规划背景6.docx
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规划背景6
目 录
规划背景1
第一章总则2
一、规划目的2
二、规划依据2
三、规划期限3
四、规划范围3
五、技术路线3
第二章现状概况及分析4
一、区位4
二、自然条件4
三、历史人文条件5
四、社会经济及产业发展概况5
五、土地利用概况5
六、镇村布局现状6
七、公共及基础设施现状7
八、综合评价8
第三章相关规划回顾9
一、苏州市城市总体规划（2007-2020）9
二、苏州市相城区分区规划暨城乡协调规划（2006-2020）9
三、现状与总规的关系9
第四章产业发展战略及空间布局10
一、产业发展战略10
二、空间布局10
第五章镇村布局规划11
一、规划目标11
二、规划指导思想11
三、规划原则11
四、人口规模12
五、用地测算12
六、用地布局14
第六章公共及基础设施规划16
一、公共设施规划16
二、基础设施规划16
第七章近期实施空间布局18
一、近期实施期限18
二、近期实施内容18
三、分年度实施计划18
第八章资金估算26
一、成本资金估算26
二、土地经营收益资金估算27
三、盈亏收益资金估算27
第九章规划实施与保障措施27
一、加强规划的编制和管理27
二、建立沟通、协调机制，加强部门合作28
三、多渠道、多途径筹措置换资金28
四、妥善搞好政策衔接，做好置换安置工作28
五、用足用好相关优惠政策，维护改革单位集体利益28
六、深入进行调查研究，科学选好改革启动区29
七、加强组织领导，保障改革顺利进行29
八、奖励措施29
规划背景
实现苏州市委市政府的要求：
城乡一体化发展是苏州“三区三城”建设的重要内容，也是目前最主要的改革任务。
苏州已列为全省唯一的城乡一体化发展综合配套改革试点区，国家发改委城乡一体化发展综合配套改革联系点，国家发改委中澳管理项目四个试点城市之一。
苏州前几年的新农村建设为城乡一体化发展提供了基础和条件，城乡一体化也是苏州转变经济发展方式的必然要求。
实现科学发展观的要求：
推进城乡一体化发展综合配套改革，必须强调规划的引领作用。
科学制定计划和编制（修编）完善镇村布局规划，是推进城乡一体化发展综合配套改革工作的关键。
是贯彻落实科学发展观、统筹城乡经济社会发展、促进改革有序实施的有力保障。
实现元和街道发展的需要：
一方面，以城乡一体化发展综合配套改革为契机，以加快城镇化进程为核心，以缩小城乡差距、改善民生为目的，以构建城乡统一的基础设施、公共服务体系为着力点，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，促进社会和谐。
另一方面，城镇仅仅依靠新增建设用地指标，是很难满足未来经济社会发展正常用地需求的，因此盘活利用好存量建设用地就势在必行。
而城乡一体化发展正好为我们盘活利用好农村存量建设用地提供了绝好的途径。
第一章总则
一、规划目的
通过城乡一体化规划，加快土地流转，把农村和城市作为一个有机整体，明确分区功能定位，使城乡发展能够互相衔接，互相促进。
通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。
二、规划依据
1、《关于城乡一体化发展综合配套改革的若干意见》苏发（2008）52号
2、《关于加快编制（修编）城乡一体化发展综合配套改革先导区镇村布局规划的通知》苏城乡一体办发（2009）23号
3、《关于印发<苏州城乡一体化发展综合配套改革三年实施计划>的通知》苏办发（2009）46号
4、《关于印发<苏州市农村住宅置换商品房实施意见>的通知》苏发（2009）48号
5、《关于全面推进城乡一体化改革发展的决定》苏发（2010）1号
