个人住房按揭贷款试题.docx

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个人住房按揭贷款试题

个人房产类贷款试题

一、填空题：

1.一手房按揭贷款中，一手房按揭贷款是指我行对自然人发放的，用于其向房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办理完毕之前由房地产开发商、专业担保公司或我行认可的其他担保方式提供担保，并最终以其所购房产作为抵押的贷款。

2.按照购买房产的竣工状态可分为现房贷款和期房贷款。

按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和不指定楼盘贷款。

3.房地产项目“五证”是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售（销售）许可证》。

4.根据央行“121号”文件规定，用银行按揭贷款支付房款的房产须具备一定条件，其中住房必须，商业用房必须。

5.一手房按揭贷款中，购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的80％，贷款期限不超过30年；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的60％，贷款期限不超过10年。

贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。

6.预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换。

7.按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商提供阶段性担保，该担保的起止期限一般是从贷款发放开始，到手续权属证明交由贷款行收执_为止。

8.目前我行个人贷款还款的主要方式有等额本金还款法、等额本息还款法、双周供和气球贷。

9.借款人月房产还款支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。

10.个人房产抵押贷款是指我行向符合要求的自然人发放的，以我行认可的具备合法所有权和支配权的房产作为抵押的贷款。

11.个人抵押贷款中，对抵押房产的已使用年限的规定为：

住房不超过20年，其他房产不超过15年。

12.房产净值的认定以我行的最终确认为准。

如房产评估净值高于房产原购买价（建购价）的，以评估净值和我行自行认定净值的孰低为准。

13.房龄在二年以内且住宅抵押率在5成以下（房产净值以贷款行所在地房地产交易中心确认、并经我行调查和审查认同后为准）的，可以按客户及贷款行要求申请免评估。

由于各地区房地产的市场情况存在较大差异，贷款行须在实施细则中针对上述免评估的做法制定相应的操作流程和风险控制措施。

14.对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物出租、转让、重复抵押或以其他方式处分。

15.个人房产抵押贷款中，普通住房的抵押率最高不超过我行认定价值的80％；高档商品房、商业用房和别墅的抵押率不超过我行认定价值的60％。

16.个人房产抵押贷款中，住房抵押贷款期限最长不超过10年。

高档商品房、商业用房和别墅抵押贷款的期限最长不超过5年。

17.个人房产抵押贷款可叙做额度，额度期限最长2年，贷款可在额度内分次发放、循环使用使用。

18.个人房产抵押贷款中，如贷款用途是经营性的，须按我行有关经营性贷款管理办法的规定进行审查。

19.贷后管理工作中应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人提前偿清贷款或另行提供与减值价值相当的担保。

20.借款申请人须年满18周岁，且年龄与贷款期限之和不超过65岁。

21.关于借款申请人支付购房首期款，我行要求是：

普通住房为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的70％；商业用房、高档商品房和高档别墅为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的50％。

22.我行对购买商业用房的按揭贷款申请人，要求具备相当的投资或经营经验，并有一定的从业能力。

23.非交易类转按揭是指，同一借款申请人将其他行的按揭贷款转到我行继续申请办理按揭贷款，贷款金额和期限不变。

24.在转按揭贷款业务中，我行在核定贷款金额时，根据房产评估价值和卖方原按揭贷款余额两个因素来确定贷款金额，即贷款金额可能包括金额和___________金额两部分。

25.二手房原则上必须经过我行认可的评估机构进行价值评估，并出具书面评估报告。

26.二手房按揭贷款中，抵押物的价值一般以二手房交易价和评估价的较低者为准。

27.二手房按揭贷款的利率按中国人民银行和我行有关利率管理的规定执行，在基准贷款利率基础上的下限和上限范围分别是和。

28..调查借款人还款能力时应重点核实其负债收入比。

原则上将借款人的月住房支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。

29.对转按揭贷款操作中直接向买方发放贷款的，应注意做好的监管和赎楼后、手续的跟踪办理。

30.对转按揭贷款操作中对于采取先向卖方发放过渡性赎楼贷款、再向买方发放按揭贷款的两次出账分段操作模式，应做好两笔贷款的衔接工作，确保。

31.个人信贷业务审批管理的核心原则是审贷分离分级审批

32.个人贷款操作遵循。

33.我行个人住房贷款利率按执行，上限放开，实行下限管理。

34.贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过70。

35.贷款金额50万以上的,一般不宜采用一年及以下的贷款期限。

36.期限一年及以内的贷款可采用按期付息到期还本、按期等额或按期递减的还款方式；期限长于一年的贷款除采用按期等额还款法和按期递减还款法以外，在贷款办理时，经营单位可根据客户需要采用我行认可的其他还款方式，但一笔贷款合同只能选择一种还款方式。

