房地产会计业务讲解.docx
《房地产会计业务讲解.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产会计业务讲解.docx（60页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产会计业务讲解
一、核算流程简述
1、审核原始凭证，首先核对所收到的单据金额是否与出纳员所记录单据金额一致，确保准确性，然后，核实每一张交来的原始凭证的真实性、合法性及完整性，如发现有误的，或者不符合国家、公司有关规定，及时联系相关部门协调处理。
核对无误后的原始凭证由会计员按照国家及本行业的有关会计制度及会计科目对原始凭证进行分类核算，填制会计凭证
2、成本核算，按成本核算单位的设置，分配、归集成本费用，并填制会计凭证；
3、根据会计制度规定计提当期折旧，摊销无形资产、待摊费用，并填制会计凭证
4、按照税法规定计提各类税费并填制会计凭证
5、审核会计凭证，包括会计科目的运用是否正确、附件是否完整、列支是否真实合法；
6、登记银行日记帐、现金日记帐、科目明细帐、总帐；
7、编制会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表等；
8、报表审核
9、结帐，进入下一会计核算期间。
二、房地产开发企业主要会计事项举例
A、公司成立初期
（一）公司在国家法定机关（工商行政管理机关）登记后，才能正式成立，才具有法人资格。
公司登记程序：
1、申请名称预先核准。
提交全体股东签署的名称预先核准申请书、股东身份证等资料，拟定名称经工商行政管理局通过后，发给《企业名称核准通知书》
2、凭《企业名称核准通知书》到银行开立验资帐户
3、股东将应缴股本划入验资帐户
4、委托会计师事务所验资
5、凭公司章程、验资报告、法定代表人董事监事任职书、《企业名称核准通知书》、公司住所证明、设立登记申请书等资料到工商行政管理机关办理营业执照。
（二）会计处理
1、收到股东投入的现金股款
和县房产公司2007年7月2日接到集团财务部综合事务分部通知，恒宙国际有限公司注资和县7.5亿资本金已经划入验资账户，接到通知后，出纳从银行拿回银行进账单，和县房产公司并立即联系会计事务所验资。
相关会计分录如下：
借：
银行存款7.5亿
贷：
实收资本—恒宙国际有限公司7.5亿
后附：
银行进账单、股东会决议、章程
2、取得土地
7月20日和县项目开发部与政府部门洽谈拿地1248亩，10.3万元/亩，总价款128544000元，22日开发部提供支付土地保证金2500万申请表、预付申请单及政府开出的保证金收据，出纳划款取回银行进账单，
会计分录如下：
借：
其他应收款—和县国土资源局2500万
贷：
银行存款2500万
后附：
银行转账凭证、政府收据、内部付款审批表
●7月25日和县项目开发部提供支付103544000元余款申请表、预付申请单及政府开出的土地出让金专用收据，出纳出款后取回银行进账单，同时，和县项目开发部同事去政府把之前的2500万保证金收据换成土地出让金收据并转交财务部，会计分录如下：
借：
预付账款—预付土地款103544000元
贷：
银行存款103544000元
借：
预付账款—预付土地款2500万
贷：
其他应收款—和县政府2500万
后附：
银行转账凭证、政府收据、内部付款审批表
●7月28日，和县项目开发部提供支付契税5141760元申请表、预付申请单及政府开出的相应票据（契税税率为3%-5%，具体税率咨询当地财政局，和县税率4%，应交契税=128544000*0.04=5141760元），出纳划款取回银行回单，会计分录如下：
借：
预付账款—预付土地款5141760元
贷：
银行存款5141760元
后附：
银行转账凭证、契税完税凭证、内部付款审批表
