圣灯山旅游项目项目建议书第八稿巴滨定稿0105改.docx
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圣灯山旅游项目项目建议书第八稿巴滨定稿0105改
10附表....................................................................................................................................................47
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
巴南区圣灯山避暑休闲旅游度假区项目
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目建设地点：
巴南区跳石镇圣灯山
1.1.4建设业主:
重庆市巴南公路建设有限公司
1.1.5建设规模及内容
1、用地规模
本项目范围内用地总面积约为2382.78亩，其中地块内用地1636.9亩，包括：
可经营性用地地块面积约1396.95亩，非经营性用地面积约为239.95亩。
地块外用地面积745.88亩，其中，道路及市政基础设施用地615.88亩（含宽度小于等于6.5米不计征地面积的农村改建道路占地230.83亩），旅游及配套设施用地130亩。
本项目征地面积共2151.95亩。
2、地块外道路工程
本项目地块外新建及改扩建道路54.5km，其中新建道路15km，包括圣登大道A段（路幅宽12m）9km，圣登大道B段（路幅宽8.5m）6km,；改建道路39.5km，其中改建砖圣路（圣灯山-石岭山寨段）、砖圣路（砖厂-石岭山寨段）、圣杨路（圣灯山-安澜仁流五通连接路）（路幅宽6.5m）合计19.5km，改建环道支路20km，路幅宽5.5米。
道路配套工程含车行道、路基防护（护坡及挡墙）、道路土石方、交通工程等。
3、市政基础设施
市政基础设施主要包括水电气供应设施，其中电力设施包括林海变电站电压110kV，林海开闭所电压20kV,装机容量5100kW,圣灯山开闭所电压20kV,装机容量5100kW。
水利设施包括林海供水站和圣灯山供水站，供水规模分别按2175立方米/天和1450立方米/天考虑。
新建燃气管道可接现状市政管网，将燃气引入项目地块内，圣灯山燃气管道考虑为5km，林海燃气管道考虑为7km。
新建林海片区和圣灯山A区污水处理厂，污水处理量按林海片区和圣灯山片区供水量的80%考虑，分别为1740立方米/天和1160立方米/天；新建陈家污水处理厂和石林污水处理厂，按处理量480立方米/天考虑。
4、旅游设施及配套设施
旅游设施建设包括，圣灯山国家森林公园旅游及安全设施的完善及新增，步游道建设；深沟子峡谷新增步游道、探险步游道等安全设施；4000亩茶山整体包装，水体项目的综合开发等。
配套设施包括，新建跳石游客接待中心、停车场、游客接待站及旅游公厕等。
另新建社会停车场，其中，林海片区停车场1万平方米，石林片区停车场1万平方米。
1.1.6实施计划
项目实施周期为5年，其中征地整治期4年（第1年-第4年），土地出让期4年（第2年-第5年）。
1.1.7项目投资
本项目匡算总投资为19.83亿元，其中非经营性用地工程及征地费用为9.61亿元，可经营性用地征地费用为7.17亿元，建设期利息为3.05亿元。
1.1.8经济指标
项目的直接经济效益分析指标不满足基本财务指标要求，项目总体盈利能力和偿债能力差，不能够抵付项目的建设投资，项目仅依托土地出让收入和景区直接经营收入不能达到还债、盈利的目标，因此需要政府提供一定的资源支持。
1.2编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》；
