宁乡县仁福财富中心规划项目可行性研究报告.docx
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宁乡县仁福财富中心规划项目可行性研究报告
宁乡县仁福财富中心规划项目
1项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
宁乡县仁福财富中心规划
1.1.2项目建设单位
宁乡县城市建设投资开发有限公司
（1）公司简介
宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。
（2）公司规模
2013年6月，成功组建集团公司，公司设董事会、监事会、经理会，设一室七科，下辖（控股）5家子公司。
目前初步发展成为以基础设施建设为主，融政府垄断性资源经营、房地产开发、保障房建设、旅游开发等于一体的大型国有复合型独资公司。
（3）公司人员
公司共有各类人员258人，其中在职在编人员80人；大专以上学历153人；中级以上职称27人；平均年龄36岁。
（4）公司资金
公司注册资本2亿元，总资产105.73亿元，
（5）公司架构
1.1.3可行性研究报告编制单位
湖南财院房地产评估咨询有限公司
1.1.4可行性研究报告编制依据
（1）《长沙市总体规划》
（2）《长沙市规划若干强制性内容的暂行规定》（3）《长沙市规划管理条例》及《技术规定》（4）《长沙市城市房地产开发经营管理条例》（5）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》（7）《中华人民共和国特权法》（8）《中华人民共和国城乡规划法》（9）《人民共和国城市房地产管理法》（10）《中华人民共和国国土地管理法》（11）《中华人民共和国城市规划法》（12）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（13）建设部《房地产开发经济评价方法》（14）《投资项目可行性研究指南》（15）《投资项目可行性研究指南》（16）同类项目开发的经验和资料（17）委托方提供的项目总平面布置图（18）委托方提供的有关成本费用实际发生资料（19）规划用地红线图（20）宁乡县城市建设投资开发有限公司《营业执照》、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《组织机构代码证》、《开户许可证》、《贷款卡》、《税务登记证》等
1.1.5可行性研究报告编制范围
通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。
研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。
1.1.6项目提出的理由
宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。
宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。
宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。
灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目。
而该项目正处于交通便利、环境优美、基础设施完善和资源丰富的宁乡，为项目的开发打下了很好的基础。
随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。
目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。
综上所述，该项目在资源、经济和政策上是可行的。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江。
南北各临规划路。
1.2.2建设规模和建设内容
本项目拟用地面积为108.74亩，建设10层写字楼1栋，12层写字楼2栋，15层写字楼1栋，20层写字楼2栋，1栋14层金融中心，1栋14层和5层联建的酒店，总建筑面积为293731平方米。
1.2.3主要建设条件
宁乡的地质结构主要由砂砾岩、粉砂岩、砂岩、砾岩及板岩等岩层组成，最上层则多为网纹红土（多为酸性，贫瘠）。
由于这些岩石均由铁质、钙质和泥质胶结，颜色多呈红色或紫红色，地层的砂岩和砂砾岩中组成成分则以石英为主，颗粒较大，颜色灰白。
因此宁乡的地质条件适宜该项目的建设。
1.2.4项目投资与资金来源
本项目拟投资100000万元，资金来源为建设单位自筹36000万元，银行短期借款64000万元。
1.2.5主要技术经济指标
见附表一
1.3结论与建议
1.3.1结论
房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着重要的作用。
长沙市作为省会城市，房地产有着很大的发展潜力，为宁乡的房地产打下了很好基础，伴随着宁乡经济的迅速发展，并且宁乡优越的地理条件，商业性房地产的需求量必然大大增加，所以该项目具有可观的远景。
当前，宁乡经济持续稳步增长，市民的购买力进一步增强，投资环境良好。
随着宁乡交通、工业等各项事业的发展，宁乡的房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。
本项目选址合理，符合宁乡规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。
项目的地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，是它成为宁乡房地产开发举足轻重的开发项目。
拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。
总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，保证在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度来看，改项目的建设是可行的。
在经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。
通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济技术指标反映出项目经济收益较好。
由此可见，该项目具有现实可行性和经济和理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
1.3.2建议
项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。
因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。
为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险，先提出有关建议如下：
1.做好资金筹集工作。
项目总投资达万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响残进度，恻然影响项目销售收入的实现。
2.加强楼盘的营销工作。
从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利使显示保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位优势景观和价格优势，加强写字楼的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。
