有关张店区在售楼盘的市场调研报告.docx
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有关张店区在售楼盘的市场调研报告
关于张店区在售楼盘的市场调研报告
学校：
山东理工大学
学院：
经管学院
专业：
市场营销0702
指导老师：
杜军燕
小组成员：
李娇娇，程小东，赵文涛，巢鋆
时磊，范爽，黄文飞，邢培旭，陈涛
一．淄博张店房地产行业发展分析
1．行业背景分析
2009年淄博楼市出奇的火爆，楼市再次出现了供不应求的现象，淄博商品房价格同比出现15.27%的较大幅度上升，中心城区商品房均价每平M突破3000元，部分楼盘价格甚至接近每平M5000元。
随着国家产业政策调整的拉动，房地产在经历了2008年的低谷后迅速走出阴霾，市场上传言的各类房产优惠政策逐步取消的消息也加速了相应人群购房的速度。
2009年春节过后，2008年下半年积压下来的购房需求开始陆续释放，加上2009年正常购房需求，两股力量在春节过后迅速进入市场，并快速在市场上形成第一波购房热潮，一些位置好、有着良好教育资源的楼盘受到市场追捧，在此带动之下，市场更加火热，出现了四五月份的强势小阳春。
2009年淄博房市火爆，也与中心城区的凸显效应有关，中长期居住中心城区的外来人口越来越多，一些好产品、好楼盘的市场影响力逐渐从中心城区波及到了周边区县甚至外市毗邻淄博的区县，来中心城区购房的越来越多。
由于淄博是一个组群式城市，中心城区相对不大，加之淄博中心城区城市环境的特殊原因，前几年淄博中心城区建设的步伐慢，再由于淄博市场的特殊原因和外部的大环境，2008年淄博房地产市场和全国房地产市场一样低迷萧条，2009年市场出现了出奇的回暖，回暖之快、回暖幅度之大几乎超出了所有人的预料。
市场回暖，给了许多开发商喘息的机会，开发商安然度过了财务危机，并给自己准备了较为充足的资金。
在多年开发过程中，淄博的开发商逐渐成熟起来，拿到土地后，不是一拍脑袋就定下，而是到处考察，邀请专业公司，经过市场调研，再确定自己的工程做什么。
而后，再从建材、施工经管上下工夫，抓产品质量。
确切地说，房子越来越好，成本越来越高，这是社会发展的必然。
2010年，淄博的房地产市场会稳步发展。
一方面由于诸多新工程纷纷上马，同时很多工程加大了开工力度，市场会呈现出红红火火的热闹景象。
2010年只要国家政策没有大的变化，房地产市场就不会有大的变化。
在城市化进程快速开进的今天，2010年淄博房地产市场会稳步向前发展。
2．房地产政策分析
（一）新政策明细
一、2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
二、2010.04.17国务院：
房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
三、2010.04.15国务院常务会:
贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方M以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
四、2010.04.13住建部：
加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
五、2010.04.11银监会：
银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
六、2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出技术方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施工程后要退出房地产业务。
七、2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：
一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
八、2010.02.20银监会发布流动资金贷款经管暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
九、2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
十、2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
。
（二）应对策略
一、针对禁止收取或变相收取订金政策
