投资性房地产初始计量与后续计量.docx
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投资性房地产初始计量与后续计量
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投资性房地产初始计量与后续计量
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第四章 投资性房地产
一、投资性房地产的定义与特征
（一）投资性房地产的定义与特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征：
投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
（二）投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（1）属于投资性房地产的范围
①已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
例如，企业从二级市场通过出让或转让方式拍卖取得一块土地使用权，采用经营租赁方式出租给某一企业，则出租方可以将该土地使用权作为投资性房地产核算。
②持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（即闲置土地不属于投资性房地产）
例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
这种情况属于投资性房地产。
③已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
企业在判断和确认已出租的建筑物时，应把握以下要点：
第一，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，对于以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产。
第二，已出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。
一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
第三，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（2）不属于投资性房地产的项目
①自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。
②作为存货的房地产
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
注意：
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产。
出租柜台不属于投资性房地产。
因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。
这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A．已出租的建筑物 B．已出租的机器设备
C．已出租的土地使用权 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】投资性房地产包括：
（1）已出租的土地使用权；
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
选项B，已出租的机器设备不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。
注意：
通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
二、投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产只有在符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件，才能予以确认：
①与该资产相关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产只有在符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件，才能予以确认：
①与该资产相关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购投资性房地产的确认和初始计量
企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。
企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
采用成本模式后续计量的，购入时：
借：
投资性房地产
贷：
银行存款
采用公允价值模式后续计量的，购入时：
借：
投资性房地产——成本
贷：
银行存款
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
采用成本模式后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产的成本：
借：
投资性房地产
贷：
在建工程【一般企业】
开发成本【房地产企业】
采用公允价值模式后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产的成本：
借：
投资性房地产——成本
贷：
在建工程【一般企业】
开发成本【房地产企业】
（三）投资性房地产的后续支出
