环北京市场发展年报需求外溢量价齐升.docx

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环北京市场发展年报需求外溢量价齐升

环北京市场发展年报：

需求外溢，量价齐升

人口、产业、交通等利好因素促使购房需求外溢至北京周边区县，2016年环北京整体市场呈现“量价齐升”态势，但受北京“930”政策影响，市场在政策后表现为量跌价升趋势；分区域来看，环北京房地产市场呈现明显的区域分化，京东区域成交表现冷清，成交主要集中在京南区域（廊坊、武清），新兴热点区域（怀来、永清）因交通规划而逐步崛起，贡献可观，京津冀版图日见雏形。

政策及规划

政策：

分类调控、因城施策，北三县、固安、怀来纷纷限购

受益于京津冀一体化利好，环京部分区域房价上涨迅速，为抑制投机炒房行为，稳定区域房价，促进房地产市场健康平稳发展，多区域相继出台了限购政策。

廊坊限购：

2016年4月1日，为稳定廊坊房价，廊坊市政府公布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中针对北三县及固安，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

怀来限购：

2016年11月30日，为进一步规范怀来县房地产市场秩序，怀来县政府印发了《怀来县人民政府关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，规定非本县户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

短期来看：

在限购政策出台一两个月内，市场成交量显著下滑。

长期来看：

成交反弹明显，且价格仍在波动上涨，对于稳定房价作用不大，政策的严苛程度及后期执行力度较为关键。

政策：

加强土地及房地产市场监管力度，规范交易秩序

2016年8月17日，廊坊市政府发布《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》，再次出手整顿楼市，政策分7条从多个方面规范市场交易秩序，包括土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则、商品房预售必须五证齐全等。

规划：

“四纵四横一环”城际铁路网络规划，“七环”已建成通车，构建京津冀区域发展大格局

2016年11月28日，国家发改委批复《关于京津冀地区城际铁路网的规划修编方案（2015-2030）年》，到2030年，京津冀之间基本形成以“四纵四横一环”为骨架的城际铁路网络，未来将由24条城际铁路线路联通，总规模达3457公里。

2016年12月6日，密涿高速公路河北段正式通车，至此，北京大外环“七环”终于全线贯通。

北京大外环“七环”又称首都地区环线高速，根据国家高速公路网规划，其全长约942公里，其中河北境内约850公里，由12条高速公路组成。

对于很多深耕环京的开发商来说，京津冀的开发建设才刚刚开始，环京区域楼市还有很多价值洼地有待进一步挖掘，共同享受未来京津冀轨道交通建设带来的红利。

房地产市场

整体市场：

2016年商品住宅成交同比“量价齐升”，价格同比上涨26%

2016年环北京市场商品住宅成交同比“量价齐升”，其中成交面积1764万㎡，同比增加16%；成交均价9395元/㎡，同比上涨26%；环京市场成交金额占大北京整体市场的37%，同比去年提升7个百分点。

注：

环北京区域包括燕郊、大厂、香河、廊坊市区、固安、武清、涿州

整体市场：

月均成交面积147万平方米，北京“930”政策后成交价较前九个月上涨19%

2016年环北京市场月均成交面积147万平方米。

受北京“930”政策影响，10-11月成交量明显下滑。

价格方面，从全年整体来看，前9个月平均成交价为8943元/㎡，但随着市场逐步进入调整期，月均成交均价较新政前上涨19%至10683元/㎡。

区域市场：

2016年香河、燕郊成交均价同比涨幅明显，均超40%

区域市场成交结构：

成交结构随着均价的上涨而升级，环京主要区域高价位门槛均超百万

2016年，各种利好刺激下，燕郊、武清、香河、廊坊、固安五个环京区域价格不断上涨，成交结构随之升级，高价位楼盘门槛均超百万。

其中燕郊区域总价领跑其他区域，高达208万。

（注：

廊坊区域仅含广阳、安次）

重点区域-燕郊：

2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升”

2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升”，其中累计成交17276套，同比去年减少22%；成交均价同比上涨41%。

自今年4月份燕郊出台限购政策以来，成交量大幅回落，5-12月份的月均成交套数不足1000套，楼市迅速降温。

重点区域-香河：

2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”

2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”，其中累计成交27617套，同比去年增加15%；成交均价同比上涨52%。

受燕郊区域库存不足的影响，大量刚需购房客群外溢香河，9月份成交量达到全年最高至5710套，但随着“930”新政调控的加码，成交量快速回落，价格也略有下滑。

重点区域-固安：

2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”

2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”，其中累计成交30565套，同比去年减少5%；成交均价同比上涨37%。

受益于大兴第二机场规划建设的利好，固安楼市明显升温，区域价格呈现不断上涨的态势。

后期由于房管局严查五证、规范整顿市场，固安区域入市房源较少，成交量下降。

重点区域-廊坊：

2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”

