东莞市松山湖科技产业园研发区修建性详细规划.docx
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东莞市松山湖科技产业园研发区修建性详细规划
东莞市松山湖科技产业园研发区修建性详细规划
DetailedPlanForResearch&DevelopmentDistrictOfSongshanLakeSCI.&TECH.IndustryPark,Dongguan
说明书·图集
东莞市松山湖科技产业园研发区修建性详细规划
设计说明
目录
前言
1.项目背景分析
2.现状概况分析
3．功能目标定位
4．规划理念与技术路线
5．规划总则
6．规划结构与用地布局
7．道路交通规划
8．景观规划与城市设计引导
9．绿地系统与水系规划
10．配套设施规划
11.总平面布置
12．竖向规划
13．市政工程规划
14．分期建设规划与实施建议
15．投资估算分析
前言
为了响应市委市政府提出了“加快把松山湖建设成为东莞科技中心”和松山湖新一轮的发展切入点就在“发展科技”的指示精神，松山湖科技产业园区管理委员会于2005年9月对松山湖研发区进行概念规划与城市设计咨询邀标工作，评审会后，确定了东南大学建筑设计研究院深圳分院与东莞市城建规划设计院共同合作完成下一步研发区修建性详细规划的编制工作。
我项目组重新对规划用地进行现场踏勘、方案比较等方面工作，在结合松山湖意见的基础上综合东南院与东莞院两方案各自的优点，形成了修改方案，于2005年11月23日向管委会领导汇报并得到认同，再根据会议具体意见对方案进行了调整、深化，并多次与松山湖规划建设局有关领导互相交流，形成确认方案。
由于松山湖管委会相关领导对研发区发展思路有调整，项目组于2006年1月结合管委会意见形成了本次调整方案并得到管委会认同。
在规划编制过程中，得到松山湖管委会、松山湖规划建设局相关领导的重视与支持，在此表示衷心感谢。
1．项目背景分析
松山湖在东莞的城市发展和经济发展方面承担着十分重要的角色。
松山湖是东莞“三为一体”主城区的重要组成部分，是东莞新城，是东莞的科技经济中心，是东莞产业结构升级的龙头，是东莞产业支援服务业中心，是东莞对外经济技术合作的载体。
松山湖的发展目标是重点发展高新技术、研发、教育等知识密集型产业，努力发展成为国内外知名企业集聚中心、研发服务中心和人才教育中心。
市委、市政府根据新阶段的新要求，审时度势，决定在全市实施“科技东莞”、“商贸东莞”、“平安东莞”、“创业东莞”四项工程，以此为抓手和动力，深入推进“一城三创五争先”发展战略和工作思路的实施，提出了“加快把松山湖建设成为东莞科技中心”和松山湖新一轮的发展切入点就在“发展科技”。
松山湖管委会提出对研发区进行概念规划与城市设计咨询后委托了研发区修建性详细规划的编制工作，旨在通过对现状生产力促进基地和研发区资源的整合，围绕研发功能的配套和延伸，为研发区的发展开拓新的空间，为研发企业的发展提供完善的生活配套服务设施。
2．现状概况分析
2.1园区现状
经过近四年高效和高标准的建设，松山湖新城已经实现新城生态环境、新城市文化和现代新城目标的良好基础。
目前园区主要道路及市政配套设施已基本建成，一大批基础设施和公共设施项目已经和即将竣工，东莞理工学院和广东医学院两所大学已经开学，北部工业城已经有13家即将投产，留学生创业园已经有30多家研发企业进驻。
同时，独具特色松山湖滨湖地区的自然生态环境得到有效的控制，滨湖景区已形成良好的风貌，松山湖品牌已经初步建立。
2.1规划区现状
研发区用地位于园区中心区内，北至新城大道，东邻莞深高速公路，南至沁园路，西侧北部至红棉路，西侧南部与生产力促进基地相邻。
总用地面积约68.81公顷。
基地处于松山湖科技产业园区的门户区域，周边已形成良好的形象。
西侧红棉路与北侧新城大道为重要的形象交通道路并已建成；红棉路西侧为中心公园；紧邻西侧南部为陆续建成的生产力基地、五星级酒店和管理中心；南面通过沁园路为松山湖主湖
