宜宾市中考满分作文物业经营习题摘编学生.docx

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宜宾市中考满分作文物业经营习题摘编学生

《物业经营》习题摘编一、单项选择题1.物业经营管理的对象通常是（）。

A.物业资产管理公司B.物业管理企业C.收益性物业D.自用型物业2.物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理4.物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A.物业各期成本最小化B.物业各期净收益最大化C.租户满意度最大化D.物业价值最大化5.国外通常将写字楼分为（）个等级。

A.2B.3C.4D.51.物业经营管理突破了传统物业管理活动的局限，强调为业主提供（）A维修养护服务B价值管理服务C价格管理服务D安全保障服务3.物业经营管理活动的管理对象通常为（）。

A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业7.服务人口1万－5万人，年营业额在3000万－10000万元之间，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店8.在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店12.从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标，是在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期（）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A收入最大化B净收益最大化C利润总额最大化D成本最小化15.物业经营管理的内容中（）以策略性管理为主。

A物业管理和设施管理B物业管理和资产管理C设施管理和投资组合管理D资产管理和投资组合管理16.物业经营管理的内容中（）以运行管理为主。

A物业管理和设施管理B物业管理和资产管理C设施管理和投资组合管理D资产管理和投资组合管理18.物业经营管理的内容与物业管理类型和业主持有物业的（）密切相关。

A类型B方式C要求D目的19.物业管理的核心工作是（）A使物业保值增值B对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态C执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标D拥有一个管理有序、高效率的办公环境22.房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。

以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现（）的

目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

A收入最大化B利润总额最大化C价值最大化D成本最小化25.在物业管理经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是（）。

A在资产持有期间满足投资者的投资回报目标B为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

C详细制订和执行一个投资组合战略D在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险28.资产管理公司通过监控物业的（），来聘用、解聘和调配物业服务企业。

A增值能力B运行绩效C战略计划D经营目标二、多项选择题目6.居住区商场内的主要租户通常是（）。

A自行车行B日用百货商店C超级市场D普通礼品店、音像制品出租屋E装饰材料商店、药店10.酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）A服务对象不同B自然或质量状况不同C地理位置不同D服务内容不同17.以下关于物业服务企业的说法中，正确的有（）A管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置B物业服务企业是服务性单位，不是经营性企业组织C专业性物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上获得物业管理业务D现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运作E综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业22.物业经营管理中战略性工作包括（）A确定战略B构建信息基础C决策分析D进行资产组合E成本管理23.物业经营管理的常规工作内容包括（）A现金流和成本管理B日常维修和维护C设施设备管理D物业保险管理E进行资产组合第二章一、单项选择题1.物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以（）为服务对象。

A租户B买房人C业主或投资者D开发商7.某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于（）投资行为。

A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资8.某人购买了某上市房地产开发公司的股票，某人称为一个（）投资者。

A房地产开发B房地产置业C房地产间接D房地产直接9.房地产开发投资通常属于（），它形成了房地产市场的增量供给。

A长期投资B短期投资C中期投资D中长期投资23.在正常情况下，某宗房地产的经济寿命结束的标志是发（）。

A净收益大于零B不再发生成本C成本等于收益D收益超过成本

24.税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据（）确定的。

A房地产的经济寿命B房地产的自然寿命C国家的税收政策D房地产的经济寿命和自然寿命25.房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在（）产生的。

A交易过程中B使用过程中C投资过程中D占有过程中26.某写字楼的租户在工作中需要短时休息，根据这一需求，在某层部分房间开设一间小酒吧，这是房地产投资特性中的（）A相互影响性B政策影响性C各异性D适应性27.某城市修建了从城市中心到郊区的快速轨道交通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的（）特点带来的效果。

A相互影响性B适应性C不一致性D保值增值性28.公寓内的租户希望获得洗衣服务，可以通过增加洗衣房、提供洗衣设备来解决。

这体现了房地产投资具有（）A对专业管理的依赖性B适应性C不一致性D互相影响性29.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性30.某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）A政策影响性B专业管理依赖性C各异性D相互影响性31.房地产投资的缺点是（）A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期长35.以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的（）风险就越大。

A折现率B资本价值C购买力D或然损失41.近年来国家对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。

这主要体现了房地产投资风险的（）A政治风险B政策风险C利率风险D市场供求风险46.时间风险，是指房地产投资中与（）因素相关的风险。

A时间B时机选择C时间和时机选择D寿命周期48.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

这主要体现了房地产投资风险的（）A收益现金流风险B未来经营费用风险C资本价值风险D比较风险52.房地产市场供求关系的变化必然造成（）A房地产市场周期波动B房地产价格的波动C房地产政策的波动D金融机构贷款利率的波动55.房地产投资的（）优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。

