莲花池街道关于物管小区成规模小区管理存在问题探索及对策建议1.docx

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莲花池街道关于物管小区成规模小区管理存在问题探索及对策建议1

莲花池街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议1

XXX街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议

随着城市住宅商品化的快速发展，与之相适应的物业管理作为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。

物业管理经过十几年的发展，不再单纯作为一种房屋管理模式，其已更深层次的触及到城市管理层面，成为服务群众、社区建设、城市管理不可或缺的一部分。

当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，已看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是十分必要的。

因此，就对在平时工作中发现社区物管小区、成规模小区物业管理中存在的普遍性的问题进行剖析，并提出对策建议。

一、存在的主要问题

（一）开发商遗留问题“悬而未决”

开发商修建住宅小区规划的不完善性，缺少必要的配套设施，对住宅小区用工材料存在质量的劣质问题。

所以小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主要原因，也是物业管理健康运行的最大难题。

一是工程质量把关不严。

安置一、二小区房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水、排污、排水系统不畅、消防系统不能正常运行等大的维修问题责任权利不清。

二是配套规划建设不够。

开发商在修建住宅小区时，为了减少建设成本，常常未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等，造成居民把自身未享有的利益怨气迁怒到物管公司头上，造成物管公司和小区的管理压力增大。

三是遗留问题纷繁复杂。

2008年前修建的小区，水、电未安装一户一表，设施设备年久老化，损耗较大。

如近期的碧水槟城常出现停电现象，经查设备设施老化，私拉乱接现象严重，电工人员维修知识不够，造成该小区多次停电。

（二）物管公司服务能力“参差不齐”

一是对接工作不够严谨。

清泉银座小区在与上个物管公司对接工作中，存在不仔细交接工作问题，发现了对接工作工作存在的问题，也不及时要求解决。

造成问题“滚雪球”一样的增加，而以前遗留问题却没有及时解决。

旧矛盾和新的突发矛盾，最终使业主前期物管遗留问题不满转嫁给新的物管公司。

而物管公司又通过各种名义要求业主缴纳费用进行小区维修，造成业主对物管公司的不信任，矛盾困惑顿生。

二是小区规划存在偏差过大。

滴翠名园和华升园的规划范围问题，由于先前不存在华升园小区，而是由龙马潭区检察院出让土地，修建的住宅小区。

所以原有的小区规划出现了新的问题，而小区验收图纸却没有及时更新。

所以对新的小区的图纸和相关资料存在缺失，造成小区矛盾出现时，难以有效进行解决和化解。

三是服务能力有所欠缺。

挂靠物管公司较多，物管公司管理水平参差不齐，服务质量差，收支不透明，时有违规收费现象。

使业主不能明明白白消费。

产生矛盾后，又无法及时有效地协调处理，缺少评判依据，业主与物管公司对物管的服务品质和收费标准存在分歧。

物管公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。

而是以管理者自居，态度强硬。

减少服务，侵占业主利益，引起业主不满。

物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，服务意识差，造成业主被盗、小区卫生差、管理混乱等现象。

四是物管公司权属不晰。

物管公司事权属市上，业务指导是市、区住建部门和房管局物管科。

有关条例规定街道、社区有监督管理的责任，其实根本没法进行监督管理，物管公司已不接受监督管理。

街道、社区没有事权进行监督管理。

五是与社区管理界限不清。

物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。

例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作却由社区配合区有关部门进行。

同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区等部门开展工作而非综治工作的主体。

三、业委会运行机制“建而不全”

一是业主对物业管理认识模糊。

多数业主不能正确处理维权意识与责任意识的关系，对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。

例如：

安置一二小区反映最多楼顶漏水、业主占用公共通道、绿地等问题，业主认为该物管公司的事，但物管公司的确无权处理，业主往往会采取拒交物业费的方式来处理。

使业主与物管之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

二是业主委员会缺乏构建基础。

召开业主大会、成立业主委员会困难，业主对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，业主委员会发展极度滞后。

业主自律机制不完善，业委会运作缺少监督机制和部门，业委会目前法律地位还不能适应管理的需要，政府部门职能所限，业委会运作不规范，业委会的功能难以发挥。

使物管公司越权管理，业委会被少数人操纵，致使多数业主合法权益得不到保障。

二、采取的工作措施

一是街道、社区积极介入物管小区的管理，积极指导、划分好职责，配合小区业主成立业主委员会，并监督其开展工作；二是发现小区出现矛盾纠纷，主动了解情况，及时进行调解，控制事态的发展；三是对开发商遗留问题，要及时查找症结，化解遗留问题，做好开发商、物管公司沟通，使开发公司、物管公司、业主的利益得到有效协调。

三、采取的对策建议

（一）严控住宅小区工程建设管理。

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据泸州的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。

规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容。

（二）加强小区物业管理监督。

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并告知房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是对在辖区内服务的物管公司每年收取一定数量的保证金，对开展的工作（包括小区综合服务管理、安全、卫生、业主的满意度等）进行监督考核，并实行奖惩制；五是物管公司每年资质年审时，相关部门必须严格规定，必须出示所有服务小区所在街道、社区的考核鉴定证明；六是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

（三）创新纳入社区建设管理。

构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到街道和社区，并成立“两站一中心一平台”。

具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管与社区结合的平台。

同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、安置性住房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业服务费财政给予补贴；安置性住房小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。

由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。

（四）物管工作中心下移社区、街道。

把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区和街道就是物业的“第一东家”。

社区应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、安置性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。

社区要帮助指导各小区建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。

（五）着力破解收费“老大难”问题。

物业服务是市场化的企业行为，赚钱盈利始终是物管企业的最终目标。

但物管服务又不同于供水、供电、通讯等可分割、垄断化的公共服务，谁不缴费有的是强有力的调控手段。

而物管服务是不可分割的特殊的公益服务，收费方式原始单一，几乎无调控手段，对一些恶意欠费的业主往往处于劣势。

正常的营业收入不能保证，企业自然就难以为继。

故协助物管企业收缴物业费，是实现物业良性发展的关键，是街道、社区和有关部门的共同责任。

要探索采取多种方式、手段，综合治理，帮助物管企业收费。

可以协助物管企业通过媒体曝光；可以通过司法途径追缴，法院降低门槛，开辟绿色通道；可以试点依据相关程序和市民听证，通过水费、电费等收缴渠道，实行捆绑收费，由政府掌控，然后由街道和社区协助业主委员会进行物业服务招标、监督、考评、发放，中标企业只管集中精力搞好服务，把企业从费心劳神的收费环节中解脱出来，服务质量自然会有保证。

（六）提升物业公司管理服务能力。

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。

一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平；二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费；三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改；四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

（七）及时深化物业管理法规宣教。

政府及相关职能部门要广泛开展《四川省物业管理条例》等法律法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

社区物业管理工作是一项关系民生、面向千家万户的系统工程，工作绩效和服务质量的好坏将直接影响到我街投资环境、社会稳定和群众就业等等。

当前的现状决定社区安置房物业管理仍属于起步期，物业管理更多体现的是一种政府行为，需要政府给予此项工作更多的扶持和政策支持，帮助物业管理创造宽松的环境，为下一步的完全市场化创造良好的条件。

相信在区政府的领导下，在街道的牵头管理下，在社区的监督帮助下，社区物业管理一定会步入良性循环的轨道。