厦门城市职业学院物业管理与服务考核管理办法模板.docx
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厦门城市职业学院物业管理与服务考核管理办法模板
XX学院物业管理与服务考核管理办法
（试行稿）
一、物业管理与服务考核领导机构
（一）学院后勤管理处是物业管理的牵头部门，为加强对物业的监督和考核，学院成立物业管理监督委员会对物业公司的服务和管理进行监督和考核。
新一届物业管理监督委员会构成如下：
由分管后勤工作的院领导担任组长，成员由后勤管理处、保卫处、学生工作处、工会、图书馆、团委和教务处等部门相关人员组成。
（二）根据物业管理的六个服务项目（安保维序、保洁、绿化、宿舍管理、宿舍维修和教室管理），物业管理监督委员会下设六个物业考核工作小组，各小组组成部门如下：
1．安保维序：
保卫处、学生工作处
2.保洁：
后勤管理处、工会、图书馆、学生工作处、办公室
3.绿化：
后勤管理处、工会、图书馆、学生工作处
4.宿舍管理：
学生工作处、团委
5.宿舍维修：
学生工作处、后勤管理处、团委
6.教室管理：
后勤管理处、教务处
各组成部门的部门负责人为物业管理监督第一责任人，各部门指定专人具体经办物业考核工作，定期和不定期对物业进行考核评分，对接后勤管理处执行物业管理监督委员会的管理考核任务。
各组成部门中排序第一的部门为该服务项目的牵头部门，根据工作需要进行工作部署，负责组织相关部门考核物业公司相应服务项目的管理服务成果，并对该服务项目的考核评分负责。
其余部门配合牵头部门开展考核工作。
二、物业考核内容
物业公司应具备完备的管理制度和自我检查监督机制，学院对物业公司的考核内容包括：
（一）管理制度是否落实到位，如流程是否严格执行，台账是否如实记录与填写；
（二）物业服务的成效如何。
定期和不定期对物业公司的管理服务工作及其成效进行综合评估，促其整改完善，达成学院物业管理的预期效果。
具体考核内容详见附表1-6。
三、物业考核具体措施
（一）服务初期3个月为磨合期，磨合期采用综合考评的办法，即以六个服务项目的考核加权平均分进行评定，考核加权平均分在90分及以上评定等级为优，考核加权平均分低于90分高于80分（含80分）为合格，低于80分为不合格。
若当月考核加权平均得分低于80分，学院将按比例扣减当月考核奖，扣减部分=（80-考核加权平均分）%×磨合期的考核奖金（其中考核加权平均分=安保维序模块得分×30%+保洁模块得分×20%+绿化养护模块得分×18%+宿舍管理模块得分×18%+宿舍维修模块得分×10%+教室管理模块得分×4%；磨合期的考核奖金=当月应付服务费×30%）。
磨合期内，六个服务项目的考核加权平均分连续三个月低于80分，为整个物业管理考评不合格，学院有权单方面终止合同。
物业公司聘请的所有人员由物业公司全权负责，并于合同终止时自动撤离学院，学院对物业公司聘请的所有人员不承担任何义务。
（二）磨合期过后，整个物业管理考核采用分模块单独量化考核和综合考评相结合的方式。
1.分模块单独量化考核，即按照安保维序、校园保洁、绿化养护、宿舍管理、宿舍维修、教室管理六个服务项目单独进行量化考核。
单项考核分数高于或等于85分的，不对分块考核的单项服务费进行扣减；单项考核分低于85分的，学院将按比例扣除该分块考核的单项服务费，分模块单项服务费扣减金额=（85-单项考核分）%×分块考核的单项服务费。
其中：
安保模块考核单项服务费=整个项目月服务费用*80%*30%
保洁模块考核单项服务费=整个项目月服务费用*80%*20%
绿化模块考核单项服务费=整个项目月服务费用*80%*18%
宿舍管理模块考核单项服务费=整个项目月服务费用*80%*18%
宿舍维修模块考核单项服务费=整个项目月服务费用*80%*10%
