最新一季度扬州房地产市场分析报告DOC.docx
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最新一季度扬州房地产市场分析报告DOC
扬州房产市场宏观分析
一．回顾2007年扬州楼市
2007年是宏观调控政策的落实和推进年，国家加大了房地产宏观调控的力度，分别在金融、土地、税收等方面采取信贷紧缩，提高准备金率、加息、拍卖土地一次性交齐土地出让金等政策和措施，控制房价增长抑制投资过热，稳定房地产市场秩序。
2007年1-12月份统计数据表明，当前扬州房地产市场主要呈现三个特征：
一是房地产开发投资继续保持稳定增长，2007年扬州房地产市场在国家系列调控和措施下，继续保持着健康、稳定、快速发展的良好态势。
全市房地产完成开发投资106.5亿元，同比增长35.2%，其中市区完成开发投资56.56亿元，同比增长29.37%。
；二是市场需求旺盛，成交量创历史新高，市区新建商品房成交248.39万平方米，比去年同期增长33.87%；三是商品房价格稳中有升，商品房住宅涨幅居前，全年市区商品房合同成交均价4174.89元/平方米，较去年同期上涨2.74%，其实商品住宅的合同成交均价3932.51元/平方米同比上涨10.32%。
四是供应结构趋向合理，住房保障体系基本建立。
90平米以下户型占总套数的16.79%，90平方米一下的小户型上市量依然偏少，但有上升趋势。
2008年扬州房地产市场将会发生一些变化，房地产投资增长平稳，增幅有所回落，政府保障力度加强，保障湿度更加健全，房价稳中有升但涨幅将会趋缓，户型供应结构继续更趋合理，中小户型供应加强。
总之扬州房地产市场仍将保持稳定，持续，健康发展的良好态势。
二．2008年市场分析
1、08年一季度情况介绍
◎扬州楼市08年1-3月份总交易面积约38.95万平方米，其中住宅面积32.20万平方米，办公交易面积达1.463万平方米，商业交易面积达5.29万平方米。
08年一季度，扬州楼市可以用“疯狂”两个字形容，特别是三月下旬。
养怡花园，蓝山庄园，和美第等项目开盘，毅然重现着排队买房的现象。
同样火热的是土地市场，2007年6月仅一天，扬州公开出让土地超过48万平方米，成交金额达11.87亿元，平均约165万/亩房产大鄂白热化争夺让每一次土地拍卖会都是一场企业实力的论剑，拍地的直接影响便是周边楼盘的跳空涨价。
◎从2008年1-3月份销售物业类型结构调查显示，多层住宅继续占据普通商品房住宅成交首位，成交比例达到55.11%，同比增长9.75%，小高层住宅成交量大副回落，成交比例较去年同期下降12.71%，多层住宅的供销比为0.92，供销基本平衡；高层07年批准上市量少，比去年同期跌幅达11.12%，但该物业成交相对比较活跃，面积供销比为0.68，小高层面积供销比为0.74，08年市场放量逐渐增加，07年供不应求的局面渐渐转变。
◎住宅单套面积分析1-3月份，不同面积段商品房供应量排在前三位的与去年同期有一定的变化，单套面积为100-120平米的住宅新增供应量跃居第一位，转占第二位的是120-144平方米的商品住宅，且120-144的商品住宅供应量持续下降。
◎2008年元月，市区商铺成交138套，成交面积40286.74平方米，开年来呈现良好势头，但是2、3月份成交急剧下降，总成交面积不到一月份的三分之一。
住宅市场购买需求强劲，商业地产相对也随之萎靡。
2、楼市特征分析
（1）品牌房企集中放量
2008年扬州楼市有大规模推盘动作的品牌房产公司不仅有新能源。
京华城中城生活置业、骏和置业、华利地产、北辰置业、中信泰富、同佳房产等。
此外，扬州虹源、扬州恒通企业、扬州润和等多家房地产品牌公司也将在2008年大规模亮相。
