从化市温泉生物医药产业园概念规划方案文档.docx
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从化市温泉生物医药产业园概念规划方案文档
项目名称：
从化市温泉镇生物医药产业园概念规划
委托方（甲方）：
从化市温泉镇人民政府
承担方（乙方）：
城乡规划设计研究院
国家事业法人代码：
城市规划编制资质证书等级：
城市规划编制资质证书编号：
院长：
总工程师：
院规划设计成果专用章：
规划设计编制完成时间：
2008年6月
主编单位：
广东省城乡规划设计研究
技术审定：
高级规划师
技术审核：
高级规划师
项目总负责：
规划师
助理规划师
项目组成员：
规划师土地利用规划
助理规划师道路交通规划
助理规划师绿地、景观系统规划
助理规划师公共服务设施规划
助理规划师城市设计
助理规划师城市设计
高级工程师给排水工程
工程师电力电信工程
项目顾问：
总规划师、高级规划师技术总顾问
副总工程师、高级工程师给排水技术顾问
副总工程师、高级工程师电力电信技术顾问
图纸目录
01——区位图
02——土地利用现状图
03——基地现状高度分析图
04——现状坡度分析图
05——现状环境分析图
06——规划结构图
07——土地利用规划图
08——道路规划图
09——道路红线规划图
10——配套设施规划图
11——绿地系统规划图
12——景观系统规划图
13——给水工程规划图
14——雨水工程规划图
15——污水工程规划图
16——燃气工程规划图
17——电力工程规划图
18——电信工程规划图
19——土地开发时序图
20——近期地块开发意向图
21——建筑形态导引图
从化市温泉镇生物医药产业园概念规划
一、规划背景与概念解析
1.概念解析
狭义的“生物医药”，即人们通常所说的“现代生物医药”或“新兴的生物医药”，是指人们运用现代生物技术生产的用于人类疾病预防、诊断、治疗的医药产品，包括基因工程药物、基因工程疫苗、新型疫苗、诊断试剂（盒）、微生态制剂药物、血液制品及代用品等。
广义的“生物医药”，则是国内约定俗成的一种“大生物医药”概念。
国内各省市、地区根据各自的实际情况，对其赋予了不同的内涵。
如上海张江“药谷”国家级生物医药科技产业基地，其产业发展方向定位为生物技术、新型制剂、医学工程和天然药物；广州市在制定的“十五生物医药产业发展规划”中，明确指出了“大生物医药”概念并确定其重点发展领域为：
以基因工程品种为代表的生物医药产品，以中药现代化品种为核心的现代中药产业，利用现代生物技术（生化技术）发展生化制药产业和立足“大生物医药”，促进相关产业发展等四个方面。
实际上，就所谓的“广义生物医药”而言，将其称作为“现代生物技术与新医药”更为恰当，之所以采用“生物医药”的提法，主要目的旨在树立一面“高科技”的旗帜，聚集各方面力量，汇集各种生产要素，通过大力发展新兴的生物医药产业，加快用现代高新技术改造传统医药产业的步伐，促进医药工业的快速发展和结构升级。
一般的“生物医药产业”概念，主要是指以生物技术和基因技术、新型制药工艺与方法等高新技术应用于药品研制的新型产业。
根据国家2002年颁布的《国民经济行业分类和代码》，生物医药工业包括：
化学药品原药制造、化学药品制剂制造、中药饮片加工、中成药制造、兽用药品制造、生物生化制品的制造、卫生材料及医药用品制造、医疗仪器设备及器械制造。
生物医药工业是一种复合的概念，可划分为化学药品制造业、重要药品制造业、生物药品制造业和医疗器械制造业四个行业。
因此，生物医药业可以包括各类药品和医疗器械的生产，还可包括药品与医疗器械的前期研制、后期销售与贸易、整个过程的监督管理，以及物流、金融和中介服务等等。
可见，生物医药产业是一个复合的产业概念，既包括生物医药工业产品、功能性食品的研究与生产，也包括相关的金融、商业贸易、物流、产业中介和医疗保健等现代服务业。