教室管理模块考核单项服务费=整个项目月服务费用*80%*4%
2.综合考评即以六个服务项目的考核加权平均分进行评定，考核加权平均分在85分及以上为合格，低于85分为不合格。
若当月考核加权平均得分低于85分，学院将按比例扣减当月考核奖，综合考评扣减部分=（85-考核加权平均分）%×月考核奖金（其中考核加权平均分=安保维序模块得分×30%+保洁模块得分×20%+绿化养护模块得分×18%+宿舍管理模块得分×18%+宿舍维修模块得分×10%+教室管理模块得分×4%；月考核奖金=整个项目月服务费用×20%）。
3.月支付服务费计算方式：
每月实际支付服务费=每月应付服务费-各单项服务费应扣减金额合计-综合考评扣减部分
（三）对物业公司内部管理不善造成的管理区域内刑事案件、治安案件、安全事故等，影响校方形象，校方有权扣罚当月服务费用的10%。
并追究物业公司相应的经济责任；情节严重除追究经济责任外，还应追究法律规定的法律责任。
同时，学院有权单方面终止合同。
物业公司聘请的所有人员由物业公司全权负责，并于合同终止时自动撤离学院，学院对物业公司聘请的所有人员不承担任何义务。
（四）全年考核平均分（即每月综合考评分取平均分）低于80分时，学院有权单方面终止合同，物业公司聘请的所有人员由物业公司全权负责，并于合同终止时自动撤离学院，学院对物业公司聘请的所有人员不承担任何义务。
四、考核频度和其他要求
（一）关于考核方式
学院对物业公司的考核采取集中考核和日常分散考核相结合的方式。
集中考核主要考察《**模块考核表》相关项目的执行效果，以及过程工作台帐记录的完整性，集中考核时可请物业管理人员参加。
日常分散考核除考察物业服务项目的执行情况外，还应考察物业工作台帐录入的及时性和真实性，是否及时记录人员出勤、保养、打扫和巡查等情况，所记录内容与实际情况是否一致等。
考核的情况通过OA系统进行登记和通报，物业办公室需设置专员随时跟踪OA系统，及时响应处理校方提出的整改意见，并报物业相关负责人处理。
日常分散考核是指在考核月的任意时间，由考核工作小组成员随机抽查，或其他部门举报、表扬等，并通过OA系统及时开出整改通知单或相关证明材料，以此构成当月考核分的加减分依据。
集中考核为每月月底（20日-25日），由各模块物业考核工作小组成员持物业考评表，针对本模块物业公司当月各项表现进行评分。
月底集中考核得分，再加上日常分散考核的增减分，即为该模块当月最终考核分。
各模块物业考核工作小组于每月27日前完成当月单项考核分统计，并报后勤管理处。
对于日常分散考核，整改扣分可采用阶梯化设计。
学校通过OA系统开出的整改通知单或表扬文书，以此作为月底考核增减分的依据。
整改扣分建议阶梯化设计，所扣分值可根据物业公司的整改响应速度、整改力度和效果以及整改问题点反复出现的频率进行酌情考虑。
例如，物业公司认识态度好，马上整改，立见成效，可考虑不予扣分；同样的问题反复发生未被改善，可加倍扣分等。
（二）考核频度要求
（1）前三个月磨合期为关键时期，建议增加考核的频度。
各考核工作小组每周组织1次集中考核，日常分散考核每周至少2-3次。
物业管理监督委员会每周召集一次工作例会，将各服务项目的考核情况及时反馈给物业公司，督促物业公司整改提高。
（2）磨合期过后，各考核工作小组每月至少组织1次集中考核，日常分散考核每月至少2-3次。
物业管理监督委员会每月召集一次工作例会，将各服务项目的考核情况及时反馈给物业公司，督促物业公司整改提高。
后勤管理处
2015年8月25日
附表1：
XX学院安保维序情况考核表
序号
项目
考核标准内容
评分标准
1
人员保障
（15分）
①按岗位设置要求配齐配足岗位人员，未配足按缺勤评分。
②所有当班人员必须按时上、下班，有事须请假，并有相关顶班人员。
迟到早退按缺勤评分。
每缺勤每人次扣减一分。
2
