登记官培训教案所有权与抵押权陈璐doc.docx

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登记官培训教案所有权与抵押权陈璐doc

房屋所有权与抵押权登记

（登记官实务培训教案）

考核说明

（一）科目分为：

1、房地产登记制度与政策（90分钟）

共80题，其中：

单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。

2、房地产登记实务与案例（90分钟）

共60题，其中：

多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。

房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，

（二）考核题型

1、单项选择题

每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。

2、多项选择题

每题由1个题干、5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或符合题意的选项。

3、判断题

每题为一个陈述句。

4、综合分析题

每大题由案情和5个小题组成。

每个小题由1个题干、4个备选项组成，有1～4个为正确或符合题意的选项。

（三）评分规则

房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下

1、单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。

2、多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。

3、判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。

4、综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。

（四）房屋登记实务

1、房屋所有权登记：

掌握各类所有权登记的要求

2、房屋抵押登记：

掌握各类抵押登记的要求

各位学员，上午好

下午好

我讲课的内容是国有土地范围内房屋所有权与抵押权登记。

是涉及你们第二门登记实务与案例所需要掌握的内容，大纲对这两部分内容是要求全部掌握，不分主次。

在讲授方法上可能与前面的政策与制度不一样，是需要通过对“办法”条款的理解后活学活用在考题和案例里。

所以这堂课不需要翻看教材，认真听讲，做好笔记。

回去把“办法释义”从30条到62条全部看懂并理解，再看问题解答，有时间可以有选择性的看一下法规。

建议了解的法规有：

担保法、合同法、民法通则、婚姻法、继承法、公证法、抵押管理办理。

在“办法里”所有权占了11条，抵押权占了21条，抵押权是重点。

一、登记的原则

（一）权利主体一致原则

依据《城市房地产管理法》32条、《物权法》142条、146条，《登记办法》延续了这一规定。

1、土地、房屋登记先后顺序

1）先地后房登记类型：

国有土地上的房屋初始登记、独立宗土地上的房屋转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记；

2）先房后地登记类型：

国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记。

3）土地登记类型：

国有土地范围内地上无建筑物、构筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记；

4）房屋登记类型：

房屋抵押权登记、预告登记、异议登记；

2、合作开发的房屋如何登记。

一方持有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等，按合作协议竣工后进行分配。

按照主体一致原则初始登记必须与土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证保持一致，再按协议约定办理另一方的房地产转移登记。

3、主体不一致如何登记。

在房地分管的体制下，造成地、房权利主体不一致情况，依据《物权法》182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。

因而当事人通过申请相关登记，使权利主体一致后才能办理转移登记、抵押登记。

例：

甲开发商将自己名下开发的土地使用权抵押给乙银行，并将该土地上建成的一套住宅出售给了丙，丙办理房屋所有权证，甲由于不履行债务，乙银行要求实现抵押权，才知道登记在甲名下的土地使用权上的房屋又属于丙，给实现抵押权造成障碍。

（二）公示、公信原则

物权法第6条对于公示方式：

不动产应当登记，动产应当交付。

1、公示、公信的效力

1）保护权利人合法权利

2）维护交易安全

3）规范登记行为

4）产生公信力

记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，因此推定登记记载的权利人是法律上的权利人。

例如：

甲一栋房产，交给乙来管理，乙将该房产登记在自己的名下，后来乙将该房产卖给丙。

丙经查阅登记簿发现产权就是属于乙的，那么丙就信赖乙享有法律上的所有权，尽管乙不是真正的权利人，但丙基于这种信赖同乙发生了买卖关系，其信赖利益应该受到法律保护。

2、物权法106条善意取得成立的条件：

1）受让人取得是善意的；

2）以合理的价格转让；

3）已经登记。

受让人善意取得所有权，原所有人有权向无处分权人人请求赔偿。

（三）依申请登记原则

各国启动登记程序形式：

申请登记、嘱托登记、径为登记。

（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。

1、申请登记：

是最主要的启动形式，基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。

如：

赠与转移登记

2、嘱托登记：

体现国家强制意志的法院判决、裁定、行政机关决定等导致不动产物权强制变动。

如：

司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记。

3、径为登记：

登记机构依据法定职权，对法律法规有明确规定的情形主动进行的登记，这种登记亦称为“依职权登记”。

如：

登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，当事人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。