2.《中华人民共和国土地管理法》；
3.《中华人民共和国环境保护法》；
4.《中共重庆市委、重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见》（渝委发[2013]14号）；
5.重庆市征地补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号）；
6.重庆市人民政府《关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知》（渝府发[2005]67号）；
7.《重庆市国有土地储备整治管理办法》；
8.《重庆市城乡总体规划（2007—2020年）》；
9.业主提供的其它资料。
1.3结论
圣灯山避暑休闲旅游度假区项目是巴南区“十二五”旅游专项规划中“十大项目工程”之一。
项目区域位于巴南区西南部，距区政府所在地34公里，距重庆市中心52公里，东连接龙镇，南与綦江县接壤，西靠安澜镇、一品镇，北以南彭镇、界石镇为邻，是巴南区西南面的重要门户，地理区位条件优越。
本项目范围内用地总面积约为2382.78亩，其中地块内用地1636.9亩，包括：
可经营性用地地块面积约1396.95亩，非经营性用地面积约为239.95亩。
地块外用地面积745.88亩，其中，道路及市政基础设施用地615.88亩（含宽度小于等于6.5米不计征地面积的农村改建道路230.83亩），旅游及配套设施用地130亩。
本项目征地面积共2151.95亩。
本项目的主要建设内容包括，地块外道路工程约54.5km（其中新建15km，改建39.5km）；地块内道路工程5.38km，供电、供水、供气等市政基础设施工程，以及旅游设施及旅游配套设施工程。
本项目匡算总投资为19.83亿元，其中非经营性用地工程及征地费用为9.61亿元，可经营性用地征地费用为7.17亿元，建设期利息为3.05亿元。
项目的直接经济效益分析指标不满足基本财务指标要求，项目总体盈利能力和偿债能力差，不能够抵付项目的建设投资，项目仅依托土地出让收入和景区直接经营收不能达到还债、盈利的目标，因此需要政府提供一定的资源支持。
项目的建设有利于提高整个景区的游览容量及质量，对于带动巴南区旅游业的优势资源开发和旅游产业快速增长，推动社会经济的和谐发展具有重要的意义。
1.4主要技术经济指标表
本项目主要技术经济指标表如下。
表1.2主要技术经济指标表
序号
项目或指标名称
单位
数量
备注
一
用地规模
2382.78
1
地块内用地
亩
1636.90
（1）
经营性用地
亩
1396.95
（2）
非经营性用地
亩
239.95
2
地块外用地
亩
745.88
其中：
不计征地面积的农村改建道路230.83亩
（1）
道路及市政基础设施用地
亩
615.88
其中：
不计征地面积的农村改建道路230.83亩
（2）
旅游及配套设施用地
亩
130.00
3
规划指标
（1）
容积率
0.8535
二
开发总投资
亿元
19.83
1
非经营性用地工程及征地费用
亿元
9.61
其中：
地块外8.74亿元，地块内0.87亿元
1.1
地块外道路工程
亿元
5.15
其中：
建设投资4亿元，征地费用1.15亿元
1.2
地块外市政基础设施
亿元
1.25
其中：
建设投资0.97亿元，征地费用0.28亿元
1.3
地块外旅游设施及配套设施
亿元
2.33
其中：
建设投资1.85亿元，征地费用0.48亿元
1.4
地块内非经营性用地工程及征地费用
亿元
0.87
2
可经营性用地征地费用
亿元
7.17
3
建设期利息
亿元
3.05
8%
三
项目投资现金流量
1
现金流入合计
亿元
29.94
1.1
土地出让收益
亿元
0.00
1.2
土地开发及整治成本返还
亿元
7.43
1.3