品牌开发商
扬州2008年在售或将推项目
新能源
和美第花样年华
京华城中城生活置业
京华城中城二、三期
骏和置业
骏和家园
华利地产
蓝山庄园
北辰置业
扬州天下花园
中信泰富
锦苑
扬州恒通企业
帝景蓝湾
扬州润和
绿景城
凯运建设
凯运天地
（2）2008年扬州城西板块供销维持“主流”地位
◎区域供应总量结构分析城西板块除了京华城中城、富川瑞园、新港名兴花园、新能源、和美第、尚城、万豪新花苑、蓝山庄园、中信泰富、锦苑等项目眼持续推出房源外，08年新能源的花样年华、帝景蓝湾、绿景城等众多新项目也相继不断推出，所以整体西区从西南到西北全线飘红，各板块都有主力楼盘支撑，供应充足，供应量一季度以来，在全市占有比都保持在一半以上的份额，相信西区的供应将继续保持高位运作。
东区08年一季度新项目骏和天成。
东方名城。
银泰雅园等项目的相继推出，稍稍缓解了东区供应较少的尴尬局面，但是仍然排在销售末位。
北区由于石油山庄的加入而使得北区销售量没有坐上冷板凳。
◎区域成交总量结构分析从调查得知，西区普通商品房住宅销售不仅一直保持全市第一位置，而且都是占有大额比例。
以绝对的优势领跑全市的楼盘成交情况。
当然这与西区目前的供应量是密不可分的，同时与西区近来的公共配套的完善也不无关系，仅生活卖场为例，西区由东往西不仅有时代超市，广润发卖场，来买佳超市，未来沃尔马大卖场，欧尚超市也纷纷进驻西区，给市民的生活带来了及大的便利。
而一直困扰使命的就医，也将随着南方协和医院的正式营业得以解决，所以西区随着近几年的发展，在各项生活配套上都能满足市民的需求，加上密集的楼盘供应，成交量也自然稳中有升。
1季度全市成交前十名中西区便夺得5位，分别是虎豹·和美第、京华城中城、蓝山庄园、阳光地带、新港名兴花园。
其中虎豹·和美第以251651426元的销售额位列榜首。
（3）楼市关键词
◎小户型
在“90/70”政策执行一年半之后，中小户型必将成为扬州楼市的主角；一个值得提及的现象是，开发商已经从试图寻找规避政策方法向主动改变楼盘定位迎合市场转变。
中小户型占据市场供应主力将不再仅仅是政策层面下的产物，而是开发商对于客户需求的自觉认同。
刚性需求下，购房者会更多从居住和经济等各方面考虑户型的选择。
购房者购房意向研究表明，当房价不断高涨之后，大多购房者选择的是降低对住房面积的需求而实现总价的平衡。
事实上，在政策和客户需求的双重影响下，90平方米以下住宅正逐步影响着扬州各个区域市场供应，市区西南板块的星联邦、西部板块的上林苑等项目小户型比都在70%以上，还有即将推出的汇金谷项目等项目，正不断的推出，以满足客户对自住型住宅的需求。
◎卖方市场
2007年，市民抢购住宅、房价平均涨幅较快、市场供不应求、少量开发商屯房惜售……不少业内人士认为，今年扬州楼市卖方市场特征尽显。
调查研究得知，今年第一季度，市区商品房面积供销比为0.62，而去年四季度的供销比为0.7，供求关系随个案楼盘阶段性调整，三年来，扬州楼市首次表现出了总体供不应求的特征。
在住宅销售火爆的同时，不少购房者却开始了自己的担心，去年很多楼盘都在促销。
打折，今年不但促销活动看不到了，好的楼盘动作稍微慢点连房子都有可能订不到。
◎加息
跟以往相比，去年楼市虽然没有遭遇大规模的宏观调控，但是央行频繁的加息已对购房者的心理产生影响。
去年1月份以来，央行一共进行了6次加息，5年以上住房贷款利率从去年年底的6.84一路上调至当前的7.83，由于住房贷款利率按照15%的优惠利率来执行，因此市民住房贷款的实际利率从5.81上调到了6.65，按照20年还贷30万等额本息还款法来计算，购房者原本每月还款为2117.1元，经过今年的6次加息后现在为2264.4元，每月多还147.3元。
