泸州市江阳区住宅专项维修资金使用办法.docx

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泸州市江阳区住宅专项维修资金使用办法

泸州市江阳区住宅专项维修资金使用办法

（试行）

第一章总则

第一条为了维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，加强对住宅专项维修资金的管理，根据《住宅专项维修资金管理办法》《四川省物业管理条例》《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》《泸州市物业管理条例》等规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条泸州市江阳区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）负责住宅专项维修资金的监管、使用指导及资金划拨。

第三条物业所在地的镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）负责现场勘查及对维修资金进行审核备案,并将小区维修项目、维修所需资金以及业主投票情况在小区显著位置进行公示，公示期为五个工作日。

第四条物业所在地社区负责与街道、区住建、区消防大队或电梯特种设备监管部门一起现场勘查，确认共用部位、共用设施设备是否属于维修资金使用范围,区消防或电梯特种设备监管等特种设备管理部门对小区内的特种设备安全隐患出具整改意见书。

第五条业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使相关权利和履行义务，也可以出具委托书，委托物业公司提出维修资金的使用申请，共同组织召开业主大会并形成相关会议决议，与施工单位签订相关合同等。

住宅小区未成立业主大会和业主委员会的，由相关受益业主承担业主委员会的相关职责，也可以由小区所属社区作为主体履行相应主体职责。

第二章适用范围

第六条住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。

第七条住宅专项维修资金按照“谁受益、谁承担”的原则分摊，业主分户账面住宅专项维修资金的支出额度不得超过首期交存额度的70%。

应分摊业主尚未缴纳专项维修资金的，应立即补交其专项维修资金或分摊其相应的维修费用，拒不交纳的，由业主委员会依法追收。

第八条共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第九条共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、监控、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。

第十条住宅专项维修资金的使用分为非紧急情形和紧急情形。

第十一条紧急情形是指发生危及房屋使用安全，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的如下情形：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在安全隐患危及人身安全的；

（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险、危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍危及人身财产安全的；

（六）其它危及公共安全和物业安全使用功能的紧急情形。

第十二条除第十一条规定外的住宅专项维修资金使用情形为非紧急情形。

第三章建立住宅专项维修资金使用相关单位目录库

第十三条区住建局建立泸州市江阳区住宅专项维修资金使用相关单位目录库，制定和完善相关目录库管理制度和使用规则。

由区住建局负责通过区公共资源交易中心，公开向社会招聘维修资金施工单位、设计单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位，其中消防维修施工单位10家，其它维修单位20家，监理单位3家，设计单位3家，预算单位3家，第三方审计单位3家，入库相关单位向区住建局缴纳5-10万保证金。

其中电梯维修必须由电梯制造单位或者其委托取得相应许可的电梯维保单位进行。

申请单位根据小区实际情况按照维修资金使用额度的相关规定，可以按照有关规定自行选择施工、设计、监理等单位，相关费用由申请使用维修资金小区涉及维修项目的业主承担，申请单位也可以自愿在目录库中选择施工单位、监理单位、设计单位、预算单位和第三方审计单位，其中监理、设计、预算、第三方的审结费用由区住建局维修资金缴存银行承担。

第四章非紧急情形的使用程序

第十四条非紧急情形的使用程序包括：

提出使用建议、通过使用建议、核实维修项目、提出实施计划和方案、提出使用申请、划拨住宅专项维修资金。

第十五条共用部位、共用设施设备保修期满后相关业主认为需要使用维修资金的，由业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用建议。

第十六条业主委员会提出的使用建议应由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论（入户签字）通过，讨论由业主委员会组织实施。

第十七条通过使用建议后，业主委员会应向镇街作出报告，报告明确损坏已经实际发生，所在地镇街收到报告后应及时邀请区住建、区消防大队或电梯特种设备监管等部门到现场勘验，核实需要维修的项目，初步判断是否符合专项维修资金的使用条件。

第十八条业主委员会根据需要维修项目损坏现状及相关业主的意见，按规定从目录库中抽取或自行选择确定相关维修单位，形成维修计划和实施方案（维修计划和实施方案应当包括项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额等）。

