国际装饰家居广场和国际花园项目可行性研究报告.docx

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国际装饰家居广场和国际花园项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称及承办单位

1、项目名称

国际装饰家居广场和国际花园

2、项目建设性质

新建

3、项目建设单位

xxxx置业有限公司

法人代表：

通讯地址：

xx县城新昌路北首（xx县城昌明花园门口北侧）

邮编：

262400

4、报告编制单位

xxxx工程造价咨询事务所有限公司

工程咨询等级：

丙级

证书编号：

工咨丙11820060058

发证机关：

国家发展与改革委员会

二、工作依据

1、xxxx置业有限公司与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书

2、《中华人民共和国城市规划法》

3、《城市规划编制办法》

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

5、《xx县城市总体规划》

6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。

7、有关部门提供的证明和资料等

三、研究范围

1、项目建设必要性及市场需求分析

2、建设条件与地址

3、规划设计方案

4、物业管理

5、环境保护、节能

6、实施计划与工程管理

7、投资估算与资金筹措

8、经济和社会效益分析

四、工作概况

xxxx工程造价咨询事务所有限公司在接受高xxxx置业有限公司关于建设xx国际装饰家居广场和xx国际花园项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前xx县住宅、商业等状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。

五、建设单位概况

xxxx置业有限公司成立于2007年6月1日，法人代表马涛。

公司位于xx县城新昌路北首（xx县城昌明花园门口北侧），是一家集房地产开发、物业管理于一体的股份制企业。

六、研究结论

1、建设地址

该项目位于xx县北部，西至新昌北路，东至文化路，南靠宝石街，北临新城街。

该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。

2、建设规模

该项目总占地面积为17.19公顷。

总建筑面积为20.3万m2，其中：

居住区建筑面积17.19万m2，商业区建筑面积3.11万m2，居住户数1230户，停车率100%。

项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。

3、物业管理

该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民、商户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。

4、实施进度计划

该项目建设期计划为3年，工程拟于2008年7月份开工，预计2011年6月份竣工，其中在2009年底，建材市场建成并投入使用，住宅区到2011年6月份竣工。

5、投资估算

该项目建设总投资为35879.9万元，其中工程费用25698.6万元，土地费用5222万元，其他费用1123万元，预备费1341.1万元，财务费用302.4万元，税费1873.3万元，销售费用337.5万元。

项目建设资本金12558万元。

6、资金筹措

⑴申请银行贷款2000万元。

⑵其余资金由建设单位自筹解决。

7、经济和社会效益分析

该项目的开发建设符合国家产业政策和xx县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。

同时可带动xx县建材工业和第三产业的发展。

具有良好的经济效益和社会效益。

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

指标

一

销售部分

1

销售收入

万元

33753.6

2

销售税金及附加

万元

1873.3

3

土地增值税

万元

1094

4

总投资

万元

30107

5

利润总额

万元

2552.6

6

所得税

万元

842.4

7

税后利润

万元

1710.2

8

投资利润率

%

8.4

9

投资净利润率

%

5.6

10

投资利税率

%

18.3

11

所得税后全部资金内部收益率

%

25.7

12

财务净现值（Ic=12%）

万元

692.7

13

投资回收期（静态）

年

2.5

14

盈亏平衡点

%

87.4

二

租赁部分

1

租赁收入

万元

472.7

2

税金及附加

万元

26

3

总投资

万元

5790.9

4

利润总额

万元

184.2

5

所得税

万元

46.05

6

税后利润

万元

138.1

7

投资利润率

%

3.2

8

投资利税率

%

3.6

9

所得税后全部资金内部收益率

%

2.41

10

投资回收期（静态）

年

15.5

11

盈亏平衡点

%

58.2

第二章项目背景和建设必要性

一、项目提出背景

自2005年始，xx县的城市建设有了突飞猛进的发展，城市面貌发生了很大的变化。

随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快xx县的经济发展速度，同时还可带到xx县的就业及再就业工程，使城区人口数时进一步增加。

城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。

xx县目前的商业形态，还属于较低级的集市型、零散型模式，这在相当程度上阻碍了xx人融入崭新的现代生活方式。

目前xx的现有的手机及通讯器材集中在孤山街一带，而数码产品，电子电器等确分散在市区各个街道，没有形成一个高科技行业的交易中心，经营环境、服务环境既不能满足居是消费需要，更影响城市的面貌与规划。

