莒县中小企业创业园项目可行性研究报告.docx
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莒县中小企业创业园项目可行性研究报告
莒县中小企业创业园项目
1.1项目概况
项目名称：
莒县中小企业创业园项目
建设单位：
项目建设地点：
莒县经济开发区烟台路以北、海通茧丝绸公司以西
建设性质：
新建
项目负责人：
建设内容及规模：
本项目规划面积137041.83（约205亩，其中预留一期空地50亩），项目占地面积103708.5平方米（约155亩），总建筑面积140183平方米，其中15栋生产车间建筑面积123976平方米，2栋孵化楼建筑面积16147.平方米，门卫建筑面积60平方米。
道路硬化面积36847.7平方米，绿化面积10163.4平方米，项目容积率为1.35，建筑密度54.67%，绿化率为9.8%。
1）二座主楼7层、裙楼二层的孵化楼，1#孵化楼主要用作办公、会议、接待，电商、孵化、展示、一站式服务大厅、金融机构使用。
其中：
1、2楼作为电商、一站式服务大厅、展示及金融机构使用，并配套建设一大型会议室（200人）。
3~5楼作为办公、会议、接待使用，配套两个中（50人）、小（30人）型会议室和两个中（20人）、小（10人）型接待室。
6、7楼作为人才创业和科技孵化使用。
2#孵化楼1~2楼作为创业园餐厅和创业园管理公司使用，3~7层作为创业园休闲娱乐及单身公寓使用。
2）建设15栋标准厂房，其中1层厂房2栋，2层厂房6栋，3层厂房3栋，4层厂房4栋。
主要用于电子电器、精密机械、模具制造及电子商务、科技人才创业孵化项目。
投资估算与资金筹措：
项目总投资21000万元，资金来源为企业自筹。
项目建设期：
建设期12个月，即2015年10月~2016年9月。
综合效益：
项目建成后，年可入驻中小企业及创业孵化项目约80家，入驻企业可实现销售收入40000万元，各种税收约11547.87万元；正常使用年营业收入可达5483.00万元，其中标准化厂房租赁收入为2018.64万元，体现地方税收收入3464.36万元。
税后全部投资财务收益率为17.88%，投资财务净现值为1492.88万元，投资回收期为6.3年，可按期收回投资，并可有一定盈余。
1.2建设单位简介
莒县经济开发投资发展有限公司隶属于莒县经济开发区管委会。
莒县经济开发区位于莒县城区北部，成立于2000年，2006年经山东省人民政府批准设立为省级开发区，规划面积为25平方公里，下辖27个村，2.3万人口。
区内现有投产及在建企业135家，其中规模以上工业企业28家、世界500强独资企业1家、高新技术企业5家，拥有省级以上知名品牌18项、市级以上研发中心18家，从业人数3万余人。
莒县经济开发区已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系体系认证，是日照市第一家一次性通过三项认证的省级开发区。
莒县经济开发区“人文莒州、创业家园”服务品牌荣获“山东省服务名牌”称号。
根据发展规划，莒县经济开发区功能定位以发展第二产业为主，兼有少量居住的经济开发区；以建设生态园区为目标，形成集科、工、贸于一体、综合性、多功能的现代生态园区。
现已已初步形成以精细化工、装备制造、食品加工、纺织服装、新能源和新材料等产业为主导的工业体系。
今后将在继续招引完善化工建材、纺织服装、食品加工等传统产业链上下游配套关联项目及打造产业集群的基础上，重点突破装备制造、新能源、新材料，电子电器等项目，提高招商质量和成效。
1.3项目可行性研究概况
1.3.1可行性研究的目的
莒县经济开发投资发展有限公司投资建设的中小企业创业园项目是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟定的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；对项目建成后的社会经济效益进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。
