工程部工作手册.docx

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工程部工作手册

嘉业国际城

工程部工作手册

嘉业国际城物业服务中心

二OO九年三月

第一章

工程部的管理架构及岗位职责

一．工程管理岗位架构图6

二．工程部的工作职责6

三．工程部主任的岗位职责6

四．电气工程师的岗位责职8

五．空调给排水的岗位职责9

六．维修工程师的岗位职责10

七．弱电工程师的岗位职责10

八．运行值班电工的岗位职责11

九．电梯技术员、弱电技术员的岗位职责11

十．管钳维修、给排水维修工的岗位职责12

十一．维修电工的岗位职责12

十二．空调运行工的岗位职责12

十三．技术资料员（兼仓管）的岗位职责13

WI/GC—01

第二章管理规定（制度）

一．变配电房管理规定14

二．空调机房管理规定14

三．电梯机房管理规定15

四．水泵房管理规定15

五．发电机房管理规定16

六．中控室管理规定16

七．维修管理规定17

八．安全工作制度17

九．物资管理制度19

十．设备、仪器、工具管理制度19

十一．检（维）修管理制度20

十二．夜间总值班制度21

十三．发外工程管理制度22

WI/GC-02

第三章工作规程

一．供配电设备（设施）运行管理规程23

二．供配电设备（设施）操行规程26

三．供配电设备（设施）维修保养规程30

四．柴油发电机运行管理规程31

五．柴油发电机操作规程32

六．柴油发电机维修保养规程33

七．机电维修工作规程33

八．给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程35

九．二次供水管理规程37

十．空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程39

十一．电梯操作运行及维护保养管理工作规程42

十二．中控室设备操作运行及维护保养管理规程46

十三．防火管理规程55

十四．火警、火灾应急处理规程57

十五．房屋（设施）养护和修缮工作规程58

WI/GC-03

附件：

表格及记录

机电设备台帐1

高压配电运行记录2

低压配电运行记录3

高低压配电设备巡检记录4

机电运行交接班记录5

低压配电柜检查保养表6

变压器检查保养表7

配电柜检修工作票8

柴油发电机组运行记录9

柴油发电机组巡检记录10

柴油发电机组检查保养表11

给排水系统巡检记录12

给排水设备（设施）检查保养表13

变频生活用水水泵运行记录14

水池清洗、消毒记录表15

中央空调运行记录表16

中央空调巡检记录17

空调检查保养表18

直梯（扶梯）巡检记录19

电梯检查保养表20

中控室设备监控运行记录21

中控室交接班记录22

弱电设备巡检记录23

火灾自动报警系统巡检记录24

消防设备月保养记录表25

消防设备年保养记录表26

消防水泵半年保养记录表27

消防风机半年保养记录表28

保安闭路电视保养记录表30

房层设施养护计划表31

房层设施养护记录表32

设备检查保养计划表33

设备检查保养表34

设备维修记录表36

设备对外委托维修申请单37

工程部工作日检查表38

工程部周检查表39

工程部材料、仪器、工具台帐40

工程部工具领用登记表41

测量、计量器具台帐42

零部件更换及大修记录43

设备卡44

机电设备运行日志45

第一章工程部的管理架构及岗位职责

一．工程管理岗位架构图

维修

电工

二．工程部的工作职责

工程部是在管理处主任直接领导下负责本大厦建筑物高低压配电系统、中央空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。

三．工程部主管的岗位职责

1．工程部主管负责组织、安排本部门的各项工作。

2．负责组织编制、修订工程管理规章制度和工作规程。

3．负责制订工程部组织架构并配合本部门员工招聘工作。

4．预算：

3.1.负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告。

3.2.向公司提供大厦设备的更换计划和年度工程维修预算，由公司审核报董事会/业主委员会备案。

3.3.负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。

3.4.负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。

4.保养维修：

4.1确保所有设备正常运行。

4.2指导有关部门正确使用设备,并确保设备处于良好的运行/备用状态。

4.3行使检查所有设备和所有房屋建筑设施的职责。

4.4提交维修和所有物业设施完善的年度报告，并作出年度保养计划。

4.5联同客服部和保安部共同进行年度防火系统的测试和消防演习。

4.6检查楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。

4.7与供电局、电话局、煤气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在联系确定各种设备设施维修业务中尽力维护公司的利益。