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
后续支出的处理原则为：
①符合投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本（通过“投资性房地产——在建”科目核算）（资本化）；②不符合投资性房地产确认条件的，应当计入当期损益（其他业务成本）（费用化）。
【例题2·单选题】2008年3月,甲企业与乙企业的一项办公楼经营租赁合同即将到期,该办公楼按照公允价值模式进行后续计量,“投资性房地产——成本”10000万元,“投资性房地产—公允价值变动”2000万元。
为了提高办公楼的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙企业。
3月10日,与乙企业的租赁合同到期,办公楼随即进入改扩建工程。
12月10日,办公楼改扩建工程完工,共发生支出5000万元,即日按照租赁合同出租给丙企业。
改扩建支出属于资本化的后续支出。
甲企业改扩建完工后的投资性房地产入账价值（）万元。
A.17000B.13000C.3000D.10000
【答案】A
【解析】
2008年3月10日,投资性房地产转入改扩建工程
借：
投资性房地产——在建 12000
贷：
投资性房地产——成本 10000
——公允价值变动 2000
②2008年3月10日——12月10日
借：
投资性房地产——在建 5000
贷：
银行存款等 5000
③2008年12月10日,改扩建工程完工
借：
投资性房地产——成本 17000
贷：
投资性房地产——在建 17000
三、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
会计处理为：
（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销：
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产累计折旧（建筑物）
投资性房地产累计摊销（土地使用权）
（2）取得的租金收入：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
营业税金及附加
贷：
应交税费——应交营业税
（3）投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回（但可以转销）：
借：
资产减值损失
贷：
投资性房地产减值准备
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
会计处理为：
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：
借：
投资性房地产——公允价值变动
贷：
公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
（2）取得的租金收入，会计处理为：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
营业税金及附加
贷：
应交税费——应交营业税
【例题3·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。
（）
【答案】×
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
四、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题4·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。
A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B．满足特定条件时可以采用公允价值模式
C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
【答案】ABD
【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
五、投资性房地产的转换和处置
（一）房地产的转换
1、成本模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产（按照账面余额、累计折旧、减值准备分别结转）
借：
固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
（2）投资性房地产转换为存货
借：
开发产品【账面价值】
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产【账面金额】
（3）自用房地产转换为投资性房地产（按照账面余额、累计折旧、减值准备分别结转）
借：
投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：
固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
（4）将作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：
投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
贷：
开发产品【账面余额】
2、公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产
借：
固定资产、无形资产【转换日的公允价值】
公允价值变动损益【差额】
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
公允价值变动损益【差额】
（2）投资性房地产转换为存货