●7月31日，和县财务部根据土地出让合同中规定的土地价款计提合同印花税，税率为0.05%，本月计提合同印花税=128544000*0.0005=64272元，会计分录如下：
借：
管理费用—印花税64272元
贷：
应交税费—印花税64272元
后附：
自制说明表格一份，土地出让合同编号、出让金额、税率、应该计提的印花税额
●8月15日之前，填写纳税审批表、纳税申报表申报缴纳印花税，网上申报缴纳完后，从税局、银行分别取回电子完税凭证、银行回单，会计分录如下：
借：
应交税费—印花税64272元
贷：
银行存款64272元
后附：
内部纳税申报表（有终批人签字）、完税凭证
●9月20日，项目开发部取得1248亩的土地使用权证书、建筑规划许可证、建筑施工许可证，会计分录：
（含土地款和契税）
借：
生产成本—房地产开发成本—土地征用费—公共133686103元（暂时不能分摊的先入公共，待以后可以分摊时再分到具体苑区）
贷：
预付账款—预付土地款133686103元
后附：
土地使用证复印件、规划许可证复印件、施工许可证复印件（三证可以仅复印有主要内容的一页或者两页）并附一张自制的简要说明（个人理解是结转土地成本的依据）
●注：
应向项目部取得的购买土地的相关资料留财务归档，土地出让合同原件、可行性报告、成交确认书、会议纪要、红头文件、用地规划许可证、国土证、规划许可证、施工许可证相关资料，了解土地信息，进行土地信息登记。
三、期间费用及明细科目核算说明
（一）、一级科目的使用原则
总原则：
“谁受益，谁承担；谁负责，谁承担。
”将可以直接判别责任归属部门的费用项目，直接计入相应责任部门；不能直接归属于个别部门的费用，按责任归属或受益基础进行部门之间的合理分配；如不能区分责任部门或受益部门的费用，计入相应的管理部门或经办部门。
具体操作：
1、引用集团（或其他公司）部门及人员。
集团总部（或其他公司）人员到各公司报销、经手的费用，由于公司无对应的部门及人员的，且受益或责任归属均不是当地公司的，可引用集团（或其他公司）的部门及人员。
2、列入受益或责任归属部门核算。
工资、办公费、业务招待费、差旅费、市交通杂费、车辆费用、宣传推广费、广告费、移动通信费、固定电话费、租赁费、演出表演费、模型费等，以上费用与相关部门沟通，必须根据“谁受益，谁承担”确定各责任部门，不准在公共部门核算，列入对应部门。
3、列入经办部门核算。
计提的相关税费、缴纳的政府规费及交易手续费等费用，如税费、咨询审计费、办证费、减资公告费、行政规费（交易手续费，登记费，测绘费）、员工活动费用、为业主举办的活动经费、残疾人就业保障基金、物业管理协会会费、工会经费、公司财产保险、保安管理服务费、治安经费、业主座谈会等。
另外，多个部门参与，如业主座谈会、多部门会议、多部门联合活动组织费、集团活动组织费等，也列入经办部门。
4、列入唯一性部门核算。
以下费用列入对应部门核算，具体如下表：
费用明细
唯一对应部门
完工物业在销售后产生的后续工程费用
项目部
完工物业销售过程中因质量问题产生的维修费
项目部
销售过程中的免业主管理费、空置房管理费
销售部
食堂的支出
职厨
坏账损失（楼款及与售楼相关的款项）
销售部
坏账损失（管理费及物业管理相关的款项）
物业管理分公司-经理办公室
坏账损失（非前两项）
经办部门
对讲机频占费
保安部或车队（谁使用，归属谁）
宿舍发生、领用的支出
宿舍管理处
公共地区的、或部门公共受益的植株更换费
绿化部
流动人员调配费
人力资源部
5、其他处理
（1）公司承担的社保费、住房公积金，应要求人力资源部分类区分各部门人员应负担的。
外挂人员公司负担部分社保费、住房公积金的计入经办部门（人力资源部）；
（2）仓库领用物料的，由仓库按领料部门来归集，由财务指导仓库进行各费用的部门归集。
若出现不经仓库而领取的，则列入申购部门；