4.8定期分析所有设备的运行记录。

5.紧急维修：

5.1.准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。

5.2.进行整个大厦设施的检查和安排必要的修补和维护。

6.职员评估：

6.1.每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在的问题和需要改进之处。

6.2.监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。

7．报告：

7.1.提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括水电、煤气和燃油。

7.2.提交事故和主要设备故障的调查报告，并提出具体改进意见。

7.3.负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。

8．日常工作管理：

8.1.安排技术人员的工作任务和编制值班时间表。

8.2.对于危险作业，应对员工进行正确的指导，防止工伤事故，坚持安全作业。

9．工程维修质量控制：

9.1.对员工的工程维修工作进行质量监控。

9.2.检查外来施工人员的维修工程质量，并作出检评结果。

10．工程技术人员业务培训：

10.1.开展新进员工的工程技术业务培训。

10.2.对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。

11．审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准。

12．协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程例会。

13．完成管理处临时安排的其它工作。

四．电气工程师的岗位职责

1．日常管理工作：

1.1.协助工程部主管处理日常工程管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。

1.2.协助工程部主管解决部门内一些具体问题，包括（但不限于）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。

1.3.控制工程材料、物品的支出及编制工程采购计划。

1.4.控制部门内各项开支，严格遵守/不突破计划指标，特殊情况报工程部主管批示。

1.5.了解仓库的库存情况，需补充工程维修材料物品应及时作出采购计划。

2．变配电系统：

2.1.确保高压和低压变配电、照明及其它强电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。

2.2.制定有关设备的安全操作守则，并监督落实执行情况。

2.3.准备所有安全设备及抢救措施，以防紧急事故。

2.4.严格控制能源消耗，定期与工程部主管商计有关节约政策或措施。

3．联络有关部门，告知有关正常的维修步骤，确保所有设备在良好的状态下运行。

4．管理运行班组之日常事务。

5．协助工程部主管搞好大厦内机电/房屋设备的正常运行和管理。

6．负责装修图纸中有关供配电方面的审核，上报工程部主管审批。

7．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

五．空调、给排水工程师的岗位职责

1．预先维护：

1.1.确保所有主要设备正常运行。

1.2.负责检查所有设备和房屋。

1.3.制定所有设备检查和维修之记录。

2．日常主要工作：

2.1.监督员工的工作情况，包括（但不限于）工作质量、外观服装整齐、待人接物之礼仪等，并及时向工程部主管汇报。

2.2.严格控制能源的消耗，必要时与工程部主管商讨有关节约政策或措施。

2.3.经常到各楼层、机房巡视检查，及时发现问题及时处理，发生重大问题/事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报工程部主管和管理处主任。