而对于今年的频繁加息，购房者开始明显感受到了压力
◎近郊楼盘
2007年，伴随着东区、南区、北区标志性项目的推出，扬州楼市区域分化更加明显，其中南区。
北区一些近郊项目更是受到了中低收入置业者的青睐。
主城区楼盘供应量少、且价格太高，一些中低收入阶层的市民则选择“买得远点”，价格低点的项目。
◎楼宇化办公
07年以来，扬州的商铺市场颇乏亮点，但是写字楼的争奇斗艳弥补了商业房市场的低迷，扬州写字楼需求十分旺盛，价格也持续上涨。
而在产品细节方面也体现了真功夫，如联合广场倡导第四代写字楼，在设计上有公共的观景台，有屋顶平台花园、花园停车场、地下车库分流等；德馨大厦的智能化、花园国际大厦的柔性办公和硅谷理念等。
此外，扬州的写字楼市场目前定位也更加明确，在目前市场上，以联合广场、华远国际大厦、德馨大厦、公元国际大厦、金天城大厦为代表的高档写字楼正吸引着越来越多的大型企业进驻，而以双子星为代表的项目由于采用分割的模式，更被一些投资者和规模较小的成长型企业所看好。
◎城市价值
扬州市区07年下半年土地拍出新高价，720亩土地成交金额达11.87亿元，平均约165万/亩，其中，位于南区欧尚超市旁的349号地块再次创下了历史单价最高。
截至11月底，扬州市国土资源局共出让土地241万平方米，商住用地最高达443万/亩。
土地市场在维持总量稳定的基础上，出让地块价格大幅提高，一方面表明外地实力企业看好扬州城市的发展前景，也证明了扬州城市良好的升值预期。
（4）土地市场扑朔迷离
一季度扬州综合用地供应量就有18宗，一月份占17宗，三月仅1宗，出让总面积547955平方米，合821亩。
与去年同期土地成交量26宗，1148464平方米（合约1723亩）相比，不到去年一季度成交土地量的50%。
2008年一季度扬州住宅用地出让明细表
宗地
名称
土地坐落
出让面积
（㎡）
土地用途
楼面地价
（元/㎡）
竞得人
成交日期
389号地块
胖南湖（暂定名）南路以南，邗江河北路以北
92400
住宅
1230
扬州九龙湾置业有限公司
2008年1月17日
388号地块
顺达路东侧。
邗江路西侧
107430
住宅
2025
扬州骏和置业有限公司
2008年1月17日
387号地块
维扬路西侧。
开发西路北侧
52413
住宅
4070
上海静安城建投资置业有限公司
2008年1月17日
386号地块
维扬路西侧。
纬四路南侧
44377
住宅
4605
扬州骏和置业有限公司
2008年1月17日
408号地块
方巷镇扬菱公路与方兴东路交叉口西北角
26626
住宅
630
扬州星鸿置业有限公司
2008年1月18日
407号地块
公道镇花苑南路东侧。
九龙路北侧
11110
住宅
600
黄幽（扬州）
2008年1月18日
406号地块
杨庙镇水库西侧
32630
住宅
1200
扬州金达房地产开发有限公司
2008年1月18日
405号地块
杨庙镇花瓶路东侧。
扬冶路北侧
5628
住宅
680
扬州金太阳置业有限公司
2008年1月18日
403号地块
头桥镇丰裕路东侧。
红桥农贸市场北侧
2184
住宅
750
扬州市邗江红桥房地产开发有限公司
2008年1月18日
402号地块
槐泗组团吉兴南路与弘扬东路交叉口西南角
34268
住宅
1980
扬州源盛置业有限公司
2008年1月18日
401号地块
槐泗组团吉兴西路北侧。
粮管所东侧
13505
住宅
1520
扬州市邗江酒甸房地产开发有限公司
2008年1月18日
400号地块
槐泗组团弘扬东路南侧
16039
住宅
1130
扬州虹源房地产开发有限公司
2008年1月18日
399号地块
槐泗组团吉兴北路东侧。
弘扬东路北侧