安全保卫及消防、交通、治安管理
（80分）
①实行24小时安保制度；门岗基本实行封闭式管理；固定岗人员在位，巡更制度落实,夜班不允许睡觉。
发现外来人员、车辆未登记进入一次扣减一分，人员睡岗每人次扣减一分。
②保安人员持证上岗，着装统一，工作规范、作风严谨。
未持证上岗一人次扣减一分，着装不统一每人次扣减一分。
③熟悉岗位职责，落实岗位责任，不做与岗位职责无关事项；无师生有效投诉。
岗位职责不熟悉一人次扣减一分，做与岗位职责无关事情如玩手机、看报（杂志）等一人次扣减一分。
有效投诉一次扣减5分。
④无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故。
发生一起直接评定考核不合格。
⑤道路畅通，校园内车辆管理有序，无乱停乱放。
道路不畅通、车辆乱停放一起扣减一分。
⑥保安人员是义务消防员，负责防火和灭火工作，每月至少训练、演练2次，开展消防知识及法规宣传教育。
未组建义务消防队扣减5分，未组织训练、演练一次扣减2分。
⑦定期检查各楼消防栓内的设备，并按要求检查配备灭火器是否可以正常使用；建筑内各通道应24小时保持畅通。
未按规定检查、消防设备不能正常使用、消防通道堵塞一处扣减一分。
⑧正确操作监控、消控设备，监控系统24小时开通运行，及时发现可疑情况，保持监控室的整洁并做好交接班手续。
不会操作设备每人次扣减5分。
⑨爱护使用监控机器和消控自动报警设备，定期进行测试和检查，发现设备出现异常和故障，应及时通知保卫处进行检修，并做好记录。
人为损坏设备每处扣减5分，故障未及时报修每处扣减2分。
⑩做好学生公寓的防火、防盗等安全管理工作。
发生火灾考核直接评定考核不合格，发生外来人员盗窃每次扣减20分。
⑪做好学生公寓外来人员登记及管理工作，公寓内无闲杂人员。
公寓内有闲杂人员一人次扣减一分。
⑫做好图书馆岗位职责管理工作。
未落实图书馆岗位管理职责，每条扣减2分。
⑬车辆带货出学校，必须有相关证明，属贵重大件物品、搬家等必须登记方可放行。
未登记每次扣减一分，造成学院财产损失的直接评定考核不合格。
3
其他工作（5分）
根据学院要求能完成其他临时性保障任务。
未完成临时性保障任务该项不得分。
4
奖励性
加分
①发现校园重大安全隐患，每处奖励性加5分。
②安保人员见义勇为、拾金不昧，获得师生表扬的奖励性加2分。
③在管理中提出合理化建议并被校方采纳的，每条奖励性加2分。
④在处置突发事件中处置得当、措施有力，及时消除不良影响的，每次奖励性加2分。
⑤在校级以上（不含校级）检查中，管理规范，工作有力，获得经验推广或表扬的，每次奖励性加5分。
附表2：
XX学院校园保洁情况考核表
序号
项目
要求
评分标准
1
卫生清洁制度、记录
（10分）
①完善的清洁卫生制度，清洁卫生实行责任制，保洁人员有明确的责任范围，实行标准化保洁，有详实的保洁情况记录。
不合格每处扣1分
②垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
不合格每处扣1分
③有周检、月检制度，做到有检查有整改，相应《清洁工作巡检表》、《卫生间巡回保洁记录表》、《清洁工签到表》及《消杀记录表》等工作记录完整。
不合格每处扣1分
2
室内清洁
（40分）
①房屋公用区域保持清洁，无擅自占用和堆放杂物现象。
教室内课桌椅摆放整齐，无纸屑及其它杂物。
不合格每处扣0.5分
②公共门窗、消防栓、标识牌、栏杆、扶手门（窗）框、开关面板、标识牌、电梯内，目视无污渍、灰尘，玻璃门窗无污迹。
不合格每处扣0.5分
③办公楼楼层卫生间玻璃镜面、洗手台面、饮水机和地面无积水、无明显污渍、无杂物；按时进行清洁。
不合格每处扣0.5分
④卫生间墙面瓷砖、门窗无灰尘，大、小便池内无污物。
不合格每处扣0.5分