土地标准出让金返还
亿元
0.15
1.4
营业收入
亿元
22.36
2
现金流出合计
亿元
24.30
2.1
征地拆迁及基础建设
亿元
16.78
2.2
经营管理成本
亿元
6.30
2.3
经营税金
亿元
1.23
3
项目主要财务指标
3.1
项目投资财务内部收益率（IRR）
—
4.37%
3.2
项目投资财务净现值（i=8％）
亿元
-24225
3.3
项目投资回收期（静态）
年
14.88
2相关规划解析及景区概况
2.1相关规划解析
2.1.1《重庆市巴南区旅游专项规划（2014-2030年）》
根据规划，巴南区旅游空间结构分为“一城三带”，即二环以内的“生态+现代”的魅力山水国际休闲旅游城、滨江山水休闲城市展示带、东部温泉健康休闲体验带、南部高山避暑休闲度假带。
通过“一城三带”的天然优势，积极打造休闲度假、乡村旅游、文化体验和健康体验四大板块，构筑符合巴南区情和特色的旅游天堂。
圣灯山旅游度假区属于“一城三带”中的南部高山避暑休闲度假带，根据其资源特色，应重点打造生态山地、生态湖泊、生态森林、生态乡村、生态温泉和生态湿地等旅游休闲产品。
圣灯山位于巴南区跳石镇，圣灯山海拔1064米，且跳石镇属于市级景区，并且属于近期重点发展区，为适宜开发避暑休闲地产的区域。
2.1.2《巴南区人民政府关于加快旅游休闲产业发展的意见》（巴南委发[2014]17号）
根据意见，巴南区在旅游休闲产业方面要建设十大生态旅游休闲度假区，并推动吃、住、行、游、购、娱、养、智等旅游休闲要素和温泉养生、乡村旅游、生态养心、都市旅游、文化旅游等融合发展。
主要实施方式包括建设A级旅游景区、建设生态休闲度假中心、建设都市旅游区、旅游星级酒店及休闲农家乐等。
圣灯山——佛影峡避暑休闲度假区为意见明确提出要建设的十大生态旅游休闲度假区之一，重点突出清凉、休闲的主题，建设市级景区、避暑休闲型度假区，其建设内涵符合发展相关避暑休闲地产的需要。
2.1.3《重庆市避暑休闲地产规划（2014-2020年）》
避暑休闲地产特指海拔在800-1500米，夏季气候适宜、居住环境舒适，依托现有场镇或旅游景区开发具有避暑休闲居住功能的商品住宅。
根据《规划》，为统筹资源配置和形成产业集聚规模，将在三大适宜开发区域的46个片区中，确定20个片区作为重点发展片区，规划累计新增避暑休闲地产57万套，总建筑面积3000万平方米（住宅2850万平方米，配套设施150万平方米）。
其中双寨山-圣灯山片区是重庆主城唯一打造避暑休闲地产项目的区域。
规划旅游建设用地指标为125公顷，建设总量100万平方米。
2.1.4《巴南区乡村旅游发展专项规划（2013-2020年）》
该规划将巴南区乡村旅游划分为了城郊休闲乡村旅游区、生态养生乡村旅游区、山水度假乡村旅游区以及喀斯特民俗乡村旅游区四个功能分区。
圣灯山属于生态养生乡村旅游区，借助已有品牌形象所产生的效应，抓住生态养生这个鲜明主题，打造出具有巴南特色的生态养生旅游品牌，从推动景区知名度提升，为发展避暑休闲地产创造良好条件。
2.1.5《巴南区生态养生养老养心产业发展规划》
该规划总体定位为全国知名的养生养老养心胜地、国家级旅游度假区，通过建设生态三养特色小镇、生态三养美丽乡村、生态三养产业基地、生态三养旅游景区等方式强化巴南区养生养老养心胜地建设。
圣灯山发展生态三养产业，最大的优势在于优良的生态环境。
景区山水环抱，自然生态基底良好，资源丰富，涵盖山、水（河、湖、溪、瀑、谷）、林、泉、洞、岛等多种类型，作为优良的生态本底，为圣灯山发展生态三养产业提供了极好的物质环境基础，也为养生养老养心相关地产发展带来机遇。
2.2景区概况
2.2.1地理区位与交通
圣灯山组团所在乡镇跳石镇位于巴南区西南部、重庆外环高速公路边缘，紧邻江南新城。
镇政府驻地离渝黔高速、渝湘高速出口均为11公里。