6、《苏州市城市总体规划（2007-2020年）》
7、《苏州市相城区分区规划暨城乡协调规划（2007-2020年）》
8、《苏州高铁站周边地区控制性详细规划》
9、《苏州市相城区元和塘以西地区控制性详细规划》
10、《苏州市相城区元和塘以东地区控制性详细规划》
11、《元和街道土地利用总体规划（1997-2010）》
12、元和街道提供的数据
三、规划期限
本次规划的规划期限为2010—2020年
其中：
近期2010—2012年远期2013—2020年
四、规划范围
元和街道以及相城经济开发区行政辖区范围，总面积69.5平方公里（其中：
中心城区约37.8平方公里）。
五、技术路线
1、领会政策精神
实现科学发展观的要求,落实苏州市委市政府提出的加快推进城乡一体化发展综合配套改革试点工作。
2、研究现状问题
在详细分析、调研现状的基础上，根据国家和地方对镇村发展的具体要求，充分尊重镇意见，因地制宜确定镇村集聚规模以及镇村空间发展战略。
3、制定布局原则
制定符合地方实际的置换和安置原则。
4、测算用地指标
科学合理的进行用地测算，提出结余用地指标获得的总体思路。
注：
*拆迁用地面积：
a、生活类：
置换村庄的建设用地面积
b、生产类：
置换村办工业的建设用地面积
*建新安置用地面积：
置换农户按照相城区安置政策以及望亭镇的具体要求得出的用地面积
5、落实建设项目
通过测算得到的数据，结合望亭镇相关规划及土地利用总体规划，修编镇村布局规划，落实结余用地。
6、分期实施计划
依据望亭镇提供的城乡一体化发展综合配套改革分年度实施计划，明确分期实施空间布局方案，将规划的指导性落到实处，保障城乡一体化工作有序开展。
7、提出实施措施
提出实施措施建议，发挥规划的引领作用，推进镇村一体化建设。
第二章现状概况及分析
一、区位
规划区地处苏州中心城区以北，北接渭塘镇，东邻太平街道，西连黄埭镇，南靠平江新城。
区内太阳路横贯东西；苏虞张公路、相城大道和227省道贯穿南北。
沪宁高速、苏嘉杭高速、绕城高速等分别从周围经过，交通条件相当便利。
二、自然条件
规划区气候属于亚热带季风海洋性气候，气候温和，雨量充沛，四季分明，常年主导风向为东南风，水乡地貌特征明显。
区内河港浜纵横交织，水源丰富，地势平坦，田沃水媚。
区内主要河流有元和塘、蠡塘河、永昌泾、黄埭塘、北河泾、南河泾等。
元和，自古富甲一方，是典型的江南鱼米之乡。
元和人繁衍生息的元和塘西通太湖，东连阳澄湖，物产丰富，景色迷人。
三、历史人文条件
元和，得名于唐元和三年。
据《苏州府志》记载：
“元和三年，苏州刺史李素请于浙西观察使韩皋开常熟塘。
自州齐们北抵常熟，长九十里，因名元和塘，化讹名云河。
”元和塘贯陆慕、蠡口两镇。
这里人文荟萃，文化底蕴丰厚，留下了不少范蠡、孙武、苏秦、顾恺之、陆贽、文徵明等历史文化名人的遗迹和传说故事。
这里还是最早的中国缂丝工艺诞生地。
四、社会经济及产业发展概况
1、社会经济发展现状
2009年实现地区生产总值84.1亿元，增长12.1%；完成全口径财政收入11.58亿元，增长14.1%；地方一般性预算收入7.54亿元，增长19.8%；完成全社会固定资产投资31.89亿元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入27560元，农民人均纯收入15070元，分别增长13.3%和10.1%；产业结构进一步优化，三产服务业占比达54.3%，逐步成为主导产业。
2、产业发展现状
①一产：
经过多年的建设和发展，元和街道形成了以蔬菜瓜果、花卉苗木为主要特色的一产基地。
②二产：
以电子信息、生物技术、汽车零部件、新材料以及光机电一体化等五大产业群为主。
③三产：
依托农业生态园形成以观光、休闲为主要特色的农家乐品牌；同时，中心城区的房地产、酒店、商贸中心和专业市场也比较发达。