37.抵押物的担保范围包括贷款本金、利息、罚息和实现债权的全部费用。

38.对已设定抵押的房产，在贷款本息未受清偿之前，未经我行书面同意，抵押人不得将其出租、转让、重复抵押或以其他任何方式进行处分。

39.借款人或抵押人应办理所购房产或其他抵押物的保险，保险单中须注明贷款行为保险第一受益人，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得少于贷款金额。

二、选择题（包括单项和多项）：

1.按规定，房地产项目开发商的自有资金比例不得低于（C）。

A.25%B.30%C.35%D.40%

2.开发商对其项目下的期房按揭贷款可以提供以下保证方式（AD）。

A.阶段性连带责任担保B.回购C.有条件承诺D.保证金

3.叙做不指定楼盘按揭时，对于项目的可行性应该（B）。

A.形成调查报告由经办支行自行审批B.形成调查报告报分行审批

C.形成调查报告报总行审批D.不需形成报告，根据权限单笔贷款审批

4.在我行提供了开发贷款的房地产项目中，必须约定配套按揭比例，落实开发贷款的按揭退出渠道。

我行按揭贷款用途按优先使用顺序为（C）。

A.①③④②⑤B.③①④⑤②C.①②④③⑤D.④③①②⑤

①归还我行开发贷款②归还他行贷款③支付项目建筑工人工资④支付项目建设材料款⑤投入其他项目使用

5.每月借款人张三按揭供款3500元，水电煤气支出500元，物业管理费200元，工资收入8000元，另有房租收入1200元，张三月房产还款支出与收入比为（C）。

A.43.8%B.46.2%C.40.2%D.45.7%E.52.5%

6.贷款期间借款人可申请合同变更，但如变更后期供增加，银行应重新审查其收入来源是否足以负担增加后的期供。

借款人提出下列哪种申请肯定会导致期供增加：

（AB）

A.仅增加贷款金额B.仅缩短贷款期限

C既增加贷款金额又延长贷款期限D.既减少贷款金额又缩短贷款期限

7.根据风险状况的不同，我行的个人住房按揭利率可以执行：

（ABD）

A.基准利率下浮15%B.基准利率下浮10%C.基准利率上浮70%

D.基准利率上浮100%E.不能比商业用房贷款利率高

8.李四，1962年出生，2000年在我行申请普通住房按揭贷款，由于对未来收入的乐观预期，他在选择按揭年限时选择了20年。

2005年由于月还款压力过大，向我行申请延长贷款期限。

则其最长能够延长（C）年。

A.10B.8C.7D.5

9.在贷款办理过程中，我行对借款人资信情况、还款能力及抵押房产价值实现有疑义的，应当（D）

A.拒绝受理

B.提高贷款利率

C.适当降低贷款抵押率和缩短贷款期限

D.要求借款人追加房产抵押以外的担保，直至贷款本息结清为止。

10.个人房产抵押贷款中，以下描述正确的是：

（AC）

A.抵押房产应该位于贷款行所在地

B.抵押房产可以是第三者的房产

C.我行不接受未成年子女名下的房产办理抵押贷款

D.新购商铺在二年以内的，可以不办理评估

11.以“商住两用房”办理抵押贷款的,（C）

A.视同住房抵押贷款办理

B.视同商业用房抵押贷款办理

C.视其具体用途，如用于居住则视同住房抵押贷款办理；如用于商业视同商业用房抵押贷款办理

12.综合评定借款人的偿债能力时，应对借款人的以下情况进行审核分析（ABCDE）

A.房产

B.汽车

C.银行存款、债券、股票

D.商业保险

E.负债情况，如银行贷款等

13.我行个人一手房按揭贷款中，关于保险的描述，正确的是：

（ABCD）

A.原则上借款人或抵押人应办理抵押房产的保险，保险单中须注明贷款行为保险第一受益人，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款金额。

