最新全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点总结.docx
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最新全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点总结
最新全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点总结
全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策
房地产业
１、是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，
２、包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（基础性、先导性）产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业
房地产业与建筑业的关系
１、建筑业是物质生产部门，属于第二产业；
２、房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业
房地产业的地位和作用
（1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。
（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的
发展，促进国民经济持续快速健康增长。
（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。
（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设。
（5）有利于优化产业结构。
（6）可以扩大就业。
（7）可以增加政府财政收入。
房地产业的行业细分
１、物业管理业：
（劳动密集和知识密集）
对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养
护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。
２、物业承接查验制度：
（查验协议签订后１０日内办理务业交接手续）
物业服务企业和建设单位按照合同的约定，共同对物业共享部分、共享设施设备进行检查
和验收的活动。
３、住宅专项维修资金制度：
（1）专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（2）业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；
公有住房售房款中提取的住宅维修基金属于公有住房的售房单位所有
（3）商品住宅、非住宅业主，按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
①每平方米建筑面积交存首期资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5%~8%
（4）出售公有住房交存资金标准为
①业主：
按每平方米建筑面积交存首期住宅资金数额为当地房改成本价2%。
②售房单位：
从售房款中一次性提取住宅专项维修资金
（1）多层住宅不低于售房款的20%；
（2）高层住宅不低于售房款的30%
４、房地产咨询业：
顾问服务，包括市场调查、投资可研、项目策划等，由估价机构和经纪机构及估价是或经
纪人承担
５、房地产估价业：
（知识密集）
评估房地产的价值，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害
赔偿、课税等提供价值参考。
６、房地产经纪业：
（劳动密集和知识密集）
（1）帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人或者帮助房地产的购买者、
承租人寻找到其欲购买、承租的房地产
（2）在成熟房地产市场，房地产经纪业居房地产主体地位
房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业合称为（房地产中介服务业）
目前，我国房地产业中占主体地位的是（房地产开发经营业）。
我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：
１、试点探索阶段２、全面推进阶段３、深化改革阶段
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（1998年下半年）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
房地产法律的调整对象
调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系
１、房地产开发关系：
获得建设用地使用权，开发过程中产生的关系，包括两方面内容
（1）获得建筑用地使用权
（2）在获得建筑用地使用权的土地上建造房屋
２、房地产交易关系：
买卖、租赁、抵押等交易行为中产生的关系
３、物业管理关系：
修缮、养护、保管、看管等产生的法律关系
４、行政管理关系：
实施管理、监督、检查时发生的法律关系
５、住房保障法律关系：
保障性住房中双方发生的法律关系
住房保障法律关系中涉及的重点问题：
（1）保障对象：
住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员
（2）保障方式：
配租、配售保障性住房、发放租赁补贴
（3）房源筹集：
建设、收购、租赁、受赠、政府投资、社会力量投资
（4）租赁型保障房运作模式：
市场租金、分档补贴的运作模式
（5）产权型保障房运作模式：
共有产权的运作模式。
（满足条件的前提下才可以上市交易）
（6）准入、退出：
不符合条件或违规时退出。
（可诉请法院强制执行）
典型特征是其主体法律地位不平等的房地产法调整对象是（房地产行政管理关系）
房地产法的调整对象中，（房地产开发关系）是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系。
房地产法规政策体系
由房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成
１、宪法：
国家根本大法
２、房地产法律：
人大颁布，仅次于宪法
《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《民法通则》《合同法》；《担保法》；资产评估法
３、房地产行政法规：
是以国务院令颁布的，主要有
《城市房地产开发经营管理条例》；《国有土地上房屋征收与补偿条例》；《物业管理条例》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
《住房公积金管理条例》等
４、地方性法规：
指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定
５、行政（部门）规章和规范性文件
（1）行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。
房地产开发企业资质管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、商
品房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、闲置土地处置办法、注册房地产估价师管理办法、城市危险房屋管理规定、建设部关于纳入国务院决定的15项行政许可的条件的规定等
（2）规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行
为的性质。
①规范性文件：
房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定、房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法、国有土地上房屋征收评估办法
②技术规范：
房地产估价规范、房地产估价基本术语标准；房地产登记技术规程
６、最高人民法院的司法解释：
最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件
《房屋登记办法》属于（行政规章）。
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的非专门法律即相关的法律有（《民法通则》《城乡规划法》《合同法》《担保法》）。
专门法律:
《城市房地产管理法》
房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章，具体包括
（《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房地产抵押管理办法》《城市房屋租赁管理办法》）
《城市房地产管理法》规定，
国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
（无偿、无使用期限）
房地产成交价格申报制度（法定义务）
１、房地产成交价格关系着当事人之间的财产权益，也关系着国家的税费收益，成交价格明
显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
２、通过对房地产成交价格进行申报管理，既防止房地产交易价格失真，又能有效防止交易
双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。
