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发主体简介------------同世达集团
【第一部分】项目开发的产业基础及产业定位----------------------------
（1）休闲产业（经济）的发展分析-------------------------------------
（2）健康产业（经济）的发展分析----------------------------------------
（3）中医养生（养老）产业的发展分析--------------------------------
（4）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的产业定位------------------
【第二部分】“博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发原则
（1）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发原则
（2）“博鳌同世达国际滨海养生社区”开发的系统要素
（3）“博鳌同世达国际滨海养生社区”开发的逻辑关系
（4）“博鳌同世达国际滨海养生社区”开发的模式选择
【第三部分】“博鳌同世达国际滨海养生社区”的商业模式
（1）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的功能配置
（2）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的项目设置
（3）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的商业模式
【第四部分】“博鳌同世达国际滨海养生社区”的规划（文化）创意
（1）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的规划原则
（2）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的规划创意
（3）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的文化表现形式
前言---政策导读
《国务院关于扶持中医药发展的若干意见》-国务院
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》-国务院
《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》-海南省政府
《关于推进海南国际旅游岛建设加快海南医疗卫生事业发展的意见》
博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发主体简介------------同世达集团
（略）
【第一部分】
“博鳌同世达国际滨海养生社区”开发的产业基础及产业定位
（1）休闲产业（经济）的发展分析
■休闲产业（经济）的概念
目前,世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动经济变革浪潮,未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代和航天时代驱动。
或者说,人类的生活和消费形态一直都在沿着“衣、食、住、行、休”在演变,“休闲产业”与“休闲体验”将成为人类生活的新阶段.
“休闲产业”是近代工业文明和现代社会的产物。
特别是进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐地应运而生,20世纪70年代以后更是进入了快速发展时期。
“休闲产业”是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求的物质与精神方面密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为发达国家经济发展的重要的支柱产业。
■休闲产业（经济）的发展趋势
休闲产业,一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。
休闲产业,不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。
按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到3000-5000美元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。
据统计：
美国及其他经济发达国家已在21世纪初期进入“休闲经济时代”:
（休闲产业的产值和相关就业人口达到50%）目前，我国人均GDP已达3000美元，预计“十一五”期末将接近4000美元，已接近休闲消费“爆发性增长”的起始点。
（2）健康产业（经济）的发展分析
■健康产业（经济）的发展趋势
（1）传统的医疗中的康复、专业护理将会因为产业分工中原有的空白而成为迅速得到提升的行业；
（2）健康管理将会因为“90%”和“10%”原理成为减缓医疗支出的重要有效措施而得到巨大发展；
（3）与医疗、健康相关的保险业将会是另一个因为有效减缓医疗支出而得到迅猛发展的行业；
（4）其他诸如生物医学技术、电子商务等则是匹配其他产业而在本世纪得到飞速发展的行业.
■世界医疗保健产业的发展分析
近50年来，经合组织（OECD）所有成员国医疗保健支出均以超过GDP增速2个百分点速度增长。
■中国医疗保健产业的市场前景分析
1）中国医疗保健产业占GDP比重上升空间大
2010年，美国的医疗保健支出为GDP的19%
2010年，中国的医疗保健支出仅为GDP的2.2%
当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。
2）中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场
根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。
而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。
（3）中医养生（养老）产业的发展分析
■中医养生（养老）产业的概念
我们所指的中医养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；
中医养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；