2280
住宅
2500
刘乃喜（邗江）
2008年1月18日
397号地块
蒋王街办建设大街南侧。
西北绕城公路西侧
13618
住宅
1575
扬州树宏房地产开发有限公司
2008年1月18日
327号地块
杭集镇利民路南侧
30118
住宅
980
扬州世纪城置业有限公司
2008年1月18日
253号地块
沙头镇花苑路西侧。
施沙路北侧
39772
住宅
560
扬州市恒昌置业有限公司
2008年1月18日
398号地块
槐泗组团弘扬北路西侧。
吉兴东路北侧
6822
住宅
750
扬州市鑫叶置业有限公司
2008年1月18日
410号地块
杉湾花园东侧
23557
住宅
205
扬州市经济适用住房发展中心
2008年3月5日
调查数据显示:
一季度土地出让的低靡是否意味着2008年扬州住宅供地将大大缩减，目前尚不确定。
因为据扬州国土局表示今年的供地计划还未出来，而从各出让地块的楼面地价来看，部分开发商拿地仍然存在侥幸心理。
（5）2008年初，销售再掀高潮
（附）扬州市08年一季度销售情况排行表
1-3月扬州市区商铺销售排行表
排名
开发企业
项目名称
销售面积（M2）
销售额（元）
销售套数
1
扬州市邗江安厦房地产开发有限公司
联合广场
13,363.06
85,295,054.00
1
2
德豪（扬州）房地产开发有限公司
德豪·瘦西湖新天地·西湖御景
12,301.63
30,733,241.00
3
3
扬州锦都置业有限公司
锦都扬州国际酒店用品城
7,698.39
32,215,385.00
56
4
扬州市万众房地产有限公司
上林苑
4,332.65
27,510,554.00
11
5
扬州人家置业有限公司
扬州人家国际大酒店
3,672.19
25,548,932.00
8
6
扬州鑫泰房屋开发有限公司
五亭龙国际玩具城
3,525.44
13,997,541.00
7
7
扬州庆松房地产发展有限公司
东方名城
2,228.82
10,715,080.00
10
8
扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司
缪庄商业办公综合楼
2,145.53
13,189,924.00
1
9
扬州树宏房地产开发有限公司
树宏·西城上筑
1,871.17
11,067,187.00
7
10
扬州万马房地产开发有限公司
万马·滨河城
1,770.80
9,570,789.00
18
1-3月扬州市区办公用房销售排行表
排名
开发企业
项目名称
销售面积（M2）
销售额（元）
销售套数
1
扬州市众恒房地产开发有限公司
众恒·紫园
6,095.67
20,027,863.00
126
2
扬州市邗江安厦房地产开发有限公司
联合广场
2,776.53
17,054,724.00
29
3
扬州金阳光房地产开发有限公司
金都汇大厦
2,013.16
12,255,885.00
12
4
扬州金利华置业有限公司
东城国际大厦
1,972.51
11,280,605.00
10
5
江苏新能源置业集团有限公司
新能源·公元国际大厦
1,709.65
10,108,562.00
7
1-3月扬州市区商品住宅销售排行表
排名
开发企业
项目名称
销售面积（M2）
销售额（元）
销售套数
1
扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司
新能源虎豹·和美第
16,356.13
76,158,154.00
115
2
江苏华利地产集团有限公司
蓝山庄园
7,367.90
28,490,342.00
70
3
扬州骏和置业有限公司
骏和天城
5,475.39
