绵阳市经济适用住房管理实施细则.docx

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绵阳市经济适用住房管理实施细则

绵阳市经济适用住房管理实施细则

第一章总则

第一条为改进和完善经济适用住房管理办法，保障当事人合法权益。

根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、四川省人民政府《贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉的实施意见》（川府发电[2007]55号）、建设部等七部委关于印发《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和绵阳市人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（绵府发[2008]2号）等有关文件规定，结合我市实际，制定本细则。

本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县（市）人民政府所在地镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县（市）人民政府规定条件的家庭。

第二条经济适用住房，是指由政府提供政策优惠、限定建设标准和销售价格，面向城市（绵阳城区和县（市）人民政府所在地镇范围内）低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

第三条本细则适用于本市范围内的经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。

第四条经济适用住房由各级政府统一组织、协调。

市政府负责绵阳城区范围内的经济适用住房的组织协调工作，各县（市）政府负责本行政区域内经济适用住房的组织、协调工作。

市房产管理局（以下简称市房管局）是全市经济适用住房建设管理的行政主管部门，负责全市经济适用住房的指导和监督工作。

市发改、监察、建设、规划、财政、国土资源、税务、物价、金融等部门按照各自的职责，各司其职，共同配合做好经济适用住房的建设和管理工作。

第五条县（市）房产（建设）行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房的具体实施与管理工作；县（市）发改、监察、建设、财政、国土、税务、物价、金融等部门根据职责分工，负责经济适用住房相关工作。

第六条县（市）人民政府应在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章优惠政策

第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。

经济适用住房建设单位可以向商业银行申请经济适用住房开发贷款。

第九条个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

免征经济适用住房购买人涉及的印花税。

开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

对经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

第十条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理细则》规定外，还应当出具市、县（市）人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十一条经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十二条严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章建设管理

第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织、协调，市场运作原则，可以采取项目法人招标的形式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县（市）人民政府确定的经济适用住房管理机构直接组织建设。

第十四条在普通商品住房小区中配建经济适用住房的，应当在项目或土地出让条件中，明确配建的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十五条房产（建设）行政主管部门会同有关部门，根据本城区社会经济发展状况、人口、低收入家庭的住房水平和市场的有效需求，编制本城区经济适用住房发展规划和年度建设计划。

第十六条经济适用住房项目规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内达到功能齐全、经济适用、便利节能的目的。

经济适用住房建设要积极推广先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新产品、新设备，提高住宅建设的整体水平。

第十七条经济适用住房单套套型建筑面积控制在60平方米左右。

市、县（市）人民政府可以根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十八条经济适用住房项目的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计，同步建设，同期交付使用。

第十九条经济适用住房的建筑施工企业，要按照基本建设招投标管理办法公开招投标。

中标的建筑企业要严格执行国家规定的建筑操作技术规范，工程质量要符合国家规定的质量检验评定标准的规定，按照国家有关规定进行竣工验收。

经济适用住房的建筑工程严禁转发包。

第二十条经济适用住房开发建设实行工程建设监理制度、工程质量保证制度。

经济适用住房开发建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任，开发建设单位必须向买受人提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。

有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第二十一条经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章价格管理

第二十二条经济适用住房价格实行政府定价和最高限价。

确定经济适用住房的价格应以保本微利为原则，由价格行政主管部门会同房产（建设）行政主管部门按照国家的有关规定，在项目招标前测算。

各县（市）经济适用住房最高限价由各县（市）价格行政主管部门会同房产（建设）行政主管部门拟定，报市物价局、市房管局审批后公布执行（绵阳城区、江油市、三台县由省级部门审批）。

经济适用住房的销售基准价格在综合考虑建设管理成本和利润的基础上确定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得超过3%。

市、县（市）人民政府直接组织实施的经济适用住房只能按成本价格销售，不得有利润。

经济适用住房的销售基准价格确定后应当向社会公示。

第二十三条经济适用住房应当明码标价。

销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

经济适用住房销售价格确定后应向社会公布，价格行政主管部门应依法进行监督管理。

第二十四条价格行政主管部门要加强成本监督、全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第二十五条经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写物价管理部门核发的交费登记卡。

任何单位不得以押金、保证金名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章准入和退出管理

第二十六条经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。

经济适用住房由市、县（市）人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

绵阳城区和县（市）人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第二十七条城市低收入家庭申请购买经济适用住房应当同