3.开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发。
将前一楼盘销售收入作为楼盘的开发成本，以避免融资资金不到位对项目造成的资金链断裂的风险。
4.施工组织，要妥善解决项目地块与主干道落差问题。
5.项目宣传方面，需加大项目宣传力度。
6.项目的建设与销售，改项目的投资对项目的预售收入依赖性较大。
建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。
否则如果资金链出现问题，将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘日期甚至提前退出和销售。
7.妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关部门之间的关系，特别是项目区域与周边交通要道的链接问题，为项目的是哪里实施提供保障。
2项目建设背景及必要性
2.1项目背景
2.1.1区域的规划或地区发展
城市化是经济社会发展的必然趋势。
宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。
这决定了宁乡县未来的走向。
（1）城市建设发展目标
东接长沙，西靠益阳，纵向发展向横向发展转变。
（2）城市发展的战略规划
“工业新城+居住组团+主次商圈”的城市格局。
（工业新城：
宁乡向东开辟金州新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金州新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产业带来足够的需求。
居住组团：
二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。
主次商圈：
老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。
）
2.1.2项目提出由来及过程
宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。
宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和我第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。
灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目。
随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。
目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。
随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高，房地产市场需求旺盛，该项目就是在这样的背景下产生的。
2.2建设的必要性
2.2.1 长株潭一体化的需要
2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委《关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。
长株潭一体化的核心是经济一体化。
经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能综合经济中心。
三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等生活一体化。
根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，加快文化事业和文化产业发展步伐，凸显城市文化个性魅力。
2.2.2项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2.2.3对推动宁乡县的城市化进程
提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。
作为支柱产业，房地产建设在城市发展的过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力，在宁乡城市的发展中具有重要地位。
2.2.4 项目对城市建设将起到促进作用
2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。
宁乡县仁福财富中心项目，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
2.2.5解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
3市场分析与预测
3.1项目所在区域环境分析
3.1.1区域概况
（1）区域地址：
宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。
（2）区域范围：
宁乡的规划控制区域包括玉潭镇、城郊乡、白马桥乡、历经铺乡、金洲镇、夏铎铺镇、菁华铺乡、回龙铺镇、坝塘镇、双江口镇和朱良桥乡等11个乡镇范围，总面积670.02平方公里。
（3）人口：
宁乡县第六次全国人口普查，宁乡县户籍人口为1368117人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1307804人相比，十年共增加60313人，增长4.61%，年平均增长率为0.45%。
宁乡县常住人口为1166138人，十年共减少79886人，下降6.41%。
共有家庭户375999户，家庭户人口为1121751人，占总人口的96.19%，平均每个家庭户的人口为2.98人，比2000年第五次全国人口普查的3.2人减少0.22人。
3.1.2社会经济状况
2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP）835.05亿元，比上年增长14.1%。
其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值578.02亿元，增长16.6%；第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。
按常住人口计算，人均GDP达69797元。
县域经济基本竞争力前移5位，位居全国百强第56位，中部第3位。
宁乡县三次产业结构由上年的11.6：
68.5：
19.9调整为10.9：
69.2：
19.9。
工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。
第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。
3.1.3区域发展定位
（1）全国一流经济强县和旅游强县
依托长沙的市场、信息、技术和人才，通过新型工业化道路，成为中部地区重要的汽车零部件配套生产基地和工程机械制造基地，成为长株潭城市群中食品加工、服装服饰设计制造基地和新材料新能源产业基地。
宁乡县要为长沙的产业结构调整服务，为长沙壮大经济总量、提升经济能级服务，成长为全国的一流经济强县。
依托良好的旅游资源禀赋和交通区位条件，推动旅游业发展成为宁乡县国民经济中的重要支柱产业，并带动商业、娱乐等其他关联产业的发展，承担起全国旅游强县和区域性旅游集散中心的职能。