从化生物医药产业园的产业发展也应该属于这样一个复合概念。
2.生物医药发展环境
2.1区域环境特征
20世纪90年代以来，全球生物医药品销售额以年均30%以上的速度增长，大大高于全球医药行业年均不到10%的增长速度。
2002年，全球生物技术产业的销售额约为450亿美元，其中生物医药销售额约为400亿美元，2003年达到600亿美元。
生物医药产业正快速由最具潜力的高技术产业向高技术支柱产业发展。
生物医药产业在我国是一个起步较晚的产业，其规模也相对比较小。
目前我国内地生物医药企业只占整个医药产业中的很少一部分。
但是随着生物技术的发展，人民对新药的需求不断增加，生物医药这个以高新技术为主的产业，日益发展壮大，并逐步成为一个独立的、对国民经济起着重要作用的新型产业。
目前，国内已经有80多个地区（城市）提出建设生物医药科技园，而国内已成立的50多个国家级别高新技术产业开发区也都将生物技术作为其中需要加速发展的高新技术产业之一。
2.2城市环境特征
悠久历史和广泛社会基础以及合适气候条件都为广东生物医药发展提供得天独厚的条件。
广东省的生物医药工作一直走在全国前列，其中以中医药为代表，其在全国都有着举足轻足的地位。
（1）中医服务覆盖面较广
至2005年，广东省有中医院（含中西医院、民族医院）144家，病床20360张，其中全国示范性中医院9所、省级示范性中医院7所、甲等中医院56所（其中三级甲等13所）。
（2）中药产业发展居全国前列
目前广东省已拥有一批有影响力的中药企业集团，并形成较为完善的中药产业链，是我国中药出口大省。
2005年，广东省有中药饮片加工企业29家，中成药制造企业78家，中成药生产企业全部通过药品生产质量规范（GMP）认证；中药产业销售收入89.2亿元。
（3）中医药研发体系初步形成
2005年，广东省有各级中医药科研机构13所，已建成国家级重点实验室（中心、基地）4个，省部级重点实验室（中心、基地）5个。
至2005年，广东省共获各级科技成果奖237项。
（4）中医药类高等教育体系日趋完善
2005年，广东省共有中医药类本、专科专业点52个，毕业生达2134人；全日制在校研究生2155人，其中博士研究生617人，是全国中医药学科设立博士后流动站、博士点和硕士点最多的省份。
总体来看，广东中医药发展积累了明显的资源优势、人才优势、科技优势、产业优势，已经具备建设中医药强省的各项基础条件。
3.上层次与相关规划要求
3.1广州市规划发展要求
——《广州市城市总体发展战略概念规划》
作为广州市空间布局发展策略中的“北优”地带，北部是广州主要的水源涵养地，应优化地区功能布局与空间结构，确立“生态优先”的建设战略思想，寻求一种既能应对发展挑战又解决环境问题的城市发展模式。
——《广州市工业布局调整规划（2001—2010）》
由于从化是广州市北部主要生态保护区和饮用水源保护区，是广州市城市空间发展“北优”战略的主要地区。
从化的发展应该按照现代化经济发展的总体趋势，以加速现代化建设进程为目标，集约发展第一产业，优化跨越发展第二产业，大力促进第三产业，致力发展生态型绿色工业为主导的工业组团。
从化的发展应该按照现代经济发展的总体趋势，以加速现代化建设进程为目标，集约发展第一产业、优化跨越发展第二产业、大力促进第三产业，致力发展生态型产业，推动三次产业整体结构的升级优化。
从化市工业发展的方向为：
①以发展高新技术产业和环保产业为主导，建成集电子信息、绿色食品加工、生物制药、精细化工、机电制造等行业于一体的高科技生态工业园。
②积极发展电子信息产业和生态型产业两大高新技术产业。
③重点培育摩托车及汽车配件制造业、食品饮料工业、生物医药工业三大支柱产业。
——《广州市工业发展和空间布局第十一个五年规划》确立了“有所为，有所不为”的原则，集中力量抓好重点行业、重点企业和重点产品。
重点培育生物医药成为新兴支柱产业。