B.保险费用可以一次性缴清，也可以逐年缴纳。

C.借款合同有效期内，保险单正本由贷款行保管，直至贷款本息结清为止。

借款人不得以任何理由中断或撤销保险。

D.贷款行应鼓励借款人办理人身意外保险或综合险，用以防范和弥补借款人意外伤害或死亡对我行造成的损失。

14.关于个人房产抵押贷款的出帐：

（AB）

A.应在办妥抵押登记手续后出帐

B.可以视情况凭“抵押登记受理回执”办理提前出帐

C.在提供我行认可的担保后，可以提前出帐

15.个人房产抵押贷款中，以下描述正确的是：

（AB）

A.等额本金还款法就是递减还款法

B.个人房产抵押贷款必须由贷款行收执的重要凭证是抵押保险单正本、房地产他项权利证明。

C.用住房作抵押的，必须提供拥有第二套房产的证明。

D.必须办理强制公证手续

E.借款人必须拥有贷款行所在地常住户口

16.以下属于借款人违约行为的是：

（ABCD）

A.借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息。

B.借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；

C.借款人未经同意将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押；

D.借款人与其他民事行为主体签订有损我行权益的合同或协议的；

17.核实借款申请人、配偶及其家庭的基本情况时，调查方式包括：

（ABCD）

A.通过面谈

B.实地上门调查

C.电话查询

D.验看申请资料原件

18.个人房产抵押贷款的用途包括：

（ABE）

A.个人消费

B.个人展业（经营）

C.个人期货交易

D.个人股权投入

E.个人住房装修

19.二手房按揭贷款包括：

（ABC）

A.交易类转按揭贷款

B.加按揭贷款

C.需办理赎楼的非交易类转按揭贷款

20.我行二手房按揭贷款可接受的二手房包括：

（ABCD）

A.普通商品住房

B.高档商品房

C.商住两用房

D.别墅

21.转按揭贷款业务中的赎楼贷款，可由（A）提供担保：

A.担保公司B.房产抵押C.存单/国债质押D.自然人担保

22.赎楼贷款如果由我行认可的担保公司提供担保，担保期限为：

（D）

A.由合同生效之日起，至完成赎楼、房产过户为止

B.由贷款出账之日起，至完成赎楼、办妥抵押登记为止

C.由合同生效之日起，至完成赎楼、房产过户、办妥抵押登记并将有关权属证明交我行收执为止

D.由贷款出账之日起，至完成赎楼、房产过户、办妥抵押登记并将有关权属证明交我行收执为止

23.期限长于一年的二手房按揭贷的还款方式包括：

（BCD）

A.按月（或季）付息，到期一次还本

B.按期等额本息还款法

C.按期等额本金还款法

D.其他我行认可的还款方式

24.对贷款的申请资料进行调查时，包括：

（ABCD）

A.对申请资料的完整性、有效性及合法性进行调查；

B.对借款人及其配偶和其他房产共有人的身份情况进行调查；

C.对借款人和房产共有人的婚姻状况进行调查；

D.对卖房人及其房产所有人所提供的身份证明及房产权利证明进行调查。

25.二手房按揭贷款申请增加贷款金额必须符合以下要求：

（BCE）

A.申请增加金额的房产为普通住房和商用房

B.原贷款未到期且已经正常偿还期供一年以上

C.贷款金额增加后，如期供相应增加，须提供符合增加期供后的收入证明；

D.原贷款余额和增加金额之和不得超过原贷款品种最高额度要求。

对于期房要求增加贷款金额的，增加部分与原贷款余额之和不得超过购房价的80%；

E.借款人资信记录良好，无拖欠贷款本息和其他费用情况。

三、问答题：

1.请分析经营性商业用房贷款和投资性商业用房贷款的风险点。

答：

（1）.经营性商业用房贷款：

由于借款人购买房产用于个体经营户或私有企业经营，且还款来源主要为经营收入，通过财务报表分析、主账户往来情况分析、实地调查等，了解企业每月收入和支出情况，并通过了解其销售额、纳税额等数据，判断每月盈余是否足以偿还我行贷款，必要时适当调降按揭成数。

（2）.投资性商业用房贷款：

分为购买后出售获取差价利润和购买后回租给开发商或他人，以获取租金回报两种。

前一种需详细调查该房产的市场价格、商业氛围、升值潜力等；后一种情况应考察周边商业氛围、出租价格、出租率，租金是否足够偿还我行按揭款项等，对于购买以后回租给开发商统一经营的，除须判断借款申请人自身偿债能力以外，应重点调查了解开发商是否具备成功运作商铺统一经营的经历，或考察其在类似房产或项目上的经营、策划和管理能力。

2.如何针对一手房按揭贷款业务的特点加强贷后管理？

答：

（1）按揭项目及开发商的管理。

经办客户经理要加强与开发商联系，掌握开发商经营状况，了解开发项目的进度，监督按揭贷款的使用，督促开发商按时保质完成开发项目。

（2）贷款额度的管理。

按揭贷款发放后，贷后管理部门应建立项目额度台账，记录按揭项目额度的使用情况、剩余额度，作好按揭保证金的管理；有关部门应指定专人建立不指定楼盘的额度台帐，了解该楼盘在我行全部营业机构的实际贷款余额。