A能抵消通货膨胀的影响B相对较高的收益水平C提高投资者的资信等级D易于获得金融机构的支持60.通常把商业辐射区域分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）A30－45%B40－55%C60－75%D70－85%61.距离项目所在地点5－15公里的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15－20%来

自该区域的商业辐射区域为（）A主要区域B次要区域C核心区域D边界区域62.与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额60－75%都来自该区域的商业辐射区域为（）A主要区域B次要区域C核心区域D边界区域五、多项选择题3.房地产置业投资的目的有（）A自用B投机C获得较为稳定的经常性收入D显示身份E赚取利润12.房地产置业投资的目的一般有（）A赚取开发利润B满足自身生活居住或生产经营的需要C作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入D享受税收带来的好处E能够获得金融机构的支持13.以下属于大型机构投资者的有（）A退休基金和慈善基金B大型房地产公司C保险公司D银行信托部门E共同基金16.房地产投资的特性包括（）A位置固定性或不可移动性B寿命周期长C适应性和各异性D政策影响性E专业管理依赖性和相互影响性17.房地产资产的不可移动性，要求房地产所处区位表现对（）具有吸引力。

A置业投资者B开发商C承包商D租客E专业人士18.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如房地产维护状况良好，可令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间22.一般来说，关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（）A乡村建筑的经济寿命是25年B公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是35年C仓储用房的经济寿命是60年D银行、零售商业用房的经济寿命是50年E工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年38.不论开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

对于开发投资者来说，（）会对开发商的收益产生巨大影响。

A房地产市场销售价格B开发建设成本C房地产市场吸纳能力D购房者的偏好E购房者的层次39.不论开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

对于置业投资者来说，（）会对投资者的收益产生巨大影响。

A房地产生产销售价格B未来租金水平和房屋空置率的变化C物业毁损造成的损失

D资本化率的变化E物业转售收入43.居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，其投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）A交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场B市政公用和公建配套设施完备的程度C公共交通便捷程度D山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等环境因素E居民人口与收入44.影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括（）A与其他商业设施接近的程度B周围土地利用情况和环境C易接近性D居民人口和收入E交通便捷性一、单项选择题3.国家相关法律规定：

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，（）租赁合同的效力。

A改变了B减小了C不影响D影响4.物业价格实质上是（）A物业的市场价格B物业的权益价格C物业的土地价格D物业的理论价格5.随着社会经济的发展，人们越来越重视（）A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D与重要场所距离9.物业的价格与租金的关系，就如同（）A本金与租金的关系B本金与利息的关系C投资与回报的关系D本金与利率的关系14.（），是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。

A使用价格B交换价格C成交价格D理论价格15.房地产市场价格是某种房地产在市场上的（），是该类物业大量成交价格的抽象结果。

A成交价格B平均水平价格C最高价格D最低价格17.在期房与现房同品质等情况下，期房价格与现房价格相比，（）A期房价格等于现房价格B期房价格高于现房价格C期房价格低于现房价格D期房价格与现房价格不可比21.由房屋租赁市场供求关系决定的租金是（）A商品租金B市场租金C成本租金D准成本租金22.房屋的商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（）因素构成。

A折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润26.由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制订的价格是（）

A标定价格B政府调节价C政府定价D政府指导价36.居民的收入与房地产价格之间的关系是（）A当低收入家庭的收入增加时，其边际消费倾向大，则会促使房地产价格上涨B当中等收入家庭的收入增加时，其边际消费倾向大，则会促使房地产价格上涨C当高收入家庭的收入增加时，其边际消费倾向大，则会促使房地产价格上涨D不管居民收入水平如何，当边际消费倾向大时，就会促使房地产价格上涨41.（），是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A收益法B市场法（市场比较法、比较法）C剩余法D成本法43.下面市场法适用的对象中，错误的是（）A普通商品住宅B高档公寓C学校D写字楼59.一个高档居住区附近建设了一个工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种（）A经济折旧B物质折旧C功能折旧D精神折旧五、多项选择题1.收益性物业是指能直接产生租赁效益或其他经济收益的物业，包括（）。

A住宅（特别是公寓）B标准厂房（用于出租的）C加油站D写字楼E仓库（用于出租的）3.收益性物业价值的高低主要取决于（）A未来净收益的大小B获得净收益期限的长短C获得净收益的可能性D出租率的高低E地理位置的便捷程度7.正常房地产成交价格形成时的必要条件有（）A垄断市场的存在B信息畅通C平等自愿D诚实无欺E没有利害关系15.真正的房租构成因素包括（）A物业服务费B房屋折旧费C租赁费用D利润E水电费17.能够导致物业价格下降的因素有（）A人口增长B人民币升值C抵押贷款利率上调D钢材涨价E提高契税税率18.下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有（）A没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时B办公楼没有电梯、集中空调、宽带等C一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降D住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等E市场供给过量19.以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（）A家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势B家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势C家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势D家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势E家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响29.以下属于土地取得成本构成的项目有（）A农地征地费用B折迁安置补偿费用