由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为投资公司最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。
其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
1.3.2可研报告编制依据
（1）国家发改委2013年第21号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）；
（2）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2006年7月3日，国家发改委、建设部发布；
（4）《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日修订）及其实施条例；
（5）《国务院关于投资体制改革的决定》2004年7月公布，国务院发文国发［2004］20号；
（6）《中华人民共和国土地管理法》2004年8月28日公布，中华人民共和国主席令第28号；
（7）国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》通知（国土资发〔2004〕232号）；
（8）财政部颁布的《企业财务制度》（国家财政部（92）财知字574号）、《企业会计制度》（财会[2000]25号）和近年会计制度改革的有关规定；
（9）《中华人民共和国节约能源法》1997年11月1日公布，中华人民共和国主席令第90号；
（10）《中华人民共和国环境保护法》1989年12月26日公布，中华人民共和国主席令第22号；
（11）国务院发布《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）；
（12）《山东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（1991年）；
（13）《日照市城市总体规划》（2006-2020年）；
（14）《莒县城市总体规划》（2011-2030年）；
（15）国家及地方有关设计规范、规程等相关文件；
（16）莒县经济开发投资发展有限公司提供的有关基础设计资料；
（17）委托本单位编制可行性研究报告的咨询合同。
1.3.3可行性研究的范围
本可行性研究重点对莒县经济开发投资发展有限公司投资建设的中小企业创业园项目的建设背景和必要性、工程条件、工程规模和内容及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、财务评价等进行了分析研究。
1.4主要经济技术一览表
表1-1项目主要经济技术指标一览表
序号
指标
单位
数量
备注
一
建设指标
1
占地面积
m2
103708.5
约155亩
2
总建筑面积
m2
140183
2.1
生产车间
m2
123976
2.2
孵化楼
m2
16147
2.3
门卫
m2
60
3
建筑占地面积
m2
56697.4
4
绿化面积
m2
10163.4
5
道路硬化面积
m2
36847.7
6
容积率
——
1.35
7
建筑密度
%
54.67
8
绿化率
%
9.8
二
燃料动力指标
1
水
m3
57830.88
2
电
万kwh
177.98
三
投资指标
1
项目总投资
万元
21000
1.1
建设投资
万元
20783.93
1.2
流动资金
万元
216.07
1.3
建设期利息
万元
0.00
四
财务指标
1
经营收入
万元
5483.00
1.1
租赁收入
万元
2018.64
1.2
地方税收收入
万元
3464.36
2
营业税金及附加
万元
177.65
3
增值税
万元
870.68
4
利润总额
万元
3221.66
5
所得税
万元
483.25
6
净利润