（2）长株潭地区城市发展轴和经济带上的重要门户型节点城市
宁乡县处于大河西先导区对接其它地区的门户节点上，在长沙1小时经济圈辐射范围内。
宁乡县应依托良好的区位优势，与长沙便捷的交通联系，明确其作为长株潭“3+5”城市群中“一核双轴双带”中长（沙）常（德）发展轴上重要节点城市的地位，应当成为长常高速、金洲大道、319国道复合经济带上常德、益阳等对接长沙的门户型城市，成为长株潭城市群中的区域性经济中心和次级生产性服务中心，为湘中、西城市服务。
（3）两型社会试验区承接东部沿海地区产业转移基地及生态环境良好的山水宜居城市
宁乡县应依托长沙作为“两型社会”综合配套改革试验区核心区的先行先试的政策优势，积极响应国家实现中部崛起的发展战略，抓住“泛珠三角”核心区和长三角地区产业升级转移的机遇，积极承接“珠三角”和长三角地区的产业转移，主动融入其中，与东南沿海发达地区形成优势互补、联动发展的良好局面。
同时，宁乡县城周边多山体、丘陵，沩江、“三溪一渠”等水系众多，宁乡应依托以上良好的山水生态环境资源，建设成为长沙河西山水宜居、宜业城市，吸引高素质人才和高新技术产业的集聚，向国内外展示良好的城市形象。
（4）县域政治、经济、文教中心
宁乡县城将继续作为县域的政治、经济和文教中心，进一步发挥对县域经济的引领作用。
依托经济技术开发区和金洲新区，县域产业加快向县城集聚，为县域及周边地区产业服务的职能将进一步强化，对周边乡镇的带动作用将越来越大。
宁乡县职业教育资源丰富，和产业结合较好，应发挥区域性的教育资源优势，以中高等职业院校为基础，以特色产业技工培训为目标发展成为支撑宁乡、面向长株潭的高等职业技术人才培养基地。
另外，宁乡县城应提高各项社会服务设施和基础设施能力，提升城市品质，改善城市建设环境，完善城市服务功能，以增强县域综合服务职能。
3.2项目所在区域房地产市场现状与趋势分析
3.2.1区域房地产市场发展现状
（1）房地产开发投资情况
当前全县在册房地产开发企业126家，111家在宁乡县拿地或已运作项目，目前二级资质企业3家，三级资质企业54家。
全县房地产市场项目总用地规模22443亩，已落实用地12110亩，总建筑规模2210.7㎡，总计划投资额610.17亿元。
全年市场有续建、新建、意向项目82个，开发建设项目78处（去年同期76处多2处）。
其中跨年度续建38处，（上年同期39处）、续建新开工29处（上年同期22处）、新开工项目11处（上年同期15处）。
当前运作情况
全年完成实物建设量220.55万平方米、投入39.21亿元，同比增长12.64%（去年同期34.81亿元）；其中：
跨年续建项目38处、完成建设117.02万㎡、实现投入20.73亿元；续建新开发项目29处、完成建设73.66万㎡、实现投入13.25亿元；新启动项目11个、完成建设29.87万㎡，完成投入5.23亿元。
（2）新建商品房供应情况
2014年1-3月累计完成实物建设量25.45万㎡，实现投入13.945亿元，同比增长89.99%（去年同期投入7.34亿元）。
（3）新建商品房成交情况
2014年一季度全县新建商品房网签累计1906套、22.20万㎡、9.479亿元，同比分别增涨2.25%、1.05%、9.47%。
（4）二手房成交情况
2014年一季度全县二手房市场累计成交182套、8.22万㎡、2.35亿元，成交均价2853元/㎡，同比上涨31.18%。
2014年房地产一、二级市场累计交易量之比为2.70：
1。
3.2.2区域房地产市场发展趋势
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点新建商品房供应情况，1-3月累计完成实物建设量25.45万㎡，实现投入13.945亿元，同比增长89.99%（去年同期投入7.34亿元）。
成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。
价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。
并且近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。
对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。
但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。
可以简单的将宁乡房地产市场整体的特点概括为商品房供销结构失衡、商品房价格相对稳定、商品房销售里提高和产品不断创新和升级。
3.3周边竞争楼盘分析
周边竞争楼盘基本资料
项目
位置
项目基本情况
水岸星城
地址：
长沙市宁乡县白马桥乡正农社区
项目已售，均价6751元/㎡；临近城市中心，交通便利；开发商：
长沙合盛房地产开发有限公司；占地140亩，总建筑面积20万㎡；绿化率30%；容积率1.88
碧桂园.山湖城一楼商铺
宁乡金洲新区金洲大道东288号
均价4500元/㎡，占地面积：
2000000㎡，建筑面积：
82727.125㎡，绿化率40%，容积率2；物业费2元；规建2万㎡商业街，目前2000㎡社区超市已开业，并引入农家乐、干洗店、茶楼等生活配套
铂金汉宫
宁乡县二环路与康宁路交汇处
占地面积42235㎡，绿化率35%，最新报价3763元/㎡
3.4项目SWOT分析
3.4.1优势
（1）道路交通
临近宁乡白马桥汽车站以及沩江，交通便利且人流量大。
（2）消费人群
汽车站带来的高客流量以及自身集多功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善的商业服务功能，都吸引了一定的消费人群。
3.4.2劣势
（1）商业氛围不浓
宁乡县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。
该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。
（2）资金用量大
本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。
（3）地理位置相对偏远
本项目位于二环以外，地理位置相对偏远，并且消费对象不广泛，因此作为商业性写字楼有较大风险。
3.4.3机遇
（1）周围环境因素
周围商业性写字楼极少，竞争性小；交通极大的便利性使得本项目拥有极大的优势。
（2）社会因素
政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。
此外，宁乡县经济持续快速增长的趋势和国民经济和生活水平的大幅度提高，为发展本项目奠定了坚实的基础。
3.4.4威胁
近年来，宁乡县周边地区都加快了大中型企业的发展，并且不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对本项目的发展构成有力的威胁。
3.5商品房销售价格分析与预测
本项目商品房销售价格采用市场比较法结合长期趋势法进行测算。
1.一次评估
评估
设定
仁福财富中心
水岸星城
碧桂园·山湖城一楼商铺
铂金汉宫
区位
15
9
9
10
8
周边
8
6
6
6
7
交通
15
9
10
8
8
价格
10
8
8
8
6
市场
10
7
8
8
8
规划
12
9
9
10
8
园林
10
7
8
9
8
物业
5
4
4
5
4
品牌
5
4
4.5
5
4
项目
10
9
9
9
8
合计
100
72
75.5
78
69
2.评估与价格修正
修正公式
参考项目修正均
升级会员 