26,922,169.00
55
4
中信泰富（扬州）置业有限公司
中信泰富·锦苑
5,307.12
30,959,282.00
45
5
扬州武夷房地产开发有限公司
“润源庭”小区
4,750.22
22,101,020.00
41
6
扬州京华城中城生活置业有限公司
京华城中城
4,594.75
27,467,154.00
30
7
江苏北辰置业有限公司
扬州天下花园
3,870.38
27,675,338.00
23
8
扬州金三源置业有限公司
茉莉花园
3,679.89
9,629,448.00
32
9
扬州同佳房地产开发有限公司
江阳新村
3,546.95
11,590,392.00
24
10
扬州银泰房地产置业有限公司
银泰·雅苑
2,675.38
12,820,396.00
17
11
苏州新港建设集团有限公司扬州分公司
新港名兴花园
2,421.52
9,604,218.00
21
12
扬州富川置业有限公司
富川瑞园
1,983.39
7,727,588.00
14
13
扬州市安厦正太房地产开发有限公司
西郡188花园
1,932.26
9,590,943.00
14
14
扬州恒通企业有限公司
金水桥花园
1,859.43
8,545,868.00
22
15
扬州金鑫房地产开发有限公司
金湖湾墅园
1,569.71
12,491,154.00
8
从2008年一季度项目销售情况来看，扬州房地产市场销售形势一路飘红。
例：
西南板块蓝山庄园销售均价4600，推84套，27日合同销售31套；开盘5天销售去化达到近70%；西区板块和美第3月22日四期开盘，推出64套花园阳房，销售均价6500元/平方米，开盘1周销售30%左右；西区板块的锦苑楼盘二期3月29日开盘，推出160套房源，销售价格在5650元/平方米，开盘4天总共售出60多套，仅31日当天销售44套，去化量达到40以上；城北板块中养怡花园项目3月28日盛大开盘，销售均价在3600元/平方米左右，推出约70套左右房源，当天去化达到近30%。
可见，2008年扬州楼市变化无常，应该理性看待。
三．市场预测
1．2008年，扬州地产将在平稳中发展。
首先，市场的投机势头得到了进一步扼制。
从国家发布的房地产价格指数来看，在全国房地产价格小幅上扬的同时，深圳、上海、北京等地的房价下降则更能说明市场投机行为进一步得到了有效的扼制；其次，市场的有效需求被进一步激发。
在经历一轮持币观望后，将会有越来越多的人将钱用在改善实际住房需求上；第三，经济大势鼓舞和拉动，使房地产市场还会面临一个新的高潮。
在2008年北京奥运会的刺激作用下，中国的经济将迎来一个新的发展高峰，扬州房地产市场需求也将迎来一个新的高潮。
2．2008年，城市价值决定地产价值。
“联合国人居奖”使扬州的城市价值不断提升，代表扬州城市价值走向的西南区处于快速升值通道中。
供应越来越不足的别墅物业在需求不断放大的未来背景下必然愈发稀缺，独占“天、地、庭院”的高档别墅正被普遍看好。
3．在2008年，炒卖房地产的投机行为必将有所收敛、购房出租的投资行为成本定会加大，收益必受影响；自住型购房仍是市场主流，但对四室一厅以上大面积户型的需求量将有所下降，二室一厅、三室一厅（双厅）户型需求量将相应增加，公寓式的小户型必将成为市场新宠。
4．扬州市2008年的房地产市场，土地市场的竞争将更为激烈；商品房价格仍会走高，但增幅将会下降；普通住房的销售前景仍很乐观，大面积的商业房销售将更为困难；东区。
北区的房产将会成为新的投资热点，西区、南区的房产仍会购销两旺。
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