小商品批发市场市场可行性实施报告及招商运营方案.docx
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小商品批发市场市场可行性实施报告及招商运营方案
小商品批发市场市场可行性研究报告
及招商运营方案
第一部分小商品及行业情况
一、小商品及小商品市场的发展
一般说来，小商品是指那些生产点多面广、品种花样繁多、消费变化迅速、价值相对较低的小百货、小五金、某些日常生活用品以及部分文化用品等。
然而，随着科学技术的进步，小商品的品种不断增多，推出新的趋势十分明显。
随着新中国工业化进程的加快，在中国广阔的地域上，商品的流通成为了重要的难题，尤其是价格高、种类繁多，又是老百姓日常使用的小商品类，于是全国各地相继出现了各种各样的批发市场，义乌、邵东等地尤为名声远播，每个省会城市的小商品城几乎都在5个以上，甚至多的达到了十几个，地级市也有2-3个小商品城共存。
在也涌现了尖草坪小商品城、晋阳小商品城、街东城小商品城等批发市场。
相比而言，周边省会的、、等地的小商品专业市场都比尖草坪规模大得多，影响力也大得多，营业额和税收贡献也非常好。
进入90年代，全国各地的小商品批发市场开始了升级改造，有些是原址拆迁重建，但是绝大部分由于城市发展速度很快，原来的小商品城逐渐地段繁华，小商品城在政府指导、市场运作下开始搬离原址，在郊区偏远地段选址重新建设，2005年后这种现象更加广泛。
二、的小商品市场发展
2012年后，尖草坪也开始了拆迁之路，但是由于众多历史原因造成尖草坪市场产权关系复杂、债务纠纷众多，升级改造之路多坎坷，始终至今仍未能大面积拆迁。
2014年终于拆除2个大厅，开始修建新的小商品城，租金初步定价8元每平米每天，商户难以接受，被拆迁的商户和即将被拆迁的商户各自寻找出路，有的在附近的仓库中继续经营，有的去了诸如下元商贸、长风大卖场等以零售为主的商贸城中，也有的去了聚美瑞其他行业市场，尖草坪开始了分崩离析的开始。
随着地铁开工，尖草坪的出入口选址，在建的小商品也停工不前，商户对于未来的经营也充满茫然。
据传政府要在东山丈子头、阳曲等地重新修建整体搬迁小商品城，但是具体规划尚无，距离施工开业更是遥遥无期。
纵观城市发展趋势，受制于三面环山的限制，城区建设是往南发展，依次逐步建成了长风街长风商务区、南中环高新技术区、龙城大街高档住宅区、小店经济技术区、以及汾东商务区等等。
未来将会实现同城化。
在狭长的地域上，小商品批发仍然固守在最北边的尖草坪，20余年来未获任何发展，依然停步不前，一片脏乱差堵的环境，全国的专业市场升级改造已经接近尾声，的小商品批发依然如故，城市发展日新月异，的小商品城也是依然如故。
第二部分某某义乌小商品城的筹备
一、市场契机及介绍
随着千年龙城的南移发展以及某商业的繁荣，迫使某必须有个现代化的小商品批发市场满足居民以及众多商店的需求。
某义乌小商品城应运而生，选址富士康南三门对面的鸿洋社区，开始了市场规划、商户招商等筹备工作。
一个现代化的、专业的、服务型的、网络化的小商品批发市场即将诞生。
某小商品市场位于国家级经济技术开发区唐槐路8号，一二层独立建筑，总建筑面积20000余平米，容纳500余户批发商经营。
主力商铺的面积在20-25平米左右，平均租金为2.3元/平米/天。
500家经营户将直接带动2000人就业，如涵盖因小商品市场经营而需要的物流货运、餐饮服务、住宿等相关行业及家属等，小商品市场的成功开办，可以解决近5000人的生活和就业。
二、市场性质定位
批发为主，批零兼营
以批发业务为市场的立足之本，兼顾零售。
不同与其他众多的商贸城那样纯粹是零售市场。
批发业务可以借助中间零售店铺辐射到全省三千万人消费者，而不是画地为牢局限于市场项目附近十几万人的消费群体。
