晓深塘生态休闲中心建设项目可行性研究报告.docx
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晓深塘生态休闲中心建设项目可行性研究报告
晓深塘生态休闲中心建设项目
可
行
性
研
究
报
告
目录
第一章项目概论………………………………………………
第一节项目概况………………………………………………
第二节项目建设地概况………………………………………
第三节项目建设目标…………………………………………
第二章项目建设背景…………………………………………
第三章项目建设优越性评价…………………………………
第四章建设规划与实施计划…………………………………
第五章投资概算与资金来源…………………………………
第一节投资概算……………………………………………
第二节资金筹措与使用……………………………………
第六章效益分析………………………………………………
第一节经济效益分析………………………………………
第二节社会、生态效益分析………………………………
第七章环保与安全……………………………………………
第八章结论……………………………………………………
第一章项目概论
第一节项目概况
一、项目名称：
永州市晓深塘生态休闲中心
二、项目选址：
零陵区接履桥镇晓深塘村
三、承办单位：
零陵区计生委
四、项目负责人：
黄专生
五、财务负责人：
龙德富
六、技术负责人：
黄专生
七、项目总投资：
1000万元
第二节项目建设地概况
湖南省永州市零陵区地处湘南，毗邻两广，位于南岭山脉北麓，地理坐标北纬25°11'—26°48'，东经111°11'—111°57'，属大陆性亚热带季风湿润气候，土地总面积1976平方公里，年平均气温16～18℃，年平均日照1629.1小时，无霜期278～300天，大气达国家二级标准，水质为国家2类标准，年平均降雨量1200～1800毫米，四季分明，日照充足，热量丰富，雨水充沛，水利资源丰富，气候温和，山地、旱土略偏酸性，土质疏松、肥沃，非常适合梨、李等果树生长，尤其是丘陵区，雨水经过山林，富含多种有机物质，可以提高果树的产量和品质。
另外，零陵区地理位置优越，环境优美，青山绿水，森林覆盖率高，加之零陵区地处东、西结合部的欠发达地区，大气、河流、土地受工业“三废”污染程度低，生态环境很好，对提高水果品质、发展生态休闲农业极为有利。
零陵区交通便捷，区位优势明显。
它是永州市政治、交通、文化、教育、金融中心和湘南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区150余个相邻县市有直接的辐射作用。
洛湛铁路途经该区；衡昆高速公路、二广高速公路、国道207、国道322、省道1830（永连公路）等多条国家级和省级道路穿境而过，境内乡村公路四通八达；水路可由湘江水运直下洞庭，通江达海；零陵城区中心离机场仅7公里，完善的交通运输基础设施，促进了该区商贸的活跃，有利于农产品生产、加工与流通，有利于大力发展生态休闲农业。
本项目选址于零陵北郊的接履桥镇晓深塘村，该地处于零陵大道与衡昆高速公路交汇处，与高速公路收费站相邻，其区位优势非常明显，往南到零陵城区中心仅3公里，往北到冷水滩城区中心14公里，正处于两区连城的关键链条上；交通优势突出，零陵大道与衡昆高速公路交汇于此，交通便捷；资源优势富足，该项目区内，主要以山地为主，地势平坦，其中有20亩的山塘一口，环境优美。
因此，由于其地理位置优越，旅游资源丰富，开发潜力巨大，发展空间广阔，为充分利用自然资源，我委邀请有关部门和专家进行了为期半年的考察规划，通过论证，决定兴建晓深塘生态休闲中心。
第三节项目建设目标