五、土地利用概况
规划区总面积69.5平方公里，范围内共有基本农田约2.4万亩，占总面积的23%。
中心城区现状城乡建设用地约31平方公里，目前建成区主要集中在元和塘以东至227省道，形成了集居住、商贸、办公和研发为主要功能的苏州中心城区副中心。
村庄建设缺少规划指导，建设混乱无序、随意性大；小型村办工业众多，且多以家具、纺织等为主。
现状形成了多个市场，包括苗木市场、农副产品批发市场等，村庄建设用地5.8平方公里。
六、镇村布局现状
规划区除中心城区外的农村地区，共涉及9个行政村，121个自然村；村庄总人口22691人，总户数6417户。
其中：
元和街道共涉及秦埂、莫阳、朱泾、胡巷、朱巷、众泾和娄北7个行政村、98个自然村，总人口17973人、总户数5065户。
开发区共涉及常楼和徐庄2个行政村、23个自然村，总人口4718人、总户数1352户。
现状村庄大部分沿河分散布局，规模普遍偏小，配套设施不完善，老的宅基地占地面积较大，用地比较浪费。
现状村庄建设用地577.9公顷，其中：
元和街道农村居民点建设用地面积311.9公顷；村办工业用地面积185.8公顷。
开发区农村居民点建设用地面积76.6公顷；村办工业用地面积3.6公顷。
表2-1村庄土地调查汇总表（2009年）
村名
自然村个数（个）
农户数（户）
人口（人）
农村居民点面积（亩）
村办企业用地
个数（家）
占地面积（亩）
合计
121
6417
22691
5827.07
676
2841.51
秦埂
18
628
2551
581.99
35
120.0
莫阳
10
637
2219
553.99
136
357.6
朱泾
17
1004
3698
844.99
189
1425.23
胡巷
19
865
2928
614.98
210
542
朱巷
2
126
509
189.0
——
——
众泾
25
1425
4727
1650.9
50
239.28
娄北
7
380
1341
241.5
35
103.5
常楼
22
1320
4590
1125.72
21
53.9
徐庄
1
32
128
24
数据来源：
元和街道
七、公共及基础设施现状
1、公共设施现状
目前，中心城区公共设施用地主要集中在相城大道、齐陆路、阳澄湖路两侧，主要有区行政办公中心、商业金融业、文化体育及医疗卫生用地。
各行政村基本都配置村委会和卫生站，商业服务设施分布少，其他公益型公共设施配置较少。
2、基础设施现状
①道路交通设施
区内现状对外交通设施建设情况良好，苏虞张公路、相城大道、227省道、太阳路等穿境而过。
基本实现村村通水泥路。
②给水
目前，供水主要由相城水厂供应，该水厂的水源为太湖水，基本实现村村通自来水。
区内沿相城大道东侧铺有DN800给水干管，沿太阳路北侧铺有DN500给水干管，沿北河泾铺有DN500给水干管。
③排水
中心城区内目前有污水处理厂一座，处理规模为2万m³/d，各村庄排水系统以雨污合流制为主。
区内河道密集，雨水就近排放入河，河道缺乏疏竣，排水不畅。
④电力、电信
中心城区内目前有220kv变电所2座，分别为220kv苏州变，主变容量为2×180MVA，220kv陆慕变，主变容量为2×180MVA。
110kv变电所5座，分别为110KV蠡口变，2×50MVA；110kv徐庄变，1×40MVA；110kv嘉元变，2×40MVA；110kv文陵变，1×40MVA；110kv黄桥变，2×40MVA。
区内有蠡口热电厂一座，容量为2×12MW。
中心城区内目前有电信分局一座，为电信汇接局，位于阳澄湖中路与澄凤路交叉口；有小型电信模块局多个。
现状有线电视网络由苏州市有线电视中心相城局覆盖。
现状通信线路主要为架空线路。
⑤燃气