借：
开发产品【转换日的公允价值】
公允价值变动损益【差额】
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
公允价值变动损益【差额】
（3）自用房地产转换为投资性房地产
借：
投资性房地产——成本【转换日的公允价值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益【差额】
贷：
固定资产（无形资产）
资本公积——其他资本公积【差额】
（4）将作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：
投资性房地产——成本【转换日的公允价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
公允价值变动损益【差额】
贷：
开发产品【账面金额】
资本公积——其他资本公积【差额】
注意：
待该项投资性房地产处理时,因转换计入“资本公积——其他资本公积”科目的部分，应转入当期损益（其他业务成本）。
【例题5·单选题】企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。
A．资本公积 B．营业外收入
C．其他业务收入 D．公允价值变动损益
【答案】A
【解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，其贷方差额记入“资本公积——其他资本公积”科目。
（二）投资性房地产的处置
1.采用成本模式计量
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
其他业务成本
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
2.采用公允价值模式计量
借：
银行存款
其他业务成本（差额）
公允价值变动损益（或借贷方）
资本公积——其他资本公积
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
其他业务收入
【例题6·单选题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计价，该公司2009年7月1日将一项账面价值2000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为2500万元。
2009年12月31日其公允价值为2400万元，甲公司确认了该型公允价值变动，2010年7月租赁期满甲公司以3000万元价款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是（）万元。
A.3000 B.3500 C.2900 D.3400
【答案】A
【解析】处置时售价确认为其他业务收入。
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【教学目标】
目标
内容
知识与能力
过程
与方法
情感态度价值观
识记
理解
运用
互联网的诞生
互联网诞生的历程；互联网与信息化社会
通过互联网的诞生及知识经济的发展的认识，理解互联网迅速普及所具有的优势以及网络在当今时代所起的巨大作用。
通过了解互联网的诞生及特点，知识经济的发展的认识，探究它们对人类社会产生的重大影响。
问题探究
历史比较
概括阐释
合作交流
通过对互联网的诞生及特点，知识经济的发展的认识，理解传媒技术的进步对社会发展的推动作用以及对文化和生活发展具有深刻的影响。
知识经济的发展
知识经济出现的时代背景、知识经济的内涵及发展概况；知识和信息对社会的影响
工作和生活方式的革命
对工作方式、生活方式、学习方式的影响
面临的问题
机遇与挑战；对青少年生活、学习和工作的影响
【教材结构及重点难点】
一、互联网的诞生
1.互联网诞生的历程
2.互联网与信息化社会
二、知识经济的发展
1.知识经济出现的时代背景
2.知识经济的内涵及发展概况
3.知识和信息对社会的影响
三、工作和生活方式的革命
四、面临的问题
重点：
信息化社会的主要内容及影响
难点：
知识经济的内涵
【教学方法】
由于本课的内容更加贴近于学生生活的实际，资料容易搜集，并且也很有趣味性，因此在教学前应该引导学生搜集网络发展的资料，以锻炼学生收集整理资料的能力，不断加深对历史和现实的理解。
在教学时教师在帮助学生理清课本基本线索的同时，充分利用学生课下找到的相关资料和教材中有关资料，进行交流，以充分发挥学生学习的主体性、积极性和参与性，注意把历史知识的传授和思想教育结合在一起。
这既符合新课改的精神，又符合学生的心理发展特征，也有利于培养和提高学生的学习兴趣和历史思维能力。
【导入新课】
20世纪是科学技术日新月异的世纪，是高科技层出不穷的世纪。
电子计算机是20世纪人类最伟大的发明之一。
它把人类社会引入“信息时代”。
信息网络化成为20世纪新生的事物得到迅速的发展和普及，对人类的政治、经济、文化、军事、社会生活都产了深远而重大的影响。
由此导入新课。
【讲述内容】
一、互联网的诞生
1.互联网诞生的历程
提问：
现代信息科学技术诞生的理论基础是什么？
学生阅读教材后概括指出：
电子计算机的问世。
1946年，世界上第一台计算机诞生。
虽然它是一个几层楼高的庞然大物，耗资巨大且功能不够完善，但它奠定了现代信息技术的基础。
随后计算机不断更新换代。
计算机的发展已经走过了电子管、晶体管、中小规模集成电路和大规模集成电路四个时代。
以计算机和通信技术为核心的现代信息科学技术的发展，为互联网的诞生奠定了理论基础。
20世纪60年代末，在美苏争霸的“冷战”时期，美国处于和苏联争夺世界霸权的需要，加紧了对信息科学技术的研究和开发，直接推动了互联网的产生。
