争先创优规划和各项措施.docx
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争先创优规划和各项措施
湖南省鑫居物业服务有限责任公司
争先创优规划和各项措施
湖南省鑫居物业服务有限责任公司成立于1998年，注册资金500万元，国家壹级物业企业，现为中国管理协会会员单位、湖南省物专委副主任单位、郴州市物业管理协会第三届理事会副会长单位。
公司下设鑫居园林绿化分公司、鑫居装饰工程分公司，并具有《装饰装修工程》乙级资质和《园林绿化工程》叁级资质及专业队伍。
公司秉承——“以人为本，业主至上，竭诚服务”的经营宗旨，做到——“接好一个项目，服务好一个群体，塑造一个精品小区”，具有较高的专业水平和较强的行业优势。
公司现有员工400余人，其中中专职管理人员47人（专业技术人员18人，具有中级以上职称20人），公司部门、小区经理以上管理人员均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书或各类专业中级资格证书。
公司严格实行规范化管理，制定了完善的工作岗位职责、工作标准以及各项规章制度，公司进行精细化管理，在质量上下足功夫，形成独特具有特色的公司管理体系。
在企业运作过程中，公司借鉴国内外优秀物业企业经验，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标。
经过10多年的努力，服务小区十余个项目，所服务物业总面积达198.6万多平方米，得到了广大业主的好评。
现在管理项目有：
郴州市国家税务局综合小区、广州军区郴州房管处综合小区、北湖区政府骆仙住宅小区、祥云国际小区、苏仙御景湾小区、苏石花园1期、桂阳县蓉信世家综合小区、永兴县地方税务局。
现在未管理的（未解约或中标未签合同的）小区：
逸静园、书香名苑。
向业主庄重承诺：
“鑫居物业，让您满意”。
以打造精品牌为目的，树立良好的社会形象，在物业服务管理管理方面，我公司积极进取、锐意创新，制定了一系列提高物业管理水平的优质的优质服务计划和管理方案。
因此为了业户提供一个安全、舒适、洁净的居住环境，组织健康、文明的休闲活动，构筑人际沟通的网络，提升人们的生活品质，达成人与自然的生态和谐、人与人的人态和谐和人自身的心态和谐。
为了进一步提高鑫居物业服务管理水平，把“精细服务管理年”的活动贯穿到日常服务管理中，使鑫居物业服务管理水平再上新台阶，如期实现2014年度公司管理目标，特制定工作规划和实施方案如下：
一、“创优”定位
公司进行了专业化、一体化、科学化的物业管理服务。
通过一年来的努力，管理服务成绩明显，得到小区广大业主、小区开发企业以及相关职能部门高度认可与评价。
按照湖南省物业管理优秀项目、优秀企业评分标准一一对照，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，为下一步争创优秀项目、优秀企业奠定良好的基础。
经物业公司研究决定创建省优秀项目、企业。
二、“创优”领导小组
为更好地达到之标准，公司拟定“创优”领导小区，其成员及职责如下：
1、组长：
李拥军
职责：
总指挥、总筹划、总协调。
2、副组长：
唐庆生、唐学锋
职责：
带领“创优”小组组员对小区“创优”工作全面计划、组织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等）的完善。
3、组员：
于晶、郭红兵、罗月桃、何菲飞、石萍、石凤辉、张婷
职责：
各组员根据自身分管部门积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。
三、内部动员
为使员工尽快“创优”进入紧张的“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，作好打硬仗的准备。
有必要先对内部员工，特别是参加“创优”员工进行“创优”总动员。
其动员方案如下：
1、召开动员大会，组织所有参加“创优”工作的人员有“创优”领导组长主持召开“创优”总动员；
2、由各级员工代表表决心；
四、“创优”工作计划（见附件一）
五、内部整改
参照“创优”小区相关法律法规及相关国家指令，对“创优”工作全面自检自查；
1、软件资料的自查，参照“创优”资料目标进行核对资料；通常分为两部分
A、原始资料
“创优”“迎检”资料的整理应力求资料的完善与真实、可靠。
B、管理体系文件资料。
对“创优”资料务求完整、简便、明了，资料存档要去伪存真、前后对应、标识清晰。
“创优”、“迎检”管理体系文件资料包括以下内容：
2、硬件设施设备的自查通常包括房屋、设备、设施、环境等因前阶段日常管理维护不足进行的整改整顿，要求细致、全面其具体要求如下：
A、物业楼宇外观要完好、整洁。
小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。
B、物业楼宇内部整洁、有序、安全、无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋使用功能，特别是随意改变房屋结构）等违章现象。
各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰。
C、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。
在整改时应对照“创优”标准，特别注意两个方面的问题：
一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好应达标，对日常管理被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以保持其使用的完好率。
D、机房环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽、无灰尘、锈迹、脱漆、杂物、无虫、鼠害。
机房和设备表面状况反映出来的是直观和设备维护管理水准，整改时应特别注意这方面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象。
E、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。
整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏通指示牌、疏散图齐全、完好、消防疏散通道畅通，无任何阻碍。
特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台，逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道要无占用。
F、其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施，如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒以及煤气管道、电梯等设施设备的安全防护措施一定要完善到位。
G、卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如停车场、雨棚、天台、绿化花丛等。
严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。
H、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。
I公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善。
整改原则：
你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。
3、整改流程图（见附件二）
六、“创优”“迎接”整改经费开支
“创优”过程中有相当部分软件需要整改，涉及到相应的费用，整改费用本着实用、实惠、实价的原则。
序号
整改工作内容
整改费用
小计
备注
人工费
材料费
七、自检、预检
1、在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检，每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，限时整改完毕，自检一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度提高“创优”水平。
2、在“创优”“迎检”前一个月，内部整改即将结束的时候，邀请行业专家对“创优”管理处进行正式“迎检”六前的预检。
预检完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对小区的物业管理水平逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正式“迎检”前进行有针对性的最后准备，并以此锻炼管理处的全体员工。