（3）供电供水设备、代业主支付水电费产生的公共损耗、物业管理产生的公共用水用电及公共损耗等入主营业务成本，部门辅助核算归入经办部门；
（4）公共办公水电费根据明细单尽可能按受益基础分配到各相应部门，分配剩余或是剩下实在不能分配的，归入经办部门。
6、特殊费用。
房产公司承担学校及幼儿园的费用、无形资产的摊销、公用的网络资源费、房屋建筑物计提的折旧费、公司间互领物料等特殊费用。
经公司财务主管审批同意后，列入经办部门核算。
费用统一以部门来划分，即按部门属性来判断应由哪一个科目核算，具体要求见下列二级科目的核算内容中的相关规定。
1、营销中心、销售中心等销售管理部门所发生的行政费用核算至“销售费用”；
2、项目管理部、保安部（工地）、绿化部（交付使用前配备的人员）、楼宇交收部（已并入项目部）、家政部（交付前配备部份）等开发管理部门所发生的行政费用核算至“制造费用”；
3、其余的部门所发生的行政费用核算至“管理费用”；
4、各部门集团总部发生的费用计入“管理费用”各明细科目，营销总部费用计入“销售费用”各明细科目。
集团总部各部门到项目公司出差，如果所有费用由项目公司承担，视同项目公司职员产生的费用，按项目公司所属部门性质、业务性质计入相应明细科目核算。
（二）、二级明细科目的核算内容：
财务人员在录入凭证时应在摘要中对每一笔经济业务性质作简明、扼要的描述，考虑分析及预算管理需要，损益类科目按集团设置的现有明细科目进行核算，各公司会计不得自行增加下级明细科目，若确实需要须向ERP实施小组申请，并由集团会计核算分部统一增加明细科目进行会计核算。
1、工资
工资是指公司支付给在本公司任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工销售提成及佣金、年终加薪、加班工资、年终双薪、年终奖，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。
公司内部员工销售佣金计入职员工资中核算，不单独计入销售佣金。
和县9月员工工资计提，9月各部门员工工资，见表一：
表一：
姓名
部门
应发工资
社保
餐费
宿舍管理费
所得税
实发工资
1
李一
仓库
1317.65
0
0
20
0
1297.65
2
李二
仓库
1317.65
144.98
0
20
0
1152.67
小计
2635.3
144.98
0
40
0
2450.32
4
李四
项目部
5098.04
0
80
20
339.71
4658.33
5
李五
项目部
5098.04
0
80
20
339.71
4658.33
6
李六
项目部
2095.28
144.98
80
20
0
1850.3
小计
12291.36
144.98
240
60
679.42
11166.96
7
李七
销售中心
2659.8
144.98
80
20
28.77
2386.05
8
李八
销售中心
2004.71
144.98
80
20
0
1759.73
9
李九
销售中心
2090.65
144.98
80
20
0
1845.67
小计
6755.16
434.94
240
60
28.77
5991.45
总计
21681.82
724.9
480
160
708.19
19608.73
●9月底计提工资：
借：
管理费用—工资—仓库2635.3元
制造费用—房地产开发间接费—工资—项目部12291.36元
销售费用—工资—销售中心6755.16元
贷：
应付职工薪酬—工资—仓库2635.3元
应付职工薪酬—工资—项目部12291.36元
应付职工薪酬—工资—销售中心6755.16元
后附：
工资计算明细表。
●10月3日以银行存款支付9月份员工工资19628.73元，明细见上表一
借：
应付职工薪酬—工资—仓库2635.3元
应付职工薪酬—工资—项目部12291.36元
应付职工薪酬—工资—销售中心6755.16元
