某某工矿区棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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某某工矿区棚户区改造项目可行性研究报告

某某工矿区棚户区改造项目可行性研究报告

第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称

某某工矿区棚户区改造项目

二、项目建设地点

三、项目承办单位

四、可研报告编制单位

1、单位名称：

2、工程咨询资格证书编号：

3、资格等级：

4、发证机关：

国家发展和改革委员会

第二节可行性研究的依据和范围

一、可行性研究的依据

1、项目承办单位委托编制项目可行性研究报告的委托书；

2、国家及省有关政策、法规、条例；

3、现行有关技术规范、规定、条例；

4、国家发展与改革委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；

5、《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

7、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

8、《国家新型城镇化规划》（2014年－2020年）；

9、住房和城乡建设部等部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》》（建保〔2009〕295号）；

10、《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综〔2010〕8号）；

11、《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）；

12、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；

13、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；

14、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）；

15、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）；

16、《山东省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》（建房发〔2006〕183号）；

17、山东省人民政府办公厅《关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（鲁政办发〔2010〕10号）；

18、《莱芜市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

19、《莱芜市城市总体规划》；

20、莱芜市政府召开的“专题研究某某工矿区棚户区改造工程有关问题”

21、项目承办单位提供的其他有关数据、资料。

二、可行性研究的范围

1、项目提出的背景及建设的必要性；

2、建设地点和建设条件；

3、规划设计方案；

4、拆迁安置及补偿方案；

5、节能方案分析；

6、项目组织实施及进度安排；

7、建设项目招标；

8、环境和生态影响分析；

9、投资估算及资金筹措；

10、经济影响分析；

11、社会影响分析；

12、结论。

第三节可行性研究的结论

随着新型城镇化进程的推进，我国棚户区改造的规模不断增加。

政府工作报告，在2013年政府工作报告2014年重点工作时指出，要推进以人为核心的新型城镇化。

今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题。

其中包括改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。

城市和国有工矿棚户区居民中低收入的家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声比较强烈。

实施城市棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

拟建的某某工矿区棚户区拟使用汶源西大街以北、北坦路以东、龙潭西大街南北两侧莱矿马庄矿区内。

近年来，随着市区的逐步扩大，市区内的村庄综合改造工作日新月异，而各大国有工矿企业的棚户区由于历史遗留问题，环境脏乱差等问题日益突出，不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了城市的整体形象和招商引资环境。

对某某工矿区实施棚户区改造，既有利于旧城区改造，又有利于提高居民的居住条件，优化招商引资环境。

因此，项目的建设十分必要。

一、建设规模及内容

根据莱芜市总体规划，并充分结合该项目建设用地条件及棚户区周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：

总占地面积57560.49平方米（合86.34亩），分三个小地块（其主要技术经济指标见后表）。

项目共建设11栋多层住宅楼、4栋17层住宅，共计建筑面积94005.23平方米（共944套），全部用来安置矿区职工。

二、总投资及资金来源

项目投资总额为30665万元，其中：

建筑安装工程费用23265.14万元，工程建设其他费用5939.62万元，预备费1460.24万元。

按照项目承办单位提供的资金筹措意见，项目建设所需资金拟全部由项目承办单位自筹解决。

二、项目建设期

本项目建设期初步确定为24个月，从2015年12月开始立项，2017年12月竣工。

三、经济与社会效益分析

项目为住宅建设项目，产业关联度高，有利于促进建筑业、建材业等行业的发展。

项目建成投入使用后，可入住居民3120人，形成一定规模的人流物流聚居区，为周边商贸零售业、银行及其他配套服务设施提供潜在的消费群，带动其发展，增加政府税收，有利于促进区域经济的协调快速发展。

1、项目的建设可以为某某工矿区棚户区居民提供舒适的住房环境，解决人们对基本居住条件的需求，改善某某工矿区棚户区居民的居住环境，促进莱芜市的城市化进程，能够给该地区的人文、自然环境带来一定的改善。

2、项目的建设能够创造就业机会，促进社会经济发展。

项目的建设将会给设计院、施工单位、监理单位提供工作机会。

项目建成后，须安排专业人员进行维护，这就给物业公司提供了工作机会。

可见，项目的建设将会给社会提供一定的就业机会。

项目的建设与实施会极大的提高当地居民的生活、居住水平，不会产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。