二、市场经营围定位
鉴于经营场地有限，不能够满足包罗万象的小商品行业，但是品类不全又不足以吸引客户，因此在众多的小商品品类中，需要进行筛选，做好某个细分品类，把细分行业做大做强做全，让目标客户能够一站式购齐所有产品。
市场主要经营方向以文具办公、家居百货两大品类为主，辅以其他各类小商品产品，诸如彩妆日化、佛教用品、茶叶茶具、小家电、针织衣袜子、玩具童车、饰品发夹、工艺礼品、食品饼干、干果特产、汽车用品、箱包皮具、体育用品……等等。
市80%的办公写字楼都在长风大街以南，长风商务区、高新技术开发区、国家经济技术开发区、汾东商务区、空港自由贸易区等等。
除了中北大学外其他大专院校几乎都集中在迎泽大街以南，尤其大学附近、小店大学城、大学城，距离富士康都比起尖草坪太多的便利。
有公司、有学校就需要办公用品，诸如桌面办公、验钞机、计算器、财务用品、美工用品、书法用品、书包文具盒、装订设备、文件收纳、保险柜、桌椅等等，用量巨大，市场广阔，但是尖草坪距离太远，往返采购至少耽误半天时间，更谈不上购物环境。
因此，在某有一个以办公文具为主的专业市场势在必行。
近年市开发的房地产项目，几乎超过三分之二的都在长风街以南，小店区的楼盘数量最为集中，近几年逐步开始交房入驻，相关的居家用品和日用品消耗进入井喷期，居然之家、现代家居等已经先行一步在小店区拓展开店。
建材装修、家具沙发等消费完毕后，就是诸如家庭收纳用品、锅碗瓢盆、清洁用品、装饰摆设用品等各种家庭日用品的消费旺季。
三、市场招商客户群体定位
首要客户是尖草坪的经营户，
其次是生产厂家和外地批发商，
第三是市商贸城等零售客户，
补充客户是有创业激情和一定资金实力的创业者！
四、市场消费客户群体定位
各个乡镇县城以及地级市的二三级批发商和零售商是市场的立足之本；
各个企事业单位和大量采购的团购客户是市场商户的预算外收入；
项目附近及市区的众多零售客户是商户利润的有效补充。
五、某某的优势
1、地理位置优势
⏹某（迎泽大街以南）没有小商品批发市场，属于空白
⏹距离机场、高铁、高速、国道都非常近，交通便捷
⏹汽车南站将建设在龙城大街，唐槐路将来直通龙城大街
⏹距离进出口保税区仅仅几百米，商户货源及销路更广
⏹距离大学城非常近，紧邻富士康，年轻消费力旺盛
⏹身处国家级经济技术开发区，有众多政策扶持和优惠
⏹路面宽敞，不堵车，停车位充裕
2、时间机会优势
⏹尖草坪和晋阳小商品正在拆迁，其他市场尚未修建
⏹项目已经建成，只需装修就可以营业
⏹8-10月如果开业，正好是小商品行业的销售旺季
3、团队及经验优势
⏹团队有批发市场和小商品行业的运作经验
⏹整体团队年轻，有活力，对网络和新兴事物接受快
⏹团队共同磨合超过3年，结构搭配合理
4、租金价格优势
⏹租金均价2.3元，远低于其他市场价格（3元以上）
⏹租金包含物业费、空调费等其他费用
5、精装修及硬件环境优势
⏹中央空调、双向自动扶梯
⏹配备有专用货梯
⏹商铺外全部精装修，只需货架就能经营
⏹独立电表
⏹2.8-3.0米超宽国道，购物环境舒适
第三部分市场招商篇
一、招商对象
针对于小商品多如牛毛的生产厂家和更加多如牛毛的经销商，某某小商品市场的招商工作任务繁重。
前期的招商工作主要针对江浙、、、北京等地批发市场中有实力的一级批发商，对于有意愿在开疆拓土抢占市场的商户进行定向招商，借此引进更具实力、更具竞争力的经销商，以此刺激当地经销商，形成某某小商品市场的市场竞争力。
第二类的招商对象是各个生产厂家，小商品生产厂家直接批发店控制省级批发渠道越来成为厂家的趋势和竞争激烈下的有力选择。
通过慧聪商情、阿里巴巴等综合性的网络渠道和类似国际文仪等专业媒体渠道拓展厂家资源，吸引厂家前来开设旗舰店。