重点发展基因药物、现代中药和生化药品产业，着力打造三大生物医药平台，广州市域外围地区将集中建立从化明珠生物医药产业基地等若干医药产业园区，对从化产业进一步升级发展指出了方向，指出了从化应该根据自身的特征选择合适的产业发展。
3.2从化市规划发展要求
——《从化市国民经济和社会发展第十一个五年发展计划》
确定从化市北部山区要充分发挥综合资源优势，推进优势资源的合理开发和深层加工，提高农业综合开发水平，积极发展绿色经济和旅游业。
继而提出“工业强市、农业稳市、旅游旺市、环境立市、科教兴市”五大战略，进一步发展环保型的高新技术产业、建材、机械、电子、服装、食品、五金工艺加工业。
要求温泉以北四镇及街口镇，主要参与明珠工业园区和经济技术开发区的招商引资。
3.3《温泉镇总体规划》的要求
《温泉镇总体规划》中指出温泉镇可重点发展的产业为：
生态旅游业、金属制品业（摩托车配件）、纺织业、工艺品加工业（木雕工艺）、生物医药和电子产品加工业等。
可作为支柱产业培植的产业类型为：
生态旅游业、金属制品业（摩托车配件）、工艺品加工业以及生物医药等。
3.4上层次规划发展定位指引
从《广州市城市总体发展战略概念规划》、《广州市工业布局调整规划（2001—2010）》以及《广州市工业发展和空间布局第十一个五年规划》等的规划要求来看，从化市可选择发展的产业主要包括旅游业、三高农业、电子信息产业、环保生态型产业、摩托车及汽车配件制造业、食品饮料工业、生物医药工业、高新技术产业。
其中，温泉镇可选择发展的产业类型包括旅游业、三高农业、摩托车配建和生物医药产业等。
从《从化市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》要求来看，从化市可选择发展的产业类型包括高新技术产业、建材、机械、电子，服装、食品、五金工艺加工、生态旅游、房地产、商贸流通业、信息服务业和教育产业以及生态农业。
依照从化市产业发展和布局要求，温泉镇可选择发展的产业类型为生态旅游、生态农业、农副产品加工业、高教产业和适当的房地产业。
二、园区用地空间现状分析
1.现状特征
1.1位置与范围
本基地位于广州市东北角的从化市温泉镇境内，交通区位和生态环境条件优越。
基地西临105国道，北到耀华新型建材有限公司，面积约为187.34公顷。
距从化市中心——街口13km（约10分钟车程），离广州主城区中心距离约为66km（约50分钟车程）。
1.2自然条件
基地内地势起伏较大，呈现中间高、两侧低，北部高、南部低的地势格局，地面标高界于40—140之间。
中部一主要山丘贯穿规划区南北，地表有一些小水沟。
区内气候属于亚热带海洋性季风型气候，夏季漫长无酷热，冬季温暖，春秋两季短暂而不明显。
全年平均气温22.5摄氏度，年温差15—17摄氏度，雨量充沛，年平均降水量1510mm，年平均相对湿度77%，温暖湿润，利于药用植物生长。
1.3用地现状
（1）耕地、园地和林地
现状用地中以耕地、园地和林地为主，约占总用地的80%，园地和林地贯穿规划区南北，将规划区划分为若干分散地块，面积约为131.3公顷，以种植荔枝和龙眼等果树为主。
耕地分布于各园地、林地间的低洼、平坦地带，面积约为18.65公顷。
（2）村镇建设用地
规划区内散布着若干农村居住点，村镇建设用地占2.29%。
区内村庄建筑多为解放时期军事仓库改造房，年代久远，建筑质量教差，且相当部分住房空置。
规划区西侧为家禽养殖场。
（3）道路广场用地
规划区内有两条主要道路，一条为规划区西侧的105国道，一条为规划区北侧道路，除此两条高等级的道路外，园区内有三条东西向的低级别道路，道路宽度约为3米左右，仅能单向通车，道路广场只占总用地面积的2.65%。
（4）工业用地
主要集中在105国道和北部道路两侧，其中105国道一侧有广州汉方现代中药研究开发有限公司、云星水泥制品厂等，在北部道路一侧有耀华新型建材有限公司和广州誉桦木业有限公司等。