养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
■中国中医药文化养生学说
中国中医药文化养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。
中国传统的养生概念,来源于传统中医理论,是指保养、调养、补养;根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。
养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。
中国中医药文化养生学的特点为：
①形神兼备，首重养神。
②掌握适度，从事调节精神情志活动的适度。
③强调先天因素，重视后天调摄。
④因年龄而异，注意分阶段养生。
⑤顺应自然，保护生机。
■西方养生学
西方的养生概念,最流行和典型的莫过于“ＳＰＡ”:
“ＳＰＡ”是集“水疗”、“泥疗”、“光疗”、“石疗”、“音乐疗法”、“芳香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“SPA餐”、“宁静素雅的环境”、“温馨周到的服务”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。
国际上又称之为“另类疗法”随着西方养生潮流的兴起，由此发展出一系列的养生文化,养生旅游、,养生珍疗,养生居住等项目。
（4）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的产业定位
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”的业态构成
当今人们更注重自己的身心健康，，传统的度假村、疗养院、敬老院、常规的居住社区以及商务为主的酒店等，无论从数量、功能及服务上，都难以满足人们的对健康的需求。
“博鳌同世达国际滨海养生社区”以整合中国中医药文化资源，为打造全新的中医药文化健康产业区而准备的。
“博鳌同世达国际滨海养生社区”是实现中医药养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、中医药养生、中医药文化博览、中医药教育、商业等产业向更高层次联动的平台。
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的业态构成为：
以中医药养生（养老）社区为龙头，集合房地产﹢中医药文化旅游﹢中医药专业服务﹢中医药健康管理﹢中医药教育﹢中医药文化（中医药博物馆）﹢中医药传媒（演出）﹢中医药高端（学术、产业）论坛等业态。
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”的产业定位
强调符合“《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》”的发展目标;
产业定位:
休闲旅游产业﹢中医药养生（养老）产业﹢中医药健康产业→→中医药文化产业→形成中医药多元产业集群→构筑复合型社区；
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”产业定位示意图
（略）
【第二部分】
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发原则与模式
（1）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发原则
本项目开发过程中以博鳌同世达国际滨海养生社区总体规划为纲；
坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻中医药文化特色为原则；
（2）“博鳌同世达国际滨海养生社区”开发的系统要素
我们在研究一个大型项目,特别是多元产业集群的复合型社区项目时，必须理解和分析一个城市（区域）的空间发展方向和未来愿景,同时,要把握和依据“交通主导+产业主导+区域再造+文化主张”的系统要素,才能进行正确的评价和分析.
■项目交通现状分析
略：
■项目主导产业的设计原则：
研究和选择“中医药文化主导产业”即“中医药文化多元产业集群”,从而推动区域经济“增长极”的发展,为项目的核心主题.
“博鳌同世达国际滨海养生社区”选择”中医药文化多元产业集群”，通过有机组合休闲产业、中医药养生（养老）产业和健康产业、中医药特色调理服务、中医药文化展示（博物馆）、中医药高端（学术、产业）论坛等构造合理的项目空间，建立密切的运营网络，实现社区高度集中和有效生产，以提供完美的服务。
社区内的项目集中分享基础设施、便利劳动和社区品牌等资源，即产生“外部”的规模经济效应。
项目之间通过有目的的协调行动，分享组织学习、产业升级、共同研发和信息交换带来的利益，即产生“内部”的规模经济效应。
■项目区域再造的理念
博鳌同世达国际滨海养生社区再造的战略和方向选择，对于海南省、琼海市都是十分重要的,它不仅仅是在经济发展层面上的,而是必须包括了社会,科技,文化等方面的内容。
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发，并不仅仅是简单的生产建设与经营活动,更是一项系统的,综合性的工作，它需要扩充到更大范围来进行思考和选择.“博鳌同世达国际滨海养生社区”的区域再造，是谋求与琼海整体再造和谐统一，最大程度彰显其自身特质。
■项目文化主张的创新
文化竞争力是一种“软实力”,因此必须得到重视!
文化的国际化和现代化体现标准→→文化的民族性和地域性体现差异实际上,目前世界和中国都呈现出物质杂交,文化耦合的特征
所以，“博鳌同世达国际滨海养生社区”的文化主张应当贯彻：
（1）以中国传统中医药文化元素为基调；
（2）重视由自然资源所派生的海南岛原生态中医药文化：
民族医药-海南黎医药苗医药文化.；
（3）适度引进外来文化与中国文化相融合，借鉴外来文化的精粹。
（3）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的开发逻辑关系
项目开发的系统结构；项目的开发逻辑:
国际旅游岛（大景区）→国家海岸（大景区/超级主题公园）→中医药休闲养生健康（多元产业集群）→复合型社区（中国中医药元素）
第一层次:
海南（国际旅游岛）和博鳌同世达国际滨海养生社区实际已经是大景区、超级主题公园,那么,每个项目都将以中医药主题旅游吸引物或景点的形式而存在.
第二层次:
项目将中医药养生休闲旅游、中医药文化养生（养老）、健康产业形成的多元产业集群作为主导产业来发展,包括中医药主题酒店、中医药养生公寓、、中医药文化（博物馆）、中医药专业服务、中医药继续教育、中医药科技研发元素、中医药高端（学术、产业）论坛等，构筑复合型社区.