万元
2738.41
7
投资回收期
年
5.9
税前
年
6.3
税后
8
财务内部收益率
%
16.27
税前
%
13.78
税后
9
财务净现值
万元
3673.35
税前
万元
1492.88
税后
10
投资利润率
%
15.34
11
投资利税率
%
16.19
1.5综合评价结论
1）中小企业创业园项目是经济发展的必然结果，根据国家发改委2013年第21号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正），本项目属于“鼓励类：
三十七、其他服务业，8、开发区、产业集聚区配套公共服务平台建设与服务”，属于鼓励类项目，符合国家相关产业政策。
2）莒县是山东省经济强县，具有中小型企业创业园项目的区域优势。
建设中小企业创业园项目，将为推动莒县及周边地区的经济发展起到促进作用。
3）工程建设内容：
项目占地面积103708.5平方米，总建筑面积140183平方米，总投资21000万元，其中固定资产投资总额为20783.93万元，流动资金216.07万元。
4）项目建成后，年可入驻中小企业及创业孵化项目约80家，入驻企业可实现营业收入40000万元，税收约11547.87万元；项目建成达到正常运营年时，年均收入可达5483.00万元，其中标准化厂房租赁收入为2018.64万元，体现地方税收收入3464.36万元。
5）经初步测算，项目税前财务内部收益率为16.27%，财务净现值为3673.35万元，税前投资回收期5.9年（含建设期）；税后财务内部收益率为13.78%，财务净现值为1492.88万元，税后投资回收期6.3年（含建设期）；盈亏平衡分析点为27.34%。
本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。
结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。
第二章项目背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1日照市发展现状
本项目位于日照市莒县经济开发区。
日照因"日出初光先照"而得名，地处我国沿海中部、山东半岛南翼、黄海西岸。
北与青岛市接壤，南与连云港市相邻，隔海与韩国、日本相望。
1985年3月设立县级日照市，1989年6月升格为地级市，1992年12月设区带县，现辖东港区、莒县、五莲县、岚山办事处、日照开发区和山海天旅游度假区，52个乡镇、街道，2992个行政村（居），总面积5310平方公里，总人口275.33万。
日照被称为新亚欧大陆桥东方桥头堡。
2013年日照市实现地区生产总值突破1500亿元，达到1500.16亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。
其中，第一产业增加值131.45亿元，增长3.5%；第二产业增加值784.33亿元，增长10.7%；第三产业增加值584.38亿元，增长12.1%。
人均生产总值为52778元，比上年增长10%。
产业结构继续优化，三次产业比例由上年的8.7:
53.5:
37.8调整为8.7:
52.3:
39，服务业、高新技术产业比重分别比上年提升1.2和1.03个百分点。
实现农林牧渔业总产值229.16亿元，完成固定资产投资1069.05亿元，增长20.0%。
完成固定资产投资1069.05亿元，增长20.0%。
20世纪80年代初，中国为了开发中西部地区的煤炭资源，扩大对日本的煤炭贸易，在日照市兴建了现代化深水大港--日照港，修筑了连接中西部地区的铁路--当时称为兖（兖州）石（日照市石臼所镇）铁路。
日照港（原称石臼港）经过不断的发展，已成为一个综合性港口，跻身全国十大港口之一。
兖石铁路沿黄河北岸西进，与陇海铁路平行，经过河南省新乡市、山西省侯马市，横跨京沪、京九、京广、焦柳四大南北铁路干线，进入陕西省西安市，与陇海--兰新铁路并轨，全长1267公里，设计运输能力到2000年为7000万吨。
