XX旅游景区水上实景演出项目投资建设可行性研究报告.docx
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XX旅游景区水上实景演出项目投资建设可行性研究报告
XX旅游景区水上实景演出项目投资建设可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称：
XX水上实景演出项目
二、项目承办单位：
XXXXXXXX旅游发展有限公司
三、企业类型：
有限责任
四、建设项目法定代表人：
XXX
五、建设地址：
XX市XX区XX镇
六、可行性研究报告编制单位：
XXXXXXXXXX咨询有限公司
七、研究依据、原则和范围
（一）研究依据
根据原国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法进行编制。
1.XX省旅游发展总体规划（2006-2020）；
2.《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》；
3.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4.原国家计委办公厅“关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）”；
5.《投资项目可行性研究指南》；
6.XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
7.XXXX镇地形、地貌、地质及水文等资料；
8.建设单位提供的其它相关资料。
（二）编制原则
1.兼顾国家、地方利益原则；
2.科学规划，合理布局,节约投资原则；
3.以市场为导向,确定项目建设方案和规模原则；
4.从实际情况出发,力求近期与远期发展相结合原则；
5.合理安排发展用地,保证符合可持续发展的需求原则；
6.根据建设内容和规模,合理确定建设期原则。
（三）研究范围
XXXXXX咨询有限公司受建设单位委托,承担《XX水上实景演出项目可行性研究报告》的编制任务,主要进行了以下研究工作:
1.项目承办单位情况调查；
2.项目的建设背景、必要性；
3.项目的市场的调查及发展前景预测；
4.项目的建设条件和经营条件分析；
5.项目建设投资、成本及费用的测算；
6.项目经济效益和社会效益分析等。
第二节承办单位概况和项目指标
一、承办单位概况
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
（二）项目规模及主要指标
项目规模：
新建观战茶楼一座3F、观影剧场一座2F、水上水上实景演出舞台一座及其他配套附属设施。
规划建筑总占地面积为2039.7m2。
总建筑面积2806.1m2。
1．投资估算：
本项目建设总投资估算为3570.38万元。
土建工程投资830.32万元，设备购置费1205万元，户外实景演出费用940万元，流动资金595.06万元。
2.资金来源:
通过业主自筹方式筹集解决。
3.工程实施进度安排：
建设期为4个月，目前已完成前期工作；2012年5月底至2012年8月底进行工程建设；2012年9月初工程竣工交付使用。
4．项目主要指标
项目主要指标见下表1-1。
表1-1主要经济技术指标
序号
指标
单位
指标值
备注
1
方案类
1.1
占地面积
平方米
2039.7
3.06亩
1.2
总建筑面积
平方米
2806.1
2
投资类
2.1
项目建设总投资
万元
3570.38
2.2
固定资产投资
万元
2863.89
2.3
流动资金
万元
595.06
3
财务预测类
3.1
营业收入（年平均）
万元
377.42
3.2
总成本费用（年平均）
万元
247.77
3.3
利润总额（年平均）
万元
72.64
3.4
所得税（年平均）
万元
18.16
3.5
税后利润（年平均）
万元
54.48
4
经济评价类
4.1
销售利润率
%
19.25%
4.2
投资利润率
%
2.03%
4.3
财务内部收益率
%
5.04%
（税前）
4.4
财务净现值
万元
82.06
（税前）
4.5
投资回收期
年
15.12
（税前）
第二章项目背景
第一节项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）XX省旅游业产业地位大提升
XX省省委、省政府高度重视旅游业的发展，省第九次党代会正式把旅游业确定为XX省富民强省的支柱产业，提出建设旅游大省的奋斗目标。