距区政府驻地34公里，处于重庆市“1小时经济圈”、巴南区二环经济带规划区。
圣灯山组团规划拟开发区域围绕圣灯山森林公园布局，并且紧邻跳石镇石庙场镇，基础配套设施较为完善，区位优势尤为明显。
图2.4地理位置位图
2.2.2资源基础
圣灯山海拔1064米，四周悬崖峭壁、陡峭险峻，山上怪石林立、千姿百态。
圣灯山是天然的动植物大观园，山上森林茂密，植物种类繁多，有松科、杉科等120余种，在成片的亚热带原生植被中，有树龄300-400年的楠木、古松，有珍稀树种穗花杉，有树龄500多年的古银杏等。
同时林中有多种野生动物栖息繁衍，有斑鸠、竹鸡、野鸡、杜鹃、啄木鸟、豪猪、狐狸、松鼠、山羊、野猪、野兔等，还有世界上稀有的被列为国家重点保护的珍贵动物獐子。
圣灯山山脚下不远处的滩子口水库，坝长116米，坝高33米，雄伟壮观。
宽阔的湖面青山环抱，绿水青山浑然一体。
白鹭、苍鹭常年栖息湖边松林，为湖区一景。
圣灯山组团所在的跳石镇，避暑休闲地产可供开发区域规模为1068.75亩，约占全镇行政区划面积的8.37%，并且可供开发区域破碎化程度低，多集中连片分布。
2.2.3景区发展思路
圣灯山组团避暑休闲地产以跳石镇老场镇和圣灯山森林公园基础设施为配套支撑，以圣灯山森林公园优越的自然生态环境为吸引，开发具有避暑休闲、农家乐娱乐、养老养生等功能的避暑休闲地产。
对整个巴南区避暑休闲地产发展起到核心带动作用。
2.2.4度假地产规划
圣灯山片区居住用地:
容积率不大于0.8535，建筑密度控制在25%—35%之间，建筑限高为20米，地块绿地率大于35%。
圣灯山片区由圣灯山片区和林海片区组成，圣灯山组团位于圣灯山森林公园西侧及北侧，规划功能以居住为主，避暑地产用地面积为17.88公顷。
林海片区由位于林基槽水库东侧的一号组团、位于凤凰坝水库东西两侧的二号组团、位于石岭山寨景区西侧三号组团组成，规划功能以居住为主，避暑地产用地面积53.37公顷。
综上，圣灯山片区的避暑地产用地总面积为71.25公顷，约1069亩。
图2-2圣灯山片区规划图
2.2.5人口规模测算
片区的人口规模可基于开发强度控制，按照容积率法进行计算，计算公式如下：
人口规模=（地块面积*容积率）/户均建筑面积*每户人数
圣灯山片区和林海片区新增居住用地面积为71.25公顷（约1068.75亩），测算可建居住建筑面积为56.2万平方米，户均建筑面积50平方米，每户按照2人计算，则圣灯山片区和林海片区人口规模为2.25万人。
另圣灯山和林海现居住人口规模为0.59万人，每年6-9月避暑常住人口按最高峰值测算0.95万人，故圣灯山片区及林海片区规划总人口规模为2.84万人。
小城镇修编328.2亩，测算可建居住建筑面积为23.29万平方米，户均建筑面积50平方米，每户按2人计算，则小城镇修编人口规模为0.93万人。
3市场分析
3.1重庆市避暑休闲地产发展现状
3.1.1发展现状及特点
截至2014年年底，全市已开发建设避暑休闲地产项目108个，用地994公顷，综合容积率1.17，总建筑面积1161万平方米21.3万套，住宅面积占92%，配套设施面积占8%，住宅户均面积约50平方米。
其中：
已竣工项目55个，用地189公顷，建筑面积234万平方米4.3万套；在建项目53个，用地805公顷，建筑面积927万平方米17万套。
上述开发项目中，累计已销售12.2万套，未销售9.1万套。
2014年，销售价格在4500―8000元/平方米，建面均价约5600元/平方米。
住宅户均面积50平方米左右，主力户型为单间配套和一室一厅的小户型。
消费群体以都市功能核心区和都市功能拓展区居民为主，占70%以上。
主要集中分布在海拔800―1500米的区域，居住使用时期主要集中在夏季。
表3.1重庆市避暑休闲地产发展现状统计表
功能区
地区
已开发项目数（个）
已开发项目建筑面积
（万平方米）