１、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估
程序，以①基准地价、②标定地价和③各类房屋的重置价格为基础，参照④当地的市场价格进行评估”
２、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定
土地使用权和房屋所有权登记发证制度
１、由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，
基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
２、房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担
房地产交易管理
是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。
通过对房地产成交价格进行（申报）管理，既防止房地产交易价格失真又能保证国家的税费不流失
根据《房屋登记办法》的规定，（直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门）是法定的房屋登记和发证机关
房地产权利的种类
房地产所有权和房地产他项权
房地产权利的种类中，属于用益物权的是（土地承包经营权）。
房地产所有权：
１、房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
２、占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构，
３、所有权是一级权能，其他四项为二级权能，具有相对的独立性，它们在一定的条件下
同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权
人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。
房地产所有权的特性
１、完全性：
房地产所有权是房地产为一般支配的完全权
２、整体性（单一性）：
不能在内容或者时间上加以分割
３、恒久性：
其存在没有存续期间，不因时效而消灭
４、弹力性：
当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人有权索回。
５、绝对性：
与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。
而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。
房地产所有权的种类
１、单独所有：
一个单位或个人享有所有权
２、共有：
两个以上单位或个人共同享有所有权，包括按份共有和共同共有
３、建筑物区分所有：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部
分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
是一种复合性的权利。
４、房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权
（1）土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，
（2）房屋所有权则有国家所有权，集体所有权和私人所有权三种。
房地产所有权的特性有（A完全性B整体性C恒久性D弹力性）
房地产所有权分类不包括（家庭所有）
房地产他项权利
１、建设用地使用权
（1）建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施
（2）取得方式：
出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营，没有转让
２、宅基地使用权
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施
３、土地承包经营权
土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
４、地役权
房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
包括通行地役权，排水地役权，眺望地役权，采光地役权，支撑地役权，排污地役权等
（1）地役权人：
房地产所有权人或土地使用权人
（2）供役地：
他人的房地产
（3）需役地：
自己的房地产
５、抵押权
债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
（1）抵押人：
债务人或者第三人
（2）抵押权人：
债权人
（3）抵押房地产：
用于担保债务履行的房地产
６、租赁权
以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利
下列各项中，不属于房地产他项权利的有（农业用地使用权）
房屋所有制
城镇房屋所有制－按所有制结构划分：
１、全民所有制房产（国家授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队管理），
２、集体所有制房产：
社会主义劳动群众集体组织所有的房地产，
３、私人所有房产（国家保护私人房产）：
商品房、保障性住房、已购公有住房、军产房等
４、外资及中外合资房产
（外国政府、企业、团体和侨民所有；我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产），
５、其他房产如宗教房产、私营股份公司房产
城镇房屋所有制－按产权占有形式划分
１、单独所有房产、
２、共有
（公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产）
3、建筑物区分所有权
（1）对专有部分的所有权
（2）对建筑区划内的共有部分享有共有权
（3）对共有部分享有共同管理的权利
农村房屋所有制
１、我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。
２、农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。
３、小产权房：
由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。
属于违法建设和销售，不受国家法律保护。
房屋所有权的取得
１、原始取得
①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。
２、继受取得
（1）因法律行为继受取得：
①如房屋买卖（包括拍卖）；②房屋赠与；③房屋相互交换
（2）因法律事件继受取得：
指因①被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，
②继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权
房屋所有权的消灭
因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。
（1）房屋产权主体的消灭。
房屋所有权人（自然人）死亡、法人被终止
（2）房屋产权客体的消灭。
（3）房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。
（4）因国家行政命令或法院判决而丧失。
①房产征收、②法院判决使原房产权利人生法律效力而丧失该房屋的所有权。
（5）房产所有权人放弃所有权。
我国房屋所有权的特点
（1）房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。
（2）房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。
（3）房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。
（4）国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。
国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。
（5）房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。
（6）房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。
房屋征收的概念
国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为，2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》
房屋征收的限制条件
（1）只能为了公共利益的需要；
（2）必须严格依照法定的权限和程序；
（3）政府以征收的执行人身份出现，
（4）以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。
房屋征收的前提条件
公共利益是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件
（1）国防和外交的需要
（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要
（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物
保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要
（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城
