日常生活法律知识.docx

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日常生活法律知识

日常生活法律知识

一、房屋买卖

（一）商品房销售所必须具备的条件

1、必须具备齐全的“五证”、“二书”：

①“五证”：

是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》；

②“二书”：

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，

2、签约资质：

房地产开发企业营业执照

房地产代理经纪公司营业执照

开发商签署的授权委托书

（二）签订购房合同应注意事项：

①销售广告和宣传资料

a.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

b.商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

c.房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。

②建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积

a.不应分摊的建筑面积：

作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋。

b.可分摊的共用建筑面积：

大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制泵、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及套与共用建筑空间之间的分隔墙、外墙墙体水平投影面积的一半。

《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定：

房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：

（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；

（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；

（三）不分摊的共用部位。

共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。

房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。

③规划、设计变更

房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

④产权办理时间

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

⑤物业管理

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

⑥商品房交付

a.房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：

（一）取得建筑工程竣工验收备案表；

（二）取得商品房面积实测技术报告书；

（三）预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。

交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

b.商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（四）已通过竣工验收；

　　（五）拆迁安置已经落实；

　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　（七）物业管理方案已经落实。

4、预售登记后、竣工交付前转让预购商品房

①未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

②已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内到原登记机关申请变更预售登记。

总结：

希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。

收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。

二、房屋贷款

1、须缴纳费用

①保险费

贷款金额（总房款额）*保险费率

a.银行指定保险公司不同，保费费率有差别；

b.银行要求保险金额不同（贷款额或总房款额），对保费影响较大。

②律师费：

贷款额*2‰——3‰

③抵押登记公证费：

200或280

2、还款方式

①等额本息

②等额本金

总结：

注意比较各家银行应缴费用，并根据自己的预期收支情况选择适合的还款方式。

三、房屋租赁

1、不能出租的房屋

①未经综合验收的新建房屋；

②无产权的房屋；

③无房屋租赁证件的房屋；

④未经原出租人书面同意的承租房屋；

⑤违章建筑；

⑥未经全部共有人一致同意出租的共有房屋；

⑦未经抵押权人书面同意的已设定抵押房屋。

2、签订房屋租赁合同应注意的问题

①双方当事人：

姓名（或名称）、住所，联系方式；

②标的物：

所在位置、面积、四周范围、装修及实施状况，确认房屋处于适宜使用的状态；

③租赁用途：

承租人不得擅自改变，出租人不得随意干涉；

④租赁期限；

⑤租金；

⑥修缮责任：

出租人对房屋及其设备，应当及时、认真检查修缮，保证房屋安全及正常使用；

⑦变更与解除合同条件；

⑧违约责任及争议解决方式。

四、房屋拆迁

（一）拆迁补偿方式

房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

1、货币补偿:

实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体评估规则由市国土房管局制定公布。

2、标准租私房拆迁补偿：

拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿，房屋承租人应当按照有关规定搬出；搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者提供房屋临时安置。

资助标准如下：

①承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；资助标准低于补偿低限的，按照补偿低限给予资助。

②承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面积的，按照所承租标准租私房的建筑面积资助；所承租标准租私房的建筑面积大于差额面积的，按照差额面积资助。

3、已购公有住房拆迁补偿：

拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。

被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。

4、搬迁补助费

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

①拆迁住宅房屋的：

搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。

②拆迁非住宅房屋的：

搬迁补助费包括：

a.设备搬迁、安装费用。

b.无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。

5、停产停业综合补助费

拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。

（二）房改危改区的安置和补偿

1、属于直管公有住房的，被拆迁人放弃补偿。

拆迁人对房屋承租人给予就地安置的，房屋承租人按照规定价格购买就地安置房；房屋承租人放弃就地安置的，拆迁人可以收购房屋承租人依法享有的公房使用权，由房屋承租人异地购买经济适用住房。

2、属于自管公有住房的，拆迁人可以对被拆迁人按照原建筑面积就地实行产权调换，并且按照被拆迁房屋的重置成新价与所调换房屋的建设综合成本价结算差价，所调换的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人与房屋承租人重新订立租赁合同；也可以按照上述规定实施。

