房地产项目投资分析报告.docx
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房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告
一、说明:
1、假设对该项目的开发建设期为3年。
2、报告中有关成本的明细换算参考余坤房产并做稍微变动。
项目面积参数表
表1
项目总占地(m2)
总建筑面积(m2)
沿街商业建筑(m2)
住宅面积(m2)
配套设施面积(m2)
地下停车场(m2)
二、项目开发成本和开发费用的估算:
本项目开发由土地成本购买款,前期开发费用,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长,本案采用动态分析法进行估算,各项费用详见以下列表:
(一)土地费用
表2
序号
项目
单价(元/m2)
备注
1
土地使用权出让金
3455.6元/m2
2
3
(二)前期开发费用估算表
表3
序号
项目
金额(万元)
取费标准(元/m2)
1
规划、设计、可研费
47.00
1.1
规划费
20.00
1.2
设计费
25.00
1.3
可研费
2.00
2
水文、地质勘察费
3.50
2.1
测绘费
1.50
2.2
勘探费
2.00
3
策划费
合计
(三)建安工程费用
表4
序号
建安项目
单方造价(元/m2)
总造价(万元)
1
沿街商业建筑土建
2
民用建筑
3
地下车库
4
水电设备
5
内部装修
6
合计
(四)基础设施费
表5
序号
项目
单方造价(元/m2)
总造价(万元)
基础设施(含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网)
130
(五)开发期规费估算表
表6
序号
项 目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
固定资产投资方向调节税
5%
2
配套费
80
3
质检费
3
4
建筑管理费
1.2
5
卫评费
1.4
6
环评费
1.2
7
墙改基金
12
8
绿化费
0.1
9
白蚁防治费
2.3
10
土地使用费
4
11
再就业基金
10
12
教育专项基金
10
13
编标费
2
14
招标费
1
15
规划许可工本费
0.5
16
土地证工本费
0.5
17
施工许可证
0.5
合计
(六)不可预见费
表7
序号
项目
金额(万元)
说明
1
土地费
2
建安工程费
3
前期工程费
(一)+
(二)+(三)+(四)*3%
4
基础设施费
总计
(七)管理销售费用
表8
序号
项目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
广告
2
售楼处
3
售楼许可
6
监理费
7
物业管理基金
8
公用设施维修基金
9
管理费
合计
(1)不含财务费用的总投资的估算(单位为万元)
根据前面表格条件:
土地成本
土地开发成本
第一期
第二期
建安成本
3598
10894
前期工程费
管理费用
不可预见费
其他费用
开发期税费
基础设施配套
建筑面积
销售单价(万元)
工程项目1
销售面积:
105954
工程项目2
销售收入:
70260
销售费用
所以不含财务费用的总投资为:
(2)确定各年银行贷款数额(单位:
万元)
第一年投资:
28540.2
其中:
自有资金:
22000(其中,21699用于土地出让金,301万元用于其他)
银行贷款:
6540.2
第二年投资:
9012(全部来自于银行贷款)
第三年投资:
8836.5(全部来自于销售收入)
(3)详列财务费用估算过程
在计算之前,分析一下本项目的计算期。
建设期3年,本项目分两期建设,从第2年开始计;还款期2年,从销售期第2年开始计,销售期为4年
①建设期利息
第一年计息:
261.61
第二年计息381.41
建设期利息合计为643.02
前两年本金和利息和为:
16195
②还款期利息(等本偿还并支付利息)
第2、3年还本:
8097.6
第2年年末:
还本付息:
8097.6其中:
本金为7776.1,利息为321.5
第3年付息:
647.81
第3年年末还本付息为8745.4
其中:
本金为7776.1,利息为969.3
③项目总投资的估算
不含财务费用的总投资+财务费用:
47679.5
其中,开发成本:
41738.7
开发费用:
5940.8(其中财务费用1290.8)
三、投资计划与资金筹措:
本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。
本案开发商自有资金****万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措
表10
序号
项目
合计(万元)
前
中
后
1
开发投资
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借贷资金
2.3
预售资金再投入
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:
沿街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m2)。
地下停车场,建议售价*万元/车位。
表11
项目
面积(m2)
建议单位平均售价(元/m2)
销售收入(万元)
沿街商铺
住宅
停车场个车位
合计
说明:
以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。
但实际的销售进度,楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。
特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售,地下车位的租售有一定的风险,难以达到预期目标,所以在营销时必须给予足够的重视。
五、项目投资收益分析:
根据估算的开发成本费用以及销售收入,本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下:
(一)销售税金及附加估算
表12
序号
类别
计算依据
金额(万元)
1
营业税
销售总收入*5.68%
2
教育费附加
营业税额*11%
3
城建税
4
印花税
销售总收入*0.05%
5
交易管理税
销售总收入*0.5%
合计
(二)土地增值税计算表
表13
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
销售收入
2
扣除项目金额
以下4项和
2.1
开发费用
2.2
开发成本
2.3
销售税及附加
2.4
其他
开发成本*20%
3
增值额
(1)-
(2)
4
增值率
(3)/
(2)
5
增值税率
(4)<50%
6
土地增值税
增值额X30%
(三)损益表
表14
序号
项目
计算
金额(万元)
1
销售收入
2
总成本费用
3
销售税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
(1)-
(2)-(3)-(4)
6
所得税
(5)*33%
7
税后利润
(5)-(6)
8
公积金
(7)*10%
9
可分配利润
(7)-(8)
(四)全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额 *100%=
自有资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额 *100%=
六、不确定因素分析:
有重点地加强对投资风险的防范和控制,保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。
房地产项目不确定因素较多,本案主要从成本、收入、单价等几个方面,运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析,详见下表:
(一)盈亏平衡分析
表15
序号
项目
面积
成本
收入
平衡点销售面积
经营安全率(%)
1
沿街商业建筑
2
住宅
3
地下停车场
说明:
从敏感性分析表中看出,当销售单价提高5%时,投资利润率增长*%,即
****X*%=**万元,当投资成本降低5%是,投资利润率提高*%,即
****X*%=**万元,可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。
在本项目实施过程中,控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。
七、结论与建议:
1、 本项目是************************,按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。
特别是投资前景中、长期看好,但必须注意近期可能的风险,总体项目投资是适宜、可行的。
2、 对于以上的评价结论,为增强投资信心,建议************************************。
3、 由于时间较短,原始资料不尽完备等原因,因此本投资分析难免有不足之处,建议投资方在本报告的基础上,进一步深化研究,尤其在实施中不断完善。