充分发挥区位优势、交通优势、生态优势，对自然资源进行有效整合，为更好地配合永州市及零陵区城市建设和旅游发展的大局，计划投入资金1000万元，新建设晓深塘生态休闲中心，融“高档酒店”、“田园风光”、“水上娱乐”、“体育健身”为一体，集休憩、观赏、游览、娱乐、度假、健身及文化活动于一身，使之成为全市的综合性生态旅游休闲基地，成为零陵生态休闲农业的一个亮点。
该项目规划建设垂钓中心、精品良种果木基地，计划引进种植优质水果新品种——进口美国梨，并进行进口美国梨、桂花树、樟树等优质苗木培育，力争在2007年—2009年完成开发，初步形成规模；到2010年力争实现经济效益，达到年收入400万元以上，年获利300万元，年上缴税收30万元的目的。
第二章项目建设背景
一、是加快零冷两区连城步伐的需要
零陵、冷水滩两城相连是自撤区设市以来历届政府关注和实施的重点工程，也是两区人民的共同心愿，更是城市发展的必然趋势。
可以说，加快零陵、冷水滩两区连城步伐，突出永州中心城市建设和发展，以带动全市国民经济和社会稳步健康协调发展已成共识。
为此，2005年市委、市政府首先考虑把处于两区中间的冷水滩区岚角山镇和零陵区接履桥镇规划好、建设好，使之成“城中城”,同时，零陵区城市建设要“北移”，冷水滩区的城市建设要“南走”,逐渐完成城市对接,这是永州中心城市建设发展的战略目标。
该项目选址于接履桥镇晓深塘村，正处于两区连接线上，项目的建成有利于加快零陵、冷水滩两区连城步伐，促进永州中心城市建设和发展。
二、是配合零陵区大力发展旅游业之大局的需要
2002年，零陵区第五届党代会上确定把打造“三城一区”作为我区经济和社会发展的战略目标，特别强调要依托底蕴深厚的旅游资源优势，大力发展零陵旅游业，要搞“大旅游、大产业”，把零陵的旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以山水人文和生态休闲度假旅游为基础，大力发展观光、旅游、度假、休闲旅游，着力将零陵建设成为名副其实的“生态旅游城”。
目前，以零陵大道为主线的农家乐生态休闲旅游线路已初具雏形，主要是在双休日、节假日游客出外踏青、垂钓、品农家饭菜、采摘草莓等绿色食品，特别是家庭和集体旅游休闲比较流行，回归自然已成为一种时尚。
国家旅游局将今年定为“2006年中国乡村游”主题年，宣传口号是“新农村、新旅游、新体验、新风尚”。
为此，零陵区委、区政府确定要搞好接履桥、富家桥两镇田园风光旅游带建设，以转移农村剩余劳动力，促进农村经济结构调整，加速农村经济发展。
本项目也是田园风光旅游带建设的一部分，它的建设正是配合零陵区大力发展旅游业的需要。
三、是满足人们不断增长的物质和精神需求的需要。
据有关资料显示，随着经济的发展人们的生活水平得到了改善，将在物质生活和精神生活上的要求越来越高。
本项目的建设将生态与风情结合，旅游与休闲结合，突现农业旅游自然、纯朴、宁静的主题，满足人们走出城市、亲近自然的心理，将在一定程度上能满足人们的物质和精神追求的需要。
四、是大力发展效益农业、增加农民收入的需要。
农业要增效、农民要增收，一条很重要的途径就是进行农业产业结构调整，发展生态休闲农业，改良品种，精深加工，提高农产品的质量和附加值。
该项目的实施将自始至终贯彻质量第一的理念，强调生产过程的标准化和各环节的规范管理，注重产品创新，以统一的标准和良好的形象面对市场，这将极大地提升生态农业产业层次、加快传统农业向现代化效益农业转变；项目选址处交通方便，土地肥沃，人们勤劳善良，有较好的种植基础，有利于农业新技术成果的推广和使用，有利于带动周边群众大力发展生态休闲农业，增加农民收入。
由此可见，该项目实施是大力发展效益农业、增加农民收入的需要。
五、是保护生态环境，实现农业可持续发展的需要。
该项目本着打造“绿色生态休闲农业”的理念，把自然的环境和资源保护意识融入到经济行为之中。