1969年美国建成了世界上第一个采用分组交换技术的计算机网络四大实验室，这是计算机互联网（因特网）的前身。
这个网路的基本要求是当战争爆发时，即使网路上的线路或设备部分遭到破坏，系统仍能正常运作。
20世纪90年代以来，由于通信技术和计算机技术的飞速发展，互联网进一步发展为全球信息网。
2.互联网与信息化社会
全球信息网（WorldWideWeb），音译为万维网，顾名思义就是包罗万象的可存取信息的全球性网络。
它是人们可以进行相互交流的抽象空间，主要由互联的文本页面、图像、动画、音像及三维世界构成。
引导学生回顾必修教材Ⅱ，媒介发展的四个阶段的发展历程。
然后指出：
一般认为，以纸质为媒介的报纸是第一媒体，以电波为媒介的广播是第二媒体，以图像为媒介的电视是第三媒体。
而互联网是通过计算机网络传播信息的文化载体，这种以数字化的方式存储、处理和传播，以比特为计量单位的电子媒介被人们称为“第四媒体”。
提问：
互联网的优势是什么？
学生阅读教材后概括指出：
快捷、方便、高效等。
国际互联网可以提供电子邮件收发、资料检索、浏览新闻、休闲游戏、网上购物、网上远程教育、远程医疗、网上谈心等等。
网络媒体作为一种新的传播媒体，具有界面直观、音色兼备、链接灵活和高速传输的特点。
互联网不仅具备传统媒体的所有用途，而且具有传统媒体不具备的优势，互联网作为继报纸、广播、电视后的第四媒体，已经融入到人们的日常工作和生活中，为人类提供了极其丰富的信息源，是人类进入信息化社会的显著标志。
信息技术飞速发展，人类进入了信息化社会。
信息化社会既是科技革命的成果，也带来了一场经济革命。
在互联网时代，人类的生产、生活、工作和思维方式发生了深刻变化。
二、知识经济的发展
1.知识经济出现的时代背景
20世纪90年代，一种新的经济形态──知识经济在美国首先出现。
提问：
知识经济出现的时代背景是什么？
学生阅读教材后概括指出：
传统工业陷入了困境和现代信息科学技术的发展是知识经济出现的时代背景。
然后教师指出：
20世纪60年代以后，自然资源的过度消耗和废弃物的大量排放导致全球生态危机，地球已经不堪重负，查的工业经济陷入了发展的困境。
于是人们开始反省工业文明的种种弊端，迫切需要建立一种能源消耗低，技术含量高的经济。
而现代信息科学技术的发展，为这种经济的出现提供了物质技术条件。
20世纪90年代，知识经济应运而生。
2.知识经济的内涵及发展概况
所谓知识经济就是一种以知识为基础的经济，它是建立在知识和信息的生产、分配和使用之上的新型经济模式。
在美国首先出现，这就是知识经济。
信息经济是以现代信息技术等高科技为物质基础，信息产业起主导作用的，基于信息、知识、智力的一种新型经济。
信息经济是知识经济的主要成分，信息经济有、知识经济、数字经济、网络经济智能经济等各种叫法。
知识经济是是21世纪的经济主流。
知识经济的发展可以最大限度地降低资源消耗，大大提高劳动力和资本的使用效率。
因此，知识是一种无穷无尽的资源，知识经济符合可持续发展战略，有利于经济增长方式的转变。
20世纪90年代以来，信息经济在世界各地得到全面发展，信息经济成为国民经济发展最快的部门。
指导学生阅读教材【历史纵横】的有关内容，了解信息高速公路的相关知识。
然后教师指出：
1992年9月，克林顿把“兴建信息高速公路，推动经济增长”作为其竞选总统的口号。
1993年9月，克林顿政府推出“国家信息基础结构行动计划”，以互联网为雏形，兴建“信息高速公路”。
随后，日本、加拿大和欧洲等发达国家也纷纷提出了激励政策，加速建设“信息高速公路”。
在当今社会，信息经济已经成为国民经济发展最快的部门。
知识经济时代，经济增长源于知识的增长，成功的关键是要有足够的人力资本储备。
中国应该抓住机遇，推进国民经济信息化
3.知识和信息对社会的影响
提问：
在知识经济中，知识和信息对社会的影响主要有哪些？
学生阅读教材后概括指出：
在社会生产力的巨大发展、知识经济对劳动者素质的要求和信息技术促进了传统的产业的更新改造等方面发挥重要的推动作用。
然后教师指出：
在知识经济中，知识和信息发挥了比传统经济更加重要的作用，它本身已经成为巨大的实际生产力。
互联网的发展，加速了知识的生产、传播和使用，知识对社会经济的作用日益加强。
据统计，在机械化程度低的情况下，体力劳动与脑力劳动的比例是9比1，中等程度机械化是6比1，全盘自动化是1比9。
信息工业是知识密集型工业，在信息社会里，价值的增加，主要靠知识。
体力劳动者和脑力劳动者的差别日益被脑力劳动者之间的差别所代替，“白领”、“蓝领”的差别正在逐渐消失。
信息技术也促进了传统产业的更新改造。
促进生产工艺的改进和管理水平的提高。
三、工作和生活方式的革命
互联网和人们的生产和生活紧密相连，互联网时代的到来引起了人们工作、学习和生活方式的革命。
互联网时代的到来引起了工作方式的革命。
互联网打破了时间和空间上限制，使世界更加紧密地连成一体。
在互联网时代，许多工作的办公地点可以选择在家中或者野外，办公场所的变化，既提高了工作效率，又增加了工作的乐趣。
互联网给人类的生活带来了革命性的变化。
互联网给我们自己生活带来的变化和极大的方便。
如在互联网时代，根据网上的求购信息，商店及时把货物直接送到消费者家中，银行则自动处理转账支付业务。
这就是所谓的“室内购货”和“室内银行”。
为人们提供了更多的交流和沟通的机会。
国际互联网还为教育提供了更大的发展空间。
作为人类最大的资源库、知识库，互联网引发了一场学习的革命。
随着信息高速公路的发展，信息技术在教育领域中广泛应用。
学生可以利用网络搜集相关资料，进行自主探究学习；教师可以通过各种教学录像、电视教育和人工智能课程来指导学生的学习。
网络使原先相对狭小的教育空间，变成了全社会的、开放性的教育空间。
互联网使远程教育成为可能。
四、面临的问题
国际互联网在给人类社会提供了更多的发展机遇地同时，也带来了巨大的挑战。
提问：
互联网给人类社会带
升级会员 