⑤地下室、车库地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹；墙面目视无污渍，无明显灰尘。
不合格每处扣0.5分
⑥天花板、天棚目视无蜘蛛网、无灰尘。
不合格每处扣0.5分
⑦公共场所垃圾箱内部垃圾及时清理。
果皮箱、垃圾箱外表无污迹、黏附物，垃圾箱周围无散落垃圾，无污水、污渍。
不合格每处扣0.5分
3
室外保洁
（40分）
①路面无泥沙、无污垢，校园道路绿地、行人道无杂物及其它垃圾。
不合格每处扣0.5分
②目视天台雨蓬无垃圾、无积水、青苔、排水畅通；水沟无污垢、泥沙。
不合格每处扣0.5分
③人工湖目视无垃圾、水面无飘浮物。
不合格每处扣0.5分
④信报箱、宣传栏、标识牌无灰尘、无污迹。
不合格每处扣0.5分
⑤化粪池按月进行检查，定期进行清掏，不外溢污水。
不合格每处扣0.5分
⑥垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围卫生无散落垃圾，无明显污物。
不合格每处扣1分
4
设备能耗管理（10分）
①公共设施设备损坏未及时报告。
发现一处扣1分
②出现供水、用水设备长流水现象。
发现一处扣1分
③出现公共区域晴天白天开灯现象。
未及时处理扣1分
5
加分项
①积极配合学院完成合同外事项的，或积极配合学校完成重大庆典及活动，取得较好效果的视情况加1-3分。
②员工见义勇为、好人好事经学院相关部门提出推荐的或提出合理化建议被采纳的，视情况加1-3分。
③因本校物业管理方面成绩突出，获得市级及以上表彰的，加3-5分。
备注：
1.总分100分（不包括加分项目的10分）满分100分。
最后得分为100分减去相应的扣分总和，加上加分项目得分；2.检查当天未涉及到的内容，扣分栏写0，涉及到的项目出现问题将扣去相应的分数，但日常检查中出现在规定的时间内未整改的内容，应扣除相应的分数；3.考核以日常巡查和集中考核相结合，每月视情况集中考核1-2次。
设备能耗管理扣分当月可以累加。
附表3：
XX学院校园绿化养护情况考核表
序号
项目
要求
评分标准
1
杂草杂物清理工作（16分）
①校园绿地基本看不到生长过旺的杂草。
发现一处扣1分
②用割草机以及人工拔除的杂草，能够当日清运完毕。
绿地上的生活垃圾、石砾砖块、枯枝、碎玻璃等杂物能够及时清理。
发现一处扣1分
③绿地上的老鼠洞穴能够及时堵塞，红火蚁能够及时消杀。
发现一处扣1分
2
修剪与整形工作
（14分）
①需要修剪的乔灌木，能按技术要求按时完成任务，修剪能够做到剪口平整、美观，尽量减小伤口。
校园乔灌木中枯枝，病叶等能及时修剪清理。
发现一处扣1分
②草坪定期修剪，每次剪去长度不超过草高的2/3。
草坪修剪后，整体效果平整美观，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。
发现一处扣1分
③能够做好藤本植物藤蔓的理藤牵引工作。
发现一处扣1分
3
植物病虫害防治工作
（16分）
①根据植物发生病虫害的特点，做到预防为主，防治及时。
植物无明显的畸形枝叶、残叶、卷叶、病斑等病虫害迹象，生长势良好。
发现一处1分
②按技术要求进行喷药，做到用药准确、喷散均匀。
无因技术操作原因，给植物造成药害现象发生。
若出现不及时防治或因工人操作不当造成的植物枯死的物业应给予相应赔偿。
发现一处扣1分
③能够注意安全使用农药，无人员、鱼类、鸟类中毒事故，尽量避免农药对环境的污染。
发现一处扣1分
4
浇水管理工作
（12分）
①无因浇水不当（缺水或过量）造成植物叶片发黄枯萎或烂根等生长不良现象发生。
发现一处扣1分
②植物浇水过程中，浇灌设施若出现问题能够及时发现并维修。
无超过一天仍无人修理的现象。
没有明显浪费水的现象发生。
发现一处扣1分
5
植物移栽补植整地工作
（6分）