住建部下发的《通知》要求，今后未取得预售许可的商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
针对这一政策，我们可采取如下应对方式：
1.以开发商名义成立客户会，对意向客户以入会名义收取入会费而非订金，入会会员可享受优惠购买该开发商所开发房产的政策，并可定期举办会员活动，会员可在会员手册约定范围内随时进行退会并收回入会费。
2.向意向客户发放VIP卡或排号时，只进行登记而不收费用。
3.利用拿到预售证与正式销售10天的时间差，进行VIP卡发放或排号。
二、针对取得预售证后需一次性公开房源政策
住建部下发的《通知》要求，取得预售许可证后须在10天内一次性公开房源及价格。
针对这一政策，我们可采取如下应对方式：
控制工程进度，利用工程节点的时间差来分批办理预售许可证，主动控制推货节奏。
三、针对二套房首付比例不低于50%，严格控制三套房贷款政策
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
针对这一政策我们可采取如下应对方式：
1.针对二套房客户，可采取首付分期策略。
2.加大对于一次性付款的优惠政策。
总之，新政策主要以遏制投资为主要目的，仍然保障对首次购房的优惠。
淄博80%是本地人购买，即使有20%的外地购房者，也是外区县如淄川、桓台及周边滨州、博兴等等地人购买。
以自住为主的消费需求受政策影响较小。
所以这些政策对于淄博房地产的价格涨幅没有太大影响，2010年淄博房地产市场会稳步向前发展。
3．淄博市张店区房地产发展状况
在城市建设高潮的带动下，张店区房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
1、淄博市房地产市场开发理念引进对的比较多，市场所提供的产品类型比较丰富，产品总体品质较高。
住宅，商铺，写字楼，公寓，别墅业态类型齐全，而且群聚效应，规模效益比较明显，消费者购房趋向理性，对于楼盘的品质，规模，配套，园林规划以及开发商实力关注度有显著提高，整个市场在向更成熟的方向发展。
2、目前消费者选择在西、北部购房逐步成为主流，主要原因是市政府迁至西部、北部，并且将发展重点放在新城区和开发区，这无形中会带动西部和北部地区的繁荣及房产的升值，而且西部和北部住宅高档化趋势明显，相关的市政配套也在逐步完善，消费者对于这一区域的购房信心指数在逐步提升，这也是本区域成为消费者选择率居高的重要因素。
二、在售住宅市场分析
随着近两年张店城区日渐西移的变迁及土地政策的调整，新住宅楼盘开发区域主要集中在西部片区（世纪路以西）和北部片区（联通路以北），及主干道柳泉路、华光路和共青团路区域。
其中西部片区开发楼盘最多，其次为北部片区。
预计未来3年内，主要开发区域仍以西部片区为主，中部城区开发地块将以旧城改造为主。
新开发主要住宅楼盘分布区域如下：
1、西部片区（世纪路以西）
典型楼盘有：
紫园、花好园、龙凤苑
典型楼盘销售价格统计比较：
紫园
住宅
开盘当天97折
4800
花好园
住宅
一次性付款9.9折
4700
龙凤苑
住宅
一次性付款9.6折，按揭9.8折
5300
楼盘目前在售住宅体量预估：
为了更准确的了解目前片区内的住宅市场竞争状况，我们对目前周边在售的主要楼盘的销售率及剩余体量做了调研及统计
紫园
小高层，别墅
14栋288套
89%
剩余30套
花好园
高层
3栋487套
90%
40-50套
龙凤苑
高层
无
70%
40-50余套
户型特点（户型面积）：
紫园
288
98~100m2
70套
25%；
100~110m2
80套
30%；
120~130m2
60套
22%；
130~135m2
78套
28%。
花好园
487
70~90m2
146套
30%
90~1302
187套
40%
复式
154套
30%
龙凤苑
118~130m2
套
30%
130~160m2
套
30%
160~200m2
套
40%
片区归纳总结：
西部片区的楼盘所处位置在郊区，环境相对比较好，依傍淄博向西发展的潮流所建。
价格处在张店房价的中高段水平，交通方便，对处于快节奏的城市生活来说更适于安心的居住。
且购买楼盘时都有一定的优惠，大部分为高层，对于喜欢安静生活的人来说是个不错的选择。
2、北部片区（联通路以北）
典型楼盘有：
华侨城、创业上城名府
典型楼盘销售价格统计比较：
华侨城
住宅
无
5500
创业上城名府
住宅，商户
免开口费
3550
楼盘目前在售住宅体量预估：
华侨城
多层，小高层，高层，别墅
8400
90%
剩余20套
创业上城名府
小高层
500
70%
剩余30-40套
户型特点（户型面积）：
华侨城
8400
60~89m2