2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”，其中累计成交32538套，同比去年增加73%；成交均价同比上涨21%。

受固安限购影响，部分刚需外溢到廊坊，另有廊涿城际和机场S6线等轨道交通的利好，吸引更多投资客置业廊坊，带动廊坊北部区域快速发展，全年成交量涨幅明显。

土地市场

土地供应：

环京土地供应量同比下滑8%，住宅用地仍占主导

2016年环京区域土地供应同比下滑8%，住宅用地仍占主导。

共推出土地规划建筑面积2242万平方米，同比减少8%；其中住宅规划建筑面积1436万平方米，同比减少4%，占总规划建筑面积的64%。

土地成交：

成交量呈下滑趋势，住宅用地成交量降幅达19%

2016年环京区域土地成交量呈下滑趋势，住宅用地降幅达19%。

共成交规划建筑面积1902万平方米，同比减少7%；其中住宅用地规划建筑面积1110万平方米，同比减少19%。

土地成交价：

成交楼面价同比增速加快，创历史新高

2016年环京区域土地成交价同比有所上涨，整体用地和住宅用地成交楼面价均创历史新高。

其中整体用地成交楼面均价为1099元/平，同比上涨10%；住宅用地成交楼面均价1261元/平，同比上涨7%。

区域住宅用地：

怀来、固安住宅用地成交量远高于其他区域，燕郊供应成交均为零

2016年，环京区域中，怀来、固安在房地产市场火热的带动下，土地市场推出与成交量均远高于其他区域，成交面积分别为337万㎡和314万㎡；其次是香河，共成交163万㎡；其他区域成交均不足100万㎡。

此外，燕郊受与北京城市副中心统一管控、统一规划的影响，2016年土地市场供应成交均为零。

区域住宅用地成交价：

武清土地市场火热，成交楼面价和溢价率均领跑环京其他区域

2016年，武清住宅用地成交楼面价和溢价率均远高于环京其他区域，成交楼面价6787元/平，较去年大幅上涨326%；成交溢价率则高达55%。

这一方面得益于京津冀一体化，尤其是交通一体化进程的加快；另一方面，积分落户制接棒蓝印户口后，促进了武清楼市量价齐涨，从而带动土地市场迅速升温。

此外，固安在南城发展、新机场建设以及大红门等地搬迁利好作用下，将承接更多的外溢需求，其土地市场也因此备受关注，成交溢价率仅次于武清，为16%。

重点房企

华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园加速布局环京区域，开发多种特色地产

2016年，在京津冀协同发展、冬奥会等利好刺激下，华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园四家品牌房企加速布局环京区域，开发特色小镇、旅游地产、度假地产等特色地产，业绩表现突出，奠定环京区域龙头房企地位。

表：

2016年华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园环京拿地情况

房地产市场预判

政策预判：

限购政策或将持续升级，以平抑房价上涨压力、回归居住属性

2016年，环京区域成交价涨幅达26%，超过全国14%的平均线，价格上涨压力凸显，同时京津冀利好环京区域基础配套及轨道交通，北京购房需求不断外溢，京南区域以及怀来等地房地产市场将持续向好，面对价格压力与购房需求的上涨，为了平抑房价上涨压力，抑制投机性需求，环京区域房地产限购政策或将升级，在首付比例、购房门槛、广告规范、预售、土地等环节或将收紧，进一步引导楼市向满足刚需，回归居住属性等方向，健康平稳发展。

客群预判：

受北京“930”限购政策影响，环京区域投资客占比持续下滑

“930政策”及五证严查使部分投资客溢出市场，投资客占比环比下降明显，客户多持观望态度。

政策导向持续利好市场，未来刚需、改善需求将成主流。

供需预判：

“外溢效应”持续显现，价格仍存上涨空间

1京16个区“两会”提出人口调控，9个区未来五年疏解88万人口，疏解人口将伴随产业转移外溢至环京各区域；②京津冀协同发展初现成效，基础设施、轨道交通、医疗教育、产业转移等加速落地，环京区域价值日益凸显。

③人口的流入，城镇化进程的加快，进一步推升环京区域房地产市场热度。

2017年，人口、产业及房地产需求的“外溢效应”将更加明显，价格上涨空间犹在。

区域预判：

怀来、固安、香河、武清未来房地产市场竞争压力较大，地价上涨提升房价上涨空间

从土地成交来看，怀来、固安、香河区域商品住宅成交面积较大，预计2017年环京区域主要成交将集中在该类区域，同时房企在该类区域的竞争将更加激烈。

同时武清、廊坊、固安、怀来等地商品住宅成交楼面均价上涨明显，溢价率突出，这将拉动2017年区域房价上涨空间。

预计2017年，怀来、固安、香河、武清等地的房地产市场将迎来新一轮的“量价齐升”。

2017-01-10

-MR·L