①能够主动对生长过密的植物进行分株。
需要移植补种的要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强浇水等保养措施。
补种地被植物的同时能够确保线条美观。
发现一处扣1分
②绿地地面平整，无坑洼积水，无明显裸露地。
发现一处扣1分
6
其他日常工作
（20分）
①根据植物生长需要，做好培土松土工作，能够达到均匀、起畦美观、土壤不板结。
发现一处扣1分
②能够保证大树的防风支架稳固，植株无歪斜，倒伏现象发生，歪斜树木能够及时采取矫正措施。
发现一处扣1分
③绿化养护工人衣冠端正，无赤膊现象发生。
发现一处扣1分
④绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象发生。
发现一处扣1分
⑤校园绿化养护能够有基础资料台帐和日常养护台帐。
针对每周的工作重点及安排能有详细的记录和汇总。
发现一处扣1分
7
施肥工作
（16分）
①根据不同生长季节的天气情况，不同植物种类和不同树龄适当施肥，并在每年的春、秋季重点施肥2-3次。
同时能根据植物生长的不同阶段施肥，如植物处于花芽分化阶段，除了控制浇水的同时能够施足磷、钾肥。
发现一处扣1分
②在施肥工作过程中，能按技术操作规程进行施肥。
先挖穴或开沟，施肥后回填土、踏实、淋足水、整平，无肥料裸露现象。
根据植物生长需要，能结合叶面施肥。
发现一处扣1分
③无因施肥操作不当，造成植物肥伤或缺肥，出现严重落叶或枯死现象。
若出现因工人施肥不当造成的植物枯死的物业应给予相应赔偿。
发现一处扣1分
8
加分项
①根据学校各类活动需要，配合相关部门做好现场植物布置以及办公室植物搬运、摆放、养护工作。
每次奖励2分
②能够配合校方对现有绿化浇灌设施进行优化和改造。
每改造一处奖励1-3分
③在日常工作中，能够积极提出绿化节水建议。
每被校方采纳一次，加1-3分
备注：
1.总分100分（不包括加分项目的10分）满分100分。
最后得分为100分减去相应的扣分总和，加上加分项目得分；2.检查当天未涉及到的内容，扣分栏写0，涉及到的项目出现问题将扣去相应的分数，但日常检查中出现在规定的时间内未整改的内容，应扣除相应的分数；3.考核以日常巡查和集中考核相结合，每月视情况集中考核1-2次。
附表4：
XX学院学生宿舍管理考核表
序号
项目
扣分标准
1
管理
（20分）
①未制订相关管理工作实施方案的扣5分；未及时报告宿舍所发生的重大情况的扣2分。
②聘用不符合上岗条件的管理人员视为缺员；每缺员一人扣2分，并扣缺员人数的物业服务费。
③未配备专职主管的扣2分。
④不服从学院职能部门检查、指导的扣5分。
⑤制止男女学生互串宿舍，未经允许非本楼区学生不得进入宿舍，未履行职责的一次扣2分。
⑥宿舍物业管理混乱，整改不到位的扣1--2分。
2
水电、资产管理
（15分）
①按时公布学生用水、用电情况，未履行职责的一次扣2分。
②宿舍楼区内各类资产核查、接受学生报修及对维修完成的确认，及时受理学生的维修申报，未履行职责的一次扣3分。
③做好维修后的验收工作，未履行职责的一次扣3分。
3
值班
（20分）
①值班时间脱岗半小时扣1分；缺岗一人次扣3分。
②缺值班记录的扣2分，不完整的扣1分。
③未对进出宿舍外来人员、物品进行登记和检查的一次扣2分，造成责任事故的扣10分。
4
卫生
（10分）
①未及时督促清理走廊垃圾的扣1-2分。
②对脏乱差的宿舍要及时向院相关管理部门通报，未履行职责的一次扣2分；督促整改不到位的一次扣1分。
③在学院检查中，卫生未达标宿舍超过所管辖宿舍数（本楼栋）十分之一的每次扣5分。
5
安全
（25分）
①要定时对学生宿舍楼层进行巡视、检查，发现问题及时处理，否则一次扣3分。