项目的建设有利于为党和政府分忧，促进经济活力，增加经济总量，促进当地的经济繁荣，具有良好的社会效益。

3、项目建设符合莱芜市城市总体规划，环境优美，交通便利。

不仅能够加快城区棚户区改造的进程，改善城镇环境，而且可带动附近的商业发展。

项目使用后将拉动信息及其集成技术、网络技术在住宅建设中的应用，最终为推进莱芜市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用，其社会效益显著。

4、项目已做了充分的前期准备工作，项目建设无论从选址、服务功能、配套设施、建设标准上，还是客观需要上，都是十分必要和可行的。

四、主要技术经济指标

主要技术经济指标表

项目内容

地块1

地块2

地块3

总图指标

总用地面积

24104.6

11157.1

22298.79

57560.49

地上建筑面积

43557.64

26917.3

23530.29

94005.23

建筑基底面积

4326.92

2096.78

5817

12240.7

容积率

1.81

2.41

1.06

建筑密度

17.80%

18.80%

24.72%

17

绿地面积

7231.38

3198.7

6522.7

16952.78

绿地率

30%

30%

30%

30%

总户数

408

256

280

944

停车位

248

180

188

616

第二章项目提出的背景及建设的必要性

第一节项目提出的背景

1、国家新型城镇化规划中提出棚户区改造是推进新型城镇化的重要任务和途径

2012年9月25日，国务院召开全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会。

会议中指出资源型城市及独立工矿区是我国重化工业的摇篮，为建立我国独立完整的工业体系、推进国民经济发展做出了重要贡献。

经过长期开发，不少资源型城市和矿区资源逐步枯竭，普遍出现了接续产业跟不上、就业困难、生态环境严重破坏、社会保障负担重等问题。

这既是历史遗留的问题，也是我国推进现代化进程、建设和谐社会迫切需要解决的问题。

资源型城市转型和棚户区改造是扩内需、调结构的重要内容和巨大潜力源泉，不仅可以改善生活，而且能够创造巨大的需求，带来一举多得的效应。

加大棚户区改造力度，是推进资源型城市及工矿区转型发展的重要抓手，也是解决城市“二元结构”矛盾的切入点。

目前，资源枯竭城市低保人口比例比全国平均水平高出１倍，不少工矿区和棚户区低保人口比例甚至达到50％左右。

保障和改善这些群众的基本民生，体现了调节收入分配“托底”的要求，把这块收入差距的最“短板”补上了，就能够产生倍增效应，更有力地促进资源型城市转型发展和城镇化顺利推进。

会议要求要把资源型城市转型和棚户区改造作为推进新型城镇化的重要任务。

城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。

突出加大棚户区改造力度，集中力量一场一场打“歼灭战”，由“大片”至“小片”，逐步完成城市和工矿棚户区的改造任务。

资源型城市转型，要以企业为主体，既瞄准资源深加工，又注重发展非资源产业，关键是能带动更多就业。

资源型城市及工矿区转型发展、棚户区改造是一项长期艰巨、系统复杂的工作，要科学规划，摸清底数，依靠改革作为动力，创新体制机制，统筹协调配合，形成工作合力，加快建立资源开发补偿、衰退产业援助、专项资金支持等长效机制，增强可持续发展能力。

2014年3月，中共中央、国务院日前印发《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，要求切实加强对城镇化工作的指导，着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题，推进城镇化沿着正确方向发展。

《规划》强调棚户区改造相关工作，大力推进棚户区改造，从4个方面开展改造行动。

第一，城市棚户区改造；第二，国有工矿棚户区改造；第三，国有林区棚户区改造；第四，国有垦区危房改造。

二、国家关于棚户区改造的政策及相关配套措施

住房是民生问题，也是党中央、国务院一直关切的问题。

早在2007年国务院就下发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），意见在逐步改善其他住房困难群体的居住条件中指出：

“加快集中成片棚户区的改造。

对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。

棚户区改造要符合以下要求：

困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

”在住房的保障范围、保障标准、保障方式以及资金来源上均给出了指导性意见。

2008年12月20日国务院办公厅又下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）文件，加大了保障性住房建设力度，并且给出了时间表，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。

二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。

三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。

为认真贯彻党中央、国务院关于低收入家庭住房困难的实施意见，全面落实全国保障性安居工程的实施，推进城市和国有工矿企业改造工作，国家发改委、住建部等五部门联合下发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号），专门对城市和国有工矿棚户区改造提出了指导意见，意见中指出力争用五年的时间完成国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善，并且在拆迁安置、资金筹措、税费政策支持、土地供应等方面给出了具体的实施措施和意见。