项目竣工后由申请人组织业主委员会、物业服务企业、项目相关责任主体单位、第三方审计单位和楼栋业主代表对维修工程进行验收，并将验收结果在小区内公示3天。

对于自愿在目录库中选取施工单位的，除工程施工费外，其它费用由区住建局维修资金缴存银行承担，按照以下工程预算额度程序实施：

工程预算在2万元以下含2万元的项目，直接从区住建局专项住宅维修资金使用目录库中抽取施工单位组织施工。

工程预算在2万元以上5万元以下的含5万元的项目，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取施工单位和第三方审计单位，第三方审计单位负责对项目跟踪审计并出具工程竣工审结报告。

工程预算5万元以上10万元以内的含10万元的项目，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取施工单位、预算单位、监理单位和第三方审计单位，施工单位的确认由申请单位所在小区公开推选楼栋长，从楼栋长中随机抽选3人、5人或7人参与评标组，预算单位出具工程预算书，第三方审计单位负责对项目跟踪审计并出具工程竣工审结报告。

工程预算10万元以上的项目，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取设计单位、预算单位、监理单位和第三方审计单位，预算单位出具工程预算书，并交第三方评审机构评审。

公开招标施工单位，施工单位的确认由申请单位所在小区公开推选楼栋长，从楼栋长中随机抽选3人、5人或7人参与评标组，评选确定施工单位。

对于自愿自主选择施工单位的，项目涉及所有费用由涉及维修业主共同承担，按照以下工程预算额度程序实施：

工程预算2万元以下的含2万元的项目，由申请单位组织业主代表3人及以上自主选择施工单位后，将预算金额和维修内容在小区公示3天，按照相关程序申报维修资金。

工程预算2万元以上至5万元含5万元的项目，由申请单位组织业主代表3人及以上自主选择施工单位和第三方审计单位后，将预算金额和维修内容在小区公示3天。

项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示3天后，按照相关程序申报维修资金。

工程预算5万元以上至10万元含10万元的项目，由申请单位按照招投标程序对维修项目的施工单位进行公开招投标，并将中标情况在小区内公示3天；并自主选择设计单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位。

项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示3天后，按照相关程序申报维修资金程序。

工程预算10万元以上的项目，由申请单位按照公开招投标程序对维修项目的施工单位、设计单位、监理单位、预算单位等进行公开招投标，并将中标情况在小区内公示3天。

项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示3天后，报按照相关程序申请维修资金拨付。

第十九条业主委员会向所在地镇街提出使用住宅专项维修资金的申请，并提交开展前期工作的下列证据材料：

（一）《江阳区物业专项维修资金使用申请表》；

（二）《使用维修资金征询意见书》《使用维修资金征、询意见统计表》、业主委员会的书面维修意见、批准业主委员会书面维修意见的业主大会（临时）决议（决议应包括决议时间、参与业主人数、决议议题、表决方式、表决结果，并加盖业主委员会（公章）。

（三）《小区维修工程项目现场查勘确认书》。

（四）维修计划、实施方案、意向性合同、维修工程预算书或维修工程预算评审报告。

（五）经业主委员会审查签章的业主分户分摊清册。

（六）需要维修部分的照片。

（七）以上提供资料需业主委员会、社区、镇街加盖公章。

第二十条住宅专项维修资金的划拨程序如下：

（一）首款划拨。

工程施工完成工程总量70%以上后，由业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区按照工程第三方评审价填写《房屋专项维修资金使用划拨单》后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照评审价费用的50%将资金划拨至维修单位。

（二）尾款划拨。

业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区提供工程竣工审结报告，填写《房屋专项维修资金使用划拨单》后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照相关单位核定费用的45%将资金划拨至维修单位。

（三）质保金划拨：

维修工程的质保期届满后未发现质量问题的，业主委员会持申请划拨维修工程质保金的报告及质保金发票到所在地镇街，经镇街经办人、分管领导和主要领导签字后报送区住建局划拨剩余的5%的质保金。

第五章紧急情况下使用维修资金的程序

第二十一条紧急情况下使用维修资金的程序包括：

告知、报告、相关单位现场查勘确认、审核备案申请、组织实施、维修工程竣工审价、公告、拨付收款、尾款维修资金，质保期后拨付5%质保金。

（一）首款划拨。

工程施工完成工程总量70%以上后，由业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区按照工程预算价填写《房屋专项维修资金使用划拨单》后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照预算价费用的50%将资金划拨至维修单位。