第三类招商客户是尖草坪批发户，也是招商的重点所在，多年经营积累的批发户取得了本省的渠道客户，也成为了知名产品的省级代理经销商，上下游已经占据是相当一部分市场份额，但是由于对尖草坪的熟悉和依赖，虽然发展前景不好，但是选择最南端的小商品市场另开炉灶，抉择和改革的勇气还是面临很大心里抗性。
仍然需要大量的沟通工作，尤其是对于现代化的市场管理模式和后期运营策略进行深入的、持久的讲解，才能使尖草坪的商户对于网络、渠道、团购、服务等深刻理解，才能意识到某某小商品市场不是传统意义上简单落后的集贸市场。
第四类招商客户是省地级市的批发商户，尤其是、、孝义、、、等地的小商品批发市场的经营户，此类商户局限于地级市，随着高速高铁开通，因交通的发达受到省会城市批发商的挤压更加厉害，生意也是每况愈下，大多批发业务还可以的经营户需要向省会级别批发转移，而对于竞争中落败的商户大多沦为当地的零售商户。
第五类招商客户是众多以零售为主的商贸城，比如长风大卖场、下元商贸城、八方商贸城等三十余个商贸城的广大经营户，其中不乏有实力经营较好的零售商户需要转型和升级的，针对这类商户是某某小商品市场的有效补充商户。
他们固然没有批发经验和渠道，但是多年经商经验和资金积累，经过市场举办的对接会和部分厂家的接触，应该可以成为不错的批发户。
二、招商方法
招商的基本原则是“以大带小、以外压、以老带新、先严后松”
招商的方法是“主动出击、人盯人，说明大会、造声势，签约仪式、点带面”
对于本地的批发户，通过大面积摸查后，先对经营大户安排专人招商员展开全天候跟进，直到该客户签约为止。
招商人员进展到一定程度后，招商经理出面进行洽谈，即将签约的时候总经理出面给与最终的优惠和政策，促进签约。
当几大区域中每个区域都有三五家经营大户签约确定后，能够基本确立市场格局，之后开展较有实力或者意向特强的客户签约，最后开展其他经营户的招商签约工作。
去外地招商，尤其对、、、、侯马、孝义、等地的商户招商工作，也是从当地商户的上一级批发商处着手，对其进行挤压。
如果这些上级批发商来开店，无疑能够确定我市场的价格优势，削弱其他尖草坪和晋阳小商品市场的竞争力量。
即便其不来开店，对于本地批发商户也是极大的压力。
驻场的工作小组，要通过网络、等积极联系各个品牌的厂家，获取其在的总代理、总经销或者办事处。
然后对这些品牌进行招商说服。
开始招商确定有实力有客户的老经营户，最后在招商新户，也能够对新经营户的生意有带动，便于实现市场整体经营向好。
招商过程中，所有主动来咨询的客户都做好接待，但不当场签约，要对其现在的经营场所进行实地考察，不仅能够体现市场的经营负责，也能够拉出时间给与大户招商的工作。
开始严格把关，到临近开业或者大格局确定后，在开始适当放松招商进入门槛，尽量在开业前达到70%的出租率。
如果招商过满，开业后没有商户调整的空间，招商率过低肯定影响商业气氛和商户信心，不利于后期运营。
在外地招商工作，个别商户沟通后，可以租赁酒店会议室，举办招商说明会，对项目的具体情况、目前的租赁政策、未来的经营思路等进行集中发布，邀请个别知名厂家发言等形式，进行集中的宣传工作。
对于外地确定租赁的商户、知名品牌的代理、当地实力大户等签约后可以举办象征性的签约仪式，以此对众多中小商家形成宣传和带动。
三、招商流程
1、或者现场报名登记
2、现场排号，交纳3000元诚意金（选铺不成功全额退还）
3、根据排号先后确定资质，进行选铺。
4、选铺成功，付款，签订正式合同。
5、接到市场通知后，进场装修，上货，筹备开业。
四、招商政策
1、保证金：
3000元/户
2、租金：
签约前1周公示，均价2.1元
3、付款方式：
最少签订2年付2年，最长签订3年付三年。
重点客户可以年付。
第四部分经营管理篇
一、总体经营理念
