室外停车场物业工程管理方案.docx
《室外停车场物业工程管理方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《室外停车场物业工程管理方案.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
室外停车场物业工程管理方案
第N章室外停车场设施设备维修养护服务专案
我司根据现场踏勘原重庆市光机所、计算机所、生物研究所地块实际情况，依据现场与贵公司土地整治中心工作人员沟通交流了解业主方的经营思路，我司组织专业团队深入研究三个物业区域和周边环境及业主需求，本着实用性、有效性的原则编制了针对性极强的三个室外停车场涉及的物业设施设备维修养护服务方案。
第一节工程组织结构及岗位职责
一、组织架构（三处室外停车场根据工程设施设备实际模拟测试拟实行统一运行管理）
综合维修班长：
1人
现场综合检修工：
1人
二、岗位职责
（一）综合维修班长岗位职责
1.负责制定停车场设施设备的运行、维修养护、安全检查工作计划并组织实施。
2.每月对设施设备的运行、维修养护工作进行一次全面检查，并做好相关检查记录。
3.负责组织员工的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
4.负责设施设备技术文件和档案的接管、台账建立及管理工作。
5.负责协助项目负责人沟通协调相关区域物业服务企业或社区及街道，处理区域内物业设施设备的相邻关系。
6.负责区域内消防安全设施设备的巡检及维修养护工作。
7.完成领导交办的其他工作任务。
（二）现场综合检修工岗位职责
1.负责停车场生活用水用电的监督与管理，熟悉配电箱位置及各开关功能、照明系统结构及光源种类、停车场道闸收费系统及车位诱导系统工作原理及机电结构，视频监控系统及区域内通讯工作原理及维护保养要点，给排水系统结构及维护保养难点，停车场及车道地面机构，车位挡车器维护保养要点，熟悉区域内消防安全设施设备配备位置及数量及养护需要点。
2.熟悉上述系统维护保养工作流程和安全操作程。
3.负责对三处室外停车场区域配电系统设施设备进行巡查和维修，及时排除故障，保证电源输入输出畅通；保证道闸收费系统、视频监控及通讯系统正常工作，区域内用水（给排水）管道沟渠及沉沙井畅通无阻，停车场和路面及周界围墙安全运行。
办公用具及员工休息区域设施设备正常。
4.协助综合维修班长拟订相关设施设备维修养护的器材购置计划，配合有关部门按计划采购和实施。
5.坚持每日巡查制度，检查供电供水情况，杜绝浪费，发现问题及时修理。
6.负责三处停车场设施设备的启停工作，负责用水、用电每月抄表工作。
7.协助综合维修班长负责区域内消防安全、警示标语、各类告示牌（栏）设施设备的巡检及维修养护工作。
8.负责区域内绿化树木的修枝及浇水施肥等养护工作。
9.完成主管领导交办的其他工作任务。
第二节设施设备及园林绿化服务专案
序号
服务
项目
方案
服务标准
考核
指标
实施效果
运行管理、保障措施
1
室外停车场、车道路面及路沿石
由工程维修班长牵头组织综合检修工参照相关工程项目设计规程实施维修保养
1.车位、车道地面无≧3mm裂纹、无垂直方向上错位≧10mm，水平方向上≧500mm断裂及凹陷带，无≧0.25㎡空鼓脱落现象，相关地面无≧0.0004㎡污损痕迹。
2.路沿石接缝整齐、无断裂及缺失。
车场地面和行车道路及路沿石完好率98%。
减少不必要的路面受污损和破坏：
使局部破坏严重路面通过修补或及时翻新延长寿命，从而使整个车场及道路保持均衡使用功能。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场地面结构及相关材料特点，熟悉混凝土的规格型号和混合比例及人工搅拌工艺。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。
3.每半年对三处室外停车场地面、路面及路沿石作一次全面检查,发现缺损或裂缝,及时做好修补。
4.发现问题及时处理，严重安全隐患及时上报、记录并跟踪进度。
2
室外停车场围墙、护栏、出入口防护门
由工程维修班长牵头组织综合检修工参照围墙砌筑工艺实施维修保养
1.围墙可视面无≧3mm垂直或水平裂纹。
围墙无倾斜现象。
2.围墙可视面面层无空鼓起层脱落。
砌筑砖无明显老化风蚀现象。
3.相关护栏、防护门无锈蚀、松脱、断裂
