案例解析土地增值税清算报告.docx

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案例解析土地增值税清算报告

**市房地产开发项目

土地增值税清算

鉴

证

报

告

单位签章：

********房屋开发有限公司

2014年*月**日

土地增值税鉴证报告

**所税鉴字【2014】**号

******房屋开发有限公司：

.

我们接受委托，对贵单位转让“******小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。

我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。

贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“********区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：

土地增值税相关数据

金额（单位:

元,列至角分）

取得转让房地产收入

37,893,740.00

其

中

1、货币收入

25,041,707.00

2、实物收入

12,852,033.00

3、其他收入

扣除项目总金额

31,638,104.02

其

中

1、取得土地使用权所支付的金额

4,373,679.37

2、土地征用及拆迁补偿费

0.00

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本

18,256,315.56

4、公共配套设施费的成本

172,079.29

5、开发土地和新建房及配套设施的费用

2,280,207.42

6、与转让房地产有关的税金

1,995,407.54

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额

4,560,414.84

应缴土地增值税税额为

1,060,588.62

免缴土地增值税税额为

已缴土地增值税税额为

608,433.16

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为

452,155.46

特此报告

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《四项成本统计表》

12、《公共配套设施费鉴证表》

13、《利息支出鉴证表》

14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人：

中国注册税务师：

中介机构名称：

中国注册税务师：

办公地址：

电话：

传真：

2014年月日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、整体基本情况：

项目简介：

（1）项目座落地：

**市**县******

（2）本次清算项目总建筑面积：

12,783.03平方米，包括普通标准住宅项目10,494.54平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49平方米。

（3）本次清算项目批准总销售面积:

12,783.03平方米，测绘可售建筑面积12,783.03平方米，实际可售建筑面积12,783.03平方米。

包括普通标准住宅项目10,494.54平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49平方米。

（4）本次清算项目已售建筑面积：

12,504.87平方米,其中包括普通标准住宅项目已售10,216.38平方米，公建、车库等非住宅项目已售2,288.49平方米。

未售建筑面积为278.16平方米，其中普通标准住宅项目未售278.16平方米。

（5）项目装饰装修情况：

无

（6）竣工验收情况：

1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07号、2010-08号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

3#楼、4#楼、6#楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

（7）立项批复文件：

**发改备［2009］3号、**发改备［2010］10号

（8）项目开工日期：

2009年3月

（9）项目竣工日期：

1#、2#楼2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。

（10）第一笔销售日期：

2009年5月1日

（11）五证情况:

1、《建设用地规划许可证》证件号：

地字第210224200800024号

2、《建设工程规划许可证》证件号：

建字第210224200900009号（1#2#）；建字第21022420100004号（3#4#）；建字第210224201000020号（6#7#）

3、《建筑工程施工许可证》证件号：

210224200907290401（1#）；210224200907290501（2#）；21022420103090501（3#）；21022420103090601（4#）；210224201010272901（6#）；210224201010273001（7#）

4、《国有土地使用证》证件号：

**国用（2009）第021030303号

5、《销售许可证》证件号：

**房预许第2009002号（1#2#）、长房预许第2010004号（3#4#）、**房预许第2010011号（6#7#）

二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）：

（1）普通住宅：

截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，实现销售收入28,613,194.00元。

包括货币收入19,327,726.00，实物收入及其他收入9,285,468.00；

（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：

截至2013年12月31日可售面积2,288.49平方米，已售2,288.49平方米，实现销售收入9,280,546.00元。

包括货币收入5,713,981.00，实物收入及其他收入3,566,565.00元。

三、扣除项目有关情况说明：

********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,104.02元，其中：

取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37元；房地产开发成本18,428,394.85元；房地产开发费用2,280,207.42元；与房地产转让有关的税金1,995,407.54元；财政部规定的其他扣除项目4,560,414.84元，具体如下：

㈠普通标准住宅

1、取得土地使用权所支付的金额3,590,624.25元；

2、房地产开发成本15,055,853.00元；

3、房地产开发费用1,864,647.73元；

4、与房地产转让有关的税金1,505,172.97元；

5、财政部规定的其他扣除项目3,729,295.45元。

㈡公建、车库、写字间等其他项目

1、取得土地使用权所支付的金额783,055.12元；

2、房地产开发成本3,372,541.85元；

3、房地产开发费用415,559.69元；

4、与房地产转让有关的税金490,234.57元；

5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39元。

四、纳税情况详细计算过程

㈠普通标准住宅

⑴转让房地产收入总额28,613,194.00元；

⑵扣除项目金额合计25,745,593.40元；

⑶增值额＝⑴－⑵＝2,867,600.60元。

⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝11.14%；

根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。

故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

㈡公建、车库、写字间等其他项目

⑴转让房地产收入总额9,280,546.00元；

⑵扣除项目金额合计5,892,510.62元；

⑶增值额＝⑴－⑵＝3,388,035.38元；

⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝57.50%；

⑸适用税率：

40%

⑹速算扣除系数：

5%

⑺土地增值税税额＝⑷×⑸－⑵×⑹＝1,060,588.62元。

综上所述，********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计1,060,588.62元，已缴土地增值税608,433.16元，应补缴土地增值税452,155.46元。

五、其他审核事项说明：

贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19元（包括全部地价），经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94元,将贵公司不合理的成本费用支出调减58,108.25元。

中国注册税务师：

　　　　　　　　　　　　　　　　　中国注册税务师：

********税务师事务所（普通合伙）

　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年4月28日