（如：

单纯的姓名、身份证号、土地用途、门牌号）

（四）物权法定原则

登记种类、效力、公示方法、内容都要由法律来明确，不能由当事人创设，无论当事人还是登记机构，都不能要求把规定以外的权利或事项加以记载。

如：

赠与合同上附有赠与人可以终生居住条款不应在权属证书中上记载。

房屋所有权证附记：

填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载事项。

他项权证附记：

设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记中注明。

1、房屋登记簿管理试行办法

2、房屋登记簿记载内容说明

3、房屋权属证书、登记证明填写说明

（五）属地管理原则

1、《登记办法》第4条：

房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。

为了方便当事人查询，保护房地产交易安全、节约交易成本的职能，对本行政区域内房屋登记实行统一登记管理，建立统一的房屋登记簿。

二、登记的程序

（一）申请

1、基本单元登记：

能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件：

1）有固定界限、2）可以独立使用、3）有明确唯一的编号（幢号、室号等）。

非住宅最小单元“间”，住宅最小单元“套”，最大登记单元“栋”。

一企业建两栋厂房，想登记在一个产权证上？

住宅“套内”的隔楼、能单独登记？

2、单方申请的范围（12条）：

除登记办法规定的六种情形外

1）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的。

69条

2）异议登记。

3）权利人、利害关系人申请更正登记（如：

由于登记机构登记错误，误将临近的不属于权利人所有的房屋登记在权利人名下，权利人申请登记；或由于登记机构错误异议登记、查封登记了权属坐落，权利人申请登记）。

3、共有人共同申请

办法13条规定“共有房屋，应当共有人共同申请登记”。

1）共有形式：

按份共有、共同共有

2）由部分共有人申请的特殊情况：

①共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请

②因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属的判定。

（如：

共同继承并明确各自份额、离婚分割）

4、登记申请符合的条件（办法20条）

1）申请人与提交的材料主体一致

2）申请房屋登记与提交资料一致

3）登记内容与有关材料一致

4）登记事项与登记簿记载权利不冲突

5、法定原因取得房屋所有权的登记事项：

物权法28条至30条①生效的法律文书或人民政府征收决定；②继承或受遗赠；③合法建造、拆除房屋等行为设立或消灭，自事实行为成就时发生效力，未经登记不发物权公示效力。

（二）受理

1、登记机构的职责

1）查验申请人提供的登记材料

2）询问申请人

3）如实、及时登记有关事项

4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、登记机构可以要求申请人补充资料）

2、无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人的登记申请

1）监护人的判定

①未成年人父母是法定监护人

②（民事诉讼法）无民事行为能力、限制民事行为能力的成年人能力判定和监护人除配偶外由法院审定

2）未成年人的利益保护（监护人书面利益保证）

3、外文登记材料处理

1）登记中文姓名：

公证部门必须认可的翻译机构翻译

2）境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。

4、询问的基本内容（办法18条）

1）是否是申请人的真实意思表示

2）是否为共有

3）权利人是否同意更正

4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人

5、实地查看的登记类型（办法19条）

1）初始登记（坐落、占地面积与土地使用证记载的情况一致、房屋与提交的建设工程规划许可证的情况一致、房屋与竣工的证明材料一致）。

2）在建工程抵押登记（建成部分是否存在、项目名称、坐落核实）。

3）房屋灭失的注销登记

4）法律法规规定的其他房屋登记（改建、扩建、翻建的房屋）

实地查看要有现场察勘记录与登记材料一并归档（采取文字、拍照、摄像等方式）

（三）审核

1、需登公告的登记类型

1）遗失补发

2）房屋灭失：

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定，权利人未申请。

3）集体范围内的村民住房初始登记、集体组织所有权初始登记（登记事项应在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告）

4）依据《物权法》13条，公告、房价评估、赋税征收不是办理登记的必经程序。

2、需公证的事项

1）继承房产（公证法25条“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产单方委托、声明、赠与、遗嘱的公证，没有强行要求”。

国内公民继承公证必须在不动产所在地办理）。

2）为处分房产设立的遗嘱

3）赠与房产

4）涉外房产转移的法律行为

《司法部、建设部关于房产管理中加强公证的联合通知》

5）委托他人办理处分房地产登记的委托书

3、记载登记簿之前需中止登记的发生情形

1）申请人申请撤回登记

2）更正登记、异议登记被受理

3）法律、法规规定的其它形式

（四）记载于登记簿

1）登记簿记载的内容：

自然状况、权利状况、其他事项

2）登记簿的效力：

登记事项的成立应以记载于登记簿为准。

3）登记簿的形式：

纸介质、电子介质，必须定期异地备份。

4）登记时限（受理至记载于登记簿，同时缮写房屋权属证书或登记证明）

国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；抵押权、地役权登记10个工作日；预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记。