专业市场的成功运营，不是简单的硬件环境，更重要的是软件环境和服务管理，如何招商成功只是市场的第一步，如何让商户稳定经营、生意繁荣才是市场管理工作的重点所在，也是市场能否长远经营的关键。
告别“今年招商成功、明年市场倒闭”的怪圈，争取做到招商、穏商、旺商良性循环。
市场开业后，将会通过多种方式服务商户，协助批发户有传统向网络实体结合转型、有传统产品批发向服务型供应商转型。
上山下乡打通乡镇批发渠道、创业培训提升商户经营水平、资金互助解决商户资金难题、目录营销开发市区团购客户、展销订货会推广商户品牌、网络拓展助力商户电子商务、暖场活动为市场注入人气、品牌共享为商户解决品牌提升、超市连锁彻底解决流通渠道。
二、上山下乡打通乡镇批发渠道
首先在市区，按照街道划片区，每人负责单独片区的客户收集，按照要求收集客户的地址、、、店名、经营围、面积等信息，最好能统一进行拍照制作成规的客户数据库。
其次到下辖的各个县城区，然后是周边、、吕梁等每个地级市以及他们的县城、乡镇、大的村庄。
每人分别到不同的乡镇同样的收集客户数据。
出差人员给与住宿补贴、餐饮补贴及差旅补贴，实报实销车费，并按照收集到的客户数据及档案质量给与一定的计件奖励。
所有的数据收回来后，由公司相对信任的专人进行统计和管理，方便将来的宣传推广工作开展。
避免这些重要数据流落到竞争对手中。
终端客户收集之前需要完成活动的筹备，并制作首期刊，用有活动容的刊进行宣传推广。
二、创业培训提升商户经营水平
已经同人社局相关部门联系，对入场商户以及大学生进行SYB创业培训，提升商户的经营水平。
针对入场商户，通过创业培训形成系统的营销理念指导，结合多年实践经验，告别以前杂乱散的管理模式，在经营上提升一个档次，融入现代化的营销。
市场协助创业培训后的商户积极争取国家各项扶持优惠政策，诸如贴息贷款、租金贷款、货物抵押贷款、税收工商优惠、上学就业政策等等。
三、资金互助解决商户资金难题
小商品包含种类较多，各细分行业的淡旺季相差较大，对于资金的沉淀和需求和相差甚远。
可以利用一部分商户的闲散资金，结合市场收取租金后的剩余费用，再结合银行的理财产品线等，组织形成一个‘资金互助小组’，交纳或存入一部分资金加入互助小组的商户在资金需要的时候可以多贷款一部分流动资金用于经营。
由于市场及时掌握商户的经营情况，可以根据其经营能力和商铺货物的随时变动对商户給与一定的授信，并且市场保安随时巡逻，对于相关商户的监管也比较及时。
资金互助可以赚取利差已持续经营，也可以考虑不不盈利，为商户经营服务。
四、目录营销开发市区团购客户
将适合于对企事业单位销售的产品，诸如文具办公体育等用品，选取有竞争力的品牌制作成“营销目录”，包含尽量多的产品信息和较低的价格，与网上商城产品同步。
安排专人对各个写字楼、工厂等单位进行拜访，赠送产品目录，同时达成战略合作意向，吸引各个单位成为市场长期的团购客户。
产品定价基本接近或者略高与商户的实际批发价格，结算价格相当于商户之间的部调货价，如此团购业务利润也会相当大。
其次，针对部分单位账期较长比较挤压资金，商户不愿意做这样的生意，团购部门可以出面承接业务，然后直接与商户结算，到了账期后才同客户结账，帮助商户拓展业务，占领市场，不因资金和实力损失任何一个客户。
五、展销订货会推广商户品牌
各个厂家和品牌都会在旺季来临之前举办展销会或者订货会，为了吸引批发户的订单，实力较弱的批发户却没有能力为自己的下游零售客户举办订货会展销会。
市场要选择一些有代表和影响力性的品牌，以及一部分经营理念和资金实力较好的商户，帮助他们举办或者扩大规模举办各种产品展销订货会，在下游零售店铺中形成市场的品牌力和影响力。
市场可以承担一部分场地费用、邀请客户的宣传工作、客户到场的礼品奖品等等。