（二）尾款划拨。

业主委员会、物业公司、施工维修单位和社区提供工程竣工审结报告，填写《房屋专项维修资金使用划拨单》后报所在地镇街经办人、分管领导和主要领导签字审核，最后由区住建局按照相关单位核定费用的45%将资金划拨至维修单位。

（三）质保金划拨：

维修工程的质保期届满后未发现质量问题的，业主委员会持申请划拨维修工程质保金的报告及质保金发票到所在地镇街，经镇街经办人、分管领导和主要领导签字后报送区住建局划拨剩余的5%的质保金。

第二十二条发生紧急情形时，业主委员会或被委托申请维修资金的物业服务企业应当及时在物业管理区域内的显著位置，就住宅专项维修资金用于应急维修情况进行公告，公告内容应包括特种设备主管部门出具的整改意见书、预算情况、涉及楼栋等基本情况；无业主委员会或物业服务企业提供服务的，由所在地镇街进行公告。

如无业委会，但有物业服务企业，由小区业主代表或社区委托物业服务企业作为主体申请。

第二十三条发生紧急情形时，由物业服务企业（无物业服务企业提供物业服务的，由业主委员会或相关业主）立即将情况书面报告物业小区业委会和物业所在地镇街及社区，涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告电梯特种行业监管部门或公安消防部门。

第二十四条物业所在地镇街收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。

涉及电梯、消防设施的，依法负责监督的质量技术监督部门（必要情况下委托特种设备检验检测机构会同查勘）或公安消防部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认，并出具安全隐患整改意见。

第二十五条业委会应在上报街道审核维修方案前，初步拟定维修项目涉及的相关主体单位（如监理、预算、审计等）需求。

现场查勘后，申请单位在区住宅维修资金目录库中按相关规定从中抽取维修单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位，或自行确定维修单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位，维修单位的确定按照第二十八条相关规定执行。

业委会在目录库抽取施工单位和自行确定施工单位两种方式必须在小区内公示3个工作日以上。

第二十六条物业服务企业、业主委员会向所在地镇街提出住宅专项维修资金应急使用申请，并提交以下材料：

（一）镇街和相关单位对住宅应急维修必要性的现场查勘汇签书。

（附件7）

（二）目录库中抽取或自行确定承担住宅应急维修的设计及施工、监理、预算和第三方审核单位的资质（资信）情况。

（三）应急维修或者施工（安装）承包意向合同。

（四）紧急维修情况在小区内的公告照片。

（五）以上提供资料需业主委员会、社区、镇街签字并加盖公章。

第二十七条实行物业服务的房屋，可以由业主委会员委托物业服务企业组织紧急维修；未实行物业服务的房屋，由所在地镇街组织紧急维修。

第二十八条紧急维修工程竣工后，由申请人组织业主委员会、物业服务企业、项目相关责任主体单位、第三方审计单位和楼栋业主代表对维修工程进行验收，并将验收结果在小区内公示3天。

对于自愿在目录库中选取施工单位的，除工程施工费外，其它费用由区住建局维修资金缴存银行承担，按照以下工程预算额度程序实施：

工程预算在2万元以下含2万元的项目直接从区住建局专项住宅维修资金使用目录库中抽取施工单位组织施工。

工程预算在2万元以上5万元以下的含5万元的项目，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取施工单位和第三方审计单位，第三方审计单位负责对项目跟踪审计并出具工程竣工审结报告。

工程预算5万元以上10万元以内的含10万元的项目，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取预算单位、监理单位和第三方审计单位，施工单位的确认由申请单位所在小区公开推选楼栋长，从楼栋长中随机抽选3人、5人或7人参与评标组，通过比选方式确定施工单位，相关费用由维修项目涉及小区业主共同承担，预算单位出具工程预算书，第三方审计单位负责对项目跟踪审计并出具工程竣工审结报告。

工程预算10万元以上的项目，由申请单位直接到区住建局专项住宅维修资金使用目录库抽取设计单位、预算单位、监理单位和第三方审计单位，预算单位出具工程预算书，并交第三方评审机构评审。