八、“迎检”准备
在正式“创优”“迎检”前小区应着重作好以下工作：
1、硬件整改基本达标；
2、资料和记录真实、全面、说服力强；
3、“创优”服务中心应当就“创优”的意义与业主、住户达成充分的共识；
4、取得业主管理委员会的支持和配合（开发商）；
5、选好住户代表，为向考评团汇报工作做好准备。
一般情况下考评团都要求小区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎立支持对考评至关重要。
九、“迎检”汇报材料的拟订
A、物业公司的简介；
B、物业管理情况汇报；
C、“创优”资料汇编。
十、“迎检”现场布置
序号
内容
完成时间
责任人
第一阶段
成立“创省优”工作小组
组长：
李拥军副组长:
唐庆生、唐学锋
组员：
于晶、何菲飞、罗月桃、石萍、郭红兵、张婷、石凤辉、张青生、彭小莲、宋莲娣、杨跃如、朱刚恩、彭邵华、钟云胜、欧月琴、周进宁、高伍、陈卫华
2014.02.08
李拥军
第二阶段
内部动员
1
召开祥云国际小区物业服务处“创省优”
工作会
2014.02.15
张青生
2
“创省优”工作小组碰头会
2014.02.20
李拥军
3
发布祥云国际创省优迎检通知
2014.02.22
罗月桃
4
创优达标涉及到管理服务的全部内容，必须对全体员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建省优的标准和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色
2014.03.01—03.30
张青生
彭小莲
5
对照省优标准，逐项对照检查，针对问题，落实责任人，及时处理，按照省优标准，进一步规范管理
2014.04.01—08.31
张青生
彭小莲
第三阶段
申报
1
填写申报表
2014.10.20
罗月桃
2
呈送申报表、跟踪申报结果
2014.10.22
李拥军
罗月桃
第四阶段
准备迎检资料（软件准备）
1
编制迎检资料总目录
2014.09.01
于晶
2
准备迎检资料储存工具（档案盒、墨盒、A4复印盒纸等）
2014.09.01
石萍
3
收集资料
2014.09.01—09.30
罗月桃
4
整理资料，对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。
2014.10.04—10.25
罗月桃
序号
内容
完成时间
责任人
第五阶段
硬件设施（房屋、设备、设施、环境）准备
2014.04.01
—10.31
张青生
彭小莲
杨跃如
朱刚恩
彭少华
（一）
房屋管理与维修养护
1
主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户口标号标志明显
2
无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
3
房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
4
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
5
封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外
6
建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
7
空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
8
房屋装饰装修符合标准规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
（二）
共用设施设备管理
1
共用配套设施完好，无随意改变用途
2014.04.01—10.31
杨跃如
朱刚恩
彭邵华
2
共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
3
室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
4
排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
5
道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失、路面井盖不影响车辆和行人通行
2014.4.1-11月省检前
钟云胜
欧月琴
序号
内容
完成时间
责任人
6
供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
2次/年
张永辉
7
制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好
2014.4.1-11月省检前
杨跃如
彭少华
朱刚恩
8
电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故、轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
2014.1-11月省检前
杨跃如
（三）
保安、消防、车辆管理
1
小区基本实行封闭式管理
2014.4.1-11月省检前
周进宁
高伍
陈卫华
杨启
2
有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；秩序维护员熟悉小区的环境，文明执勤训练有素言语规范认真负责
3
危及他人人身安全处有明显标识和具体的防范措施
4
消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道通畅，制订消防应急方案
3.5
机动车停车制度完善，管理责任明确，车辆出入有登记
3.6
非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
（四）
环境卫生管理
1
环卫设备完善，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
2014.4.1-11月省检前
钟云胜
欧月琴
2
清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
2014.1-11月省检前
钟云胜
欧月琴
3
垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2014.1-11月省检前
钟云胜
欧月琴
4
房屋共用部位共用设施设备无蚁害
序号
内容
完成时间
责任人
5
小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2014.1-11月省检前
钟云胜
欧月琴
6
房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持清洁
7
商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、公告牌和乱贴、乱画现象
8
无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
9
排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙
无污染
（五）
绿化管理
2014.01-11月省检前
钟云胜
欧月琴
1
小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区小品配置得当
2
绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
3
花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
4
绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
第六阶段
内部评定
1
硬件、软件达标检查评定
2014.9.30
创优小组
2
找出问题及提出整改方案
2014.10.24
班组负责人
4
二次评定
2014.10.12
创优小组
5
整改完善
2014.10.15
张青生
第七阶段
迎接考评
1
迎检接待策划
2014.10.20
唐学锋
张青生
2
迎检汇报材料准备
2014.10.20
唐学锋
罗月桃
3
检查汇报
2014.11
唐学锋
罗月桃
第八阶段
总结
彻底将省优标准贯彻在日常的管理服务工作之中，严格按照要求执行各项工作，将创优标准纳入长期的工作计划
检查完后
张青生
升级会员 