比如邀请全市的财会人员参加**财会用品公司的最新财务用品展销发布会，邀请全省各个学校门口文具店参加晨光文具的新学期产品订货会，邀请新交房小区的业主参加**家居用品的产品体验活动。
主要是通过某项活动，让终端零售店铺进入市场，来实地体验市场的商户和货品，进而形成采购习惯，为市场的长期繁荣奠定基础。
六、网络创业助力商户电子商务
市场大量招聘电子商务类的大学毕业生，纳入网络营销中心进行统一培训和管理。
每人负责若干商户的网上商城建设工作，包括开店、拍照、修图、上货、补货、客服、接单、发货、结算等等所有工作。
相当于批发户的网上商城外包服务商，市场承担前期的工资和费用，客服可以从商户的或无差价中赚取佣金或固定服务费。
借助商户的货物渠道和价格优势，结合大学生的创业激情和网络炒作技能，形成一个网络+实体的现代化批发市场。
互利共生，形成有特色的大学生创业案例，形成有特色的传统市场转型之路。
七、暖场活动为市场注入人气
结合各个节假日和时事热点，在市场前面广阔的场地举办各类活动。
比如儿童手工DIY制作比赛，美丽家庭摄影展，悠悠球技能比赛，老年象棋大奖赛，家庭主妇刀削面比赛，万人长卷颂春风，迎新春免费写对联等等各式各样的活动，结合社区街道办的一些公益宣传，为市场聚集足够的客流，有效拉动零售市场的份额，为商户的产品利润提升做出贡献。
八、品牌共享为商户解决品牌提升
市场经营一段时间后，可以出面洽谈一些品牌的省级代理权，然后让市场的几个相关商户按照代理价格进行批发，如果厂家有一定的销量返点，市场也会按照一定比例进行如实返还。
市场取得品牌代理权，并且不从中盈利，而是让几个商户共同经营。
首先是市场希望借此控制品牌代理权，进而扶持该品牌在当地的销量，同没有进入该市场的批发商竞争，从而保护市场的影响力和市场地位。
也避免了代理商做大离开市场或者客大欺店的发生。
如此也会较好的利用和组织商户的渠道，集中力量做大做强某几类产品从而大家都盈利。
九、超市连锁彻底解决流通渠道
当市场经营达到稳定以后，可以利用市场每年的租金差额开拓连锁加盟渠道，在省各个地级市开设分市场，利用现有的商户、产品、团队和影响力，真正的走出去，开拓更多的地级城市，抢占当地的小商品批发市场份额，提升当地的小商品经营模式。
还可以发展文具办公的连锁机构，利用市场的自己实力，在各个办公区、写字楼、学校和机关单位附近进行收购、转让、新开小型的办公文具便利连锁店，形成以办公文具和日用百货为主、以食品饮料为辅，以实体店和网络点结合的，以到店采购为主、以同城配送为辅的的新兴便利店。
最终形成一个“史泰博+办公伙伴+OA365”三合一模式的新兴企业。
第五部分组织架构及人员编制
部门主要工作分工
财务部：
市场日常资金账目往来
管理部：
商户服务管理、商铺招商、市场文件传达、搜集商户民意反馈
办公室：
人事考勤、日常事务、保安保洁工程维修等
策划部：
公众号维护、《市场报》制作发布、市场广告发布、暖场活动举办、
促销活动展销会组织与实施、
创业孵化中心：
SIYB创业培训组织、孵化基地申请和运营、商户资金互助组织
网络营销中心：
协助每个商户开设淘宝网等、组织大学生创业团队运营、
运营维护阿里巴巴和天猫慧聪的销售
团购业务中心：
针对企业开展目录营销、开发乡镇连锁卖场渠道、对接生产厂家
洽谈品牌代理经销、同城配送业务开展
第六部分装修工程及工作进度
一、装修标准
⏹普通地面砖全部铺贴
⏹公共走廊格栅吊顶，局部石膏板造型
⏹商铺格栅吊顶
⏹隔断为轻钢龙骨矿棉石膏板
⏹走廊照明智能控制，商铺照明一户一表
⏹商场全部为中央空调
⏹南北区各2部自动扶梯，双向行驶
⏹南北区各1部货梯
⏹外立面简洁明了，适当广告位
（具体装修方案正在拟定中，随进度会有相关图纸）
二、装修预算
⏹商铺装修：
500-600万元
⏹中央空调：
200-250万元
