物业招投标文件书.docx

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物业招投标文件书

西安君和物业管理有限公司是一家具有独立法人资格的专业物业管理有限公司，公司注册资本50万元，现有员工三十余人，管理人员中95%的员工取得了上岗证书，90%以上的技术人员取得了专业证书。

公司下设物办公室、客服部、维修部、财务部、协防部、保洁部等部门，具有临时资质。

公司自成立以来，始终以“恪守诚信，依法管理，尊重业主，服务为先的服务宗旨，通过科学化、专业化、规范化的服务与管理，使企业的管理水平不断提高，并形成了一套独特的物业管理模式。

小区占地6.2万平方，规范小高层两栋，高层两栋。

区内环境优雅，配套设施齐全，布局合理（建有专用性配变电所、及自备锅炉供热、高功率的电梯设备等）。

小区院内装有可视监控系统和红外经监控系统，小区单元装有可视对讲防盗门，与小区协防中控系统和门卫连接，小区房屋采用节能方案，三七墙，中空玻璃。

维修费用低，节约房屋大修维修基金。

对长安区土地局项目物业服务费的测算，我们依法按照国家、省、市物业管理条例和有关国家法律法规政策，经与长安区土地局充分协调，本着让业主、政府、开发商三方满意，物业管理企业顺利运行的原则，对整个小区均按照《陕西省住宅小区公共服务指导标准》中的二级服务标准提供服务综合各方因素，分别下浮一级的比例。

一、基本要求

1、我们公司持有资质文件。

2、我们公司建立各项管理制度健全，各岗位职责明确，有具体工作标准，有落实措施和考核办法。

3、我们公司所有员工统一着装，佩带标志，规范标准服务用语，持证上岗率达95%以上，其中企业经理、部门经理、管理员以上持有物业管理上岗证书，物种作业员工100%持有政府专业管理部门颁发的有效上岗证书。

4、按规定签定“物业管理服务合同”公开服务标准，收费标准和依据，公示服务，监督联系电话。

5、小区实行每周六天、每天12小时接待服务，受理业主、使用人报修、投诉、求助，有效投诉办结率达85%以上，并每年增长2%。

6、每半年或一年作一次业主满意度调查，提出对物业管理工作的意见，达到业主、使用人基本满意率，满意率达85%以上。

7、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案基本齐全，分类成册，查阅方便。

8、多方面使用计算机。

使用专用计算机售水、售电系统，专业物业管理收费系统和物业管理档案系统。

一、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业管理服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观（包括屋面、天台）完好，整洁、无污迹、无缺损现象，房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

房屋零修、急修及时率90%以上。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象，及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。

4、空调安装统一有序，按照指定位置摆放。

5、无超出设计或统一设置的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

6、房屋装修符合小区管理规定。

有小区装修管理制度和装修管理协议，有对装修公司和装修工人的登记、巡查记录；对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。