（5）水域用地
由于规划区地势起伏较大，水域主要以水塘的形式集中在规划区中部的低洼山谷地段，在规划区中部有一条3米灌溉渠由山顶向两侧延伸贯穿规划区南北。
序号
用地代号
用地名称
面积（公顷）
比例（%）
1
M
工业用地
18.04
9.63
2
R
村镇建设用地
3.73
1.99
3
E2
耕地
15.22
8.12
4
E3
林地
66.35
35.42
5
E4
园地
56.1
29.95
6
S
道路用地
4.8
2.56
7
E1
水域
5.46
2.91
8
农田保护用地
17.64
9.42
总计
184.40
100.00
现状用地汇总表
2.发展条件分析
2.1发展机遇
2.1.1全球生物医药快速发展，国内医药需求有较大增长空间
国际上，90年代全球药品市场总销售额的年均增长速度达10%，预计到2010年世界药品市场将达到7000亿美元左右。
从国内市场看，目前我国人均年医药消费50元左右，而发达国家达500至600美元，随着经济发展和人民生活水平不断提高，国内医药市场发展潜力巨大。
2.1.2广州作为区域金融、商贸、交通和科技中心的地位日益强化，对广州生物医药产业发展将起到强势的促进
随着珠三角高速公路网络体系的逐步完善，新白云国际机场投入使用，广州社会经济发展进入新的阶段，区域金融、商贸、交通和科教中心地位日益得到强化，城市经济吸引力不断增加，这为广州市生物医药产业发展奠定了良好的基础。
本次规划基地处于广州北部的从化市内，与广州市区有着便捷的交通联系。
同时，在花都和白云区交界的新白云国际机场建成投入运营后，其快速的客货流集散对基地的产业带动效应也是巨大的。
2.1.3南部白云生物医药产业园的建立这一发展契机
白云生物医药产业园，定位为广州国家级生物产业基地拓展区的重要组成部分，未来将引进广药集团、北大未明集团等国内著名医药公司。
紧临白云区的从化市也将受到其强有力的辐射作用，从化市政府应该抓住这一发展契机，利用自身良好区位优势与自然条件，打造自己的生物医药品牌。
2.1.4规划区位于风景秀丽的温泉镇，基地自然生态环境优美
温泉镇有得天独厚的自然环境，是驰名中外的风景区和疗养胜地，生态环境优美。
山体延绵，树木青翠，阳光充沛，空气清新，动植物种类繁多，风景迤逦自然生态维护较好。
本基地位于温泉镇南部，基地本身处在一种未开发和少开发的状态，自然环境保护的很好，非常有利于生物医药等对自然环境要求高的产业进驻。
2.1.5从化市、温泉镇政府的高度重视
在“工业强镇”目标下，温泉生物医药产业园作为“一区两地三板块”发展格局中的“两地”之一，园区的发展将会受到多方关注，也必然会得到从化市政府、温泉镇政府以及各部门在政策、资金、用地等方面的大力支持。
2.2面临挑战
2.2.1目前各地区都将生物医药作为支柱产业进行培育，地区之间以及地区内部竞争激烈。
随着生物医药产业的飞速发展，国内各省市纷纷行动起来，加大力度，推出了一系列政策、措施来推进生物医药产业的发展。
医药市场将进入竞争激烈、充满挑战的状态，各地区将对产业资源进行激烈的争夺，即使是在珠江三角洲乃至广州内部都会形成激烈的竞争势态。
2.2.2温泉镇以及从化市生物医药产业等级较低，未形成较高的产业聚集效益，
由于温泉镇本身经济发展水平的限制，现状并无大的医药产业，医药产业还处于低级阶段，只有一些分散的医药企业（如基地西南侧的广州汉方现代中药研究开发有限公司），温泉镇本身未形成较高的产业聚集效益。
2.2.3基地地势起伏较大，山体对基地进行了分割，成片开发难度较大。
基地内山势起伏、地形多变，在带来良好自然生态环境的同时，不可避免的给地块开发带了一定的难度，特别是基地内主要山体集中在中部，将地块分割成了多个小地块，各地块被山体阻隔，将增加基础设施建设成本，尤其对成片的产业开发将会造成很大的障碍。