（3）对借款人的管理。

贷后管理部门应建立个人贷款台账，经常与借款人保持联系，加强借款人资金账户管理，关注其职业和收入变化，做好贷款本息回收工作。

对于商业用房贷款，还应时刻关注该房产的经营或租赁情况，以此判断借款人的持续还款能力。

（4）抵押登记的办理。

对于抵押登记未办理完毕就出账的（主要指期房贷款），贷款行应督促开发商按售房合同约定按时交付使用并办理产权证。

符合办证条件时，应及时要求借款人缴清契税并备齐相关资料，配合开发商和银行办理房地产权证，并办理预抵押登记转现房抵押登记手续（不能办理预抵押登记的地区，直接办理现房抵押登记手续），同时按规定将有关权利凭证收执妥当。

对于房、地分开的地区，应按当地实际情况分别作好抵押登记。

（5）抵押物的管理。

贷后管理部门应密切关注抵押物的状况，防范因抵押人未经我行同意擅自签订出租、转让或其他有损我行利益的协议给我行信贷资产带来的风险。

同时还应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人提前清偿贷款本息或另行提供与减少价值相当的担保。

3.2004[15]号司法解释第六条规定：

“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

”，在此前提下，应如何加强一手房按揭业务的风险防范和控制措施？

答：

应鼓励要求抵押人在贷款申请书和合同备注栏中注明：

本人声明该套房产为非本人、其他共有人及所抚养家属生活必须住房，并同意贵行在本行发生违约行为时可以向法院申请强制执行抵押物，本人和其他房产关系人均不以此为由对抗执行；同时可以视情况要求借款人的关系人出具同意借款人留宿的保证书。

4.如何根据综合评定借款申请人的偿还能力。

答:

通过对借款人家庭名下的房产、存款、汽车、债券、股票、商业保险和银行借款等事项进行调查，综合判断其偿债能力。

5.简述对二手商业用房按揭贷款进行调查时的审核要点。

答：

应要求借款人具备相关行业的较丰富的经营或投资经验。

应了解商业用房所处状态，对处于出租状态的商业用房，应通过验看租约原件、租金账户往来情况、税单和与承租人面谈等方式了解是否存在“以租代售”等可能影响我行对抵押物权益的情况。

6．简述贷款操作的基本流程。

答：

（1）开发商及项目的调查与审查，指定楼盘贷款还需核定按揭额度；

（2）个人贷款的受理与审批；

（3）贷款合同等法律文件的签订、阶段性担保的落实，办理（预）抵押登记或合同备案；

（4）个人贷款的发放，并视情况收取保证金；

（5）协助办理房地产权证，办妥抵押登记并收执有关权属凭证；

（6）贷款的贷后管理与回收。

7．简述一手楼盘开发商应符合的条件（如果开发商为项目公司，则其主要股东必须满足以下要求）：

答：

（1）具有房地产经营许可和相应资质证书，有一年及以上房地产开发经验和适销对路的项目开发记录；

（2）资信状况良好，自身及主要股东无不良信用记录、烂尾楼历史、不办理房地产权证及与购房业主纠纷等情况；

（3）具有与开发规模相当的自有资本、盈利能力和营运能力，具有良好的经营状况和经营现金流，具备承担连带责任担保的能力；

（4）管理层具有较丰富的行业经验和较高的管理素质，公司配备一定数量的专业技术人员。

8、简述房地产项目在我行按揭必须具备的条件：

答：

（1）必须是商品房（包括可上市流通的房改房、经济适用房），地理位置良好，销售定价合理，有较强的变现能力和市场可接受性；

（2）项目背景清楚，无停工历史，无股东产权、收益分配纠纷，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况；