区；东南角处为在建的酒店宿舍。
基地地形呈典型的浅丘陵地形，地形起伏变化较多，但相对高差变化不大，基地现状高程主要在27米~47米范围内变化，坡度均小于20%，其中坡度小于10%地形占规划用地73.24%。
因此，基地范围内用地均适合于城市建设开发，但建设必须是有条件的建设，生态开发建设。
规划范围内有一现状为菜地的河沟穿越，具有良好的景观价值，对研发区后期形成良好的生态环境有一定的基础。
同时园区早期启动建设的新竹路已施工完成。
3．功能目标定位
松山湖研发区是“科技东莞”的集中体现，是松山湖“研发服务中心、人才教育中心、企业总部中心、高新技术产业基地”定位的重要组成部分，是构建完善高效的科技成果孵化体系，增强松山湖对科技企业和科技资源的“引进、培育、整合”功能，加快建设松山湖高新技术产业基地和装备制造业基地的核心内容。
4．规划理念与技术路线
4.1规划理念
通过对松山湖研发区特有自然生态环境特点的认识及借鉴国内外同类型较发达地区经验，本次规划提出了四大规划理念：
◆“花园中工作和生活”的理念
世界上成功的高技术园区已经在某种程度上实现了在“花园中工作和生活”的理想。
对于研发区的规划和建筑设计，我们也努力实现这种追求，力求使现代企业研发总部决策营造一个独立的、生态的、互动的、信息化的良好环境。
◆
复合规划理念
设计师的责任不是画漂亮的的图纸，设计师应创造一个“便于人们工作及生活、休闲的有活力的空间”园区除了研发办公空间外，应复合居住中心、商业中心、科技服务中心、金融中心、资讯中心、体育文化设施等。
◆
适宜的开发强度
结合松山湖特殊自然生态环境以及周边建成区的开发特点，规划推敲出了适宜的开发强度，以求得经济效益与生态效益的“双赢”。
◆“环境催生建筑”的理念
什么样的环境“长出”什么样的建筑，当一座房子落在山坡上，首先研究的是脚，而不是脸，当原由的一片树林生长在这里，首先研究的是先生的树木，而不是后生的建筑，这样才能使建筑成为自然之果、生命之实。
4.2技术路线
◆路线一：
功能定位研究
研究实施“科技东莞”的特点和要求，同时借鉴同类发达地区的开发建设经验，结合松山湖现状发展条件，进一步落实松山湖研发区具体的发展目标及基本功能定位。
◆路线二：
空间结构研究
研究松山湖以生物制药类、电子类、机械精密制造三大产业的产业特点、类型，确定基本的功能结构，合理安排各种研发办公区，提出适宜的物质空间发展功能模式。
◆路线三：
交通结构研究
针对研发区的交通方式、特点进行研发区的整体交通组织研究。
◆路线四：
景观结构研究
针对松山湖中心研发区整体空间环境及规划范围特殊的地形地貌，提出规划区特有的景观结构体系。
◆路线五：
分期建设研究
主要针对实施过程中的建设需要、城市的后期经营管理，规划必须予以的空间和建设时序的弹性及基本保障。
5．规划总则
5.1规划依据
1）《城市规划编制办法》（1991）
2）《城市规划编制办法实施细则》（1995）
3）《工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》
4）《中国。
东莞松山湖科技产业园总体规划》（中国城市规划设计研究院）
5）《松山湖市政详细规划》（中国城市规划设计研究院）
6）《松山湖中心区及中部地区城市设计与控制性详细规划》（中国城市规划设计研究院）
7）《东莞市城市规划管理技术规定》（东莞市城建规划局）
7）松山湖管委会的规划建设思路
8）其他相关法规、规范及资料
5.2规划原则
1）特色化、个性化、生态化并重的“三化”原则。
2）经济价值、生态价值、环境景观价值“三值”原则。
3）保护原有地形、原有植被、原有水系“三原”原则。
4）有利于分期建设实施、有利于空间形态的形成、有利于办公生活的组织“三利的原则。
5.3规划区发展规模
5.3.1用地规模
研发区总用地面积为68.81公顷，总建筑面积约33.47万平方米，容积率0.86，建筑密度21.57%，平均层数层4.