时符合下列条件：

㈠有两个（含两个）以上家庭成员拥有本市城区范围内常住城镇户口三年以上（单身未婚青年购买经济适用房需年满28周岁（含28周岁）以上）。

㈡无房或现住房面积低于市、县（市）人民政府规定的住房困难标准。

㈢家庭收入符合市、县（市）人民政府确定的低收入家庭收入标准；

经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县（市）人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十八条申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。

但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请。

符合经济适用住房购买条件的家庭每户只允许购买一套与核准通知书核准面积相对应的经济适用住房。

购买面积原则上不得超过核准面积。

购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条经济适用住房资格申请采取街道办事处、县（市、区）房产（建设）行政主管部门逐级审核并公示的方式认定。

审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。

申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

申请购买经济适用住房的程序和办法

㈠申请

申购人首先向户口所在地街道办事处提出书面申请，如实填写《购买经济适用住房申请表》，并提交下列书面证明材料：

1、户口簿、家庭成员身份证复印件（集体户口的，需户口所在地公安部门提供的书面证明原件）。

2、所在单位或街道办事处和居委会出具的家庭人口、收入、住房情况证明。

3、其他证明材料。

㈡审查

街道办事处对申请人提供的资料进行受理和初审；县（市、区）房管（建设）部门对申请人资料进行审查；绵阳城区报市房管局复审。

㈢公示

街道办事处对申请申报的有关情况在申请人单位或社区进行公示；市、县（市）房管（建设）部门对申请人资格在媒体进行公示。

第三十条严格经济适用住房上市交易管理。

㈠购买由政府或单位在划拨土地上建设的经济适用住房拥有有限产权，房屋、土地管理部门按照有关规定办理权属登记，在办理权属登记时应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”标记。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素后回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，转让人应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价50%的比例（不低于政府划拨变出让应补缴的土地价款标准）向政府交纳政府土地收益等相关税费，政府可优先回购。

购房人也可以按照政府规定的标准交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

㈡购买由企业或单位在出让土地上建设的经济适用住房，房屋、土地管理部门在权属登记时分别注明“经济适用住房”、“出让土地”。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

购房人确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素，进行回购。

住满5年，购房人上市转让或要取得完全产权的，应按照届时的行政事业性收费和政府性基金等补交政府性收益和税费。

上述

（一）、

（二）款规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。

政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房；已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房；已领取住房补贴的家庭在退回住房补贴前不得购买经济适用住房。

第三十三条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第三十四条经济适用住房购房人出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房。

第六章集资合作建房

第三十五条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、价格管理、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。

单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。

参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县（市）人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第三十七条任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。

单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十八条单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县（市）人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县（市）人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十九条向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，集资合作建房价格原则上不得低于同地段同时期的经济适用住房价格，并接受当地财政、物价和经济适用住房主管部门的监督。

第四十条已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。

严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十一条单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章监督管理

第四十二条各县（市、区）人民政府要加强对已购经济适用住房的监督管理，指导经济适用住房管理单位切实履行职责。

各县（市）人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

㈠未经批准擅自改变经济适用住房或集资合作建房土地用途的，由国土资源主管部门按国家有关规定依法实施处罚。

㈡在经济适用住房项目建设中，有不良行为或工程质量低劣的，由建设行政主管部门按国家有关规定依法实施处罚。

㈢擅自改变经济适用住房规划、设计、结构的，由规划主管部门按国家有关规定依法实施处罚。

㈣擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格的，由价格行政主管部门按国家有关规定依法实施处罚。

㈤未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素后作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十三条经济适用住房申购人采取编造、伪造证明材料或其他手段骗取《经济适用住房准购证》的，由房产行政主管部门注销其《经济适用住房准购证》。

对已购经济适用住房的，由房产（建设）行政主管部门责令开发企业限期收回房屋并注销房屋所有权登记，国土资源部门注销其土地使用权登记。

不能收回的，责令购买人向政府补交同地段经济适用住房与商品房的差价款。

第四十四条购买经济适用住房时，对开具虚假证明的单位，要依法追究当事人和主要领导人的行政责任，购成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条国家机关工作人员，在经济适用住房建设、管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十六条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章附则

第四十七条本实施细则出台前，经批准已开工建设并签订了经济适用住房、集资建房合同的，按原政策规定执行。

第四十八条本细则下发后尚未销售的经济适用住房，执行本细则有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。

此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本细则规定内容的事项，应按本细则做相应调整。

第五十条本细则在实施过程中的具体问题由市房产管理局负责解释。