7、小区主入口设有路标，有幢号标志。

二、共用设施设备维修养护

1、设施设备运行良好，有运行记录，有保养，检修制度，并在工作场所明示，设施设备及责任人均应挂牌标识。

2、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处理措施和处理记录。

3、定期检查消防设施设备，可随时启用。

4、工程主管和工程人员每周2—3次对共用设施设备进行巡视，并有巡视日志（如供水、供电、供热、监控系统及电梯等）。

5、实行24小时报修值班制度，急修半小时到达现场，一般维修一天之内或在双方约定的时间到达现场。

对投诉处理结果应建立回访制度，有回访记录，年回访率达70%以上。

6、庭院灯、楼道灯、围墙灯、指示灯等完好率达95%以上，并按规定时间开关。

7、道路、车场平整，护栏、围墙完好无损。

8、对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施。

9、对二次供水水泵定时检修，按规定对水质进行卫生检查和化验。

10、化粪池每六个月检查一次，每年清掏、疏通1—2次。

11、定期检查、保养给排水管道并及时清理雨、污水井

12、上门服务应文明礼貌，做到工完料清场净。

13、在接到相关部门和单位的停水、停电通知后，及时通知业主。

四、公共秩序维护

1、小区主出入口设有24小时值班，8小时立岗，重点区位每三小时巡查一次，有巡逻记录。

2、设有安全防盗监控报警系统，应有专人24小时值守，摄录像资料至少保留一周。

3、进出小区车辆实行登记管理，引导车辆有序停放。

4、对搬出小区大宗物品有严格的管理制度。

5、对进出小区的装修施工人员、服务人员实行出入证管理制度，对可疑人员应进行礼貌盘问、登记。

6、对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

7、对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案。

8、配备消防设施设备，并定期对消防设备进行检查，以便出现意外时使用。

五、保洁服务

（一）、小区公共场所、绿地、主次干道（不少于以下频次）

1、公共绿地1次/天清理

2、硬化地面2次/天清扫

3、主次干道2次/天清扫

4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/20天擦拭

5、水池、沟、渠、沙井1次/天

（二）、房屋内公共部位

1、电梯厅（白天）2次/天拖扫

2、消防通道1次/10天拖擦

3、公共活动场所1次/天清扫

4、楼道玻璃1次/60天

5、高层大堂石料地面

2次/天全面拖洗

一次/4个月打蜡

6、扶手、开关面板1次/3天全面擦拭

7、消防栓、过道门、踢角线1次/20天全面擦拭

8、公共卫生间2次/天全面清洁

10、电梯内1次/天全面清洁

（根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护）

11、室外扶手、护栏、健身设施、灯具、指示性的标识牌等定期擦洗，

保持干净、明亮、无积尘。

12、积水、积雪及时清扫。

13、清洁完后，清洁区域（部位）无垃圾、无杂物、无异味，并进行保洁巡查。

（三）垃圾的处理与收集

1、合理布设垃圾箱，果壳箱。

2、垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶，果壳箱满溢现象。

3、设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗，消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孽生。

（四）饲养家禽、家畜、宠物管理

1、禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告，并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

（五）定期灭虫除害。

喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主、使用人。

六、绿化养护管理

1、草坪、绿篱、造型树及时修剪，保持整齐美观。

2、花草树木，适时浇灌、施肥、松土、无枯死、无杂草、无损坏、无大面积虫害现象，长势良好。

3、枯死花草树木，必须在15天内清除，并及时补栽补种。

4、绿化地应设有宣传牌，宣传绿化知识，提倡爱护花木。

物业服务期限：

物业公司中标签定合同之日起至小区业主委员会成立为止。

维修责任：

1、物业共用部位、共用设施设备的小修、维护费用，保修期满后，由业主承担，保修期间由甲方承担。

物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新改造费用，保修期由房地产承担，保修期满后，应当使用专项维修资金来进行维修。

保修期应以业主接钥匙之日起算，若该户交钥匙时，已超过房地产保修期，由此产生的保修问题，由房地产承担责任和费用。

2、物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设备设施的维修养护，保修期内应由房地产承担。

业主房屋自用部位和自用设施设备维修养护及其他特约服务的费用，按与当事人的约定收取。

计费起始时间：

物业从物业买受人约定的收房日期开始算起，当月超过15天的（含15天的）物业管理服务费、电梯运行维护费按一个月计费，不足15天的按半个月计费，车辆停放按此类推。

从第一位物业买受人办理入住手续之日起，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产全额缴纳。

对本小区物业收费高层、小高层的物业管理一个标准：

0.9元/㎡.月,露天车位按60元/月.每辆。

以上费用采取包干制的方式收取。

采暖采用集中供暖分户计量方式，参照西安市有关集中供暖的相关规定，设备运行成本占50%，热量表计量占50%，以运行成本测算定价。

西安君和物业管理有限公司

2008年9月6日

长安区土地局前期物业管理费用测算方案

一、管理面积：

二、可收费面积：

1、小高层住宅：

2、高层住宅：

三、不可收费面积：

依据陕西省关于收费管理暂行办法的规定，（陕西省72号文件）我物业公司提供的是二级服务，收费标准依据是1.2元/㎡.月,我物业公司现依据三级收费标准进行定价:

收费标准为0.9元/㎡.月。

附件1：

关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知

附件2：

陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）陕西省72号文件

关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知

中物协[2004]1号

附件1

各物业管理企业：

　　为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

试行中的情况，请及时告我会秘书处。

　　附：

1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

　　　　2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

二00四年一月六日

附件2：

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明 

1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。

本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

一级

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突出设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保

洁

服

务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保

洁

服

务

1、近幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三级

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。