已开发项目用地面积
（公顷）
其中：
已竣工
其中：
施工
其中：
已竣工
其中：
施工
其中：
已竣工
其中：
施工
城市发展新区
涪陵
1
¯
1
170
¯
170
114
¯
114
江津
7
2
5
30
14
16
32
12
20
南川
14
12
2
43
15
28
44
13
31
綦江
32
19
13
116
16
100
149
7
142
万盛
15
9
6
268
60
208
232
44
188
小计
69
42
27
627
105
522
570
77
493
渝东北生态涵养发展区
万州
4
1
3
30
9
21
28
13
15
丰都
2
¯
2
130
¯
130
116
¯
116
云阳
1
¯
1
14
¯
14
14
¯
14
巫山
4
2
2
67
1
66
51
1
50
小计
11
3
8
241
10
231
208
14
194
渝东南生态保护发展区
武隆
15
5
10
206
88
118
152
73
79
石柱
11
4
7
75
27
48
55
22
33
彭水
2
1
1
13
4
9
9
4
6
小计
28
10
18
294
119
174
216
99
117
合 计
108
55
53
1161
234
927
994
189
805
3.1.2存在问题
1、规划滞后，存在无序、过度开发问题。
由于相关规划滞后，部分区域开发建设缺乏统筹规划，存在无序开发和过度开发的问题。
2、发展不均衡，存在分布过度集中问题。
我市已开发的避暑休闲地产主要集中在武隆仙女山、石柱黄水和万盛黑山谷三地，三地已竣工项目约占全市75%，发展不均衡。
3、配套不足，存在居住品质有待提高问题。
部分已开发区域的交通、供水、污水垃圾处理等基础配套以及医疗卫生等公共服务配套不足，居住品质有待提高。
圣灯山应靠后发优势能够在规划、基础配套等方面汲取我市其他片区避暑休闲地产开发过程中存在的种种问题，为我市的避暑休闲地产增添新的亮点。
3.2竞争性市场分析
3.2.1武隆仙女山
1、景区概况
武隆仙女山国家森林公园是重庆十佳旅游景点，是国家5A级风景区，地属武陵山脉，位于重庆市武隆县境乌江北岸，渝涪高速公路、涪武高等级公路贯通武隆，全程180公里，可从渝湘高速，由重庆巴南界石，途径南川，直达武隆，全程高速139km，由重庆市区驾车1小时半即可到达武隆县城。
仙女山海拔2033米，拥有森林33万亩，天然草原10万亩，夏季平均气温24度。
2、优劣势分析
优势：
国家5A级景区、海拔高、夏季气温较低，适宜发展休闲避暑地产。
劣势：
相对圣灯山距离主城区较远，基础配套条件相对落后，经过多年开发地产项目较多，居住环境条件受到一定影响。
3.2.2丰都南天湖
1、景区概况
南天湖景区位于丰都东南45公里，与武隆的仙女山相毗连，占地面积100平方公里，海拔高度1500-2100米，年平均气温9.2摄氏度，最高温度29.5摄氏度，最低温度零下7摄氏度，每年有3-4个月积雪期，景区自然植被十分丰富，有人工林5280公顷，竹林1380公顷，天然次生常绿阔叶林900公顷，草坪1760公顷，林木总畜积量28.5万立方米。
2、优劣势分析
优势：
海拔高、夏季气温较低，适宜发展休闲避暑地产。
劣势：
相对圣灯山距离主城区较远，基础配套条件相对落后。
3.2.3石柱黄水
1、景区概况
石柱黄水森林公园位于重庆石柱土家族自治县境内，属国家级森林公园，是重庆市国家级森林公园中区域面积最大，唯一的土家少数民族旅游风景区。
黄水森林公园座落在县城东北部七耀山山原上，处于长江三峡黄金旅游线上，东西长12公里，南北宽7公里，平均海拔1500米，最高峰1934米，可游面积6000公顷。
公园内海拔高低悬殊，垂直气候差异大，年平均气温12.l°C，夏季气候凉爽，7月份公园所在地海拔1600米处，月平均气温20°C，比县城低8°C，最适宜夏季避暑、疗养。