管理费用----饭堂收支-480元
贷：
其他应收款-----内部员工代付款-----社会保险费724.9元
应付职工薪酬-----职工福利费-----宿舍开支160元
应交税费——应交个人所得税（工薪所得）708.19元
银行存款19628.73元
后附：
银行回单、提供给银行一份的工资发放表、人力提供的做工资的资料、工资计算发放明细表、工资审批单。
●10月31日结转宿舍费用
借：
管理费用—福利费—仓库-40元
制造费用—房地产开发间接费—福利费—项目部-60元
销售费用—福利费—销售中心-60元
借：
应付职工薪酬-----职工福利费-----宿舍开支160元
后附：
工资计算发放明细表。
2、福利费、工会经费、职工教育经费
福利费、工会经费、职工教育经费是指公司支付给在本公司任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的职工福利、工会活动、职工培训等开支（统称三费），但不包括社会保险费、住房公积金、劳动保护费。
⑴、福利费是指用于公司职工福利方面的支出。
福利费使用范围主要有以下方面：
A、职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、员工产假工资、工伤工资补贴等；
●2010年8月5日支付项目部ⅩⅩ因工伤休息一个月的工资补贴1000元，出纳取回银行回单，会计分录：
借：
制造费用—房地产开发间接费—福利费—项目部1000元
贷：
银行存款1000元
后附：
银行回单、终审人审批的员工费用报销单、证明工伤的所有材料。
B、员工宿舍的收支，包括宿舍租金、日常用品、水电费、燃气、液化气，宿舍住宿用具的购买、修理费用等；
●2010年8月7日，营销中心提供走完审批流的购买宿舍里用的桌椅、衣柜等宿舍用品，总金额16500元，出纳出款取回银行回单，会计分录：
借：
销售费用—福利费—营销中心16500元
贷：
银行存款16500元
后附：
银行回单、终审人签字的申请购买物品的申请书、终审人签字的员工费用报销单、发票、所购物品的明细表。
C、职工个人福利补贴是指为解决职工某些带有特殊性的生活困难等，由公司以货币形式提供给个人的一种补充收入。
一般有职工探亲假、职工生活困难补助、职工上下班交通费补贴、职工冬季宿舍取暖补贴以及其他一些补贴。
如发放节日慰问品、节日慰问金；
●2010年8月7日，绿化部报销回家探亲的交通费400元（已走完审批流），出纳划款取回银行回单，会计分录：
借：
制造费用—房地产开发间接费—福利费—绿化部400元
贷：
银行存款400元
后附：
银行回单、终审人签字的报销单、发票、费用明细表。
D、职工集体活动支出，如年终晚会活动经费、节日聚餐、开工利是等；
●2010年10月20日，项目部报销中秋节员工聚餐费用共计8000元，出纳划款取回银行回单，会计分录：
借：
制造费用—房地产开发间接费—福利费—项目部8000元
贷：
银行存款8000元
后附：
银行回单、终审人签字员工费用报销单、发票、费用明细表及参加人员名单。
E、按照国家规定由职工福利基金开支的其他支出。
⑵、工会经费。
每月应按全部职工实际工资总额的2%的40%向当地税局缴纳工会经费，在管理费用中列支，但必须取得工会经费专用收据。
公司上缴的工会经费都通过“应付职工薪酬----工会经费”科目核算，同时转入“管理费用----工会经费”。
●2010年8月15日，按上月的工资总额缴纳工会经费，工会经费=358647*2%*40%
=2869.18元，走完审批流，出纳出款取回银行回单，会计分录：
借：
应付职工薪酬-----工会经费2869.18元
贷：
银行存款2869.18元
同时：
借：
管理费用------工会经费2869.18元
贷：
应付职工薪酬-----工会经费2869.18元
后附：