（五）发证

1）《房屋所有权证》：

所在权初始登记、转移登记、变更登记、更正登记

2）《房屋他项权证》：

房屋抵押权登记、地役权登记

3）登记证明：

预告登记、在建工程抵押登记

4）异议登记、查封登记、注销登记、归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记不颁发权属证书或登记证明

三、所有权登记

1、初始登记

1）登记要件：

建设用地使用权证明（土地登记机构出具的证明）、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收的证明、房屋测绘报告。

2）全体业主共有的房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请。

2、转移登记：

1）转移登记类型：

买卖、互换、赠与、继承（受遗赠）、房屋分割合并、以房屋出资入股、其他组织分立、合并、其他

2）登记要件“证明发生转移的材料”：

买卖合同、互换合同、赠与合同、继承（受遗赠）证明、分割协议、合并协议，生效的法律文书。

3、变更登记

1）变更登记的情形：

所有权人姓名、名称，座落、房屋名称，面积增加或减少，同一所有人分割、合并房屋（权利主权不变的情况）

房屋的翻建、改建属变更登记，它与初始都提交建设工程规划许可证，房屋所有人未发生变化。

2）变更登记与转移登记区别：

登记前后主体不同。

共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的是属于变更登记还是转移登记？

如果是共同共有转为等额按份共有，或者等额按份共有转为共同共有办理变更登记；如果共同共有变为不等额按份共有，或者按份共有人之间的份额发生变化办理转移登记。

（由夫妻共有变为一人所有）

3）变更登记与更正登记的区别：

登记簿记载内容是否有错误。

4、注销登记

1）注销登记的情形：

房屋灭失、放弃所有权的、法律法规规定的其他情形。

2）放弃房屋所有权人是以不侵害他人的权利为前提（如该房屋存在查封和他项权利的，除提交相关证明的，不能注销登记）。

四、抵押权登记

担保的方式：

保证、抵押、质押、留置和定金

保证人与债权人信誉保证

动产和不动产不转移占有方式，将财产抵押给债权人

质押是动产移交债权人占有，拍卖、变卖价款优先受偿

留置按照合同约定，留置动产，以拍卖、变卖价款优先受偿

定金是指当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

抵押的概念：

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

（一）抵押登记的种类

1、一般抵押权：

设立、变更、转移、注销

（当事人：

债务人、抵押人、抵押权人）

2、最高额抵押权：

设立、变更、转移、确定、注销

（当事人：

债务人、抵押人、抵押权人）

3、在建工程抵押权：

设立、变更、转移、注销

（当事人：

债务人与抵押人必为为同一人、抵押权人）

（二）房地产设立抵押遵循的原则

1、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

3、抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押后，该财产的价值大于所担保债权的数额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

4、抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

5、以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限后的剩余年限。

有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。

6、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

7、抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。

在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

（三）抵押权实现按下列顺序受偿

1、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序受偿；顺序相同的，按照债权比例受偿；

2、抵押权已登记的先于未登记的受偿

3、抵押权未登记的按照债权比例受偿

（四）不得抵押的不动产：

1、土地所有权

2、耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权。

（乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押）。

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的可以抵押）

4、所有权、使用权不明或有争议的财产

5、依法被查封、扣押、监管的财产

6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产和不得从事存贷业务的法人或社会组织。

①国家机关房地产不得抵押、列入文物保护的建筑物和列入拆迁范围的房地产。

②《贷款通则》规定：

“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。

”“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。

③企业之间（除商品赊销外，以房地产担保除外）不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。

”④公民与公民间、公民与企业间借贷认可（除企业向职工非法集资；向社会集资；向社会公众发放贷款；

（五）一般抵押权

1、一般抵押权设立

1）设立要件：

①申请书、②身份证明、③所有权证书或房地产权证书、④抵押合同、⑤主债权合同

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

2）他项权利登记簿记载的内容：

（房屋登记簿管理试行办法，没有他项权利价值证明）

3）股份有限公司或有限责任公司名下的房地产设立抵押时需经：

①对外担保需要董事会或股东大会决议，②对内担保除需担保法人股东或自然人股东以处的股东大会决议，董事会没有决定权。

4）受理抵押应注意的禁止情况：

①是否有查封或设定抵押情况、②是否属于禁止设定抵押权的房地产、③是否属未成年人的房产设立抵押、④土地是否有设立抵押、⑤是否属在建工程已转现房的情形

2、一般抵押权变更

1）抵押变更登记要件：

①申请书、②身份证明、③他项权证书、④抵押与抵押权人变更抵押权的书面协议

2）抵押变更登记的变更内容（主体不变客体变）：

①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更②坐落自然状况变更③债权数额变化，④担保范围，⑤债务履行期限，⑥抵押权顺位变化。