公开招标施工单位，施工单位的确认由申请单位所在小区公开推选楼栋长，从楼栋长中随机抽选3人、5人或7人参与评标组，评选确定施工单位。

对于自愿自主选择施工单位的，项目涉及所有费用由涉及维修业主共同承担，按照以下工程预算额度程序实施：

工程预算2万元以下的含2万元的项目，由申请单位组织业主代表3人及以上自主选择施工单位后，将预算金额和维修内容在小区公示3天，按照相关程序申报维修资金。

工程预算2万元以上至5万元含5万元的项目，由申请单位组织业主代表3人及以上自主选择施工单位后，将预算金额和维修内容在小区公示3天。

项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示3天后，按照相关程序申报维修资金。

工程预算5万元以上至10万元含10万元的项目，由申请单位按照招投标程序对维修项目的施工单位进行公开招投标，并将中标情况在小区内公示3天；并自主选择设计单位、监理单位、预算单位和第三方审计单位。

项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示3天后，按照相关程序申报维修资金程序。

工程预算10万元以上的项目，由申请单位按照招投标程序对维修项目的施工单位、设计单位、监理单位、预算单位等进行公开招投标，并将中标情况在小区内公示3天。

项目竣工验收后，报第三方审计单位审计确认，将审计确认结果公示3天后，报按照相关程序申请维修资金拨付。

第二十九条申请人在应急维修工程完工后15日内在维修现场公告维修相关情况，并留存和提供公告影像资料：

（一）预算单位、第三方审计单位编制的工程决算报告和工程竣工审结报告。

（二）竣工验收报告。

（三）维修费用（业主）分摊明细表。

第三十条紧急维修工程竣工验收公告后，申请人持竣工验收报告、审价报告、公告影像等资料向区住建局申请拨付维修资金，区住建局按照第二十一条拨款方式拨付工程资金。

施工企业、维修单位对实施的工程依法承担质量保证责任，保修期内出现质量问题的，应依法免费及时修复。

第五章附则

第三十一条镇街垫资维修住宅的共用部位、共用设施设备的，镇街应保存书面凭证，业主委员会或业主代表应在垫资时书面说明情况，同意垫资的费用从相关的住宅专项维修资金账户中列支并偿付。

第三十二条楼栋长代表或业主代表的选举按照公平、公正、透明的方式公开选举，对参与度较高的物业小区采取先报名再抽签的方式选举业主或楼栋长代表参与，对参与度不高且报名人数不能满足选举人数的物业小区，可以采取随机抽取的方式选举业主或楼栋长代表，对随机抽取到的业主代表或楼栋长代表明确表示不参与的，默认为同意选票。