2007年以来，省委、省政府连续召开了全省旅游产业发展工作会议，及各市州也分别召开了高规格的旅游产业发展工作会议，各市（州）和大部分县（市、区）都成立了旅游产业发展领导小组；省直有关部门从资金、项目、设施、宣传等方面对旅游业的发展给予了大力支持，全省各级党政领导重视支持旅游业的发展的力度进一步加大。
全省旅游业发展的氛围空前浓厚。
在2009年，旅游产业总产值过千亿。
在“十一五”期末，XX省有十二个市州确立了旅游业支柱产业的地位。
“十一五”期间，我省出台了《关于加快旅游产业发展的决定》、《XX省乡村旅游发展工作意见》、《XX省旅游产业发展考核奖励办法》、《关于加快旅游项目建设和旅游市场主体培育的若干意见》、《XX省旅游条例》等一系列保障旅游业发展的重要文件，落实了旅游业发展的政策措施。
（二）旅游项目带动战略取得大成效
XX省在“十一五”期间，清晰了项目建设思路，2009年实施了全省“旅游项目建设年”，推出了“251”项目建设工程，省政府出台了支持旅游项目建设的专门政策文件，并在境内、外召开旅游项目招商会。
目前全省在建的500万元以上投资规模的旅游项目有548个，投资总额达2115亿元，累计完成投资503亿元，2009年完成投资285亿元。
（三）XX省旅游业发展合力大凸显
按照“党委统一领导，政府全面负责，部门各司其职，各方联合行动”的要求，发改、财政、交通、文化等部门形成了大旅游的观念，明确职责，合理分工，完善协调合作机制，形成了大联合、大协作的旅游工作格局。
省发改委在项目资金安排上，支持旅游业的发展，从有限的预算内投资、服务业引导资金、以工代赈资金，西部产业开发专项资金中，安排了资金，加大了对全省性的景区建设、宣传促销、旅游商品开发等引导力度，争取国债资金重点支持了“XX一号工程”、XX等文化旅游景区保护开发，利用开行和世行贷款，重点支持了张家界、湘江风光带的开发建设；省财政厅积极筹措落实资金，努力增加预算内投入，大力争取中央支持，督促14个市州建立旅游专项资金，各级财政都加大了对旅游业的投入。
省交通厅加快高速公路建设，构建了旅游业快速通道，在农村公路建设中向旅游倾斜，改善了通往景区特别是红色旅游和乡村旅游景区的通达条件，并支持旅游景区在高速公路设立指示路牌；省林业厅加大了森林公园提质升级的进程、省建设厅在风景名胜区建设、城乡规划以及申遗工作方面加强与旅游局的联系，省农业厅加大对乡村旅游的政策支持，省水利厅出台了加强涉水旅游的办法等等，省文化厅也大力支持文化旅游业的发展，特别是在旅游休闲产业发展中作用巨大，各职能部门关注旅游支持旅游的大环境业已形成，产业规模有较大突破。
（四）XX省旅游行业管理水平大提高
“十一五”期间XX省各级旅游行政管理部门的职能进一步强化，行业管理范围不断扩大，管理力度大大增强，依法治旅意识得到加强。
通过旅游行业协会，形成自律机制，强化了行业自律能力；各级旅游行业管理部门大力推行规范化行业管理和专业化工作指导，进一步完善了各种管理制度，积极组织制定行业标准。
制定颁布《XX省乡村旅游服务星级评定准则》、《XX省乡村旅游服务经营基本条件》。
制定并即将发布《XX省旅行社星级划分与评定标准》、《XX省旅游家庭旅馆评定标准》。
加强行业诚信建设，提高职业道德水平，出现了XXX、XXX先进典型；2008年，由省旅游局自行研发的《XX诚信旅游服务管理系统》管理软件在全省实施。
（五）基础设施建设大突破
“十一五”期间，XX省基本建成“五纵七横”高速公路网中的“三纵六横”，市州均实现高速公路通达，全省4小时经济圈形成，高速公路、高等级公路和旅游区（点）连接线的建设成绩显著；铁路建设，特别是XX—XX高速客运专线的通车，为旅游客流的顺利进入打下了基础；进一步完善了XXXX机场的配套设施，完成了XXXXXX机场改扩建，提高了航空接待能力；XX作为我省唯一的XX口岸城市目前已有经营XX游产品的XXXX公司游轮停靠，带来了大量的境外游客。
XX、XX游船项目部分开通营运，特别是XXXX的XXXX创造了不俗的效益。
加强了对旅游城市和旅游集镇的建设，初步形成了三级旅游集散中心的体系框架，目前已有XX市、XXXX、XX大型游客中心在建。
2008年12301旅游服务热线建设成功。
二、项目建设必要性
XX水上实景演出项目作为整个风景区规划中的一个相对独立的完整单元，适应规划发展的需要，同时也是当地产业配套、提升地方经济竞争力的需要，建设周期短，投资回收快、效益高，辐射影响大，其按时顺利实施，必将对整个XX镇风景区的建设，乃至整个XX区西北片区的旅游业大发展，起到显著的拉动和提升作用。
第二节可行性研究简要结论
XX省中锦XX镇旅游发展有限公司具备项目建设的承办条件。
本项目符合国家和XX省有关的旅游产业政策。