（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）

3）抵押担保范围的内容：

主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用

4）债权数额：

被担保的主债权金额

3、一般抵押权转移登记

1）抵押权转让概念（主体变化客体变化）：

抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。

（抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同；抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

发生：

阶段性担保、住房抵押代款证券化、金融机构不良资产处置）

4、一般抵押权注销登记的情形：

1）主债权消灭、2）抵押权已经实现、3）抵押权人放弃抵押权

2）主债权消灭的原因：

①全部清偿、②债务人与抵押权人的债务抵消、③致抵押权人与债务人成为一人

3）放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：

抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的次序列到最后，属变更登记

（六）最高额抵押权（适用于现房、在建工程、预售商品房）

1、最高额抵押权设立

1）最高额抵押权概念：

债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

（如借款人向银行借款多次，约定在未来的一定期间内银行将给予最高不超过一定数额的贷款给借款人，借款人以名下的大于最高债权额房产作担保）

2）最高债权额限度：

抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

3）最高额抵押设立要件：

①申请书、②身份证明、③房屋所有权证书或房地产权证书、④最高额抵押合同（而不是在一定期间内的每笔主债权合同）、⑤一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其它登记证明

4）连续发生的债权合同证明材料：

买卖合同、供货合同、借款合同、票据贴现合同、银行卡合同等。

5）可以将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。

2、最高额抵押权变更

1）最高额抵押变更的要件：

①申请书、②身份证明、③他项权证书、④最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、⑤最高额抵押权发生变更的证明材料

2）尚未确定的证明材料：

①确定期间没有届满、②未约定确定期间或约定不明的，设立之日起满二年没有请求确定债权、③抵押财产没有被查封、扣押

3）最高额抵押变更的内容：

（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）

①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更

②坐落自然状况变更

③担保范围变更

④最高债权额变更

⑤债权确定的时间变更

⑥抵押权顺位的变化

（设立之后将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围）。

3、最高额抵押权转移

1）转移前置条件：

①担保债权尚未确定

②最高额抵押权随全部主债权转移

4、最高额抵押权确定

①约定最高额抵押权随部分债权的转让，应办理确定登记后办理一般抵押权转移登记。

[最高债权额已经确定的事实和数额]记载债权确定的原因及事实，同时注明所确定的债权金额。

②有一列情形之一，抵押权人的债权确定（物权法206条）

●确定期间届满

●没有约定确定期间或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权

●新的债权不可能发生

●抵押财产被查封、扣押

●债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销

5、最高额抵押权注销：

发生最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务关系后，当事人可申请最高额抵押权注销登记

（七）在建工程抵押权

1）在建工程抵押权概念：

即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

①抵押目的：

是为了取得在建工程继续建造的资金，满足本项目的建设需要，其抵押人与债务人须为同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作为抵押物；二是在建工程的所有人不得将该在建工程为其它的债务设定担保。

②抵押权人：

具有金融许可的机构（不仅单指银行）。

2）在建工程抵押权登记性质：

是一般抵押权特殊表现形式，不是预告登记中的请求权，颁发“在建工程抵押登记证明”，不是《房屋他项权证》。

（都是以正在建造的建筑物向银行等金融机构设定抵押权进行融资）

在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别：

①标地范围不同：

在建工程抵押标地是已初步完工的部分，预售商品房抵押标地未动工或尚未竣工的期房；

②登记方式不同：

在建工程抵押属一般抵押权登记，预售商品房抵押是预告登记。

③实现效力不同：

在建工程抵押登记是合法取得土地使用的物权抵押登记，债务人不履行债务，可以以实现抵押权的方式优先受偿；而预购商品房抵押预告登记是银行基于预告登记获得的对抗效力，是请求权的预告，预告权人请求、期待权利的实现。

3）在建工程抵押权设立要件：

建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证。

（以合法的方式取得）

4）需注意的问题

①已经设定在建工程抵押的，经抵押权人同意，方可办理商品房预售许可证。

开发企业销售已抵押的在建工程时，经抵押权人同意办理抵押注销、商品房合同备案手续，按约定办理预告登记（解除一套登记一套原则）。

已经销售的房屋，开发企业无权抵押。

②开发企业隐瞒预售情况，将已预售的房屋办理在建工程抵押，抵押人不履行债务时，优先受偿的顺序：

购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的优先受偿。

（具有标的物价值大，修建周期长，需要资金量大，风险高的特点）。

③竣工后，在主体和客体不变的情况下直接转为房屋抵押权登记。

5）在建工程抵押权变更、转移、注销登记参照一般抵押权

①抵押权变更的内容（主体不变客体变）：

抵押物数量、面积增减，债权数额变化，担保范围，债务