购房流程.docx

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购房流程

购房流程

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购房流程

第一步:

挑选房源>>自然状况

价格:

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。

当然,最好还是听听专家建议。

看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）

　　交通状况:

衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便,有停车位物业才算物尽其用。

目前被交通相对方便。

的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。

　　社区环境:

在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

　　户型结构：

户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

·位置

　如果您想购买的是房子，那么,首先要考虑的是位置是否优越,因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。

它通常具有下列特征:

　　1.城市上风上水。

在城市中心区的上风上水方向,城市主要工业区的上风上水方向,如北京的上风上水方向为西北方向。

2.交通便捷。

从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时,应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

　　3.城市化水平高。

应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。

郊区和偏僻地带,要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。

　４.生活便利。

步行1０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼。

文体设施也可就近找到。

　5.环境宜人,自然、人文景观优雅。

绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。

·面积

　在我国大部分城市,根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,那么单元住宅的销售面积怎样测算?

商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。

其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。

利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于２.1米,其余部分最小净高不低于1．5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。

每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在６平方米以下的，不计算使用面积；超过６平方米的，超过部分按阳台净面积的1／2折算计入使用面积。

　　套内墙体面积:

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。

品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积:

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的５0。

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算:

　　整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。

　　公用建筑面积分摊计算:

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。

·室内格局

　现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚,因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度,否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理,再装饰也会影响美观。

　其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。

因为不规则的房形影响家具布置,且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补;且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感,能够避免还应尽量避免。

再次,对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。

一般而言，住宅空间可以分为三部分：

起居空间、服务空间与睡眠空间。

起居空间包括:

人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。

服务空间包括：

厨房、储藏室、浴厕等。

睡眠空间包括:

卧房、客人房、孩童房、书房等。

在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要,因为客厅是家庭活动和对外交际的中心,也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑;同时，在位置上应具有相对的独立性,不应成为其他功能居室间穿行的通道。

主卧室是最具机密性的地方,其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感,且应有良好的隔音和充足的光线。

主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对,以免破坏机密性,给生活造成不便。

一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等,如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

　厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间,首先应选择明卫与明厨,因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。

另外，厨房的位置也很重要,其与餐厅之间联系要紧凑,两者之间的行走路线不能被破坏;除此之外,尚应考量厨房面积形状是否合理,是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。

　对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光,位置应处在隐密次要处,如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开,以方便使用。

·户型结构

　随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升,对产型的要求也随之提高,户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。

在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。

（一）根据使用选择户型

　对于住宅的户型,消费者应如何选择呢？

住宅的户型按平面组织可分为:

独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。

按剖面变化可分为:

复式,跃层式,错层式等。

消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。

对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能,且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。

对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅,剖面上应有变化才好。

若全从一个标高上展开，空间感觉较死板,而且也需要一些走道。

若能结合剖面变化，水平走道会减少,空间也多了一个层次。

所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。

从户型结构分析,超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象,而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。

　　目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。

（二）各地户型各有差异

　　由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异,相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。

其中主要是两方面的原因:

首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑,发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积,只好牺牲了户型的合理性;另外,由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。

这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。

缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。

　（三）室外景观成新宠

　　客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势,即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向,而对室外景观的重视程度正日渐加强。

如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。

这主要是由于现在人们工作繁忙,白天较少有时间在家休息,加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。

　　（四）先厅后卧,顺序选择

　客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是:

第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性,如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）;最后考虑阳台。

　另外,在厅的选择和设计时,面宽也是一个较为关键的因素。

面宽大小会给使用带来极大不便。

一般应在3.９米以上较为适宜，至少也应满足3．６米。

　由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。

而户型设计上，可进入式衣帽间（WALＫ－IN－CＬOＳET）的出现，也使主卧室布局更为灵活,房间进深可以适当增加。

·朝　向

　　在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。

北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。

因此,东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。

因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。

其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。

其次，消费者应挑卧室的朝向。

一套房内，卧室一般有二三间,其朝向也不会完全一致。

而且在大多数情况下是有好有差。

　　消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。

卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。

因在夏天，南向卧室凉风,但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。

卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。

朝北的卧室不要太多,有一间尚可,因北向卧室冬天寒风呼啸,但是,夏天北向的房间却是十分凉快。

厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。

卫生间只要能直接采光、通风就行。

因其使用是间断的和短时间的,但最好还是避免选择西向的卫生间。

　在南方炎热地区,除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织,是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。

具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小,底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。

最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。

厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。

由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。

一般来说,要防止由于朝向不好、外面风压太大,引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。

因此，厨房以不选北向为宜。

　一般来说,一天之内阳光能射入时间2～3小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度,加速空气流动均有好处。

对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜,以南向或偏南方向为佳。

对于厨房,应避免西向为宜,因厨房内本来