目前规划区范围内居民用气主要为钢瓶液化气，沿太阳路南侧及227省道分流线铺设至相城调压计量站及坝基桥调压计量站的高压天然气管道，管径DN500。
八、综合评价
1、元和街道地理环境优越，同时作为苏州总规提出的“北拓平相”战略中的两大副中心之一，良好的基础设施条件使之成为苏州市北部新的功能载体。
2、中心城区以外的农村地区，通过城乡一体化综合配套改革规划，实施土地置换，为城区建设的推进提供一定的土地资源。
同时，也为相城绿心生态保育区的构建创造条件。
3、随着中心城区建设的不断推进以及京沪高铁建设的加快，目前还存在外来人口多、环境容量不足、农业规模经营不够、景观面貌不佳的情况。
特别是目前规划范围内家具、纺织企业众多，乱堆乱放情况严重，高铁站点周边缺少相应配套的物流仓储设施。
4、同时，考虑到农民在丢失土地后还有一定的收益，从而体现农民增收、富民优先的政策，迫切需要通过综合配套改革规划，着力解决农民的实际需要。
第三章相关规划回顾
一、苏州市城市总体规划（2007-2020）
元和街道太阳路以南、227省道以西区域作为苏州中心城区的延伸和重要组成部分，重点发展商贸、商务、行政服务、文化娱乐、居住等产业。
保留施埂、莫阳、西公田和雪南四个村，总建设用地81.2公顷，总人口约6700人。
二、苏州市相城区分区规划暨城乡协调规划（2006-2020）
相城区规划构建“一轴两翼、三核三片、四湖连心”的城乡空间结构，中心城区由元和街道和黄桥街道组成，重点发展商贸、商务、行政服务、文化娱乐、居住等产业，是苏州中心城区的延伸和重要组成部分，打造具有区域影响力和市域服务能力的商务、文化、休闲娱乐中心，同时也为相城中心城区提供片区级公共服务。
三、现状与总规的关系
考虑到《苏州市城市总体规划（2007-2020年）》中，元和街道农村地区确定的建设用地总量为81.2公顷，故本次规划的农村地区在保持原有建设用地总量不增加的基础上，通过用地置换取得的挂钩指标不突破苏州总规的要求，即保证农村地区内建设用地总量不增加。
第四章产业发展战略及空间布局
一、产业发展战略
1、政府扶持特色一产，为发展旅游休闲业打好基础
以农业示范园为基础，推进大地景观化，发展生态精品农业和观光农业，鼓励发展农家乐等多种乡村旅游形式。
2、实施新型工业化战略，促进产业转型升级
依托相城经济开发区产业载体，增强自主创新能力，培育规模型经济，提升产业层次，提高产业集聚，调优产业布局，培育规模型企业。
实现自主研发，自主产权，自主创新，形成具有自主开发和生产能力产业链。
3、依托相城主城区优势，重点发展三产
①着力建设国际服装城、蠡口家具城、中翔家电城、小商品市场、电子市场等专业市场，形成具有特色的中心商贸区。
②承载市域商务、文化、商业、休闲服务功能；依托高铁站发展相关第三产业；适度发展房地产业，提供高品质人居环境。
③以万亩农业生态示范园等优势资源大力发展生态旅游业，生态农业观光，大力推进农业三产化。
二、空间布局
元和街道形成四个产业区。
1、太阳路以北区域的“观光农业、生态旅游业以及高铁新城”。
2、以荷塘月色为中心的“都市休闲娱乐业”。
3、中心城区、元和塘两侧的“综合生产性服务业、综合消费性服务业、城市型房地产业”。
4、在现有相城经济开发区的基础上，逐步实现退二进三，形成“科技研发业、文化创意产业以及教育产业”。
第五章镇村布局规划
一、规划目标
通过加快城乡一体化发展综合配套改革，使中心城区打造成为具有区域影响力和市域服务能力的商务、文化、休闲娱乐中心，同时也为相城中心城区提供片区级公共服务。
外围农村地区建设成为产业特色鲜明、生态环境优美，以生态功能为主，依托高铁站点，融合部分相关产业的生态组团。
二、规划指导思想