2.4.经常了解分析大厦各种设备的运行/使用情况，提出合理建议，以确保各种设备/设施运行处于最佳状态。

2.5.负责对大厦中央空调、给排水系统和设备进行经常性检查，制订定期保养维修计划。

2.6.负责装修图纸中有关空调方面的审核，上报工程部主管审批。

2.7.每月底向工程部主任提交大厦、客户能源消耗统计月报表。

3．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

六．维修工程师的岗位职责

1．安排及监管本大厦土建装修的更改、扩建、新建及维修保养。

2．负责对新建、扩建及改建的土建装修图纸进行审核，上报工程部主管审批，并联系市消防部门申办有关手续。

3．负责对客户新建、扩建及改建的土建装修施工做好准备，协调及管理施工现场，确保客户能及时使用场地。

4．安排、落实及跟进定期维修保养计划。

5．准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。

6．进行整幢大厦设施的检查和安排必要的定期保养和紧急维修工作，下发维修及紧急任务单。

7．负责本大厦维修保养用料计划及控制。

8．安排及布置属下员工的工作。

9．需对本大厦有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运行正常。

10．按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。

11．监督检查下属员工的工作状况。

12．每月底前向工程部主管提交月报表，内容包括（但不限于）：

12.1.工程维修单统计。

12.2.工程维修用料统计。

12.3.工程维修用料备料计划。

12.4.每月仓库库存记录。

13．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

七．弱电工程师的岗位职责

1．确保电话、广播、消防报警、保安自动化系统及其他弱电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。

2．确保办公室自动化系统处于最佳运行状态。

3．经常了解分析消防监控系统、保安监控系统、楼宇自动化系统，提出合理化建议，以确保设备处于有效状态。

4．负责对停车场自动收费系统进行经常性检查，并组织养护，以确保处于最佳状态。

5．负责对于公司员工正确使用相关的设备进行培训。

6．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

八．运行值班电工的岗位职责

1．熟悉变配电站以及大厦内所有供配电设备规范、性能、操作及维修方法，掌握了解设备运行状况。

2．负责变配电站的安全运行，组织各项工作并参照市电力局关于变配电站安全运行管理标准，贯彻落实有关管理制度。

3．对有关设备进行日常保养维护工作。

4．严格遵守设备运行工作程序、操作方式。

5．清楚记录职责内系统设备之有关数据、情况。

6．服从上级领导的指示、安排，并及时反映值班中出现的不正常情况。

7．密切与中央监控室的联系，协同处理设备运行中出现的问题。

8．当值时须穿着整洁的工作服，遵守公司《员工手册》有关规定。

9．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

九．电梯技术员及弱电技术员的岗位职责

1．每天早上对大厦的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。

2．负责监督检查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性的保养、维护及紧急修理工作。

3．负责楼宇监控系统，包括：

广播、闭路电视、保安监控以及楼宇自动化等系统设备进行经常性保养、维修、确保系统处于最佳状态。

4．负责对大厦内电话系统线路以及办公室自动化设备进行经常性保养，确保其处于最佳状态。

5．坚守岗位，定期巡视有关设备，并做好维修保养记录。

6．当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司《员工手册》有关规定。

7．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

一十．管钳维修工、给排水维修工的岗位职责

1．协助及配合主管工程师确保本大厦给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运行正常。

2．定期对上述系统的水箱、过滤器等进行常规清洁工作及保养工作。

3．负责对本大厦的机械设备、用具和水泵、柴油发电机等进行日常维护保养和紧急修理。

4．负责对本大厦的土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。

5．负责管理系统的日常保养维护、紧急修理及有关工作，并做好记录。

6．服从上级的安排，积极配合其它工种的工作。

7．当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司《员工手册》有关规定。

8．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

一十一．维修电工的岗位职责

1．协助配合主管工程师确保本大厦高低压配电系统、照明系统、消防报警系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设备等正常安全运行。

2．定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修及检查工作，并做好有关记录。

3．负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理及有关工作。

4．严格执行设备管理制度，积极协调配电工的工作。

5．当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司《员工手册》有关规定。

6．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

一十二．空调运行工的岗位职责

1．熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备，保证本大厦空调系统正常工作。

2．协助及配合主管工程师对上述系统的设备进行日常检查，并负责记录有关数据。

3．定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修工作。

4．服从上级领导的安排及处理日常紧急修理等工作。

5．密切与中央监控室联系，协同处理设备运行中出现的问题。

6．当值时需穿着整齐的工作服，遵守公司《员工手册》有关规定。

7．完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

一十三．技术资料员的岗位责职

工程部技术资料员受工程部主管直接领导，负责工程部技术资料的管理、仓管和日常内务工作；

1.努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达；

2.负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；、

3.负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；

4.参加有关会议，并做好会议记录、整理工作；

5.负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；

6.每月负责把各系统和设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新设备等内容填入部门的设备档案书；