银行回单、终审人签字的内部预付款单、税局开出的工会经费收据、计算明细底稿。
⑶、职工教育经费是指公司为了改善职工文化生活、为职工学习先进技术和提高文化水平和业务素质，用于开展职工教育及职工技能培训等相关支出。
职工教育经费列支范围包括：
A、入职、上岗、转岗培训；B、各类岗位适应性培训；C、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；D、专业技术人员继续教育；E、特种作业人员培训；F、公司组织的职工外送培训的经费支出；G、公司组织的职工外出的学习参观费；H、职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；I、职工岗位自学成才奖励费用；J、聘请外面讲师的讲课酬劳费用；K、购买培训材料的费用等。
省外部份公司每月按工资总额的一定百分比向当地税局缴纳的“职业培训统筹经费”，也在本明细科目中核算。
但需要注意可能出现培训教育大部份的费用由公司承担而小部份由个人承担，或者员工未达到约定期限辞职要交回相应的培训教育费，冲减相应职工教育经费。
职工教育经费通过“应付职工薪酬----职工教育经费”科目核算，同时转入“管理费用-----职工教育经费”。
发生时
●2010年8月16日，人力资源部报销培训费200元，出纳出款取回银行回单，会计分录：
借：
应付职工薪酬-----职工教育经费200元
贷：
银行存款200元
同时：
借：
管理费用-----职工教育经费200元
贷：
应付职工薪酬-----职工教育经费200元
后附：
银行回单、终审人签字的员工费用报销单、发票、费用明细表。
3、办公费
办公费是指行政管理部门办公需要发生的费用开支及材料消耗。
办公费核算内容包括文具用品、文本打印费、印刷费以及对内业务宣传（如横幅及各种活动宣传用品）印刷费、复印费、刻章费、购买发票、财务报表、财务帐本和封皮、表格、单据、信件、名片、劳动合同、查档案费、存档费、资料费、书籍图书费、工商注册费、工商查档费、公司年检费、公司变更费、参加工商联合年费、购买的咖啡、茶叶、纸杯、纯净水、矿泉水、纸巾以及洗手间用的洗手液、消毒液、手纸、办公耗用的复印纸、标牌、印章、照相洗印费、邮件费、报刊费、减资公告、遗失声明等。
发生办公费时根据部门所属性质界定应核算至相应成本、费用的“办公费”。
下设二级明细：
办公用品、纸张印刷费、电脑耗材、报刊邮件费、家私设施、工商档案费、其他。
办公用品：
文具、文件贷、笔、橡皮、胶带、线、文件皮、刻章费、印泥等购买的咖啡、茶叶、纸杯、纯净水、矿泉水、纸巾以及洗手间用的洗手液、消毒液、手纸、名片、打印、复印费等。
●2010年8月，财务部从仓库领用卷纸2袋、文件盒10个、笔12支、垃圾袋3卷、印台2个纯净水3桶，合计60元，根据仓库的出库单，会计分录：
借：
管理费用—办公费—办公用品60元
贷：
原材料60元
后附：
存货系统导出的出库明细。
纸张印刷费：
打印纸、复印纸、传真纸、购买发票、财务报表、财务帐本和封皮、表格、单据、信件、劳动合同、复印费。
●2010年8月，财务部从仓库领用打印纸1箱，金额150元，购买销售部动产收据3箱，金额300元，会计分录：
借：
管理费用—办公费—纸张印刷费450元
贷：
原材料150元
银行存款300元
后附：
存货系统导出的出库明细、银行回单、终审人签字的员工费用报销单、费用明细表。
电脑耗材：
核算电脑耗材、升级、维修费；软件开发、购置费用；不含电脑折旧及非专用打印纸张费用。
如个人电脑配件、打印机类维修耗材费用，色带、墨合、硒鼓、内存、硬盘等配件费用；网络工程费，如视频会议系统工程、办公系统工程等；服务器类部件购买或升级，防病毒升级服务；每年的微软技术支持费用等；软件开发类费用及为维护软件正常运行所发生的费用。
●2010年8月营销中心从仓库领用打印墨盒2盒，共计800元，根据领料单，会计分录：