2、优劣势分析
优势：
自然条件优越，景色秀美，海拔高、夏季气温较低，适宜发展休闲避暑地产。
劣势：
相对圣灯山距离主城区较远。
3.2.4北碚缙云山
1、景区概况
缙云山位于重庆市北碚区，距重庆市中心35公里，为国家级自然风景名胜区。
缙云山总占地面积76平方千米，海拔350米-951米。
缙云山林内最高月平均气温（八月）24.5℃，最低月平均气温（二月）3.7℃；林外空旷地最高月均气温25.8℃，最低月平均气温3.3℃。
缙云山森林覆盖率达96.6%。
保护区内有大面积的常绿阔叶林。
2、优劣势分析
优势：
交通便利，离主城区近。
劣势：
海拔相对较低，并不特别适宜发展避暑休闲地产。
此外景区维护管理较弱，景观品质受到一定影响。
3.2.5江北铁山坪
1、景区概况
铁山坪森林公园是重庆近郊的主要天然公园之一，国家4A级风景名胜区。
该山地理位置优越，距市中心20公里。
是重庆近郊主要天然公园之一和主城区东部的一道绿色屏障，坪上有1.8万亩森林，是重庆近郊区天然的氧吧。
公园面积14.93平方公里，最高海拔583.9米，森林覆盖率90%以上。
2、优劣势分析
优势：
交通便利，离主城区近。
劣势：
海拔相对较低，并不特别适宜发展避暑休闲地产。
3.2.6沙坪坝歌乐山
1、景区概况
歌乐山森林公园位于重庆市沙坪坝区，距市中心16公里。
总面积5000亩，最高海拔728米。
歌乐山以抗战时期的陪都遗迹和白公馆、渣滓洞监狱而闻名，特别是随着长篇小说《红岩》在全国范围内的广泛流传。
歌乐山主要属喀斯特地貌，石灰岩地质活跃，有歌乐山森林公园，重庆歌乐山烈士陵园。
2、优劣势分析
优势：
交通便利，离主城区近。
劣势：
海拔相对较低，并不特别适宜发展避暑休闲地产。
人文景观相对突出，自然景观品质相对一般。
3.2.7综合评价
1、优势
区位优势：
圣灯山所在跳石镇位于巴南区东南部，离主城区近约50分钟车程，相对于武隆仙女山、丰都南天湖、石柱黄水等区县度假区具有较为明显的交通优势。
圣灯山海拔1064米，比北部缙云山、江北铁山坪、沙坪坝歌乐山等主城近郊景区的海报都要高，夏季气候更为凉爽，适宜发展避暑休闲地产。
2、劣势
市场竞争激烈：
我市已开发的避暑休闲地产主要集中在武隆仙女山、石柱黄水和万盛黑山谷三地，三地已竣工项目约占全市75%。
且仙女山、石柱黄水、万盛黑山谷景区知名度较高，进行旅游休闲地产开发较早，圣灯山景区作为后来者应加大宣传力度，提高景区知名度。
4区域土地估价
4.1评估要素及方法
4.1.1拟储备宗地条件分析要素
1、地理位置
2、区域经济发展现状
3、区域范围
4、区域因素及个别因素
4.1.2评估方法
1、基准地价系数修正法
目前重庆市已经公布了的基准地价标准及修正体系，因此可采用基准地价系数修正法。
由于重庆市现有的基准地价标准是2002年公布实施的，近年来未对其进行重新更新，只是对土地级别作了相应的调整，因此基准地价系数修正法测算的宗地地价可能会与现实市场价值存在较大差距，不能真实反映宗地现实市场价值水平。
另外因为目前巴南区及主城其他同一供需圈内相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市场比较法测算出在不同设定规划条件下的宗地价，寻求市场比较法测算结果与相同设定规划条件下的基准地价系数修正法测算结果的差异系数规律，最终确定两种方法测算结果的线性关系，从而测算出规划区域内土地的价值。
重庆市人民政府对国有土地使用权制定了具体的价格标准，该标准是针对不同土地用途和级别，根据其现有收益水平测算的土地平均价格。
在调查估价对象的基础上，对基准地价进行成熟
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