项目的建设是贯彻落实胡锦涛总书记“特别要把具有XX特色的旅游业做大做强”的指示和《国务院关于加快发展旅游业的意见》精神，实施旅游强省战略，充分体现旅游业的民生产业性质，通过发展旅游业促进社会和谐，努力推进旅游产业发展的市场化、集约化、国际化和人性化，突出项目建设“一体”，抓好市场开发和行业管理“两翼”，打造XX旅游核心竞争力，做大做强XX旅游战略性支柱产业，充分发挥旅游业在稳增长、扩内需、转方式、调结构、惠民生和扩大XX对外开放、提升XX影响力等方面的重要作用，为全省经济社会发展做出更大的贡献。
本项目总投资3570.38万元，资金来源通过业主自筹方式筹集解决。
项目建设期4个月。
项目实施完成后，可新增营业收入（年平均）377.42万元；营业税及附加（年平均）5.18万元，达产年平均利润总额72.64万元。
该项目各项财务评价指标较好，平均销售利润率为19.25%，平均投资利润率为2.03%，全部投资财务内部收益率（所得税前）为5.04%，全部投资回收期（所得税前）为15.12年，全部投资财务内部收益率（所得税后）为3.94%，全部投资回收期（所得税后）为15.63年。
该项目投资方向正确，建设方案合理，符合国家和地方相关政策，经济效益显著。
第三章市场前景分析与预测
第一节旅游市场前景分析
一、我国旅游市场状况
2011年,我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。
其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。
同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。
《2012中国旅游市场趋势观察研究预测报告》数据显示：
2011年我国全年旅游总收入为1.29万亿元，同比增长11.3％。
2011年,在旅游产业供给方面，投资规模大幅增长，产业发展更具活力。
旅游相关产业投资规模的大幅度增长，直接带动了旅游投资的快速增长，各地旅游投资出现了生机勃勃的繁荣景象，为旅游业发展注入了新的活力。
在企业经营业绩方面，企业经营业绩开始回升，景区类企业经营状况好于旅行社和饭店行业。
其中，西部地区企业经营状况要好于受金融危机冲击较大的中部地区和东部地区；城市和城市周边景区比长线旅游景区经营形势要好；成熟的顶级景区的经营状况比无资源优势的一般景区要好。
二、旅游市场前景
我国的旅游业较长期的保持7％年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。
产业的概念是从供给方出发的，生产同一类产品或者提供相关服务的单位的集合，而旅游业是一项以需求方来定义的活动和产业，这是旅游产业界定的特殊性。
所以旅游产业的定义从旅游需求和旅游供给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间的相互作用使旅游经济活动中产生了一系列的经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行社，旅馆业和交通运输业是旅游业的三大支柱。
旅游产业是一个关联性很强的综合产业。
一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。
旅游产业也是一个形象产业。
旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会从旅游的过程产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。
旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。
所以说旅游业是一项对地区的经济，文化，环境有重要推动意义的产业。
2011年我国入境旅游接待1.68亿人次，国内旅游超过16亿人次，旅游总收入2.2万亿元，旅游直接从业近1800万人，旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。
不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。
据估计，未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业以及政府旅游的增长速度将达到10.9%。
到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。
第二节市场竞争力分析
一、政策、规划优势
《XX县XX镇总体规划（2006—2020）》明确提出，XX镇系省级历史文化名镇，蕴藏着巨大的旅游资源，极具开发价值。
相关政府部门对XX镇的旅游开发非常重视并作了大量的前期工作。