C土地使用权出让金D基础设施配套费用E勘察设计和前期工程费34.属于政府定价的房地产价格有（）A公房出售的标准价B公房出售的成本价C经济活用住房出售价格D合作建房的出售价格E商品房的出售价格36.建筑物的物质折旧包括（）A自然经过老化B正常使用的磨损C意外的破坏毁损D延迟维修的损坏残存E消费观念变更38.建筑物的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

包括（）A市场供给过量、需求不足B自然环境恶化C建筑式样过时D交通拥挤、城市规划改变E政府政策变化44.下列有关报酬资本化的计算公式中相关符号说法正确的是（）A.V表示物业的收益价格B.A表示物业的净收益C.Y表示物业的报酬率或折现率D.n表示物业的收益期限E.n通常为收益年限45.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）A租赁收入B潜在毛收入C有效毛收入D净运营收益E销售收入46.下列有关市场调节价、政府指导价和政府定价的说法，不正确的是（）A市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格B市场调节价是由经营者自主制定，由政府监督形成的价格C出售公有住房的标准价、成本价属于政府指导价D政府定价是指由政府价格主管部门和其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格E经济适用住房的出售价格属于政府定价47.人口因素对物业价格的影响主要有（）A人口数量B人口结构C人口素质D家庭人口规模E地区发展状况一、单项选择题1.房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有（）的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

A所有权B使用权C处分权D收益权3.我国法律规定，租赁合同必须采用书面形式，而且必须（）A登记B经有关部门审查C注册D登记备案5.（）是物业管理中最常见的租赁形式。

A居住用房租赁B定期租赁C自动延期租赁D公房租赁9.（），通常称为超出性租金，常用语零售商业物业。

A毛租B净租C基础租金D百分比租金15.物业租赁的管理模式中，（）模式中业主不负责物业租赁。

A包租转租和委托管理B出租代理和委托管理C包租转租和出租代理D包租转租、委托管理和出租代理16.签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

A5B10C15D3018.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府（）管理部门办理登记备案手续。

A土地B工商C房地产D物价20.下列对于确定租金方案的说法中不正确的是（）A从理论上讲，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但起作用的因素还是市场的供求关系B对于一宗待出租的物业来说，制订出比市场平均租金高的租金会增加总租金收入C为准确确定待出租物业的租金水平，比较可行的做法是比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正D租金方案会受到出租策略的影响，例如承租面积较大且租期较长的租户的租金水平会相对低一些。

23.在零售商业物业的租约条款中，不需要对下列特殊问题中的（）作出具体的规定。

A每一独立承租单元的用途B营业时间的规定C广告标志和图形D租户经营所需的资金来源27.承担租赁房屋的修缮责任（）A由国家法律给予界定B由地方政府规定C由租赁双方在租赁合同中明确D由房地产行政主管部门确定34.下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）A无正当理由，拖欠房租6个月以上B承租人利用承租的房屋从事非法活动C将承租的房屋擅自转租D因不可抗力致使合同不能继续履行36.无正当理由拖欠房租（）个月以上的，其租赁合同可终止。

A2B3C5D637.公有住宅用房无正当理由闲置（）个月以上的，可以终止房屋租赁合同。

A2B3C5D638.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继续原租赁关系的，租赁合同应（）A继续履行B终止合同C中止合同D解除合同39.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（）A优先购买权B阻止权C优惠购买权D拒绝交租金的权利40.租赁管理的客户对象是（）A出租方B房地产中介机构C业主D租用物业的租户五、多项选择题3.房屋租赁具有下列特征（）A房屋租赁不转移房屋的所有权B房屋租赁的标的是同类物的房屋C房屋租赁关系是一种法定要式合同关系D房屋租赁关系不因所有权的转移而中止E租赁双方都必须是符合法律规定的责任人19.下列关于租金调整的说法正确的有（）A对于租期较短的租户，一般可设定一个租金水平，在租期内保持不变B在租期结束后如果租户需要再次续租，可以按照当时的租金水平重新签订租约

C对于租期较长的租户（例如3－5年以上），由于在租期内不能调整租金，所以业主往往会因同类型物业市场的租金价格上涨而遭受损失D对于零售商业物业，租金的调整一般指对附加租金的百分比进行调整E租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率进行调整23.采用出租代理的物业租赁管理模式，物业服务企业的收益包括（）A经租活动中获得的批零差价B佣金C经租利润D租金差价E物业管理和服务费用28.根据法律规定，可以允许对租赁合同进行变更的情形包括（）A租赁一方当事人更名B租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋用途C租金的增减或支付方式的改变D租赁房屋出现质量问题需要进行修缮E由双方约定，改变租赁期限或者期限长短