围墙墙面结构、护栏完好率98%。
确保围墙、围栏、出入口防护门安全使用。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场围墙结构、护栏及防护门等相关材料特点，熟悉围墙砌筑工艺。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况；每季度对三处室外停车场围墙、护栏及防护门作一次全面检查,发现问题维修；每三年对围墙进行粉刷翻新，护栏及防护门防护刷漆。
4.严重安全隐患及时上报、记录并跟踪进度。
序号
服务
项目
方案
服务标准
考核
指标
实施效果
运行管理、保障措施
3
室外停车场车位号标识、车位线、车道行车线及引导标识（线）、挡车器（杆）
由工程维修班长牵头组织综合检修工参照停车场（库）相关标识线（颜色、长宽及符合规格）等项目设计规程实施维修保养
1.室外停车场车位号标识、车位线、车道行车线和引导标识（线）及字体清晰清晰、醒目、规则、无脱落。
标识齐全，标识牌无损坏。
2.挡车器（杆）无锈蚀和开裂、松脱故障。
车位号标识、车位线、车道行车线和引导标识（线）及字迹、标识牌完好率98%。
减少各类标识线（号、牌）受污损和破坏，局部脱落受损划线、标识（号、牌）破损、缺失通过维修养护及时翻新延长寿命，从而保障车辆进出行使方向醒目、有序停放车辆。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场相关标识线（颜色、长宽及符合规格）、标识（号、牌）等项目设计规范及相关材料特点、制作工艺。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。
3.每周对三处室外停车场相关标识线、标识（号、牌）作一次全面检查,发现缺损、脱落及时做好修补。
并做好记录。
序号
服务
项目
方案
服务标准
考核
指标
实施效果
运行管理、保障措施
4
停车场道闸收费系统及车辆诱导系统
由工程维修班长牵头组织综合检修工依照相关设施设备厂家提供的使用及维护保养手册编制保养方案实施维修保养
1.系统硬件：
收发卡器（箱、底座）、防砸闸杆、车牌号识别系统（视频摄像抓怕系统、照度补偿光源系统、中央处理器）等启停动作灵活可靠、抓拍图像清晰、补偿光源照度正常。
相关硬件外观无锈蚀、松脱。
2.车辆诱导显示雷达传感器灵敏有效、显示清晰准确无误。
3.车位计数统计显示装置清晰准确、工作正常
4.收费电脑中控机运行稳定、显示系统清晰。
5.电器设备防雷抗干扰装置有效、设备及装置可靠接地。
相关设备及配套设施完好率99%。
减少不必要的因为维修保养不及时、不到位引起的车辆无法进出、无法有序引导、收计费系统瘫痪的故障，影响室外停车场正常运行。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场设计安装的成套车辆道闸系统、车辆诱导系统、显示系统的工作原理及系统组成结构。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。
3.每月对三处室外停车场道闸系统、车辆诱导系统、显示系统作一次全面检查（机械部件紧固、除尘、润滑，电气系统及软件调试）,发现问题及时维修保养，并做好记录。
4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件除锈刷漆。
检测接地电阻可靠，防雷抗干扰装置有效。
序号
服务
项目
方案
服务标准
考核
指标
实施效果
运行管理、保障措施
5
视频监控系统维护保养
由工程维修班长牵头组织综合检修工依照相关设施设备厂家提供的使用及维护保养手册编制保养方案实施维修保养
1.摄像头、支架及旋转设备安装牢固无松脱、无锈蚀断裂。
2.电源适配器外观完好、输入输出电压稳定。
3.硬盘录放机、显示器工作稳定，视频信号无丢失，系统自动转存记录、回放、查询、拷贝功能正常。
4.视频监控线路固定规范整齐、相关接口紧固可靠。
5.视频图像清晰稳定。
6.电器设备防雷抗干扰装置有效、设备及装置可靠接地。
相关设备及配套设施完好率99%。
有效防控因维修保养不及时、不到位引起的视频监控系统故障导致记录存放视频信息不全或丢失。
影响停车场正常运行。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场设计安装的成套视频监控系统的工作原理及系统组成结构。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。