5.3.2人口规模
研发区人口主要为在区内就业的研发办公人员。
根据相关地区经验值及东莞调查数据研发办公区取15-25平方米/人计算，区内总研发办公用地为39.04公顷，总建筑面积为得到总就业人口为11000—18000人，根据松山湖定位目标，规划最终取区内总人口为15000人（不含现状生产力促进基地就业人口数量）。
6．规划结构与用地布局
6.1规划结构
规划考虑研发区与现状的生产力促进基地组成的“研发服务区”看作为大地机体和松山湖科技产业园中的一个活细胞：
一个可持续的环境滋育着一个创新的系统，一个生命的网络体系。
因此，规划结合了生产力促进基地、外围道路以及场地本身沟谷和小山丘等多种因素，形成“一河两岸，多组团”的空间结构。
“一河”：
规划将东西向穿越基地中部的河谷整治为自然景观水体为主的滨水景观控制区，为规划区空间结构主轴线。
“两岸”：
以河谷为界线形成了南北两岸区域，南岸主要为现状的生产力促进基地的延伸，为研发区近期建设的重点之一；北岸主要为各主题的研发办公区，包括企业孵化器、集成创新研究院、总部基地等等。
结合现状的生产力促进基地使整个研发服务区形成了“办公—休闲—办公”的结构关系。
“多组团”：
南北两岸区域分别安排各种功能组团，每个组团有以不同类型的研发办公组成各个不同主题的功能组团，包括了企业孵化器、集成创新研究院、总部基地等等。
6.2用地布局
研发区规划用地功能相对简单，主要为松山湖科技产业园的高新科技产业用地，本次规划的主要内容是落实科研办公用地基础上，对公共服务设施、公共绿地、市政基础设施用地做出具体的安排。
研发区规划用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
面积（万㎡）
比例（％）
1
M1
研发用地
39.04
56.74
2
U
市政设施用地
0.35
0.51
3
E
水域
9.66
14.04
4
G
公共绿地
6.53
9.49
5
S1
道路绿化用地
5.08
7.38
道路用地
8.15
11.84
6
总用地
68.81
100.00
7．道路交通规划
7.1规划原则
1、充分结合地形地貌
2、合理划分各功能组团，形成便捷、高效、顺畅的交通网络体系
3、有利于南北两岸之间的联系
4、强调区内步行交通系统性
7.2路网结构
研发区通过区内主干道、次干道形成了较自由的方格网状关系，再通过新竹路、科技路与外部形成4个主要出入口，其中新城大道北出入口以货运交通为主。
轨道交通线路经过研发区中部穿过,但轨道线路在松山湖全线地下，对轨道通道暂无控制要求，因此对研发区建设影响不大.