第三层次:
项目表现中国元素的建设风格,不仅是基于建筑功能方面的思考,更重要的是中医药文化方面的主张和选择,因此,项目的建筑形态应是的多元和多类型的,而且要体现建筑文化的地域性和差异化.
【第三部分】
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的商业模式
（1）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的功能配置
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”的功能定位
通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的中医药养生养老概念为前提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有养生需求人群和老年人尽享海南的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心健康，并使生命得到更有价值的延续。
其整体功能定位为：
休闲﹢中医药养生﹢健康体验﹢中医药文化展示﹦复合型社区
其整体功能满足如下功能细分：
居住功能、度假功能、中医药文化展示功能、中医药医疗保健功能、中医药高端学术会议功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”的功能实现
“博鳌同世达国际滨海养生社区”通过项目安排，实现其整体功能设计：
⑴以中医药养生功能为主的项目——养老社区、中医药养生（酒店）公寓、中医药主题酒店（会所）、中医药养生服务中心；
⑵以文化体验功能为主的项目——中医药养生体验馆、健康管理中心、养生（产品）研发中心、中草药植物观赏园；
⑶以传播学习中医药文化功能为主的项目——国际中医药（学术）养生论坛、中医药教育学院、中医药文化博物馆（中医药文化传承、中医药养生技艺展示中心）、中医药文化表演；
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的项目设置
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”将规划和建设养生公寓，其物业形式有：
独立家庭别墅、连体别墅、复式楼、辅助照料式住宅等（见规划图）；同时，社区将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池、室内（外）网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、三杆洞高尔夫练习场、娱乐中心、中医药健康管理中心、中医养生文化学院、中草药植物观赏园等；另外，社区还将配套邮局、超市、食街、洗衣店、银行等
■中医药养老社区公寓介绍
中医药养老社区公寓:
实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。
它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。
⑴社区的一般区域划分：
独立生活区协助生活区
专业护理区老年痴呆照顾区*
⑵入住者的居住经历往往是这样的：
开始的时候，在独立生活区居住和生活；当身体机能/健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）；最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区。
■博鳌同世达国际滨海养老社区
社区定位：
为客户打造的集生活服务、健康管理和中医药休闲养生于一体的高品质生活家园。
（1）主打全国高端市场，塑造中医药文化养生、养老的品牌和市场形象；
（2）高端客户的定点度假疗养地
（3）全国其他连锁博鳌同世达（国际滨海）养生社区的特色中医药医疗及健康管理输出中心；
经营理念：
通过中国特有的中医药养生、养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。
■博鳌同世达国际滨海养生社区
社区特色：
绿色生态以及低密度的居住环境[生态社区]
相宜的健康管理和中医药服务体系[长寿社区]
人性化以及全方位的关怀和照顾[温馨社区]
高品质以及高舒适性的家居感受[舒适社区]
丰富中医药文化属性提升社区品味[人文社区]
打造专业化的老人服务品牌：
①中医药健康医疗方面：
提供专业的中医药诊疗服务、老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与中医全科医生和高端医院（例如301医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。
②建筑设施方面：
适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中。
③社交活动方面：
社区设置促进老年人回归社会的中医药社区文化中心和丰富的中医药文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。
社会带动效应：
①就业：
直接创造近10000个就业岗位（按照1：
1的服务岗位人员配比：
美国养老社区的平均水平为1：
0.3，高端养生、养老社区的水平大约将近1：
1。
②产业带动：
带动上下游其他相关产业，包括中医药医疗保健、金融保险、中医药专业服务、中医药旅游、中医药文化教育培训、房地产开发、中医药文化创意、其他知识型产业等。