从此，黄河北岸新开辟了一条东西交通大动脉，中西部地区又增添了一条新的出海大通道，新亚欧大陆桥东部呈现出明显的"Y"型的双通道格局。
经过科学论证，国家计委、国家科委、国家外经贸部于1995年7月30日正式确立日照与连云港同为新亚欧大陆桥东方桥头堡，并决定将日照--西安沿桥经济带的开发建设纳入《中国21世纪议程优先项目计划》之中。
国家三部委在批复中指出：
"随着我国西安至日照又一条东西向铁路干线的开通和新亚欧大陆桥沿线地区经济发展格局的变化，按照培育和发展全国统一大市场、联合打通对外开放通道、促进陆桥经济发展的要求，同意增加日照为新亚欧大陆桥东方桥头堡。
"并同意将新亚欧大陆桥表述为：
新亚欧大陆桥东起中国连云港和日照等港口城市，西至荷兰鹿特丹、比利时安特卫普等欧洲口岸，是横跨亚欧两大洲，连接太平洋和大西洋，实现海--陆--海统一运输的国际大通道。
日照市作为东方桥头堡，从港口的水深、陆域、腹地三要素，以及城市的发育条件和世界海运发展趋势看，有其突出的优势：
（1）建设国际深水枢纽大港的条件得天独厚。
日照市拥有两个港口--日照港、岚山港，均是我国大陆海岸可数的深水良港，两港湾阔水深，不淤不冻，岸线稳定，地质条件良好，无台风登陆，建港和航运条件十分优越。
两港可建设各类泊位200多个，吞吐能力可达1.5～2亿吨，特别适合开发建设10～30万吨级的深水泊位，是国内外专家公认的深水大港良址。
（2）交通枢纽地位初步形成。
铁路货运已通达全国。
铁路客运，日照市已经开通了日照--北京、日照--哈尔滨的旅客列车，日照--西安、日照--上海的旅客列车也即将开通。
高等级公路与全国相连，日照--荷泽的高速公路横穿鲁南，跨越京沪、京福高速，已到达河南省边境；同（黑龙江省同江市）三（海南省三亚市）高速公路日照段已经动工建设。
海运航线通达世界各国，还开通了日照至韩国釜山、日本大阪、香港、美国旧金山的航班。
（3）港区陆域开阔平缓，便于港口多功能综合开发。
日照两港不仅航道港池水深条件好，而且港区陆域开阔平缓；仅日照港区可供开发建设的用地就达30多平方公里，适宜布置堆场、仓库和港口配套设施，有利于港口多功能的综合开发，是发展仓储业、中转加工、临海工业和流通贸易的理想之地。
（4）直接腹地能源矿产资源丰富，经济快速发展。
日照--西安铁路大动脉的形成，日照两港的直接腹地扩展到鲁南、豫北、晋南及陕西关中的16个地市，面积达17万平方公里，与青岛港、连云港的腹地不相上下。
这一地带煤炭（鲁西南煤田、晋南煤田、焦作煤田）、油气（中原油田、陕北油气田、晋南气田）、建材（鲁南水泥、石材）、农副产品资源十分丰富。
（5）水资源丰富，自然环境良好。
日照多年平均水资源总量为21.71亿立方米，各类蓄水工程拦水总量为16.5亿立方米，城市供水充足。
沭河、沂河又提供了可靠的后备水源。
为日照桥头堡建设提供了重要的前提条件。
日照东方桥头堡建设的基本构想。
日照市处于我国大陆沿海脐部，在新亚欧大陆桥的发展中肩负着重要的使命。
面对沿桥地带开发开放的历史性机遇，日照市确立了"立足桥头，面向世界，服务腹地，以港兴市"的战略思想。
东方桥头堡建设的基本思路是：
明确三大目标，突出两大特色。
三大目标：
即经过15年的艰苦努力，把日照建设成为东联亚太经济圈、西接欧洲大市场的海陆交通"枢纽"，成为内陆腹地扩大对外开放的"窗口"，逐步成长为陆桥区域经济发展的"龙头"。
本项目投资总额为21000万人民币。
实施单位莒县经济开发投资发展有限公司为民营企业，项目的建设，填补了莒县创业园的需求，可吸纳入驻中小企业及创业孵化项目约80家，切实贯彻了发展私营企业、壮大民营经济指导思想，是一个符合当前莒县发展总体方向和大局的项目。
2.1.2莒县的基础优势
项目选址在莒县经济开发区。
莒县总人口110.16万人，辖21个乡镇、1260个行政村。
有汉、回、蒙、藏、壮、朝鲜等20多个民族。
近年以来，莒县大力实施“工业强县”战略、加快发展工业经济，大力开展“发展提速增效年”活动，对接蓝色经济、配套临海产业、突出项目建设，经济总量加速膨胀，发展速度明显加快，经济社会发展开创新的局面。