三、某某工矿区现有状况

某某工矿区位于莱芜市政府西北，距市政府政府驻地仅3公里左右，该矿区职工住房除机关、六中有较好的居住环境外，马庄、医院、谷家台、业家庄、温石埠的交通、居住环境都比较差。

主要是砖混结构的一梯三户或四户的简易楼房、平房和筒子楼，房屋建造年限久结构简易，使用功能不全且面积狭小，基础设施简陋，自然灾害防御能力极低，安全隐患、居住条件相当差。

经认真核实，目前收入低、住房困难的职工户数有900多户。

简陋的社区与迅速发展的城市环境不相适应，严重影响了莱芜的城市形象，居民也很难摆脱日益严重的城市噪音及尘埃、油气的污染。

无论从规范市政建设，还是从改善居民居住条件的角度，对某某工矿区进行棚户区改造，都是当务之急。

莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司位于汶源西大街以北、北坦路以东、龙潭西大街南北两侧公司院内现有地块三块，现为空置地。

为了改善某某工矿区棚户区居民的居住环境，完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展，某某工矿区积极响应各级政府号召，贯彻落实科学发展观，推进和谐社会建设，为改善居民住房条件，提升城市功能形象，拓展城市发展空间，促进经济社会发展，在多方认真考察、论证、充分征求该区域全体居民和全体党员意见的基础上，莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司实施某某工矿区棚户区改造工程。

项目即是在上述背景下提出来的。

第二节项目建设的必要性

一、符合国家产业政策要求

为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展。

国家发展和改革委员会发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，分为鼓励、限制和淘汰三类产业，并将不属于鼓励类、限制类和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类。

允许类不列入《产业结构调整指导目录》。

经查找，项目属于国家允许类建设项目。

二、符合国家和地方发展规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出：

坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。

健全住房供应体系。

立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

加大保障性住房供给，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。

多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。

重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。

加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。

建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。

加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。

改善房地产市场调控。

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。

加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。

完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。

加强市场监管，规范房地产市场秩序。

加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

《莱芜市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“进一步深化统筹城乡发展改革。

着力打破城乡二元结构，缩小城乡差距，率先形成城乡一体化发展新格局。

实施重点区域带动战略，加快建设“三大产业板块”、“四个功能区”和农高区，打造产业发展集聚区；初步搭建起“一主两副一区”发展新格局。

全面完成“两新工程”建设任务，促进农村人口向城镇集中，2015年城镇化率达到63%。

加快以“两股两建”为主要内容的农村产权制度改革步伐，有条件的村全部完成土地承包经营权股权化改造和集体资产股份化改造。

”大力发展保障性安居工程，逐步解决城市中等偏下及低收入家庭住房问题，保障农村住房安全；农村五保对象集中供养率达到80%以上；逐步建立残疾人社会保障和服务体系，加强残疾人服务设施建设，提高教育、就业和康复水平。

项目单位按照莱芜市委、市政府的要求，根据莱芜市总体规划，实施某某工矿区棚户区改造工程，符合国家、地方发展规划和城市总体规划的要求。

三、符合国家产业政策支持方向

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：

房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

根据《国家新型城镇化规划》（2014--2020年）的文件要求及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）精神，某某工矿区棚户区改造工程是全面落实《全国全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作会议》，建设新型城镇化，推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市棚户区改造的一项举措。

根据国家有关政策，对城市和国有工矿棚户区改造应给予资金支持。

　针对棚户区的改造，国家一是加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府增加资金投入。

二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。

符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据。

三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。

扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。

四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。

五是加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。

六是完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。

对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。

莱芜市委、市政府十分注重本市城市和国有工矿棚户区改造工作，出台了一系列优惠政策，为城市和国有工矿棚户区改造的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。

四、国家以棚户区改造为突破口，推动新型城镇化，惠民生扩内需

“居者有其屋”一直是千百年来每个中国人的愿望，也被视为百姓生活的最基本问题。

温家宝总理在《政府工作报告》中一再强调要“以人为本”，要求关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。

某某工矿区职工现有住房均上世纪60-70年代建设的楼房，区内水电管线老化，道路缺乏规划，无公共绿地，无物业管理，小区公共设施缺乏，企业破产后，职工经济水平较差，不具备自行改造的能力。