（3）已落实用于项目开发的自有资金，比例不低于35%或国家规定的最低标准，建设资金和其他配套资金有明确的来源；

（4）按揭贷款出账前，项目必须“五证”齐备，土地转让款（国土局地价款或补地价款、滞纳金）、土地征用及拆迁补偿费已缴清。

9、我行不予受理的二手房抵押物类型有：

答：

（1）正处于法律纠纷之中的房产；

（2）所有权、使用权不明或存在争议的房产；

（3）属于拆迁公告范围之内的房产；

（4）房龄超过20年的普通住房，房龄超过15年的其他房产；

（5）以非被监护人利益为贷款用途的未成年子女所拥有的房产；

（6）其他我行认为不予受理的二手房。

四、案例分析：

身为客户经理的你正受理了以下贷款申请，请明确你的调查结论，并陈述理由。

1、某市茗香茶叶商铺抵押贷款

茗香茶叶有限公司以其主要股东和一些管理人员的名义于2004年12月向我行申请5成8年商铺按揭贷款，4人合计贷款1106万元。

茗香茶叶有限责任公司（简称“茗香茶叶”）由俞某和其妻子朱某创立于1994年。

目前该公司在某市地区共有38家分店和1家茶馆，在浙江省武义县有一个直销基地，并拥有绿茶和花茶两个生产基地。

2004年底俞某夫妇又共同创立了某市茗香文化有限责任公司（简称“茗香文化”）。

由于茗香茶叶总部原所在地拆迁，俞某和公司几个主要人员分别购买某市向阳路馨莲茗园部分商铺，统一合成为新总部。

另外我们在网上搜索了一下苟香茶叶公司的新闻，发现公司有一项诉讼，茗香茶叶在2004年底经历了一桩商标侵权诉讼，结果被某市中级人民法院判败诉侵权并要赔偿原告损失人民币10万元和公开道歉。

馨莲茗园位于某市向阳路，借款人申请按揭的商铺位于甲10号楼，由某市华纺房地产开发公司开发。

共有底层（包括一二两层）商铺6200平方米，分上下两层。

并已全部销售完毕，其中90%为茗香茶叶有限责任公司和茗香文化有限责任公司的主要股东购买。

其中第一层所购商铺统一合成为茗香茶叶有限责任公司总部，第二层所购商铺统一合成为茗香文化有限责任公司总部。

馨莲茗园已经全部销售完毕并交付使用。

向阳路茶叶市场从目前来看，是某市两大茶叶集散地之一，已经在当地和全国的主要茶叶零售商中有一定的影响。

该地区交通便利，市场繁荣，区政府正准备将其建成特色商品会展中心、茶叶拍卖中心、糖业烟酒交易中心等。

据我们目前收集的资料来看，向阳茶城目前的绿茶交易量占全国的十分之一左右，有一千多家茶商在茶城经营交易，基要上是属于有相当规模和比较成形的交易市场。

借款申请人清单：

借款人

面积

商铺价格

铺名

单价（元/平方米）

按揭金额（万元）

公司职务

俞某

843

1149

底层商铺

13629

485

茗香茶叶董事长茗香文化总经理

赵某

425

431

204、205

10133

215

茗香茶叶部门经理

菊某

370

375

201-203

10133

187

茗香茶叶部门经理

邹某

432

438

208、209

10133

219

茗香茶叶部门经理

总计

2071

2393

11554

1106

茗香茶叶部门经理

借款申请人并已存入36万元的保证金，（相当于两期期供），用于借款出现欠供时我行扣减，分别为俞某16万元，赵某7万元，菊某6万元，邹某7万元。

借款人情况

俞某，男，汉族，35岁，户口所在地为浙江省武义县，持某市暂住证，初中文化程度。

于1995年结婚，配偶姓名朱某，33岁，2003年11月由浙江省武义县迁入某市，某市户口。

夫妇有两个女儿。

全家人口四人。

借款申请人出具的“职业收入证明”显示：

借款人从1998年3月18日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职法定代表人和董事长，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币15万元。

借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。

赵某，男，汉族，26岁，户口所在地为某市，大专文化程度，毕业于某市民政管理学院。

于2004年9月结婚，配偶杨某，23岁，大学文化程度，尚无子女。

借款申请人出具人“职业收入证明”显示：

借款人从2004年2月2日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职部门经理，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币8万元。

借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。

菊某，女，汉族，33岁，户口所在地为浙江省武义县，持某市暂住证，大专文化程度，夫妇有两个女儿。

全家人口四人。

借款申请人出具人“职业收入证明”显示：

借款人从2004年2月2日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职部门经理，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币8万元。

借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。

邹某，男，汉族，41岁，户口所在地为浙江省武义县，持某市暂住证，初中文化程度。

于1987年结婚，配偶姓名为潘某，38岁，初中文化程度。

借款申请人出具人“职业收入证明”显示：

借款人从2004年2月2日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职部门经理，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币8万元。

借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。

2、张东经营性抵押贷款1000万元

我今年44岁，已婚，子女32人，最大20岁在读书，最小10岁。

我一直居住在滨海市，有一套位置不错、面积151平米的