我市推进城乡一体化发展综合配套改革的核心是“积极推进以‘三置换一维护’为主要内容的改革试点”，“三置换”工作主要就是让广大农户自愿将三大经济权益（农村集体资产所有权和分配权、农村集体土地承包权和经营权、农村宅基地使用权）通过置换，实行“换股进城、换保进城、换房进城”，“换房进城”工作既是“三置换”的主要内容，又是推进其他两项置换工作的重要基础。
规划以此为指导思想，对农村地区现有土地进行合理置换与整理，推进城乡一体化的深入开展。
充分发挥农村地区的农业优势，调整产业结构，以规模农业、高效农业、生态农业为基础，实现农业增产、农民增收。
三、规划原则
1、富民优先原则
尊重民意，以实现、维护及发展好广大农民群众的根本利益为规划的出发点和落脚点。
切实保障和维护农民权益，让广大农民在改革发展中得到更多实惠。
2、生态优先，保护耕地的原则
坚持生态优先、保护第一的原则。
农村地区在保证基本农田不减少，城乡建设用地总量不增加的前提下，利用建设用地置换方式，充分发挥土地经济效益。
3、集约发展原则
规划从实际出发，统筹考虑当地自然条件，经济社会发展水平，提出“三集中”集约发展的原则，即农村人口向中心城区集中、工业向工业区集中、农村土地向规模经营集中。
四、人口规模
根据《苏州市城市总体规划（2007-2020年）》，规划区范围内保留施埂、莫阳、西公田和雪南四个村，总建设用地81.2公顷，村庄总人口约6700人。
相城中心城区规划人口50万。
本次规划根据元和街道实际情况以及今后产业发展的需要，对太阳路以北、227省道以东的农村地区的农户通过逐步置换、统一安置，考虑无保留村庄，即现状村庄基本予以置换；村办工业远期全部实施货币安置。
中心城区内农居点结合城市建设用地征用统一纳入城市居住区。
五、用地测算
1、置换原则
按照城乡一体化土地政策中“城乡建设用地增减相挂钩政策”，保证农村地区用地整理后耕地面积不减少、质量不降低，建设用地总量不增加，用地布局更合理。
按照“工业企业向工业园集中，农业用地向规模经营集中，农民居住向新型社区集中”和农民“换股进城、换保进城、换房进城”的城乡一体化发展战略，引导规划区内的农民向安置区集中，工业向产业区集中。
农村地区6417户农户远期通过逐步置换，统一安置，即远期考虑无保留村庄的情况，现状村庄基本予以置换。
现状村办工业远期全部实行货币安置。
2、置换安置方式及标准
①农村居民点全部集中安置，按照户均200平方米建筑面积的标准安置，安置用房以高层住宅为主，毛容积率取1.8。
②村办工业实行“货币安置”，按照相关拆迁补偿标准一次性安置。
3、测算公式
①建新安置面积测算：
建新安置住宅总建筑面积＝置换村庄总户数×200平方米建筑面积/户
建新安置住宅用地面积＝建新安置住宅总建筑面积/毛容积率
②结余用地面积测算：
结余用地面积＝拆迁用地总面积－建新安置用地面积
其中：
拆迁用地总面积＝置换村庄用地面积+置换村办工业用地面积
4、拆迁用地面积
现状村庄用地总面积5827.07亩，现状村办工业用地总面积2841.51亩。
拆迁用地总面积8668.58亩（577.9公顷），其中：
元和街道：
农村居民点用地面积311.9公顷；村办工业用地面积185.8公顷。
拆迁用地总面积497.7公顷，置换农户5065户。
开发区：
农村居民点建设用地面积76.6公顷；村办工业用地面积3.6公顷。
拆迁用地总面积80.2公顷，置换农户1352户。
5、建新安置用地测算
建新安置住宅总建筑面积＝6417户×200平方米/户＝1283400平方米＝128.34万平方米
建新安置住宅用地面积＝128.34万平方米÷1.8＝71.3公顷
规划建新安置住宅用地总面积71.3公顷（已落实23.2公顷用地指标），其中：
元和街道：
建新安置住宅总建筑面积＝5065户×200平方米/户＝1013000平方米＝101.3万平方米
建新安置住宅用地面积＝101.3万平方米÷1.8＝56.3公顷