区改建的需要；
（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
征收土地具有的明显的特点包括（A具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；C要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；E被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地）
征收与征用的区别有（A适用对象不同B前提条件不同D所有权转移不同E补偿内容不同）
对被征收人给予的补偿内容包括（A被征收房屋价值的补偿B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C因征收房屋造成的停产停业损失的补偿）
土地所有制的性质和形式
１、我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，
一种是全民所有制，另一种是劳动群众集体所有制。
２、土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础
土地的全民所有制
全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
国有土地所有权由（国务院）代表国家行使
国有土地的范围，其规定如下：
１、城市市区的土地；
２、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
３、国家依法征收的土地；
４、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
５、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
６、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农
民集体所有的土地。
土地的劳动群众集体所有制
劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地
农民集体的范围有下列3种：
１、农民集体；
２、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
３、乡（镇）农民集体。
《宪法》第十条规定：
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
第九条规定：
矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外
以下关于我国现行土地基本制度理解正确的是（A全部土地为社会主义公有制B城市市区的土地属于国家所有D实行土地有偿使用制度；E土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式）。
土地登记制度
根据《土地管理法》和《不动产登记暂行条例》，国家依法实施土地登记制度。
土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。
土地登记的内容：
１、集体土地所有权登记
２、耕地、林地、草地等土地承包经营权登记
３、建设用地使用权登记
４、宅基地使用权登记
５、土地他项权利（包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利）
根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记
依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯
土地用途管制制度
１、根据土地利用总体规划，将土地用途分为①农用地、②建设用地和③未利用土地。
２、土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
农用地转用须经有批准权的人民政府核准。
控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地
耕地保护制度
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
《物权法》，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量
耕地
是指种植农作物的土地，包括①熟地、②新开发复垦整理地、③休闲地、④轮歇地
草田轮作地：
以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂（指海岸潮间浅滩）。
耕地中还包括南方宽<1.0米，北方宽<2.0米的沟、渠、路和田埂
中国耕地所具有的明显特点包括（A人均占有耕地少B耕地总体质量差C生产水平低D退化严重，后备资源不足）
土地使用制－城镇国有土地使用制度改革
改革开放前的行政划拨、无偿、无限期、无流动的土地使用制度改为土地使用权有偿出让和转让制度。
国有建设用地使用权的设立：
《物权法》第一百三十七条规定：
设立建设用地使用权，可以采取①出让或②划拨等方式。
另外还包括③租赁、④作价出资（入股）和⑤授权经营方式
国有建设用地使用权划拨的概念
《城市房地产管理法》第二十三条规定：
土地使用权划拨，是指
１、县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者２、将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为
国有建设用地使用权划拨的范围
１、国家机关用地和军事用地；
２、城市基础设施和公益事业用地；
３、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
４、法律、行政法规规定的其他用地。
国有建设用地使用权划拨的特征：
１、以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
２、划拨土地使用权包括
（1）土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和
（2）无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
３、除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、
出租、抵押等经营活动。
４、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。
５、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，
除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
国有建设用地使用权出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
国有建设用地使用权出让方式：
１、招标出让方式
市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
２、拍卖出让方式
出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点、进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
３、挂牌出让方式
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
４、协议出让方式
国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
《物权法》第一百三十七条规定：
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
及挂牌方式出让
国有建设用地使用权出让年限
１、居住用地70年；
２、工业用地50年；工业厂房
３、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
４、商业、旅游、娱乐用地40年；大型超市
５、综合或其他用地50年。
继续使用土地申请方式
１、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期,
２、非住宅建设用地使用权届满，继续使用土地的，
（1）届满前一年申请续期，
（2）经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用
国有建设用地使用权出让合同
１、当事人的名称和住所；
２、土地界址、面积等；
３、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
４、土地用途；
５、使用期限；
６、出让金等费用及其支付方式；
７、解决争议的方法
国有建设用地租赁的概念
国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为
国有建设用地租赁的方式
①招标、②拍卖或者③双方协议
国有建设用地租赁的期限
１、租赁期限：
短期租赁和长期租赁，
２、短期租赁年限一般不超过5年，
３、长期租赁具体租赁期限由租赁合同约定，
但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期
国有建设用地使用权作价出资（入股）：
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