3.每周对三处室外停车场成套视频监控系统作一次全面检查（机械部件紧固、除尘、润滑，电气系统及软件调试）,发现问题及时维修保养，并做好记录。
4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件除锈刷漆，检测接地电阻可靠，防雷抗干扰装置有效。
序号
服务
项目
方案
服务标准
考核
指标
实施效果
运行管理、保障措施
6
照明系统、设备供电系统
由工程维修班长牵头组织综合检修工依照移交三处室外停车场用电设备设计系统图及照明设备安装图编制保养方案实施维修保养
1.配电箱安装牢固无松脱、无锈蚀；箱内各回路配线、功能标识清晰，计量装置工作正常。
2.系统内各开关、配电线路、照明光源规格型号与设计负载匹配。
相关设备供电接口及控制单元（开关）有效
3.线路布放规范、连接接口固定整齐可靠，线路绝缘无破损，防雷抗干扰装置有效、电气设备及装置可靠接地。
4.灯杆、灯具、灯罩安装牢固无松脱，灯杆、灯罩、灯具底座无锈迹。
照明灯具无缺失、光源有效。
相关设备及配套设施完好率99%。
有效防控因维修保养不及时、不到位引起的照明及设备供电系统故障影响停车场正常运行。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场用电设备设计系统图及照明设备安装图，掌握相关线路走向、设备安装位置。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。
3.每季度对三处室外停车场设备供电系统、照明系统作一次全面检查：
配电箱及控制开关紧固检查、控制开关功能测试、计量装置测试、防雷抗干扰装置是否有效、电气设备及装置是否可靠接地有效。
相关设备除尘。
发现问题及时维修保养，并做好记录。
4.每半年线路运行状况检查：
线路固定是否松脱、绝缘是否有破损，灯具、灯罩及灯杆检查紧固及除锈刷漆。
发现问题及时维修保养，并做好记录。
序号
服务
项目
方案
服务标准
考核
指标
实施效果
运行管理、保障措施
7
给排水及消防系统
由工程维修班长牵头组织综合检修工依照移交三处室外停车场给排水设计安装图、消防设备配置功能区域设计说明书编制保养方案实施维修保养
1.各给水接口和阀门（生活及消防用水）安装牢固，位置布局合理。
2.系统内管网、阀门及水龙头无跑冒滴漏现象。
3.水表计量准确无误。
4.排水沟渠及沉沙井无堵塞，水篦子及井盖完好无缺失。
5.消火栓箱安装牢固，箱体无锈蚀、内部配置设备齐全无丢失。
6.移动手持灭火器配置充足合理，容量及压力正常有效，罐体无锈蚀。
7.紧急疏散用具（电筒、手持话筒、疏散引导棒、反光背心）完好有效。
相关设备及配套设施完好率98%。
有效防控因维修保养不及时、不到位引起停车场被水淹灌现象、发生火险消防设施设备无效的现象影响停车场正常运行。
1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场给排水管网、沟渠设计走向，沉沙井的位置及容量，消防设备（消火栓箱、灭火器具）安装布局位置及配置数量。
相关消防设施设备工作原理及使用方法。
用电设备设计系统图及照明设备安装图，掌握相关线路走向、设备安装位置。
2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。
3.每季度对三处室外停车场给水系统阀门、水龙头、计量装置进行检查调校。
对消火栓箱内设备设施、灭火器进行检查，记录维修保养情况。
4.每半年对排水沟渠及沉沙井进行清掏，防止堵塞及塌陷。
6.依据灭火器填充料使用周期按期充装填料并对罐体进行压力测试。
第三节工程管理难点分析及建议
一方面由于三处室外停车场环车场周边均是住宅小区及办公写字楼，位于生活区内，极易发生高空抛物损坏车辆和砸伤人员。
建议设计安装视频监控系统时考虑安装部分仰视防水红外广角高清摄像头，对住宅及办公楼外立面实时进行监控，同时建议购买购买公共财产意外险及社会公众险。
另一方面考虑到三处均为室外停车场，在选择道闸系统方面建议遵循尽量选择质量较好的，能够防水防锈，并内部也能防锈，外壳比较坚固，道闸闸机及升降杆需要有防砸车功能且具备有手动操作的后备功能，以便停电等特殊情况出现能解决问题，外表是大方、美观等原则。