因此，正是基于上述背景，提出建设xx国际装饰家居广场和xx国际花园项目。

二、未来城市发展方向

随着xx省沿海城市经济的不断增长，带动了内陆城市的同步发展，xx县今后城市发展的方向：

以向南发展xx新城区和东接潍坊主城区为主要发展方向。

两条南北向主要道路：

指贯穿城市南北的主轴线—文化路和方山路。

东西景观和交通要道：

新城街、利民街、宝通街、309国道。

改造老城区建设城南经济文化行政中心，占地16平方公里，省道大沂路纵贯南北，是潍坊市配套设施最齐全，享有最优惠政策，集商，居，工，贸，学于一体的多功能经济开发区。

xx已进入一个良好的大发展时期，可以预计经过三至五年的发展，xx的经济总量将会得到明显的提高。

另：

在刚刚闭幕的潍坊市十届人大五次会议上已经通过，xx县撤县建区。

这将意味着，xx县将溶入潍坊市区经济和统一规划发展的道路上。

07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与xx县的利民街和新城街全面贯通，标志着xx驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。

三、xx县房地产市场概况

2006xx总人口65万人，城区人口17.2万人，GDP83.5亿元人民币，人均GDP12846元人民币。

住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。

潍坊人均居住面积为16平方米，xx属四线待发展城市，人均居住面积应约为20平方米左右。

2007年规划住宅土地供应量1580亩。

建筑面积大约140万平方米，预计2007年开发量将达至60-80万平方米。

2007年，xx县将撤县换区，城市化进程更加快速。

宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响xx的经济发展，无疑将成为xx今后的又一经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近3-5年将是强劲的发展期。

xx县城市发展格局发生了根本性的变化，“四纵四横”发展态势已现雏形：

四横：

309国道，利民街（东风街），恒安街，宝通街；

四纵：

大沂路，方山路，新昌路，宝昌路；

2006年xx县商业楼盘总建筑面积约19万平方米，其中待开发面积约50000平方米，待营业面积80000平方米，租售率73％，出售率：

61％。

目前零售商圈是以新昌路/利民街为商圈中心点，辐射半径为1.5公里的商圈。

随着新昌路、利民街、方山路等城市街区规划改造，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、假日广场、新昌商场、温州商城分流。

县域内专业市场及与居住和行驶工具相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场（规划暂未最终确定），还未出现其他专业市场。

居民零售消费场所为：

家乐佳、百货大楼（陈旧设施与业态）、新昌商场、商业步行街、世纪美联、温州商城等。

xx零售业发展综合评述

1、目前xx地区人民的生活水平日益提升，居民消费心理的逐步转变，人们对品牌更加注重和追求。

2、xx地区的状况是品牌店铺不够集中，中高档商品业态发展不够理想，目前除家乐佳超市外，其他日常消费场所无论在设施和业态上均属低档。

3、如何将xx地区商业规模化，规范化，迎合消费者对商品附加值的追求，构筑xx地区全新的消费模式，将是未来的商业发展大势。

前不久，政府规划将新的商业中心从新昌路东转移至文化路，方山路将成为城市的贸易、科技中心，行政中心南移至文化路南头、恒安街南。

整个城市的商圈中心将围绕文化路、利民街向周边发展。

因此，目前xx县城商业无序发展、零散发展将向规模化、正规化、专业化改变。

2007年，xx商业规划供应面积约为60万平方米，据调查，卖场、专业市场、金融市场、商务将全部出现。

因此，xx的商业地产市场竞争激烈，但60%以上项目分期进行开发，67%的商业地产拆迁难度较大，2008年将逐渐开始出现市场。

因此，商业地产的需求较大。

07年新开发项目统计

项目名称

开发量（平方米）

规划面积（亩）

备注

相府锦苑

100000

241.5

昌盛花园二期

180000

212.55

程氏商务中心

123300

47.5

金景宝地

300000

229.8

昌东新天地

130000

121.8

金宏泰

26000

26

阳光嘉园小区

90300

97.35

爱伦堡

95000

67.95

濠景海岸

198500

280.5

锦绣佳苑

26800

21.31

矿机

120000

121.3

长运公司

20000

22.37

乐化塑编厂

16000

13.91

原拖拉机厂

40000

38.02

永康花园

24000

27.44

合计:

1489900

1569.3

四、xx县住宅市场分析

经过此次对xx各大住宅项目的市调，xx虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓、科文学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650元/平方米。

整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。

从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。

目前xx县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：

1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；

2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；

3、产品同质化比较严重；

4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。

5、外立面设计呆板；

6、小区景观、绿化设计缺乏创意；

7、项目普遍缺乏整体营销概念。

xx现有住宅项目简表

楼盘名称

规模

主力面积

均价

备注

东山花园

45亩

82、90、120、131平方米

1680元/平米

开发和销售中后期

天和家园

50633平方米

92、105、117、125平方米

1534元/平方

后期

阳光佳苑

90、116、124平方米

1650元/平方

后期

雅居园

106、125、128平方米

1520元/平方

后期

蓝宝石花园

已售完

宝石山庄

500亩

87、68、91、134平方米

1700元/平方

售楼处已撤离分三期开发

温泉公寓

建面：

15.8万平方

97、98、140平方米

1551元/平方

1995元/平方

中期

乐港公寓

建面（三期：

137856平方

98、126、135、222平方米

2200元/平方

二期在售

濠景海岸

16万平米，

100、128、144、177、236、286平方米

1700元/平方

目前为一期阶段

科文学府

45万平米

108、144、152、176平方米

1640元/平方

已交房13座，尚有5座未开发

假日广场

1600元/平方

中庭景苑

18万平方米

89、93、95、101平方米

1560元/平方

分二期开发

五、xx县商业市场分析

1、商业业态

目前xx的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。

属四线开发城市，商业欠发达。

xx目前的商业物业主要有：

家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。

各业态对消费者的吸引比重依次为：

佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。

目前xx商业楼盘主要有：

中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。

商业总建筑面积约：

19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。

2、商业消费分析

xx县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。

人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。

农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。

从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。

xxGDP增长态势图表：

xx商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之xx购物环境的不理想，形成了xx人对xx的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在xx买），以到潍坊购物为荣的心理。

xx消费者异地消费的原因分析如下：

⑴xx目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在xx，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；

⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；

⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。

因此，xx的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。

3、xx县零售商业发展分析

⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。

⑵随着xx新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。

⑶xx专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。

⑷xx居民零售消费场所为：

家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。

六、消费者定位和项目定位

消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。

对xx县可能的消费群研究：

1、事业较为成功，二次置业者。

要求：

小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。

预计：

房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120m2左右，售价约20万元。

2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。

要求：

交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美

预计：

房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为24万元。

3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象）

要求：

改善居住质量，房型合理，尺度宜人。

预计：

房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。

面积在90-120m2，售价约21万元。

4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）

要求：

房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。

预计：

房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约15万元。

5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。

要求：

房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。

预计：

以一室一厅或二室一厅为宜。

面积约40-60m2，售价约10万元。

6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者

要求：

房型合理，不宜过大，小区配套完善

预计：

房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。

项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。

七、结论

政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。

项目建成后，将对xx县的经济发展产生巨大的拉动作用。

因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三章建设条件与建设地址

一、建设地区概况

xx县地处xx半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠xx省会济南，济青高速公路、胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛、济南机场各150公里。

xx县辖15个镇，1个开发区，面积110l平方公里，人口60万。

xx县距今有3000多年的历史，古称营陵，境内有距今1800万年的远古火山群和212处古文化遗址。

现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石、玄武岩、石灰岩、木鱼石、煤、粘土、砂金等9类25个品种，82处矿产地。

xx石灰岩保有量为20亿吨，其中熔剂灰岩为1.5亿吨，水泥、化工灰岩为14亿吨，建筑石料灰岩为4.5亿吨。

特别是蓝宝石资源丰富，有矿面积450平方公里，是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之一，具有颗粒大、颜色纯、质量好、奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，xx也因此被誉为“蓝宝石之乡”。