7.3道路断面设计
考虑研发区交通结构的特性及结合现状生产力促进基地的道路红线断面形式，规划区内道路主要以15M宽为主，断面形式如右图。
7.4步行系统
鉴于研发区发展思路的调整，早期规划所提出的“步行+自行车”健康上班的概念已不存在，现区内主要步行系统为围绕沟谷滨水景观控制区形成的休闲、娱乐步行系统，强调了原生产力促进基地步行轴线的延伸外，同时增强了各组团之间与滨水景观区的联系。
7.5停车设施规划
区内停车设施主要为地面停车场，结合周边绿化，形成生态停车场。
停车方式主要以地块配建停车场为主，配建标准须符合《东莞市城市规划管理技术规定》相关要求。
8．景观规划与城市设计引导
规划区景观结构是以“点”、“线”、“面”等要素组成的整体结构关系，其中包括：
“滨水景观控制区、入口景观区、生态景观轴、主要步行景观轴、主要人工景观控制界面、主要景观节点、主要视线通廊”等。
“滨水景观控制区”：
规划考虑将现状的沟谷整治为滨水景观水体的景观区域，为规划区主要景观控制区。
“入口景观区”：
区内出入口有4处，其中2处为主要入口区，分别为东、西入口区，入口区为研发区门户地带，标志性、形象性的地方，规划考虑入口节点主要以自然景观元素为主，配以适当人工手法，以取得松山湖整体的自然生态效果。
“生态景观轴”：
科技路景观轴线，为“北岸”办公区的主要的景观轴线，蜿蜒曲折与自然生态环境中，表现了强烈的生态景观的特点。
“主要步行景观轴”：
主要以步行尺度为准则的景观轴线，其中最重要的是片区步行空间景观轴，从南到北贯穿了生产力促进基地、滨水景观区及北岸研发办公区。
“主要人工景观控制界面”：
主要为“北岸”办公区沿新城大道、新竹路侧形成的人工建筑韵律景观控制界面。
“主要景观节点”：
主要景观节点包括各功能组团的中心绿地及区内视线的聚焦点。
“主要视线通廊：
”规划区主要控制了2条视线通廊。
分别为生态景观灯塔与入口区节点以及生态景观灯塔与生产力促进大厦形成的视线关系。
9．绿地系统与水系规划
研发区的绿地系统与水系规划设计应符合研发区的特点，本着“生态优先”的原则，并满足研发区办公人员的需要。
所以本次规划的绿化与水系景观系统必须具有品质与特征，应该是能触动灵感，适于思考与交流合作的，充满美感的，时尚的和轻松休闲的环境，因此，在绿地系统与水系规划中，根本任务是要找到充分满足高科技研发环境所需要的景观关系与场所品质，建成属于研发区的景观环境，并与生产力促进基地的绿地系统产生联系，使园区内每个人，每栋建筑都能最大限度地、平等地共享自然。
9.1绿地系统规划
山体是整个景观的背景和依托。
规划区为浅丘陵地形，山体保存较完好，规划尊重与保护山体植被的原始面貌，顺应原有的生态环境，运用生态学原理和生物多样性原则，只对局部空间进行适量改造，少挖山，少砍树，建筑依丘陵地形而建，营造建筑周边的小空间景观。
在造景方面，充分利用原有地形，强调坡的高低起伏，所涉及到的休闲设施和景观均依地势高低错落布置，形成坡地景观效果。
同时利用草坡的前后遮挡，在保留原有乔木（多为荔枝树）的基础上，利用丰富的植物资源和植物的多种生态习性，间式配以丰富乔灌木，以孤植、丛植、群植为主要种植形式，来营造研发区内适当生态的空间形态。
广场道路布局避免对称景观小品，整个设计尽量让自然的因素在其中发挥主导因素。
硬地及景观小品的出现只是间接的点缀，从而丰富整个景观的肌理。
边界绿地采用开放生态的做法，在园区与外界城市道路间利用地形采用缓丘相接，大量本土植物种植，创造出独特的空间景观，营造自然生态的城市绿化空间。
9.2水系规划
规划利用地块内现状的蜿蜒穿越的沟谷，构成10公顷范围为核心水面的中心水体景观，营造充满生态气息的水体景观。
河岸线以曲折有致的自然曲线构成为主，南北向形成深远的水体空间。
利用多样的河驳岸形式设计营造人性话的湿地景观氛围：
a.草坡或卵石与水面相连的的自然驳岸
b.丛生的水生植物和耐湿乔灌木种植形成的自然生态驳岸
c.花岗岩砌筑的硬质驳岸
d.整齐有序的亲水木质步道和亲水台阶驳岸。
滨水景观区是整个研发区的景观中心，通过滨水不同景观要素的有机协调组合，将建筑群体、环境、水体、驳岸、广场、亲水平台、绿化景观等多重内容有机组合，形成多变的城市复合环境空间景象。
