新邵县凤凰谷老年公寓项目可行性研究报告.docx
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新邵县凤凰谷老年公寓项目可行性研究报告
新邵县凤凰谷老年公寓项目可行性研究报告
前言4
三、项目建设的必要性-------------------------------13
新邵县凤凰谷老年公寓可行性研究报告
引言
“最美不过夕阳红，温馨又从容。
夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！
当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。
父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。
作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？
这是整个社会都应该重视的问题。
人生最需要关爱的时期是两头：
一是小时候，二是到老年。
我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。
这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。
据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。
而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：
6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。
这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。
为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？
据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。
人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：
2：
4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。
因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。
随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。
养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。
老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。
加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
第一章总论一、项目名称：
新邵县凤凰谷老年公寓二、项目地点：
新邵县严塘镇生态产业园某地块三、项目投资单位：
湖南凤凰谷旅游开发有限公司。
第二章项目背景一、项目建议书编制依据：
《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》；《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》《中国老龄事业的发展》白皮书；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》；《社会福利机构管理暂行办法》；《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》；《老年人建筑设计规范》；《湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》。
二、项目提出的理由与过程：
新邵县目前城镇养老服务机构缺口很大，目前只有新邵疗养院和新邵县雀塘镇敬老院，，床位只能满足社会需求的30%，特别是高、中档老年公寓还是空白，政府对民间投资建设老年公寓，给予大力支持和重点扶持。
几方面的原因，投资建高、中档公寓，既填补新邵高、中档老年公寓的空白，快速进入老年化社会的需要。
该项目的设想提出来以后，得到了各层面的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。
第三章市场预测一、新邵县城镇养老服务机构供应现状：
1、目前新邵县65岁以上的老年人口已近90792人，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要2700张床位。
而据调查，目前新邵县养老服务机构只有2所，各乡镇的幸福院十几所，床位300张左右，差缺2400张床位。
也即目前新邵城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的12%，缺口高达78%。
需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，新邵县城镇养老服务机构的床位更是供不应求，新邵县城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；2、目前新邵县国有养老服务机构约占总数的80%左右，原来邵阳市当中还是算比较好的疗养院，属于国有性质的，一般是市区单位职业病疗养的地方，是单位福利性质的，但都是属于非赢利性养老院。
各乡镇属的养老院，属于低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；3、目前县民营养老服务机构占20%左右，多为几十张床位的小型养老院，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个托老的作用；4、目前新邵县养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；5、目前新邵县城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、新邵县养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和湖南省政府将加大投入对现有城镇国有养老院进行改扩建：
1）2015年基本建成全覆盖社会服务体系，每千名老人至少拥有30张养老床位；2）全国新建和改建市、县福利院（福利中心）100所，新增床位10000张；新建和改建乡镇敬老院1000所，完成41个流浪未成年人救助保护中心设施建设；新建国办示范性社会养老机构20所，引导和支持新办民办社会化养老机构20所，资助建设省级城乡养老服务示范单位3000个，新增床位20000张。
3）县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施。
4）跟据上面几点预测：
新邵县在未来几年可能会新建7所县级福利院，养老床位100-300张左右。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。
无法满足一般家庭老人和三高老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。
即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。
据调查，新邵县今后几年内有意愿大投入建设高、中老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。
三、新邵县养老服务机构需求预测：
1、新邵县即将成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。
据调查，截止2013年底，新邵县65岁以上的老年人已经达到90792人，占全县人口总量的11%，而且正以年均增加2.3%的速度“跑步进入”严重老龄化社会。
按照预测到2015年，新邵县65岁以上的老年人将超过13万，按平均每千名老人拥有床位30张养老床位计算，全县养老机构床位数需要3900张，而目前新邵县的养老服务机构的床位只有200张左右，缺口高达3600张左右；而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每千人50张的标准，到2015年，缺口将高达6500张。
所以新邵县养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大1）据调查，新邵县的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。
而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。
他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式。
从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。
在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。
因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。
投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。
媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。
所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、生活水平提高，高、中档老年公寓的潜力巨大1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金。
据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高、中档养老服务机构的费用。
2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。
他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。
据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、健身场地（56.6%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆（39.7%）。
而目前新邵县大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高、中档老年公寓的建设大有可为；3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%）。
特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，必定会受到“三高”老年人群的追捧。
第四章项目的重要性和必要性一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：
党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：