加之受时代所限，房屋的功能布局及抗震抗灾能力差，生产、生活十分不便。

随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间，住房需求量增大，供求矛盾日益突出。

棚户区居民中低收入家庭比例高，群众要求改造的呼声强烈。

实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

山东省副省长郭兆信在全省城市和国有工矿棚户区改造工作会议上说，从2010年起，山东省将用三年时间基本完成全省集中连片和零星棚户区的改造任务，从根本上改善山东省16.4万户棚户区居民的住房条件和生活环境。

项目实施后棚户区居民将告别低洼易涝、基础设施匮乏的住所和危房，迁入配套设施齐全、环境优美、交通方便、生活便利的新社区，同时项目的开发建设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作用。

第三章建设地点与建设条件

第一节建设地点

一、选择原则

在建设选址上，应充分考虑用地要求和棚户区居民生活特点，使项目建成后，区域居住条件、生活环境达到较高水平。

为此项目的选址应符合以下原则：

1、应与建设地点已有建筑融为一个整体。

2、地质条件理想，自然条件及周围环境应符合洁净、安全、卫生的要求，为居民提供良好的工作、生活氛围。

3、建设地点的选择应不破坏周边的整体环境，并且应不影响其他设施使用，不挤占道路沿线绿地。

二、选址方案

拟建项目位于莱芜市汶源西大街以北、北坦路以东、龙潭西大街南北两侧莱矿马庄矿区内，交通极为便利。

1、项目符合莱芜市城市总体规划和莱芜市土地利用总体规划的要求。

2、周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良好的居住环境。

加之该区域地形规整、易于规划，且有可持续发展的空间。

3、基础设施（路、水、电、暖、气等）配套较完善，水文地质、工程地质条件好，有利于该项目建设和发展。

项目开发建设符合莱芜市城市发展方向和规划要求，可有效改变某某工矿区棚户区的现有面貌，满足区内居民生活的需求，推动莱芜市城建事业的顺利发展，有利于改善莱芜市的城市形象和居民的生活居住环境，经济效益和社会效益显著。

由以上分析可以看出，项目的选址符合莱芜市城市总体规划要求，项目地理条件优越，交通便利，社会效益显著。

因此，从城市总体规划角度来说，项目的选址是合理的。

第二节建设条件

一、自然条件

莱芜市地处鲁中腹地，泰山东麓，大汶河上游。

北依省会济南，东邻淄博市，西与泰安接壤。

莱芜市为一中生代形成的断陷盆地，北、东、南三面环山，中部是低缓起伏的平原，西部开阔，地势由东向西倾斜。

二、气象条件

1、气温

莱芜市属于暖温带大陆性季风气候，四季分明。

年平均气温：

12.5℃

历年最高平均气温：

26℃

历年最低平均气温：

―3.3℃

多年平均降水量：

771.64mm

最大年降水量：

1369.6mm

最小年降水量：

203mm

历年平均相对湿度：

63%

多年平均日照对数：

2624.2h

主要风向：

EN,WS

最大风速：

27.3m/s

最大冻土深度：

44mm

2、地质及水文地质

莱芜市地层出露较齐全，自太古界至第四系地层多又出露。

厂区周围地层主要由红板岩、粉质粘土及中粗沙，下伏基岩为第三系粘土岩。

3、地震强度

根据“中国地震烈度区划图”（14939年版）及“建筑抗震设计规范（GB50011-2001）,该地区的地震设防烈度为七度。

工程按七度抗震设防，基本地震加速度0.10g,特征期0.25s。

三、交通条件

莱芜是重要的钢铁能源基地，公路网密集，高速一、二级公路纵横交错，交通十分便利。

境内泰莱、博莱、济莱青三条高速公路，一小时到达济南国际机场，两小时到达青岛港口，形成了四通八达的交通网络。

四、配套条件

1、给排水

项目区位于莱芜市自来水供水服务范围内，项目拟采用自来水公司提供的自来水，周边道路人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。

2、供电

莱城市电力充足，境内电厂装机总达37.5万千瓦，发电能力22亿千瓦，电力供应充足，供电有保障。

3、供暖

项目区位于莱芜市市政供暖管网范围内，供暖有保障。

4、燃气

项目周边道路人行道下均敷设有天燃气管道，项目用气比较方便，项目可根据需要灵活考虑气源。

5、通讯

莱芜市现已建