②对发现违规用电、打架、滋事、宿舍内喝酒、抽烟、晚归爬墙，夜间翻墙外出等违规违纪现象没有及时纠正制止的一次扣3分；未做好记录和汇报工作的一次1分。
③因学生住宿问题而引起纠纷未能及时制止并上报的，一次扣3分。
④未按规定进行宿舍楼内安全检查的一次扣3分，未报告检查情况的一次扣2分。
⑤让非本楼栋学生进入宿舍引发或参与各种违规违纪事件的一次扣3分，所管理的学生宿舍门钥匙随意外借的一次扣1分。
⑥住宿生生病或因其他突发事件需送医时，要及时给予有效帮助，未履行职责的一次扣3分。
⑦因管理不到位，造成学生安全重大事故的一次扣25分。
6
其它
（10分）
①未能完成主管部门交办的与物业相关任务的每次扣2分。
②被学生、学生家长、老师或相关部门投诉，情况属实的酌情扣1-5分。
③未能做好规定服务工作的扣1--3分。
④配合院方作好住宿生的违规违纪现象的记录，未履行的扣1-3分。
总分100
附表5：
XX学院学生宿舍维修考核表
序号
项目
扣分标准
1
制度管理（20分）
①未制定相关管理工作实施方案的扣1-5分；未及时报告宿舍所发生的维修情况扣1-5分。
②聘用不符合上岗条件的维修人员视为缺员；每缺员一人扣10分，并依据合同规定扣缺员人数的物业服务费。
③不服从学院职能部门检查、指导、整改建议的扣5分。
④未能落实节假日、夜间有人24小时值班待命扣5分。
2
服务态度（15分）
①言语粗俗，当班人员违反学校规章制度或与学生吵架、打架，服务被学生有效投诉，一次扣5分，造成伤害事故的，追究相应责任。
②工作推诿、拖拉，工作期间干与本职工作无关之事，学生报修投诉未及时处理；学生咨询时认为不属于本职范围而不理睬不引导者扣1-5分。
③未定期回访，加强沟通，及时反馈信息扣5分。
3
服务质量（60分）
①应有维修流程、设备台账、设备卡、运行记录、维修保养记录、维修材料动向表等，缺一项扣5分。
②对宿舍区设备设施应及时维修，当天21点前报修当天完成，未及时完成一次扣10分，造成损失的一次扣30分并追究相应责任。
③每日巡查水电设备及其他设备，所有工作应做好记录，未做好记录和汇报工作的一次扣5分。
④不熟悉本岗位工作环境，违反各专业操作规程或工作标准，出现设备安全责任事故，未采取补救措施或处理不及时，隐瞒不报，加倍处理，造成损失的一次扣30分，并追究相应责任。
4
其他
（5分）
①未能完成主管部门交办的依据合同约定与物业维修相关任务的每次扣5分。
总分100分
附表6：
XX学院教室管理考核表
序号
项目
考核内容
扣分标准
1
人员保障
①按岗位设置要求配齐管理人员。
人员未按要求配齐配好，直接评定考核不合格
②聘用符合上岗条件的管理人员。
2
管理制度
①服从学院职能部门的管理和工作安排。
每发生一次不服从扣2分
②言语粗俗，当班人员违反学校规章制度或与师生吵架、打架，服务被师生有效投诉。
每发生一次扣5分，造成伤害事故的，追究相应责任
③能落实节假日、晚间值班；上班期间发生迟到、早退、缺岗等现象影响教学服务的。
每发生一次扣2分
④未经许可，私自给校外单位或个人使用教室。
每发生一次扣5分
3
服务质量
①做好资产管理及登记工作。
每发生一次丢失扣2分，并追究责任
②按学院规定做好教室门的开关工作。
每发生一次扣2分
③每日及时处理多媒体设备出现的故障，未出现工作推诿、拖拉，工作期间干与本职工作无关之事。
每发生一次扣1分
④每日清点检查教学用具，包括笔墨板擦、空调遥控器等配置情况；发现丢失及时补充相关物品。
每发生一次扣1分
⑤每天巡查教学楼区域设施设备，做好巡查记录；发现设施设备损坏应及时检修或报修，并跟踪维修情况，做好记录。
每发生一次扣1分
⑥每周对多媒体讲台及设备进行清扫一次，保持多媒体讲台及设备整洁；
每发生一次扣1分
总分100分
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