2.2.4基础设施缺乏，目前除了基地西侧的105国道和北面的道路外，基础设施几乎为零，加大了先期开发的难度。
2.2.5基地偏离市中心区，不利于对市区高科技人才的引进。
生物医药行业作为一个高技术特征十分明显的行业，一个具有自主知识产权的产品意味着一方市场。
缺乏具有自主知识产权的技术、产品，意味着在激烈的国际市场竞争中只能始终处于被动、挨打的局面。
因此，生物医药产业的发展离不开高科技人才，但目前基地偏离广州市中心，各项服务设施并不齐备，势必影响高科技人才的引进。
3.关注重点
3.1功能定位与主导发展方向的确定
生物医药产业作为一个全新的高科技产业，在温泉镇“一区两地三板块”的发展格局下，自身的定位将对其发展带来深远的影响，其功能定位应与温泉现有的资源与品相结合，使其互相促进、同步提高。
对于基地产业发展方向,应充分考虑基地现有的自然环境条件与区位条件，在对同类生物医药产业园类比分析的基础上，明确提出未来发展方向，尤其是对生物医药研发和医药生产这两个大的发展方向进行综合比较。
3.2与外围相关产业的协调
由于基地本身的面积受限以及温泉自身体的生物医药基础薄弱，基地独立发展综合型生物医药产业园的难度较大，因此，其与周围生物医药产业园的协调关系就至关重要。
近期落户钟落潭的白云生物医药产业基地是距离本次规划生物医药园最近、规模最大的生物医药产业园，未来对本基地的影响也将最大，协调好基地与之关系将是本次规划的重点。
3.3生态优势的保持与特色凸显
高品质的生物医药产业离不开优良的自然生态环境，高标准的绿化环境，才能满足研究开发、生产制造、商贸服务、居住生活的环境需求。
本次规划对于基地山体的开发利用要尽可能采取保护的原则，力求最大程度的保护基地现有自然生态环境。
3.4合理的开发时序与可持续的发展模式
生物医药产业具备典型的“三高一长”（高技术、高投入、高风险、周期长）的特征，规划方案应注重园区的可持续性，对园区不同阶段的开发是时序、分期建设方面应有明确的引导。
三、规划理念与规划目标
1.规划理念
对城市总体格局的回应——局部发展要满足城市的整体利益，各类建设必须满足城市可持续发展的要求
对自然山水脉络的回应——充分利用区内外的自然山水资源，加强与山水之间的联系，塑造境色宜人的空间。
对园区多重功能的回应——树立以人为本的思想，合理安排各类功能，创造具有活力的产业空间，建立良好的人居环境，建立完善的信息交流网络，提高服务功能，提供无限的创新创业机会。
对空间发展时序的回应——依托经济发展，结合产业结构升级，分期安排发展空间，保证每个时期的功能协调发展，发挥土地的最大效益。
2发展目标
发展目标：
以经济建设与环境协调发展为指导思想，突出“创新、产业化”
这条主线，坚持科技创新、体系创新；通过园区良好的软、硬件环境，积极招商引资，培育生产出具有科技型与竞争力的企业；初步建立有利于生物医药产业发展的创新体系、支撑服务体系与良好的机制与环境；形成以温泉镇为龙头，辐射和带动从化市以及周边各地区生物医药产业快速发展的良好格局。
3主要结论
3.1功能定位
功能定位：
广州市北部生物医药产业圈的组成部分，从化市的生物医药品牌基地；温泉镇生态与技术型的综合产业片区。
3.2规模确定
（1）用地规模
规划区北至耀华新型建材有限公司，东到105国道，规划用地面积为187.34公顷，其中可开发建设用地面积约122公顷，其中包括村社返还地4.45公顷。
（2）人口容量
根据《温泉镇总体规划》对镇域人口的预测，至2020年预计镇域人口将达到15.5万人。
《温泉镇总体规划》中对生物医药产业基地给出的规划面积为149公顷，规划人口为5000人，结合本次的规划范围以及本区内产业发展的实际情况（以生产研发为主的一类工业），在保证对旧村人口安置的基础上，人口的发展将主要根据区内的就业发展来确定。
在《温泉镇总体规划》人口规模预算的基础上，结合本次规划区内现状情况以及规划产业类型，预测本规划区可容纳人口约为6300人。