一方面通过精品良种果木基地的建设，扩大森林覆盖率；另一方面通过严格遵循绿色食品生产操作的规程，合理使用肥料、农药等，从而防止生产过程中不合理的经济行为对资源的破坏和对环境的污染，并保证产品最终的质量；既可产生可观的经济效益，又可起到美化环境的作用，形成良性生态循环。
由此可见，该项目的实施是保护生态环境和实现农业可持续发展的需要。
六、是建设社会主义新农村的需要
建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，首先要以经济建设为中心，积极调整农业和农村经济结构。
要大力发展种植业、畜牧业和农产品加工业为主的农村二、三产业；充分发挥不同区域的农业资源优势，积极支持地方特色产业，大力发展生态休闲农业，形成合理的农业区域布局和分工格局；努力支持农产品品种结构调整，打造高产、优质、专用农业新产品，满足市场对优质农产品多样化的需求。
本项目的建设有利于调整项目区农业结构，发展生态休闲农业，提高农业产品质量和档次，推动农业产业化经营，带动广大农民增收，同时将该项目建成生态立体实业，在农村可起到较好的样板示范作用。
由此可见，该项目的实施是建设社会主义新农村的需要。
第三章项目建设优越性评价
一、政策支持。
旅游业随着历史的发展，社会的进步兴起并发展的，二者都属于第三产业范畴，虽是古老的产业，但也是永恒的朝阳产业。
因此，不管是国家，还是地方政府，对于兴办第三产业特别是生态休闲农业都是大力支持的。
二、资源丰富
本项目选址处具有得天独厚的山水资源和生态优势，占地面积60余亩，山清水秀，鸟语花香，空气清新，环境优美，若新建项目，集休憩、观赏、游览、娱乐、度假、健身及文化活动为一体，肯定会吸引更多的游客留连忘返，会更好地发挥其优势。
三、区位优势明显
1、从大处看，零陵地处湖南省四大历史文化名城——地级永州市中心，区域位置十分优越．零陵南界双牌县、东毗祁阳县、西与东安县、广西全州县接壤，上联珠江水系，下通长湖流域，南接九嶷，北临衡岳，西控百粤，东接五岭，区位优势极为明显，是全市交通、文化、教育、金融中心和湘西南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区150余个相邻县市有直接的辐射作用。
既是湖南向南部沿海地区和港澳开放的前沿阵地，又处于全国一、三线地区和华中、华南两大经济区的结合部，南临“山水甲天下”的广西桂林仅180公里，北达南岳170公里，西望川贵，是华中、华南两大旅游区域的中转枢纽。
2、从小处看，本项目地处零陵北郊，位于零陵大道与衡昆高速公路交汇处，濒临潇湘，距湘江仅500米，距永州机场仅5公里，与二广高速公路、322国道、1812省道、1830省道、永连公路均相距不远，地理位置优越，交通便捷。
四、气候温和适宜
零陵属于大陆性亚热带季风湿润气候区，年于均气温16℃—18℃，年平均日照1300—1800小时，无霜期278—300天，大气达国家二级标准，水质为国家2类标准，年平均降雨量1200—1800毫米，森林覆盖率47.7%，四季分明，日照充裕，热量充足，雨水充沛，水利资源丰富，气候温和。
五、技术上有保障
该项目规划建设良种果木基地，聘有技术人员5名，又有市农科所、区农业局专家常年提供技术上的指导，为该项目的顺利实施在技术上提供了可靠保证。
六、地质条件较好
一是地形、地貌有利于项目建设，主要是地形不复杂，地貌简单，少有石方，易于平整。
二是工程地质有利于建设，根据高速公路收费站已建成房屋的地质情况及现状调查，该处土壤为亚粘土，地震动峰值加速度为＜0.05g，地震基本烈度＜VI级，评估为地质灾害危险性小级。
三是不需地震设防。
本地区地震烈度小于6度，按建设部、国家计委（89）建抗第586号“关于印发《新建工程抗震设防暂行规定》的通知”，设计可不考虑地震设防或简易设防。
七、施工条件优越
因施工区在零陵北效，施工条件好，水、电、路、讯设施齐全，不会影响施工进度。