开发区：
建新安置住宅总建筑面积＝1352户×200平方米/户＝270400平方米＝27.04万平方米
建新安置住宅用地面积＝27.04万平方米÷1.8＝15.0公顷
6、结余用地测算
结余用地面积=577.9公顷-48.1公顷=529.8公顷
结余用地总面积529.8公顷，其中：
元和街道：
结余用地面积=497.7公顷-34.3公顷=463.4公顷
开发区：
结余用地面积=80.2公顷-13.8公顷=66.4公顷
综上所述：
通过农村地区村庄用地置换，规划区结余用地指标529.8公顷（元和街道463.4公顷；开发区66.4公顷）。
六、用地布局
本次规划考虑现状村庄全部置换，同时结合产业空间布局以及相关规划，根据农村地区基本农田不减少、城乡建设用地总量不增加以及富民优先的原则，进行建新安置用地和结余用地的落实。
1、建新安置用地
由于中心城区公共服务配套设施比较完善，安置用地布置在此区域建设成本低。
元和街道：
本次规划共形成3个集中居住安置点：
①位于御窑路以东、兴业路东端的玉成小区安置点，总用地面积14.1公顷（用地指标已落实），主要安置元和的秦埂、莫阳共1265户农户。
②位于采莲路东侧、富元路西端的朱巷小区安置点，总用地面积22.2公顷（其中7.9公顷用地指标已落实），主要安置元和的朱泾、胡巷、朱巷共1995户农户。
③位于227省道以东、华元路东端的众泾小区安置点，总用地面积20.0公顷，主要安置元和的众泾、娄北共1805户农户。
开发区：
利用元和街道形成的朱巷、众泾2个集中居住安置点一同安排置换农户。
①朱巷小区安置点主要安排常楼共1320户农户的安置，总用地面积14.6公顷（其中1.2公顷用地指标已落实）。
②众泾小区安置点主要安排徐庄共32户农户的安置，总用地面积0.4公顷。
2、结余用地
通过此次村庄置换，规划区可以结余用地529.8公顷，具体安排为：
①规划区范围内考虑保证农民在丢失土地进入建新安置区集中居住后还有一定的收益，从而达到农民增收的目标。
预留元和街道三产用地，部分用地作为农民集体资产，建议以股份制的形式分配给农民，充分体现让利于农民的政策精神。
元和塘以西、太阳路以北的市场区：
以汽车4S店为主要形式，总面积34公顷。
元和塘以东、相城大道以西的物流仓储区：
一期用地面积16公顷、二期用地面积15公顷。
②生态园落实结余用地共19公顷。
③沪宁高速以南居住用地12公顷。
④其他结余用地共433.8公顷，建议由相城区统一调配。
3、农村集体资产用地
建议将动迁安置区内的社区商业、社区服务设施等也作为集体资产使用，用地大约占整个动迁安置区用地的5%-10%。
第六章公共及基础设施规划
一、公共设施规划
1、大型公共设施规划
大型公共设施规划布置于中心城区内，按照《苏州市城市总体规划（2007—2020）》的要求进行配置。
2、建新安置点公共设施规划
根据安置人口考虑基层社区服务设施配套，主要配设幼儿园、社区管理中心、卫生服务站、菜场、文体活动中心等设施。
二、基础设施规划
按照苏州总体规划以及相关规划要求统一配置。
1、道路交通设施
①中心城区形成“快速路、主干路、次干路及支路四个等级”的主要道路格局，其中：
快速路为“一横两纵”，主干路布局结构布局为“六横八纵”，组成方格网结构。
②京沪高铁与轨道二号线穿越规划区。
2、给水工程规划
以太湖水为水源，以相城水厂供水为主，以苏州市白洋湾水厂作为补充。
保留现状齐门外大街、黄蠡路、及阳澄湖路输水干管，在太阳路南侧及227省道分流线东侧规划DN1400、DN1200输水干管向南与园区水厂沟通。
区内沿家具大道、千僖路、日益中心路、采莲路、相城大道、澄阳路布置DN
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