有业委会的物业小区由街道社区指导业委会组织选举，无业主委员会的由街道或社区组织选举，选举过程留存全视频监控资料。

第三十三条本办法有效期2年，自印发之日起实施。

本办法由区住建局负责解释。

附件：

1.江阳区物业专项维修资金使用申请相关表格

2.江阳区物业专项维修资金紧急使用申请相关表格

泸州市江阳区住宅专项维修资金

使用申请表

申请小区：

申请日期：

经办人及电话：

泸州市江阳区住房和城乡建设局

监督电话：

31080163123550地址：

星光路6号楼204室

附表一

江阳区住宅专项维修资金使用申请表

业委会

名称

地址

联系人

联系电话

邮政编码

建筑

物坐落

竣工时间

维修项目

维修面积

受益户数

项

目

损

坏

状

况

使用

单位

意见

本单位因房屋共用部位、共用设施设备损坏，需大修（含中修）□、更新□或改造□，拟申请使用住房维修资金（大写），并严格执行物业维修基金使用的有关规定。

申请使用维修资金单位（章）：

年月日

街道办事处和区住建局

审

核

意

见

现场勘验情况及勘验人员签字

街道办事处

审

批

意

见

首款（50%）

经办人：

首款（50%）

审批人：

首款（50%）

审批人：

区住建局

审

批

意

见

首款（50%）

经办人：

首款（50%）

审批人：

首款（50%）

审批人：

验收后支付（45%）

经办人：

验收后支付（45%）

审批人：

验收后支付（45%）

审批人：

验收后支付（45%）

经办人：

验收后支付（45%）

审批人：

验收后支付（45%）

审批人：

质量保证金（5%）

经办人：

质量保证金（5%）

审批人：

质量保证金（5%）

审批人：

质量保证金（5%）

经办人：

质量保证金（5%）

审批人：

质量保证金（5%）

审批人：

附表二

泸州市江阳区小区住宅专项维修资金首款拨付

（50%）划拨单

编号：

位于区街道办事处（镇、乡、开发区）

街（路、巷）号幢楼

（小区名称、范围），因

原因，需用专项维修资金进行维修更新总金额元经审查，符合房屋专项维修资金使用规定，同意在该物业管理区域专项维修资金中支取（50%）

元（小写）元（大写）给

，（由社区、街道监管）其开户银行是，帐号是:

。

业主委员会（签字盖章）物业服务企业（签字盖章）

年月日年月日

施工单位（签字盖章）所在社区（签字盖章）

年月日年月日

街道办事处（签字盖章）江阳区住房和城乡建设局（签字盖章）

年月日年月日

附表三

泸州市江阳区小区住宅专项维修资金尾款拨付

（45%）划拨单

编号：

位于区街道办事处（镇、乡、开发区）

街（路、巷）号幢楼

（小区名称、范围），因

原因，需用专项维修资金进行维修更新总金额元经审查，符合房屋专项维修资金使用规定，同意在该物业管理区域专项维修资金中支取（45%）

元（小写）元（大写）给

，（由社区、街道监管）其开户银行是，帐号是:

。

业主委员会（签字盖章）物业服务企业（签字盖章）

年月日年月日

施工单位（签字盖章）所在社区（签字盖章）

年月日年月日

街道办事处（签字盖章）江阳区住房和城乡建设局（签字盖章）

年月日年月日

附表四

泸州市江阳区小区住宅专项维修资金质保金拨付

（5%）划拨单

编号：

位于区街道办事处（镇、乡、开发区）

街（路、巷）号幢楼

（小区名称、范围），因

原因，需用专项维修资金进行维修更新总金额元经审查，符合房屋专项维修资金使用规定，同意在该物业管理区域专项维修资金中支取（5%）

元（小写）元（大写）给

，（由社区、街道监管）其开户银行是，帐号是:

。

业主委员会（签字盖章）物业服务企业（签字盖章）

年月日年月日

施工单位（签字盖章）所在社区（签字盖章）

年月日年月日

街道办事处（签字盖章）江阳区住房和城乡建设局（签字盖章）

年月日年月日

附表五

泸州市江阳区小区维修工程项目现场

查勘确认书

年月日

小区名称：

维修工程项目：

维修工程项目位置：

维修量：

现场查勘人员建议：

业委会或业主代表3人以上（签章）：

物业服务企业负责人（签章）：

所属社区查勘人员（签章）：

街道办事处勘察人员（签章）：

涉及特种设备相关部门勘察人员（签章）：

区住建局勘察人员（签章）：

附表六

泸州市江阳区小区使用维修资金征询意见书统计表

年月日

维修项目名称

项目地址

建筑面积

总投票数

业主户数

同意票数

所占比例

%

参加投票权数

反对票数

所占比例

%

弃权票数

所占比例

%

投票业主户数

同意人数

所占比例

%

反对人数

所占比例

%

弃权人数

所占比例

%

说明：

总投票数权为每平方米为一票

附表七

泸州市江阳区住宅专项维修资金使用业主征询意见书

街道小区（幢）业主，本次申报项目：

。

年月日

告知：

1、签字时，请业主仔细阅读小区维修资金使用申报资料，尤其对泸州市江阳区住宅专项维修资金使用须知、申报人身份的合法性、工程项目、工程量、工程价格进行了解、核实、监督，同意本次维修方案的方可签字。

2、维修资金使用申请表、维修资金使用业主签字表、预（决）算明细表等资料必须在小区公示，在公示期间请业主监督、审核。

3、签字必须由业主本人签字，代签字无效。

并用签字笔或钢笔签，其它笔签字无效。

自制签字表格签字视为无效。

姓名

幢号

门牌号

面积

投票

权数

同意

维修

不同意

维修

联系电话

签字盖章