其主要建筑材料钢筋、水泥、红砖均可得到保证；且资源充足，材料运输条件好，且运距短；施工场地宽敞，不受外界干扰；在结构施工方面，本项目建设层高最高为五层，技术上无特殊要求，用常规施工方法就可解决。
八、交通便利
零陵城区中心距永州机场仅5公里，距湘桂铁路永州站18公里，距衡阳156公里、桂林206公里、广州450公里。
国道207线、322线、高等级永连公路、衡昆高速、二广高速公路（已开工）、洛湛铁路（已开工）贯穿全境。
乘车至广州、深圳可当天往返。
水路可由湘湖水运直下洞庭，通湖达海。
交通上的便利，可为游客特别是区外游客提供极大的方便；而该项目选址于零陵北郊、零陵大道与衡昆高速公路交汇处，交通上的便利也为项目建设提供了方便。
九、取用水方便
该项目建设和建成后的生产生活用水可以通过以下途径解决：
1、引用自来水：
目前零陵区自来水供水管道已铺设到永州市交通局，距项目区不到1.5公里，引用自来水成本并不高。
2、从湘江引水：
项目选址距湘江仅500米，从湘江取水更为方便，成本更低。
3、开采地下水：
项目区内地下水极为丰富，开采取水极为方便便利。
十、供电充足
全区电力充沛，距本项目区5公里素有“湘南明珠”之称的南津渡电站年发电量达3亿千瓦时，并入大电网和农村电网改造后，供电正常。
十一、通讯良好
程控电话和移动电话已开通，通讯信号良好，接收国际国内信息快捷。
十二、征地拆迁方便
本项目区在永州市城市总体规划范围之内，新的建筑物必须符合规划；土地尚属接履桥镇晓深塘村集体所有，在城市规划发展范围之内，土地的征用取得比较方便便利；项目区内无民房和其它建筑物，故不需要考虑拆迁。
第四章建设规划和实施计划
一、规划概况
经过充分酝酿、策划，结合本地的自然资源，通过考察论证，对晓深塘生态休闲中心建设项目进行了精心规划，本项目占地面积60余亩，其中水域面积20亩，规划建设垂钓中心、精品良种果木基地，计划引进种植优质水果新品种——进口美国梨，并进行进口美国梨、桂花树、樟树等优质苗木培育。
主要建设内容为：
（一）垂钓中心
1、高档酒店及配套设施：
5层，建筑面积2000平方米。
2、水上娱乐：
大、小游泳池各1个，钓鱼台、钓鱼走廊若干及水上娱乐配套设施。
3、基础设施配套：
新建办公楼1栋,建筑面积660平方米；职工宿舍1栋，建设筑面积480平方米；以及水、电、路等基础设施配套。
（二）精品良种果木基地
1、进口美国梨种植
在原有标准种植720株的基础上，将种植规模扩大到8000株。
2、优质苗木培育
新建苗木培育基地，培育进口美国梨苗木4800株，桂花树及苗木5200株，樟树600株。
3、品种简介
①进口美国梨：
原产于美国，近年来引进在我国南方丘陵地带推广种植获得成功，在土质单纯、土壤肥沃的黄、黑土壤，温度在-10℃—35℃之间，湿度在15%—30%之间的地方，最适应其生长挂果，培育期一般为三年，第四年开始挂果，进入丰产期后，产量可达150公斤/株。
②桂花：
又名木犀、丹桂、岩桂，属木犀科常绿灌木或乔木，高可达10米。
树干粗糙、灰白色。
叶革质，对生，椭圆形或长椭圆形，幼叶边缘有锯齿。
花簇生，3一5朵生于叶腋，多生于当年春梢，二、三年生枝上亦有着生，花冠分裂至基乳有乳白、黄、橙红等色，香气极浓。
桂花的品种很多，常见的有四种：
金桂、银桂、丹桂和四季桂。
果实为紫黑色核果，俗称桂子。
桂花适应于亚热带气候广大地区。
性喜温暖，湿润。
种植地区平均气温14-28℃，7月平均气温24-28℃，1月平均气温0℃以上，能耐最低气温-13℃，最适生长气温是15℃-28℃。
湿度对桂花生长发育极为重要，要求年平均温度75％-85％，年降水量1000毫米左右。
原产我国西南和中部，现广泛栽种于长江流域及以南地区，喜温暖湿润的气候，耐高温而不耐寒，为温带树种。
桂花叶茂而常绿，树龄长久，秋季开花，芳香四溢，是我国特产的观赏花木和芳香树。