3、属于非住宅房屋的，能够就地返还的，拆迁人应当对被拆迁人按照原建筑面积就地返还，互不结算差价；不能按照原建筑面积就地返还的，拆迁人应当对被拆迁人给予适当经济补偿。

4、属于自住私有房屋的，被拆迁人可以就地或者异地购买经济适用住房价的安置房，所购房屋按照商品房产权管理；也可以按照被拆迁房屋的市场评估价获得补偿。

5、属于标准租私有住房的，被拆迁人可以按照被拆迁房屋的重置成新价和安置房的建设综合成本价的差价，按照原建筑面积就地换购住房，换购后的房屋按照商品房产权管理，被拆迁人也可以按照房改危改区危改前被拆迁房屋的房地产市场评估价获得补偿；

（三）违章建筑、临时建筑拆除

1、违章建筑、超过批准期限的临时建筑和规划批准建设时规定如遇规划调整应当拆除的临时建筑的，不予补偿；

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，按照其建筑面积的重置成新价结合剩余期限给予补偿。

（四）住房困难户拆迁安置补助《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》

1、补助对象（住房困难户），

①私有房屋住房确有困难的；

②已购公有住房自住人住房确有困难的；

③执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的。

2、申请条件：

①在拆迁范围外别无正式住房，而且对被拆迁房屋的补偿款低于规定的补偿低限。

②在拆迁公告发布之日起１０日内向拆迁人提出。

标准租住房承租人由应与被拆迁人共同提出申请。

③应被认定为在拆迁范围外另有正式住房的情形：

a.本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；

b.在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；

c.本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。

3、拆迁安置补助标准

①按照对被拆迁房屋的补偿款和规定补偿低限的差额确定。

②拆迁补偿低限按照经济适用住房均价和规定面积标准计算。

③经济适用住房均价：

城区和近郊区由市政府有关主管部门根据本市经济适用住房的市场供应价格确定；

远郊区、县由区、县政府根据本地经济适用住房的市场供应价格确定。

规定面积标准：

２００２年１２月３１日前，城、近郊区规定面积标准为每户３０平方米；远郊区、县由区、县政府自行确定。

4、拆迁安置补助费的支付和使用

①私有房屋和已购公有住房自住人：

由私有房屋和已购公有住房自住人领取，应当用于购买或者承租住房；

②标准租住房承租人：

由被拆迁人领取，并应当全部用于改善承租人的住房条件，不直接支付给承租人。

5、搬迁补助费：

①城、近郊区每平方米２０元补助；

②远郊区、县每平方米１５元补助；

③由拆迁人出车搬迁的，不予补助；

④非住宅房屋设备搬迁和安装费用，每平方米２５元；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

五、房屋装修

（一）签订装饰装修合同应注意事项:

1、验看并在合同中注明装饰公司资质等级；

2、如果装饰公司属挂靠承包企业，应填写委托代理人姓名、身份及联系方式，并要求出示被挂靠单位法人委托书；

3、约定施工期间发生的水电费；

4、慎重进行管线（煤气、燃气、水表等）改造；

5、工程项目变更应由双方签字认可并对合同内容进行相应补充；

6、材料验收应由双方共同签字认可，验收单应对材料品种、规格、级别、数量等有关内容标注清楚；

7、验收时间、次数，通常在隐蔽工程结束、卫生间防水做完、以及墙饰完毕时进行三次验收；

8、付款方式：

开工付60%，工程过半付35%，验收质量合格付5%，对于何种程度为过半，款项如何交付双方应由明确约定；

9、附表应清楚、完备的填写：

立面图、平面图、剖面图等图纸尺寸标注、图标及必要说明，施工进度表，施工用材表

（二）纠纷解决途径

1、与家装企业协商解决，对不符合质量标准的要求及时返工、重新施工；

2、请求本市家装协会和消协调解；

3、向工商局等行政部门投诉；

4、仲裁或诉讼。

六、关于公共维修基金

公共维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

　　住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。

共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公用建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。

　　住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。

维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。

第十三条　1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金。

按每月0．60元／平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。

产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。

共用部位共用设施设备一般应包括的范围：

　　房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等．公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路。

　　共用设施设备系统：

电梯系统、消防系统、保安系统，中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。

　　物业管理区域内的物业管理用房、空地，道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙；

　　上述系统中归专业管理部门所有的除外。