《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。
加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
湖南省委、省政府也十分重视老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，一方面投入财力物力，推动我省国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。
二、新邵县凤凰谷老年公寓具有较好的社会效益和经济效益：
目前新邵县养老服务机构大约有76%的缺口，还可以吸引邵阳市区和周边的县的老年人，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。
投建高、中档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。
1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全县城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
2、投建该高、中档老年服务中心，可以填补新邵县高、中档老年服务机构的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所乐，老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热的平台，是解决老龄化问题的有效对策之一。
3、鉴于新邵县也是劳动力输出县，留守老人、空巢老人较多，社会养老亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退休的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。
老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：
经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。
而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。
老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
新邵县老年公寓建成投入运营后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，将取得良好的社会效益和广泛的社会效应，从而为我县社会化养老做出积极的贡献，还可以带动周边县包括邵阳市区的对老年人的需求。
社会的需要，政府的引导，政策的扶持，百姓的期盼。
新邵县老年公寓项目正是在这样的背景下提出的。
三、项目建设的必要性
随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。
预计新邵县“十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到13万人以上，现有疗养院，敬老院、养老院，不能满足社会对养老服务的需要。
人口老化已逐渐受到全县社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。
经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。
同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
因此，修建新邵县老年公寓项目是非常必要的。
第五章建设场地及建设条件
一、自然地理
新邵县处于湘中城市群（邵阳、冷江、涟源、娄底）的怀抱之中，东径111°18′-111°50′，北纬27°15′-27°38′。
东北靠涟源市、东南邻邵东县，南抵邵阳市、邵阳县，西接隆回县，北接新化县、冷水江市。
南部为丘岗区，中部为山区。
该公寓建在严塘镇大坝村，距县城酿溪镇7公里，距离邵阳市区17公里，地处G207国道旁，交通便利。
项目区离大中城市较近，附近没有工矿企业，大气环境质量符合国家大气环境质量标准GB3095-1996所列的一级标准，灌溉水质量符合国家灌溉水质GB5084—89标准，生产用水有保证，地表水和地下水质清洁无污染，，四季溪水长流，环山繁茂，郁郁葱葱，风景优美。
二、自然资源状况
1、气温资源：
项目位于严塘镇大坝村，该项目区属亚热带季风湿润气候。
气候温和、雨量充沛、阳光充足、无霜期长、冰冻期短。
年平均气温16.9℃，全年最热月7月，平均气温29.3℃，极端高温37.9℃，最冷元月，月平均温度为5.0℃，极端低温零度下1℃；全年≥0℃的活动积温6128.0℃，≥10℃的活动积温5241.2℃，≥10℃持续日228天；无霜期275天；全年日照时数1595.1小时，日照百分率36.0％，年均降水量1263.2毫米，相对湿度80.0﹪.是夏季避暑绝佳之地。
2、土壤资源：
项目区成土母岩母质主要有石灰岩风化物、板页岩风化物和第四纪红色粘土等类。
3、水资源：
这里有大坝水库，丰富的地水资源，该项目区水不仅充沛而且水质清洁无污染。
水质胜似矿泉水，可以放心饮用。
三、用地条件
老年公寓项目建设符合新邵县发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地等原则要求。
四、建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
第六章建设规模与建设内容
一、建设规模
该建设项目总建筑面积13000㎡，总投资2000万元。
项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间80间（套），增设固定床位150张，可解决150位老年人的住宿问题。
二、建设内容
1.老年公寓综合楼：
13000㎡。
为多层框架结构双面楼3栋，地上5层，建筑面积13000㎡。
2.楼内配套建设：
老人宿舍、餐厅、阅览室、文化娱乐中心、老年健身中心、洗浴中心、煎药室、康复医疗中心等。
3.设施配套：
满足150人的老年人专用起居、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。
其中建设工程主要包括：
土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、绿化美化等。
新邵县老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》（表1）
综合经济技术指标（表1）
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积
3495m2
2
建筑占地面积
1200m2
3
总建设面积
13000m2
4
停车位
40辆
5
建筑绿化率
40%
6
总绿化用地面积
1400m2
第七章工程技术方案
一、建设模式与设计理念
1、设计模式
新邵县严塘镇凤凰谷老年公寓项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。
2.设计理念
（1）可持续发展理念：
其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：
一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
（2）服务定位：
本项目以服务老年人为主，以满足高、中、低收入家庭需求为目的，配置不同的设施，使广大高薪、工薪阶层家庭都能够有能力入住。
二、建筑设计规范
1、设计原则
新邵县严塘镇凤凰谷老年公寓项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生的要求。
既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。
建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。
由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。
这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。
这些特征是该项目建筑设计的前提。
2、设计依据
1）《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；
2）《民用建筑设计通则》（JGJ37）；
3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176）；
4）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26）；
5）《建筑设计防火规范》（GBJ16）；
6）《住宅建筑设计规范》（GBJ96）；
7）其他相关建筑设计规范。
3、设计规范
功能设计
1）老年公寓楼：
居室以满足中低收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。
居室模式主要包括：
大部分为一室一卫两床模式，适量配有一室一卫一床型，较大房间为一室一卫三床模式，居室使用面积在20-40㎡。
每间居室内都配有壁挂电视、空调、电话、护理呼叫和监护系统等。
2）公寓楼内设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、棋牌娱乐中心、服务管理中心等。
与之相配合的还有卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。
3）户外活动场所：
老年人，对户外活动的需要较高，聚在一起聊天是老年生活的一大乐趣。
庭院设计应提供各种适合老年人健身的器械和休闲座椅和必要的活动设施。
步行几百米到紧邻准备在建的凤凰谷旅游项目休闲也是一个很好选择。
建筑设计
（1）总体要求
1）老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。
项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。
2）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。
而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。
项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。
由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公寓走廊、楼梯间、电梯间内将设有介助扶手，多提供休息座椅等。
（2）出入口
设计原则：
建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。
出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。
老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因
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