桂花终年常绿，枝繁叶茂，秋季开花，芳香四溢，可谓“独占三秋压群芳”。
在园林中应用普遍，常作园景树；在住宅四旁或窗前栽植桂花树，能收到“金风送香”的效果；桂花对有害气体二氧化硫、氟化氢有一定的抗性，也是一种绿化的好花木。
③樟树：
原产我国东南沿海，是我国特产的经济树种与亚热带常绿阔叶林的代表树种。
喜温暖湿润的气候，不耐严寒。
喜阳，稍耐阴。
对土壤的要求不高，但在碱性土种植时易发生黄化。
喜深厚、肥沃、湿润的黏质酸性土壤。
为深根性树种，主根发达，能抗风。
寿命长，可达千年以上。
有一定的抗涝能力，在地下水位较高时尚能生长，但扎根浅，且提前衰老。
萌芽力强，耐修剪。
樟树分布大体以长江为北界，南至两广及西南，尤以江西、浙江、福建、台湾等东南沿海省分为最多。
垂直分布可达海拔1000m。
在自然界多见于低山、丘陵及村庄附近。
高可达50米，枝叶茂密、冠大荫浓，树姿雄伟，四季葱茏，是城市绿化的优良树种，广泛用作庭荫树、行道树、防护林及风景林。
配植于池畔、水边、山坡、平地无不相宜。
若孤植空旷地，让树冠充分发展，浓荫覆地，效果更佳。
在草地中丛植、群植或作背景树都很合适。
樟树的吸毒、抗毒性能较强，故也可选作绿化树种。
二、建设方案和实施计划
本项目建设期为3年。
具体建设时间规划细分见下表：
项目
名称
建设内容及规模
建设时间
备注
前期
工作
论证、立项、规划设计、办理有关手续等
2006年8月-11月
垂钓
中心
高档酒店
及配套设施
5层，建筑面积2000平方米
2008年1月至2009年12月
水上娱乐
大、小游泳池各1个，钓鱼台、钓鱼走廊若干及水
2007年1月至2008年12月
基础设施配套
新建办公楼1栋,建筑面积660平方米；职工宿舍1栋，建筑面积480平方米；以及水、电、路等基础设施
2007年1月至2009年12月
精品
良种
果木
基地
进口美国梨种植
垦复整地、在现有标种植720株的基础上，将种植规模扩大到8000株
2006年12月至2009年12月
优质苗木培育
新建高标准苗木培育基地
2007年1月至2009年12月
第五章投资概算与资金来源
第一节投资概算
根据项目的开发构想，结合具体项目的设计，本项目建设期为3年，计划总投资1000万元，具体估算投资见下表：
建设内容及投资概算表
项目名称
建设内容及规模
计划投资
（万元）
备注
前期工作
论证、立项、规划设计、办理有关手续等
4
土地购置
购置土地40亩，租赁山塘一口（水域面积20亩），租赁期30年
196
土地平整
垦复整地
100
垂钓中心
高档酒
店及配
套设施
5层，建筑面积2000平方米
100
水上娱乐
大、小游泳池各1个，钓鱼台、钓鱼走廊若干及水
120
基础设
施配套
新建办公楼1栋,建筑面积660平方米,职工宿舍1栋，建筑面积480平方米，以及水、电、路等基础设施
80
精品良种
果木基地
进口美
国梨种植
在现有标种植720株的基础上，将种植规模扩大到8000株
250
包括苗
木、运输、种植、施肥、管理等费用
优质苗
木培育
拟建高标准苗木培育基地6亩，培育梨树苗木4800株、桂花树及苗木5200株、樟树600株
100
管理费
30
流动资金
10
不可预
见费
10
合计
1000
第二节资全等措与使用
一、资金的筹措
本项目建设计划总投资1000万元，其中：
自筹500万元，贷款500万元。
二、资金使用计划
根据项目建设进度，所需资金需分期分批及时到位。
第六章效益分析
第一节经济效益分析
一、垂钓中心
1、高档酒店
根据有关资料显示，未来五年零陵区年接待各类游客在100—200万人次之间，现按最低数100万人次，而到本项目来旅游消费的客人按其1/20计算，即年接待各类游客5万人次，其收入情况为：
（1）餐饮收入：
按游客的40%就餐率，按每人每天消费30元计算：
5万人x40%x30元／人=60万元。