⏹强弱电：
100-150万元
⏹门头店招：
50万元
⏹其他：
100万元（硬化、停车系统、广告位）
三、整体工程进度
3月底：
平面图确定招商报名超过400户
4月初：
确定材质及装修方案开始排号收取诚意金
4月底：
确定装修公司及报价排号数量达到150组（老商户超过10组）
5月初：
排号超过250组（老户超过30组）
5月15日：
装修进场开始选铺签约
5月底：
签约超过100户
8月初：
装修接近尾声，通知商户入场装修签约达到70%
9月份：
开业开业商户达到75%
第七部分财务费用核算
预计总投资1500万元，年利润约500-600万元。
启动资金约200-300万元，其余资金可以根据招商进展使用商户交纳的租金进行滚动投入。
一、年度利润计算
逐年摊销算法
一次性扣减算法
年收入
13128700
年收入
13128700
年开支
7239700
年开支
6458700
年利润
5889000
年利润
6670000
二、年度收入合计
项目
单价
数量
面积
合计
租金
2.3
365
13000
10913500
管理费
10
12
13000
1560000
暖气费
7.2
7
13000
655200
13128700
三、年度开支合计（算法一）
序号
费用项目
费用小计
说明
1
人员开支
1027200
33人编织
2
办公费用
331500
日用办公及福利
3
广告费用
1000000
前2年广告开销，此后递减
4
装修费用
431000
总装修费用约650万，15年摊销
5
空调运行费用
500000
根据经验值取得
6
空调折旧费用
250000
250万元设备10年摊销
7
强弱电折旧费用
100000
150万费用15年摊销
8
水电费用
100000
9
房租
3500000
合计
7239700
备注：
此算法将前期各项固定投入折旧核算。
四、年度开支合计（算法二）
序号
费用项目
费用小计
说明
1
人员开支
1027200
33人编织
2
办公费用
331500
日用办公及福利
3
广告费用
1000000
前2年广告开销，此后递减
4
空调运行费用
500000
根据经验值取得
5
水电费用
100000
6
房租
3500000
合计
6458700
五、人员费用合计
序号
岗位
人员数量
月薪
年薪
备注
1
总经理
1
6000
72000
2
办公室主任
1
3500
42000
3
策划经理
1
3500
42000
4
平面设计
1
2800
33600
5
活动执行
1
2800
33600
6
办公文员
1
1800
21600
7
会计
1
3500
42000
8
出纳
1
2800
33600
9
楼层经理
2
2800
67200
10
孵化中心
1
2800
33600
11
网络中心主任
1
3500
42000
12
网络美工
2
2800
67200
13
团购业务主任
1
3500
42000
14
团购业务
2
2800
67200
15
保安队长
2
2500
60000
集中办公，人员相会调配
16
白天保安
2
1800
43200
17
夜班保安
2
1800
43200
18
消防监控员
2
2000
48000
19
维修队长
1
2500
30000
兼顾中央空调运行
20
维修人员
2
2200
52800
21
保洁组长
1
2000
24000
22
宝洁
4
1800
86400
人员费用合计
33
61500
1027200
序号
开支项目
单价
数量
费用合计
年度费用
合计
备注
1
电脑
4000
10
40000
8000
5年摊销
2
办公桌椅
60000
1
60000
12000
3
通讯费
1
升级会员 