开发建设一个具有晚清建筑风格的江南水乡古镇具备物质基础条件，加上与省城XX市特殊的区位优势，结合区域旅游产业和经济发展趋势，调整、充实、提高原有项目，完成古镇内各景点建设，使区内旅游设施完备、基础设施配套，形成完整的旅游度假产业体系，从而带动整个XX镇的经济发展。
二、区位和资源优势
XX镇为XX省会XX的千年古镇，位于XX县城以北、XX江西岸，XX河在此汇入湘江，自古得水运优势，曾为XX物资集散的繁荣商埠，美名“XX”。
北靠XX镇，南接XX康乡，东望XX镇，西邻XX乡，距XX县城XX公里左右，距XX市区仅XX公里，处于XX十大垸之一的XXXX中心腹地。
是一个经济比较发达，各项事业同步发展的文明新镇。
为当地旅游业的发展提供了有利的自然地理条件和优越的区位优势。
三、产品优势
XX旅游产品的优势表现在三个方面：
（1）世界级旅游品牌已经形成。
目前省内XX已成为世界自然景观一绝闻名于世。
在国内，XX作为自然景观第一品牌的地位已不可动摇；
（2）拥有一定数量的国家级景区景点。
除了XX之外，XX还拥有包括XX、XX、XX在内的一批国内较有影响的景区景点。
XX近5年来游客和旅游收入年递增率为全国同类风景区前茅；
（3）初步建立起了功能齐备、品类齐全的旅游产品。
目前建成的十五在景区大多已开发多时，整体上构成了XX旅游景点布局合理、品种多样和容客能力较强的格局。
XX水上实景演出项目建成后，按现在旅游行情，利润总额（年平均）72.64万元，总成本费用（年平均）247.77万元，税后利润（年平均）54.48万元，销售利润率19.25％，投资利润率2.03％，经济效益明显。
五、项目选址和交通优势
项目选址地位于XX省XX市XX区XX镇，基础设施比较完善，水、电、路、通讯条件完全可以满足项目建设需要。
同时，XX市区直达XX县城的高等级公路XX大道直接延伸至该镇，水陆交通十分便利。
第三节产品目标市场预测
“十二五”期间，XX省旅游产业发展的总体目标是：
实施旅游强省战略，实现由旅游资源大省向旅游产业强省的转变。
凸显旅游业民生产业的优势，满足高品质民生需求，充分发挥旅游业在增加就业、改善民生、提高扶贫开发水平、提升城市品味和城市理念等方面的作用。
经济目标：
保持旅游业21.52%的平均增长速度，快于国家旅游局提出的“十二五”期间的旅游业增长水平10个百分点，力争到2015年，旅游总收入争上3500亿元台阶。
旅游收入相当于全省GDP的15%左右。
考虑到XX近年来旅游业发展的客观情况，在2012年前，保持26%左右的增长水平，在2012年实现旅游业总收入超过2000亿元，2012-2015年保持22%的年增长水平，旅游业发展跻身全国十强，初步确立旅游产业强省的地位。
第四章项目内容和建筑设计方案
第一节项目组成和主要内容
该项目选址位于XX市XX区XX镇，该项目总用地面积2093.7m2，总建筑面积2806.1m2。
主要建筑物如下表4-1。
表4-1主要建筑物明细表
名称
面积
单位
备注
占地面积
建筑面积
建筑部分
茶楼
55.7
563.5
m2
剧院
335
502.6
m2
两层
后台建筑
75
150
m2
两层
塔楼
16
32
m2
门楼
36
36
m2
517.7
1284.1
m2
舞台部分
舞台
694
694
m2
木栈道
79
79
m2
码头
289
289
m2
1062
1062
m2
配景部分
广场铺装
456
456
m2
花池
4
4
m2
（2×2×0.5）*6个
460
460
m2
总面积
2039.7
2806.1
m2
第二节建设地区的选择
本项目建设地址位于XX市XX区XX镇，四周交通便利，市政配套设施齐全，辖区内无化工企业，无污染，环境状况良好。
详细地理位置见下图4-1。
图4-1项目地理位置图
一、地形地貌特征及水文地质条件
XX镇为滨湖冲击平原，土地平旷，水潭沟渠纵横，西高北低，流经区域内有XX、XX3公里以上河流；天然水资源、地表水资源和地下（浅层）水量丰富，而且水质特佳，经检验符合国家矿泉水标准。
项目区地下水类型主要为赋存于人工填土层和淤泥质土中的上层滞水和强透水层细砂中的孔隙潜水，其中上层滞水受大气降水及地表水补给，水量最小，水位因季节变化而异；潜水层受大气降水和其他地表水补给，略具承压性，水位水量随季节变化而变化。
勘察期间地下水水量较大，测得地下水初见水位埋深为0.5m—9m，地下水稳定水位埋深为0.8m—7m。
二、自然条件
1．气温
历年极端最高气温40.6℃
历年极端最低气温-11.3℃
最冷月平均气温
4.2℃
最热月平均气温
29.6℃
2．湿度
最热月相对湿度
75%
最冷月相对湿度
81%
最年均相对湿度
80%
3．降雨量
年平均降雨量
1398.8mm