5880套
70%；
100以上m2
2520套
25%；
上城名府
500
108m2
225套
25%；
128
225套
25%
147
225
25%
155
225
25%
片区归纳总结：
随着开发区的不断发展和周边配套设施的不断完善，北部的新开发楼盘也越来越多，该区域环境优美，新开发的楼盘价位也比较适中，楼盘主要也以小户型为主，适宜工薪阶层居住。
3、市区（柳泉路为核心的中心区域）
典型楼盘有：
都市名苑、金领世家、中房兴业家园、颐景园
典型楼盘销售价格统计比较：
都市名苑
住宅
无
4600
金领世家
商住一体
无
4700
中房兴业家园
住宅
首付30%—利息8折，首付40%—利息7.5折
5200
颐景园
住宅
无
一房一价
楼盘目前在售住宅体量预估：
都市名苑
小高层
300套
80%
剩余40套
金领世家
小高层
300套
70%
剩余100多套
中房兴业家园
小高层，高层
500多套
70%
剩余100多套
颐景园
高层
1200套
100%
0
户型特点（户型面积）：
都市名苑
300套
130m2
100套
33%；
140m2
100套
33%；
180m2
100套
33%；
金领世家
300套
70m2
80套
27%
89m2
80套
27%
104m2
70套
23%
106m2
70套
23%
中房兴业家园
500多套
84m2
100套
20%
799m2
150套
30%
112m2
150套
30%
118m2
100套
20%
颐景园
1200套
91m2
240套
20%
106m2
360套
30%
120m2
360套
30%
140m2
240套
20%
片区归纳总结：
市区片区的楼盘，主要集中在大型的购物市场和一些商业中心附近，处于黄金地段，生活交通比较便利。
虽然生活环境也可能受到一些影响，但是总体来说还不错，生活配套设施比较齐全。
这些楼盘有小户型适于刚毕业或刚结婚的人群，也有户型面积比较大的，适于家庭富裕的人群，总之可以满足各种类型人群的需求。
4、南部（铁路以南）
典型楼盘：
盛世康城
典型楼盘销售价格统计比较：
盛世康城
住宅
无
4300
楼盘目前在售住宅体量预估：
盛世康城
小高层
1600
无
无
户型特点（户型面积）：
盛世康城
1600套
80~100m2
450套
50%；
100~140m2
450套
50%；
片区归纳总结：
南部地区为老城区，相对于西部的发展来说非常缓慢。
居住环境相对较差，价格也处于中端偏下水平，交通购物相对便利，上
学还相对可以。
在未来的几年的旧城改造中，具有很大的发展空间。
5、东部（东二路以东）
典型楼盘有：
盛世新东城、锦泰园
典型楼盘销售价格统计比较：
盛世新东城
住宅
暂无
3200
锦泰园
住宅
一次性付款优惠50元每平方M
3200
楼盘目前在售住宅体量预估：
盛世新东城
多层、小高层
400套
85%
剩100余套
锦泰园
多层
约700套
90%
剩余70套
户型特点（户型面积）：
盛世新东城
400
80~90m2
1600套
40%；
110m2
120套
30%；
120m2
120套
30%；
锦泰园
700
50~70m2
140套
20%
70~902
410套
60%
130
210套
30%
片区归纳总结：
东部地区相对近年来张店房地产行业的发展来说相对滞后，为老城改造地区，东部地区原来为商业金融和企业的聚集地。
相对来说不适于居住，生活环境和氛围有点脱离城市的节奏。
但是对于低收入人群来说拥有优越的价格优势，同时也距自己的工作单位比较
近可以节省时间，交通方便，购物上学均比较便利。
总体来说对一部分人群有比较大的吸引力。
三、市场归纳总结：
1、张店区房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业经管，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、由于市规划的原因，西部和北部的住宅价格明显的比东部和南部的价格高出一个层次，而市中心的楼盘，由于地理位置的原因，受规划的影响较小，价格也是居高不下。
3、目前淄博市面上的精装修还是很粗糙的，与精字还有不少的差距。
而且随着社会的发展，轻装修重装饰的理念深入人心，80后和90后作为小公寓居住的主流人群，更是彰显个性，各自争鸣，注重环保，精装修下一步将作为卖点。
4、张店区的住宅销售目标人群非常确定，市场定位明确，各楼盘间的竞争虽说十分的激烈，但目标定位上有明显的层次性和差异性。
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