2014年，全县实现生产总值224.13亿元、地方财政收入8.9亿元、农民人均纯收入11015元，分别增长13.8%、28%和15.3%；国税收入突破10亿元、地税收入超过4.5亿元，税收占地方财政收入的比重达到96%。
莒县坚持把调结构、促增长作为经济工作的重要着力点，加快构建符合县情、彰显特色的产业体系。
去年以来，以工业产业升级为主攻方向，集中推进了总投资102亿元的37个产业项目，石化产业链继续纵向延伸，生物化工和煤化工产业龙头基本形成，新能源产业初具规模，水泥、食品和机械制造等产业快速成长。
今后，莒县将着力打造石油化工、煤化工“两大主导产业”，在培育产业集群上实现新突破。
按照“培植骨干企业、延伸产业链、形成产业集群”的思路，大力实施“强企培育”计划和“A级信用企业培植”工程，筛选培植一批产业龙头企业，加强政策扶持引导，提高自主创新能力，加大品牌建设投入力度，增创企业发展新优势。
鼓励引导关联、配套企业向龙头企业集聚，形成生产协作体系，加快推进企业形成集群效应，打造布局集中、特色鲜明、优势突出的产业集群。
重点围绕石油化工、煤化工两大主导产业，加快推进晨曦集团投资20.2亿元的140万吨重油制烯烃等项目，浩宇集团投资9亿元的炭黑、焦化轻油精制等项目，以及投资8亿元的圣运化工等一批项目，扩大产业规模，促进产业链横向拓展、纵向延伸。
莒县牢牢把握山东半岛蓝色经济区上升为国家战略的重大机遇，做好机遇与优势相对接的文章，积极配套临海产业，抢占战略性新兴产业制高点，加速形成新的产业优势，扩大招商引资成果，加快项目建设进度，持续增强经济社会发展后劲。
2.1.2莒县经济开发区概况
莒县经济开发区位于莒县城区北部，成立于2000年，2006年经山东省人民政府批准设立为省级开发区，规划面积为25平方公里，下辖27个村，2.3万人口。
区内现有投产及在建企业135家，其中规模以上工业企业28家、世界500强独资企业1家、高新技术企业5家，拥有省级以上知名品牌18项、市级以上研发中心18家，从业人数3万余人。
莒县经济开发区已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系体系认证，是日照市第一家一次性通过三项认证的省级开发区。
莒县经济开发区“人文莒州、创业家园”服务品牌荣获“山东省服务名牌”称号。
根据发展规划，莒县经济开发区功能定位以发展第二产业为主，兼有少量居住的经济开发区；以建设生态园区为目标，形成集科、工、贸于一体、综合性、多功能的现代生态园区。
现已已初步形成以精细化工、装备制造、食品加工、纺织服装、新能源和新材料等产业为主导的工业体系。
今后将在继续招引完善化工建材、纺织服装、食品加工等传统产业链上下游配套关联项目及打造产业集群的基础上，重点突破装备制造、新能源、新材料，电子电器等项目，提高招商质量和成效。
2.1.4项目提出背景
莒县经济开发区经过多年建设发展，现已初步具备现代化开发区规模。
但当前受国家宏观政策调控影响，用地政策更加严格规范，严格控制项目用地规模和用地指标。
目前莒县开发区内可供工业项目利用的土地存量较少，项目用地基本都需指标进行调整，土地问题已经成为制约开发区招商引资和项目落地的瓶颈。
从县域内中小企业发展来看。
根据山东省人民政府办公厅《关于进一步推进节约集约用地的意见》（鲁政办发〔2013〕36号）要求，“除生产安全、工艺流程等有特殊要求的项目外，工业企业不得建造单层厂房。
投资额低于5000万元或用地面积低于15亩的新建工业项目原则上不再单独供地，鼓励和引导企业通过租赁、购买多层标准厂房解决生产经营场所”，这些因素都制约了中小企业的扩张发展。
目前莒县全县范围内现有登记注册中小企业3万余家，受当前经济形势和国家宏观政策调控影响，有些中小企业急需理顺自己的生产环境，计划进入各项配套实施完善的开发区，以满足实际生产经营需要。
而由于受规划限制，目前开发区内无法为中小项目单独供地，制约中小企业进开发区落户发展。