借：
管理费用—办公费—电脑耗材800元
贷：
原材料800元
后附：
存货系统导出的出库明细。
报刊邮件费：
报刊、资料、书籍图书费、图纸、邮递费、内部刊物。
●2010年8月17日，财务部应税局要求订购税务杂志，费用200元，走完审批流，出纳出款取回回单，会计分录：
借：
管理费用—办公费—报刊邮件费200元
贷：
银行存款200元
后附：
银行回单、终审人签字的员工费用报销单、行政事业单位专用收据、费用明细表。
家私设施：
办公桌、椅、柜等。
●2010年8月开发部领用文件柜2个，金额426元，根据领料单，会计分录：
借：
管理费用—办公费—家私设施200元
贷：
原材料200元
后附：
存货系统导出的出库明细。
工商档案费：
查档案费、存档费、工商注册费、工商查档费、公司年检费、公司变更费、工商联合年费等。
●2010年8月15日，集团办公室报销公司工商年检费300元，出纳出款取回银行回单，会计分录：
借：
管理费用—办公费—工商档案费300元
贷：
银行存款300元
后附：
银行回单、终审人签字的员工费用报销单、发票或政府收据、费用明细表。
其他：
上述除外的其他办公费。
4、水电费
水电费是指在生产经营、销售、行政管理过程中所耗用的水电费、排污费。
排污费包括在水费中代收的排污费、政府部门单独征收的排污费。
以及自备发电机的燃油费用。
工地一般会独立安装水电表独立计收，但销售和行政管理场地一般不会独立安装水电表，划分水电费通常由维修部的负责，如无法分别计算各自应承担的水电费，可按各部使用的设备功率及使用时间综合测定相应分配比例计入“销售费用、管理费用”的“水电费”，辅助核算挂[部门档案]。
工地的水电费分两种情况：
集团内建安公司承包的工地所产生水电费由房地产公司承担，核算至“制造费用---水电费”，每月末根据工程进度结转至在建苑区的“生产成本---房地产开发成本---开发间接费用”。
集团外的其他建安公司根据合同约定工地所产生水电费由外包建安公司承担，通常由房地产公司先代为支付后再向各外包单位结算，核算至“其他应收款---外部单位代付款[客商辅助核算]”。
为现场管理提供服务的项目管理部、绿化部、保安部、家政部等部门，在工地设立现场办公场地所耗用的水电费也应在“制造费用---水电费”科目核算。
行政管理办公场地所产生的水电费核算至“管理费用---水电费”。
销售办公场地和样板房所产生的水电费核算至“销售费用---水电费”。
●2010年8月6日，销售部报销售楼部电费8万元，项目部报销生活区电费9万元，出纳出款取回银行回单，会计分录：
借：
销售费用—水电费8万
制造费用—房地产开发间接费—水电费9万
贷：
银行存款17万
后附：
银行回单、终审人签字的审批单、电费发票。
●2010年8月6日，项目部提供终审人签字的代南通四建支付的电费5万元，以后再其工程款里扣除，出纳出款取回回单，会计分录：
借：
其他应收款---外部单位代付款—电费
——南通四建5万
贷：
银行存款5万
后附：
银行回单、终审人签字的付款申请表。
●2010年8月25日，项目部提供南通四建工程款支付申请表，发票金额128万，工程款支付申请表注明扣除代支付的电费5万元，实际支付123万，出纳出款取回银行回单，会计分录：
借：
生产成本—房地产开发成本—主体及粗装修128万
贷：
应付账款—应付工程款—发票已到
——南通四建128万
借：
应付账款—应付工程款—发票已到
——南通四建128万
贷：
其他应收款---外部单位代付款—电费
——南通四建5万
银行存款123万
后附：
银行回单、线上走的工程款支付申请表、发票、工程量明细。
5、饭堂收支
核算饭堂的日常开支，以及设备、设施及维修保养费用；职工食堂经费补贴、收取员工的伙食费收入。
●2010年8月，根据仓库出库单，食堂领用食品原料合计4万元，会计分录：
升级会员 