日最大降雨量
192.5mm
小时最大降雨量
82.5mm
4．风速、风向、风荷载
最大风速
21.3m/s
冬季平均风向
2.8m/s
夏季平均风向
2.6m/s
常年夏季主导风向
偏南风
常年冬季主导风向
北偏西风
全年日照时数
1677.1小时
三、交通、水、电供应条件
XX地处XX江西岸，距XX省会XX市XX公里，距县城XX公里陆运和航运十分方便。
古镇水电设施基础较好，经过2009年扩建之后，建有自来水厂，日供水量4000吨，2009年后，增设10kv高压电缆3km以上，低压电缆10km，变压器15座，总装机容量超过10000kw，大大提高供电能力，能满足以上项目建设需求。
同时，有线电视网络已经入户。
四、社会环境条件
XX镇是一个有着悠久历史文化、建筑风格独特水乡古镇，历朝历代皆为交通枢纽镇、文化名镇、商贸集镇。
2008年，XX在政府的引导下开发为旅游区。
XX的发展有区位、政策、资源等方面的优势，但是也存在消费档次不高、文化产品开发不够深入等问题。
为了让XX镇有更好的发展，很有必要在宣传促销、产品开发上重新定位,吸引更多的游客，打开客源市场。
因此，项目的建设能更好地带动地区经济，对当地旅游业的发展提供坚实的基础。
第三节土建工程
一、主要建筑物设计
1、建筑平面设计
茶楼设计意在建筑与环境风景相结合，吸引观光客进入茶室品茶观景看戏。
建筑主体建造于桃花岛，底层架空，二层设有茶厅、操作间、员工用房及库房。
营业空间与辅助空间清晰结合，通行方便。
景之韵、茶之香、水之茶室，看戏观景尽收眼底。
更好的营造其高档舒适的室内外空间。
观戏楼依江而建，拥有能容纳400多位观众席位的演出大厅。
方案建筑主要用房均为南北朝向，都有很好的自然通风与自然采光效果。
建筑的布局整齐有序，使市场拥有更大的商业价值及商业利益。
2、建筑立面设计
建筑里面造型设计：
茶楼设计围绕“戏韵飘香茶楼”为主体，将古典与现代相结合，集成了传统茶楼的庄重与优雅，运用现代材料演示新古典韵味。
高空间，大深度，气势恢宏，雕梁画栋，工艺上返璞归真，保持材料的原始纹理与色泽。
观戏楼建筑独特的地理区位，深远的历史北京，厚重的文化底蕴，外观朴素清新，采用中式建筑特有的坡屋顶，整体为砖木结构，雀替、隔扇、柱头、台阶、基石、镂空窗花处处彰显精致之美，与中国传统建筑装饰艺术既一脉相承又别开生面，各种艺术元素相得益彰又组合得天衣无缝。
3、剖面设计
茶楼一层层高为3.3米，二层高为4.2米。
观戏楼一层层高为4.8米，二层高为4.2米。
疏散宽度和疏散距离等均按照《建筑设计防火规范》CGB50016-2006来控制，满足建筑消防要求。
建筑周边消防车均可到达。
二、给排水
供水由市政供水管网引入，作为生活和消防用水。
水源取自自来水管网，并在项目区内形成给水环网，供办公、餐饮、生活及消防用水。
室内管道采用铝塑管，主立管明装，支管暗装，螺纹接口或套接。
水龙头采用不锈钢龙头。
卫生间采用聚丙烯管，热熔粘接。
洁具采用陶瓷卫生洁具。
室外给水管采用孔网钢带复合塑料管，电热熔粘接。
按照消防规范，设置室内外消防设施。
室外按距离设置地上式消火栓和消防接合器，消防用水按所需水量室外24L/S、室内12L/S计算，室内设计喷淋、自动报警、消火栓及灭火器等系统。
排水系统实行雨污分流，根据国家标准GB8978-1996《污水综合排放标准》要求，生活污水经化粪池生化处理后，进入消毒池消毒处理，消毒剂采用二氧化氯，污水在消毒池中停留时间大于1小时，消毒后污水排到污水管网，做到达标排放。
雨水经雨水管道和集水井，排至室外市政雨水管网。
第五章环境保护
第一节环境保护目的
本项目属于风景名胜区旅游设施新建项目，在项目建设过程中以及建成后，应尽量减少对景区环境造成的不良影响，以保证景区生态环境质量，维持景区自然生态平衡。
第二节资源保护工作
强调资源保护工作的首要地位，要切实执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的基本方针，在自然景观和人文景观的开发利用过程中要严格执行《中华人民共和国环境保护法》和国务院发布的《风景名胜区管理暂行条例》的有关规定，并在风景名胜区总体规划批准的详细规划下方可进行开发利用，开发中根据风景名胜资源的观赏、文化、科学价值和现状环境，采取分级、分类的保护方法，划定各级保护区的范围，提出相应的保护措施。
山体植被、水质环境、名胜古迹和环境卫生是风景名胜区保护的主要目标，防止污染或破坏，维护自然生态平衡。
第三节生态环境建设
认真开发景区生态环境建设，景区的耕地要逐步退耕还林，恢复植被，景
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