从承接南方产业转移的需求来看。
上海、浙江、广东等南方省市的装备制造、电子电器、服装加工等劳动密集型产业，由于受工人工资上涨、劳动力资源紧张、资本等的影响，现在多数都在寻找转移区域，力求寻找适合的新发展空间。
他们转移要求能满足市场销售要求、劳动力资源充足、能租赁到生产所需配套条件齐备的标准厂房，转移以后简单装修就能尽快投入生产。
而我县处在沿海开放地区，区位交通优势明显，能满足南方产业对区位的要求，但目前缺乏标准厂房这一承接南方产业转移的平台，从这一方面来说，莒县经济开发区也有建设标准厂房的必须要求。
从“大众创业，万众创新”的要求来看。
打造企业孵化器和电子商务平台。
所谓电商生态产业链，就是整合上下游产业，为电商的核心业务服务。
上下游产业链实际上都是电商整体业务环节的一部分，任何一个环节缺失都会造成整体业务环节的低效率和成本偏高。
在电商生态产业链上，上游指的是提供相关产品，中游指电商的核心业务，主要是搭建买卖平台，下游则负责仓储物流。
今年全国两会，李克强总理在政府工作报告中提出“大众创业，万众创新”，制定“互联网＋”计划等举措。
莒县电商的发展与此十分吻合。
“2015年，莒县大力度拓展新兴市场空间，推动电子商务与实体经济互动融合，力争在互联网经济发展上实现新突破。
”电商是新生事物，“互联网＋传统的行业”就是莒县发展的一个方向。
为农民工和大学生返乡创业打造平台。
近期以来，外出打工的农民及大学生返乡者日益增多，形成了农民和大学生外出与回流并存的局面。
在回流的大学生和民工中，有一部分是为创业的目的而返乡。
在历年的打工生涯中，他们经历了市场风雨的洗礼，锻炼了意志，经过滚打摸爬，学得了一定的技术，或管理经验，开阔了视野，有了一定的资金积累，于是产生了回乡创业的冲动，甚至有少数人外出时就是怀着创业的目的走出农村去的。
当这些人在打工的过程中有了一定的人力资本和经济基础之后，他们就会怀着干事创业，改革家乡贫困面貌，带领乡亲走向富裕之路的良好愿望回到故乡。
返乡农民工及大学生创业，对于全面建设小康社会，具有十分重要的意义。
作为政府应努力搭建创业平台，开展创业引导，创业扶持，开办产业创业园不仅可以充分发挥区内劳动力资源和人才资源优势，促进就业，而且还能够在维护农村社会稳定，促进农村经济发展，活跃农村市场拉动内需，培育地方特色经济，从而推动农村社会经济全面发展和开发区新区的顺利推进发挥重要作用。
莒县中小企业创业园项目建设就是鉴于国家及区域产业政策引导，在“大众创业，万众创新”形势要求下，结合县域内中小企业与发展需求及承接南方先进地区产业转移的需要，经过实际市场考察论证，提出建设的。
2.2项目建设必要性
1）符合当前国家产业政策
中小企业创业园项目是经济发展的必然结果，根据国家发改委2013年第21号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正），本项目属于“鼓励类：
三十七、其他服务业，8、开发区、产业集聚区配套公共服务平台建设与服务”，属于鼓励类项目，符合国家相关产业政策。
。
该项目建设地点位于莒县经济开发区。
用地属于规划的工业用地，符合莒县城市总体规划。
2）可推动地方经济的发展
该项目投产后，可实现年营业收入5483.00万元，将对增强地方经济实力起到重要的作用。
该项目可入驻中小企业及创业孵化项目约80家，提供工作岗位4000个，拟于就近地区录用，可有效解决当地居民就业问题。
该项目投产后，可带动当地相关行业的发展，促进经济发展。
本项目市场前景广阔，经济效益显著，为促进地方经济和社会发展起到了积极的作用，同时进一步加快我县民营经济的发展。
项目在运营过程中原材料供应有保障，运营中所产生的污染物经处理能够做到达标排放，项目具备了建设的基本条件，因此，项目建设是十分必要的，也是可行的。
3）是莒县经济开发区发展的需要
根据《中共中央、国务院关
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