xx县农业基础雄厚，现已形成瓜菜、黄烟、桑蚕、林果、肉鸡、肉鸭和奶牛七大主导产业。

xx西瓜已有150多年的栽培历史，栽培面积15万亩，品种80多个；建有中华西瓜科技园，一年四季有瓜，是有名的“西瓜之乡”，产品已获国家农业部“绿色食品”认证。

畜牧养殖业，有乐港、永昌等龙头企业，形成了鸡、鸭、牛、羊、猪等17个系列，年产肉、蛋、奶10万余吨，年养殖肉鸡、肉鸭5000万只。

xx县工业发展较快。

目前，xx县各类企业发展到1035家，其中年销售收入过500万元的企业116家，形成了化工、建材、农副产品加工、宝石加工、塑料、轻纺等行业为主的工业体系。

目前，xx县的珠宝、塑料袋、油漆、肉鸡、肉鸭、葡萄糖等产品的产量居全国同行业前列。

xx县共有塑料加工企业102家，年加工能力10万吨；拖拉机组装企业20家，年生产能力30万台；乐器加工企业27家，年产吉它、贝司等乐器20万把；地毯生产企业18家，年加工能力240万平方英尺。

xx县的第三产业发展势头强劲。

现有大型专业批发市场和集贸市场发展到95处，其中尧沟瓜菜市场年交易量4亿公斤，被评为“国家定点西瓜市场”。

xx县商业零售餐饮网点发展到3908户，城区有温州商城、商业步行街、佳乐家超市等大型商业网点，2003年xx县社会消费品零售总额20多亿元。

旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城、中华宝玉石博物馆、世界民族文化村、仙月湖景区等10多处旅游景点，推出了“蓝宝石之旅”、“生态观光”等旅游专线。

xx县投资环境优越，投资政策优惠。

近年来，县委县府把招商引资作为带促各项工作上水平的总抓手，提出了“招商引资促发展，求真务实建强县”的口号，采取了一系列超常规的措施和办法，把招商引资作为“天字号”工程来抓，取得明显成效，仅2004年就引进各类项目547个，实际到位资金9.12亿元，其中过千万项目69个，过亿元项目8个。

在县境内，除了有省级开发区---xx经济开发区外，还规划了若干项目区。

xx经济开发区及各重点项目区内商贸、加工、科研、娱乐、居住等功能设置合理，配套基础设施已全部达到“七通一平”的水平。

区内实行封闭式管理，推行“税外无费”政策，不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环境。

为鼓励外商投资，制定了一系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予奖励。

同时，还提出了“视投资者为上帝、视引荐者为功臣”，“只要来投资，剩下的事情我们办”的口号，确保外商在xx能够享受到最优质的服务。

县委专门成立了经济发展软环境投诉中心和机关效能监察中心，开通了经济“110”，昼夜24小时接受外商举报，为企业和客商保驾护航。

成立了招商引资系列化服务领导小组和招商引资项目论证小组，为项目建设提供包揽式、全方位服务成立了行政服务中心，将审批、收费、办证、会计结算等职能全部集中到中心办理，为外商投资提供“一站式”服务。

近两年来，xx县已引进项目1200多个，实际到位资金近40亿元。

为外地客商来xx县投资兴业提供了优越条件。

2007年，在县委、县政府的正确领导下，经过全县人民的共同努力，全县实现财政总收入9.88亿元、增长37.8%，地方财政收入5.51亿元、增长29.1%；财政总支出8.12亿元、增长30.3%，其中灶内支出7.35亿元、增长25.8%。

全县本外币存款余额68.51亿元，各项贷款余额55.15亿元，分别比年初增加12.84亿元、7.92亿元，增长23.06%和16.77%。

二、建设地址

该项目位于xx县北部，西至新昌北路，东至文化路，南靠宝石街，北临新城街。

该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。

附：

区域位置图

三、自然条件

1、地形、地貌

xx县位于北纬36°19’-36°46’，东经118°43’-119°10’，境内多丘陵，南高北低，西高东低。

西部、南部平均海拔170米左右，东部、北部平均海拔150米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔381米，朱刘镇北庄、郑王附近最低，海拔30米，全县山丘608平方公里，占总面积的58.85%，主要分布在县境南部，平原410平方公里，占总面积的39.7%，主要分布在县境北部。

涝洼15平方公里，占总面积的1.45%，主要分布在沿河谷地。

2、工程地质

xx县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。

地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。

大体可分为三个类型区：

南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。

中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。

北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。

地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。

3、地层岩性、地质构造及地震

⑴地层岩性

出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：

①黄土质粉质黏土（弱膨胀土）：

黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。

土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。

②黏土：

棕黄、灰黄色，硬塑状。

土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。

厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。

⑵地质构造及地震

城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。

根据中华人民