（2）客房收入：
按每间房均价60元，入住率70%，每年300天计算为：
50间*60元／天·间*70%*300天=63万元
2、水上娱乐收入：
按接待游客的30%，平均每人消费30元计算为：
5万人*30%*30元／人=45万元
以上合计总收入168万元，以60%的利润率计算，可年获利100.8万元。
二、精品良种果木基地
1、进口美国梨的种植。
培育期三年，三年后开始挂果，按保守计算，进入丰产期后产量平均150公斤/株以上，市场平均销售价为5元/公斤。
2、苗木培育。
进口美国梨苗木培育期三年，第四年可出售，按保守计算，年出售苗木3000株，平均36元/株；桂花树苗木培育期三年，第四年可出售，按保守计算，年出售成年桂花树1000株，平均800元/株，年出售苗木2000株，平均3元/株。
3、收入分析（见下表）
项目名称
收入
利润
产量
单价
产值
单位利润
总利润
美国梨
第一年
8000株×50公斤/株=40万公斤
5元/公斤
200万元
4元/公斤
160
第二年
8000株×100公斤/株=80万公斤
5元/公斤
400万元
4元/公斤
320
第三年
8000株×150公斤/株=120万公斤
5元/公斤
600万元
4元/公斤
480万元
苗木
美国梨
出售3000株/年
36元/株
10.8万元
30元/株
9万元
桂花树
出售1000株/年
800元/株
80万元
400元/株
40万元
桂花树苗
出售2000株/年
3元/株
0.6万元
2元/株
0.4万元
由上表分析可知，精品良种果木基地建成后，第一年可获利209.4万元；第二年可获利369.4万元；第三年可获利529.4万元。
三、效益分析
通过以上分析可知，第一年可获利310.2万元，第二年可获利470.2万元,第三年可获利630.2万元。
即不到3年时间可收回全部投资1000万元。
第二节社会、生态效益分析
本项目建设成功后，其社会、生态效益是多方面的：
1、合理利用资源，以样板示范的形式，一方面大力发展生态休闲农业，可促进农业产业结构调整；另一方面可带动周边农民发展种植业，形成水果种植带,加快水果生产的产业化，促进农业增效，农民增收。
2、拉动和促进地方经济大发展，为财政增收，成为新的经济增长亮点。
3、带动项目区周围相关产业的大发展。
4、可解决60人以上的就业问题，有利于社会的稳定。
5、梨的快速发展，梨树的增多，增加了森林覆盖率，势必改变项目区的生态环境。
第七章环保与安全
一、环境保护。
提高环境保护意识，防止“三废”的随意排放，将按环保部门的要求处置“三废”。
本项目建设“三废”量较少，但也安排一定的资金和专门人员负责处理。
二、消防安全。
提高安全意识，加强防护措施，安全就是效益，一是严格按照消防要求，布设消防器材，传授员工使用方法，培养“防重于灭”的意识。
二是加强劳动保护法的教育，购置必要的安全设施，确保安全万无一失，在消防安全上一定要舍得花钱，同时安排专人定期或不定期地检查、纠正违规作业。
第八章结论
综上所述，本项目建设具有交通方便，基础好，投资少，见效快，效益明显，政策支持，有利于农业技术推广和使用，有利于带动周边群众大力发展种植业和生态休闲农业等特点，从经济、技术、产业政策等各方面均切实可行，建议立项，以便加快建设。
关于新建永州市晓深塘生态休闲中心项目
立项的请示
零陵区发改委：
为建设社会主义新农村，进一步贯彻落实区委、区政府“三城一区”的发展战略，充分利用接履桥镇晓深塘村自然资源优势，我委通过招商引进资金新建永州市晓深塘生态休闲中心，该项目规划面积60余亩（其中水域面积20亩），计划总投资1000万元,其中:
自筹500万元,贷款500万元。
目前，现已投入资金380万元,其中租赁土地和平整土地费用280万元,标准种植进口美国梨720株及培育费用100万元。
拟建内容为：
1、垂钓中心
升级会员 