通过独特的服务设施建筑、桥、生态景观灯塔、旧有水渠改造的亲水平台等诸多元素，构成区域内部具有鲜明环境地标特点的认同系统。
运动和休闲功能的体现则通过滨水区域内理清旧有杂乱场地，完善交通、绿化、安排运动场地，形成自然、亲切、舒展的开放空间环境，提升整体区块品位。
10．配套设施规划
考虑研发区人口规模、人口年龄构成特点及基地周边功能区，规划配套设施为社区型服务设施,其中包括：
商业网点、超市、食堂、西餐厅、咖啡厅、酒吧、俱乐部、体育健身、医疗卫生设施等等，主要集中在综合服务楼及沟谷滨水景观控制区周边。
同时为方便研发办公区各企业展示产品及进行各种商务活动，规划规划建议在西入口区设置公共服务建筑区（与研发用地兼容），主要包括：
商务服务中心、商务俱乐部、会议中心、展览中心、科技服务中心、资讯中心等。
11．总平面布置
11.1建筑布置原则
1、尊重与保护现状地形地貌
2、与生产力促进基地建筑形态的结合与延伸
3、符合不同开发模式的要求（整体开发与独立开发）
4、确定基本开发地块规模，保证地块划分出让的弹性
5、有利于分期开发建设
11.2空间布置
主要形成基本单元围合小院落，组合灵活，地块中心。
结合松山湖管委会的意见，基本单元地块以30亩（2ha）左右为一个基本地块，同时可以根据实际需要灵活组成不同面积的地块。
11.3整体开发强度
结合松山湖特殊自然生态环境以及周边建成区的开发特点，规划推敲出了适宜的开发强度。
研发区用地面积为68.81公顷，总建筑面积约33.47万平方米，容积率0.86，建筑密度21.57%，平均层数4层。
主要技术经济指标表
名称
建筑占地面积（ha）
建筑总面积（万㎡）
用地面积（ha）
容积率
建筑密度（﹪）
绿地率（﹪）
平均层数
A01地块
0.98
2.74
4.52
0.60
21.70
40
2.80
B01地块
1.73
6.23
7.53
0.83
23.00
55
3.60
B02地块
0.67
2.90
3.29
0.88
20.30
40
4.30
B03地块
1.03
4.10
5.80
0.70
22.40
45
3.95
B04地块
1.20
4.80
5.91
0.81
20.30
40
4.00
B05地块
1.30
5.86
5.60
1.05
23.00
40
4.50
C01地块
0.81
3.48
3.43
1.00
23.60
40
4.30
D01地块
0.70
3.36
2.96
1.10
23.60
35
4.80
全区
8.42
33.47
39.04
0.86
21.57
42
4.00
12.竖向规划
研发区规划范围内整个场地南北向中间沟谷地带倾斜，针对松山湖的的规划总体目标及空间特征体现，规划中通过对现状场地的实地考察对生态景观价值较高的用地予以保留，在道路竖向的规划确定上结合现状的地形特点进行统一安排。
竖向规划的原则：
保证研发区市政排水的合理性即雨水就近排放，土方工程的经济性，场地利用的空间景观性，强调建筑与生态环境的有机融合。
规划道路控制点标高主要依据现状道路控制标高及规划范围具体地形的变化情况确定，区内主要道路（科技路、集成路）走向均沿山谷底下，为场地最低处，考虑场排水等多方面因素，规划科技路与集成路交叉口标高从现状的30.86米，控制为36.00米，其他控制点标高均与现状变化不大。
依据《城市用地竖向规划规范》（GJJ83-99）得，工业用地适宜坡度为大于0.2%，小于10%，所以本次竖向规划对场地控制点确定依据是能保证场地坡度小于10%及场地整体的景观要求，使场地满足基本的使用要求，同时控制整体景观效果。
场地最高高程控制在43.0M，最低高程在新竹路中部为27.0M；规划建议沟谷景观水体整治谷底高程控制在22.0M，水面控制在25.5M。
详见竖向规划图。
（坐标体系采用珠区坐标体系，高程为国家85高程基准）
同时，由于对场地未来的使用情况没具体明确，规划建议规划区的场地初平不宜整体完成，适分期进行，以免造成场地平整后的水土流失现象。
13.市政工程规划