■中医药主题酒店（中医药食疗养生特色酒店）
以不同内涵的中医药养生题材为主题，通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的中医药文化氛围；同时,将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。
主题酒店通常以历史、自然、神话、童话故事等成为设计主题,即以某一文化主题来体现酒店的价值；另一方面，酒店也成为文化主题的载体,使酒店同时成为一个具有较高观赏价值和旅游的功能的景点。
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的主题酒店（会所），以不同形态的建筑组团形成风情迥异的吸引力，将引导入住“博鳌同世达国际滨海养生社区”的目标客户完成中医药养生文化的体验之旅。
（3）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的商业模式
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”的赢利模式
●其赢利模式为：
整合市场上中医药专业化程度较高、符合中医药服务理念和标准的资源，组成公共服务平台，为客户提供超值、多元、持续性的服务而实现持续赢利。
●其赢利模式的经营内涵为：
■博鳌同世达国际滨海养生社区的经营模式
将博鳌同世达国际滨海养生社区建成全国中医药文化养生、养老、会议、中医药文化展示连锁社区的高端明珠。
通过专业化、国际化管理，提供全方位、人性化服务，以高性价比的产品赢得市场。
博鳌同世达国际滨海养生社区与国际通行方式接轨，将养老金、反向抵押贷款、护理保险等产品与社区服务相结合，即可以提高客户的给付能力，也可以有效降低市场风险；不仅更佳的发挥社区的社会效益及经济效益，也满足中医药文化养生理念。
根据ASHA调查，美国养老公寓社区的年平均入住率高达95%，年平均住户周转率却不超过15%，年平均投资回报率大约为15%-17%，超过70%的寿险机构均通过各种形式参与到社区投资运营当中。
■中医药文化养生（酒店）公寓的经营模式
“博鳌同世达国际滨海养生社区”推广的酒店公寓产品，是集休闲度假、养老居住、投资保值、配套保险于一体的复合房地产产品。
其产品内型多样化，能满足多层次需求；既可向客户出售物业产权，也可出售“会员卡”提供客户居住，还可提供返租服务；既让客户通过购买或租住实现休闲度假养老计划，又可成为中国家庭投资理财的品种选择。
具有中国中医药有文化养生特色的公寓位居琼海（地理坐标），距离海滨（路程指南）具有顶级稀缺资源价值和较高资源价值，能够满足客户从短期度假到第二居所的休闲养生需求。
其销售策略为：
通过采用返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住本社区等多种方式，帮助客户购买或租住，实现投资获得保值增值以及长期的健康保障。
■中医药文化主题酒店（会所）的经营模式
“博鳌同世达国际滨海养生社区”所设计的中医药文化养生主题酒店（会所），将以中国元素的设计风格聘请国际大师操刀，辅以民族特色的中医药养生题材和内涵，聘请专业酒店管理机构进行经营管理，其资产为投资者持有。
■“中医药养生区”和中医药养生康复运动中心、中医药文化教育学院的经营模式：
项目作为“博鳌同世达国际滨海养生社区”的重要功能组成，是提升社区整体附加值和社区形象以及奠定社区产业地位的体验设施；将委托专业机构进行营运管理，向入住社区客户和其他社会客户提供专业服务；物业资产为主开发商持有。
中医药文化养生区包括中医药博物馆、中医药养生体验馆、中医药健康管理中心、中医药科技研发中心、中医药（学术）养生论坛、养生频道等，集中医药文化产业为一体，最具文化体验价值。
中医药博物馆、中医药文化教育学院、中医药（学术）养生论坛是“博鳌同世达国际滨海养生社区”的文化体验的最高层次。
【第四部分】
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的规划
文化创意
（1）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的规划原则
（2）“博鳌同世达国际滨海养生社区”开发的规划
创意
■项目规划的创意主题
创意主题:
创意主题,是一种精神性的文化，也是一种物化的图腾;我们认为，选择中国文化传统象征的五行五色、子午流注作为规划（建筑）创意的源泉
■五行五色、子午流注的文化意义
（略）
（3）“博鳌同世达国际滨海养生社区”的建筑表现形式
■“博鳌同世达国际滨海养生社区”的建筑形式
（简）
以湖泊为中心，其建筑形式为以中国元素为基调的海派建筑，与中国民居建筑相呼应,地块规划以水为灵魂、植物花卉为形，引水营造如莲花指形状的水系形成小湿地、泊岸地块，突出“天人合一、五行合一、阴阳合一、动静合一、身心合一”等中医药文化养生理念。
■倡导自然建筑和自然空间
（略）
■营造中草药观赏园林
“博鳌同世达国际滨海养生社区”的园林规划引用儒道学的“天人合一”哲学底蕴，结合海南本土园林的神韵，中草药种植为主体，倡导自然、和谐的意境。
主要的风格特征强调：
本于自然、高于自然；建筑美与自然美的融合；诗、画的情趣；意境的涵蕴。
水景设计引入了“上善若水”意境概念，借助自然湖泊设计多条“干溪”蜿蜒流过整个社区，注重：
收与放、藏与露、主与从、急与缓、曲与直、野与工、动与静、奢与朴等的设计原则。
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