7.负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作；

8.做好部门工具、材料的购入、领出登记工作及仓库保管工作；

9.完成上级领导交办的其它工作。

第二章管理规定（制度）

一．变配电房管理规定

1．变配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。

2．值班人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

3．值班人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。

4．经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。

5．变配电设备的倒闸操作由一名值班员单独进行，其他值班员只行监护。

严禁两人同时操作，以免发生错误。

6．因故需停某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。

7．经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。

8．做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。

9．值班人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。

二．空调机房管理规定

1．空调机房平时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，非工作人员禁止入内。

2．保持机房良好的通风和照明。

3．空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。

4．定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。

5．每周对空调机房打扫一次，主机、副机及其它设备每月清洁一次，并做好机房的灭鼠工作。

6．每半年对主机、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。

三．电梯机房管理规定

1．每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。

2．保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40℃。

3．保证机房照明良好，并配备应急灯。

灭火器和盘车工具应挂于显眼处。

4．做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。

5．机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。

6．《电梯困人救援规程》和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。

7．按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。

8．按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

四．水泵房管理规定

1．值班人员应对水泵房进行日常巡查，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

2．经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表的指示情况。

在正常情况下生活泵、消防泵、喷淋泵、增压泵，排污泵的选择开关应置于自动位置。

3．生活泵每周轮换一次；消防泵，喷淋泵每月自动和手动操作一次，确保在事故状态下正常起动。

4．应经常保持水泵房和设备外表的清洁。

5．水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。

6．按照水泵保养要求定期对其进行维修保养，定期对水池进行清洗消毒。

7．保证水泵房的通风、照明、应急灯在停电状态下能正常使用。

五．中控室管理规定

1．消防控制中心是大厦消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。

未经部门主管许可，非工作人员禁止入内。

2．值班人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。

3．值班人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。

4．经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。

室温应控制在25℃，并做好防水防潮工作。

5．保证消防通迅设备的良好使用。

6．按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。

7．认真做好运行记录，严格执行交接班制度。

六．维修管理规定

1．电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准《电气安装工作规程》作业。

2．要进行维修时维修人员应穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。

3．维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

4．在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。

5．维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。

若因特殊情况须带电作业时，应装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。

6．维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。

7．维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工具、备件和现场、所有人员撤离工作现场后，方可送电。

七．安全工作制度

1.工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；

2.实行谁主管谁负责的安全责任制：

2.1工程部的安全工作由工程部主管负责；

2.2工程部专业工程师负责分管本系统范围内的安全工作；

2.3班组长负责该班管辖范围的安全工作；

3.严格执行操作规程，严禁违章作业；

4.工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；

5.带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；

6.在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。

女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；

7.工作需要动火时，要办理动火证；

8.进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行；

9.未经工程部主管或管理处主任批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；

10.各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场；

11.定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定；

12.不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它专用钥匙。

水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管工程师或工程部主管批准。

13.班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报专业工程师或工程部主管批准才能放行。

14.易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。

15.工作不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。

16.发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机等消防设施用电。

八．物资管理制度

1.物资的计划管理

工程部的物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。

2.年度物资计划编制

根据工程部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。

在每年十二月由工程部集中审查后，汇编上报管理处主任、总经理批准后下达执行。

3.月度物资计划编制

班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：

3.1常用物资材料要制订储备定额,经工程部主管批准后,按额储备,班组每月25日填报补充定额计划,经工程部集中报行政人事部采购；

3.2专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经工程部主管审批并报管理处主任、总经理批准后，交行政人事部采购；

4.紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程部主管或专业工程师审批后，交行政人事部立即执行或由班组执行后补办手续；

5.当行政人事部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；

6.班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由专业工程师或工程部主管批准发料；

7.工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料；

8.月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。

九．设备、仪器、工具管理制度：

1.工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐；

2.班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工