13.1给水工程规划
13.1.1规划依据
1．《东莞市松山湖科技产业园市政工程专项规则》—给水工程规划。
（中国城市规划设计研究院2002.6）
2．《室外给水设计规范》GBJ13-1997
3．《城市给水工程规划规范》GB50282-1998
4.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）
13.1.2供水概况
根据《东莞市松山湖科技产业园市政工程专项规则》，松山湖科技产业园内用水将由东莞市中部供水工程及中西部供水工程统一解决，并由东北及西南部两个方向供清水至产业园，园内不设水厂。
东北部供水水源取自东莞中部供水工程，其最大日供水量为22.4m3/d，供水压力为3.00公斤。
西南部供水水源取自东莞中西部供水工程，其最大日供水量为9.6m3/d，供水压力为4.70公斤。
研发区用水将由东莞市中部供水工程及中西部供水工程统一解决。
现状给水管有：
红棉路两侧DN500给水管，沁园路DN600给水管。
研发区供水由上述给水管引入。
13.1.3用水量预测
用水量建筑面积进行计算，用水标准参照附近城市标准，并考虑本区的特点确定。
用水量计算详见下表：
最高日用水量计算表一
地块名称
建筑面积
（公顷）
用水量标准（立方米/公顷.日）
用水量
（立方米/日）
A01地块
2.74
130
356
B01地块
6.23
130
810
B02地块
2.90
130
377
B03地块
4.10
130
533
B04地块
4.80
130
624
B05地块
5.86
130
762
C01地块
3.48
130
452
D01地块
3.36
130
437
未预见用水量
上述之和的15%
653
合计
33.47
5004
同时采用不同用地性质用水指标进行复核，用水标准根据《城市给水工程规划规范》，并考虑本区的特点确定。
用水量计算详见下表：
最高日用水量计算表二
用地名称
用地面积
（公顷）
用水标准（立方米/公顷）
用水量
（立方米/日）
研发用地
39.04
120
4685
市政设施用地
0.35
30
11
道路用地
8.15
20
163
绿地
11.61
20
232
合计
59.15
5091
综合上述两种计算，研发区最高日用水量取5050立方米/日，平均日用水量为3885立方米/日，日变化系数1.3。
本规划区总人口为1.5万人，根据《建筑设计防火规范》第8.2.1条，同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火消防水量取15L/S。
13.1.4供水水质、水压
供水水质应满足《生活饮用水水质卫生规范》的要求；室外给水管网采用低压供水方式，供水水压满足用户接管点服务水头28m的要求，当市政给水管网水压不能满足生活、消防要求时，各小区及公建应根据实际情况自设生活、消防水池及加压设备。
13.1.5供水管网
区内给水管网采用生活、消防共用的给水系统，给水管管径按最高日最高时用水量确定，时变化系数为1.4，并分别按最大转输时、消防时及最不利管段发生事故时三种情况进行校核。
区内给水管规划由红棉路两侧DN500给水管、沁园路DN600给水管引入，沿规划道路东侧南侧人行道布置。
区内给水管网环形布置，以保证供水安全性。
为方便施工及减少破路，原则上道路宽度大于40米双侧布管。
给水管沿线设置消火栓，消火栓的间距不应超过120米，保护半径不应超过150米。
区内给水管敷设在人行道下时，覆土厚度不小于0.60米，在车行道下时，覆土厚度不小于0.70米。
给水管网布置详见《给水工程规划图》。
给水管管材：
建议采用球墨铸铁管或PE给水管。
13.1.6主要工程数量表
主要工程数量表
序号
名称
单位
数量
备注
1
DN300给水管
m
925
2
DN200给水管
m
1249
13.2雨水工程规划
13.2.1规划依据
1．《东莞市松山湖科技产业园市政工程专项规则》—给水工程规划。
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