四、发展策略
为保证规划区各阶段发展目标和最终发展目标的实现，制定科学合理而切合从化实际的发展策略显得尤为重要。
1.空间策略——制定合理而有富有弹性的结构
生物医药产业园建设无法一蹴而就，为了适应瞬息万变的市场，未来规划区的每一局部的具体功能都有可能自行调整。
规划应该确定合理清晰而富于弹性的规划结构，这一规划结构应适应于土地转让、分期开发、交通量的变化、城市特色的创造。
本规划通建立强而有力的联系来达到对整体结构的把握，包括规划区与市中心区之间的联系、规划区内部各地块的功能联系、规划区与其使用者之间的联系。
保证规划区在形象上、总体结构上形成整体，同时使各细分地块具有较强的相对独立性，满足不同时期、不同功能的开发需要。
2.产业发展策略——从生物医药生产到综合型生物医药基地
基于生物医药产业自身周期长的特点，本项目的建设将是一个漫长而复杂的过程，期间会面临各种变化与挑战。
如何实现项目各时期的发展目标，规划认为在产业发展上应该分四步走：
（1）以生物医药生产启动项目建设——产业聚集期
项目中前期的目标主要是吸引产业、聚集人气，从目前从化温泉的生物医药环境来看，尚不足以吸引高科技生物医药研发机构和大专院校,因此，生物医药生产是项目启动期内最为现实的产业类型选择。
（2）以医疗保健和综合配套为引力核心——品牌打造期
此期间以医疗保健、综合配套为引力核心，发挥项目文化品牌、资源优势、环境优势、创新型管理模式与经营理念，营造良好的中医药文化氛围和学习、生活环境，吸引省内外中高端中医药生产和贸易公司、物流公司、中医药大学、中医专科医院扎根于基地内，整合行业内外、省内外相关技术、产业优势资源，并通过高度集成关联产业，贯通各产业部门，形成中医药产业集群
（3）以生物医药研发、商贸物流为整合中心——整合、升级期
在产业聚集期与品牌打造期的基础区，通过物流、信息流、财富流、人才流交汇融合，引导开发基地内各类中医药企业、研发机构产业升级、技术创新、优势互补，整合出完整的产业链。
（4）扩散期
此阶段，规划区内产业结构进一步升级，各产业功能逐步完善，规划区规模已经无法承载，形成以规划区为中心，辐射周边的综合型生物医药产业基地。
3.特色化策略——以特色造就魅力、注重差异
未来生物医药产业的竞争将根本取决于特色的竞争，只有具有独特性的东西才具有存在的优势。
根据项目的发展环境分析和项目定位分析，本项目的发展策略应选择“注重差异”发展战略。
对“注重差异”的策略的进一步理解：
一方面是“人无我有，人有我优，能人所不能”，另一方面是要细分市场，针对特定目标客户的特殊要求，提供有针对性、个性化的产品和服务，从而吸引各类企业入驻开发基地，从而赢得市场空间。
五、规划方案比选
1.方案比选
方案一（相对独立配套式）
方案二（综合配套服务式）
整体思路
以经济建设与环境协调发展为指导思想，培育生产出具有科技型与竞争力的企业
功能结构
园区整体结构可概括为单元组团式结构
规划形成“一心、一带、四轴、六组团”的空间布局结构
园区整体结构可概括为多组团串联式发展
规划形成：
一核、一带、四轴、多组团空间布局结构
用地布局
本方案紧密围绕“单元组团式”开发模式，在用地布局上每个组团均包括生产、研发、商业、居住、行政办公等用地；
其中园区主要的综合配套服务组团布置在105国道东侧，此处山势环绕，环境优美，同时结合现状水域与山体规划高科技科研生态主题公园，组团内部同时还包括了生产研发产品的展览销售用地、医疗保健用地、教育培训用地以及物流配送、市政公用设施等用地。
产业园的医药研发区主要集中在基地西面和北面两个组团，两研发组团分别紧临105国道和355省道，交通便捷。
生活组团集中布置在基地的东南部，此组团周围山势环绕，景色优美，并通过山体与外围的医药研发区隔离
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