第四节室外停车场应急预案
一、停车场发生火警
当室外停车场发生火警（车辆发生自燃，车场外投掷纵火、可疑物燃烧），车场服务人员或接警应立即通知停车场负责人，同时现场组织救援。
根据火警性质及时拨打119及110报警。
（一）如火势较小，可以即时用配置的灭火器灭火，同时其余服务人员打开消火栓接上水带然后打开水阀进行扑救。
（二）如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。
（三）主要工作人员协助119灭火。
二、车场发生水浸
（一）停车场准备一定数量的沙袋，以作应急之用。
（二）如发现水浸，现场检修、车管及秩序员要及时进行组织紧急排水。
（三）调派人手用沙包进行堵截水源。
（四）安装潜水泵进行排水。
三、遇紧急停电
（一）使用紧急照明，保证停车场进出车道及车场引导照明。
（二）立即将停电区域及详细情况报告当值车场值班负责人。
（三）通知出入口岗位当值人员，启用手动计费、手动起降道闸同行车辆。
第四节工程维护保养相关配套记录表
室外停车场设施设备巡检维修报告
项目名称
故
障
设
备
名
称
故障描述
检测情况
维修处理
巡检维修人员：
综合检修班长（签名）：
日期：
日期：
室外停车场视频监控系统维护保养报告
一、设备运行环境检查
项目
检查结果
维保周期
备注
机房空调运行情况
□合格□不合格
月度□
机房清洁情况
□合格□不合格
月度□
保护接地
□合格□不合格
半年□
供电系统
□合格□不合格
季度□
防静电措施
□合格□不合格
季度□
设备除尘
□完成□不合格
半年□
线缆整理
□完成□不合格
季度□
标识标签
□完成□不合格
月度□
二、设备巡检记录
设备巡检状态
序号
设备名称
数量
检查结果
维保周期
备注
1
室内一体摄像机
41
正常异常
季度□
2
室外一体摄像机
35
正常异常
月度□
3
电源适配器
22
正常异常
月度□
4
电源适配器
21
正常异常
月度□
5
电源适配器
55
正常异常
月度□
6
硬盘录像机
6
正常异常
季度□
7
监控主机及显示器
3
正常异常
季度□
8
光纤转换器
26
正常异常
月度□
9
光纤收发器
4
正常异常
月度□
10
光纤终端盒
4
正常异常
月度□
11
视频抗干扰器
2
正常异常
月度□
12
电源防浪涌滤波器
18
正常异常
月度□
13
监控平台软件
1
正常异常
半年□
23
UPS电池电压
16
正常异常
季度□
三、设备功能检查
序号
检测项目
检查结果
维保周期
备注
1
前端设备功能
摄像机功能
o正常o异常
月度□
云台转动
o正常o异常
半年□
镜头调节
o正常o异常
半年□
防护罩、支架效果
o正常o异常
季度□
2
图像
质量
图像清晰度
o正常o异常
季度□
抗干扰能力
o正常o异常
半年□
3
电源
适配器
标称值稳定可靠
o正常o异常
季度□
3
系统功能
监视器
监控范围
o正常o异常
月度□
与摄像机比例
o正常o异常
月度□
数字
视频
主机无死机现象
o正常o异常
月度□
显示切换及切换速度
o正常o异常
月度□
联网通信
o正常o异常
月度□
存储速度
o正常o异常
季度□
字符叠加
o正常o异常
季度□
硬盘记录转存
o正常o异常
季度□
回放、检索
o正常o异常
月度□
运行状态：
设备指示灯无告警、日志无告警
o正常o异常
月度□
视频输入：
数模端口视频输入正常
o正常o异常
半年□
视频输出:
数模视频输出正常
o正常o异常
半年□
系统时间、字符矩阵叠加、设备码址、IP地址
o正常o异常
季度□
设备
运行
光纤转换器、光纤收发器
o正常o异常
季度□
视频抗干扰器、电源防浪涌滤波器
o正常o异常
季度□
四、巡检故障汇总（月度）
故障点位及数量：
故障现象描述：
故障分析及定位：
解决办法：
五、巡检遗留问题汇总（月度）
故障点位及数量：
故障现象描述：
故障分析及定位：
解决办法：
六、系统优化及安全建议（半年）
优化及建议
七、巡检总结（年度）
巡检总结
巡检维修人员：
综合检修班长（签名）：
日期：
日期：
室外停车场道闸收费系统维护保养报告
序号
保养工作内容
维保记录
标准
1
检查收费电脑工作状态
运行正常
2
检查收费软件运行状态
运行正常
3
电脑图像显示
清晰无噪点
4
检查档车杆
完好平直、升降力度正常、防砸功能正常、反光膜无破损
5
各转动轴位加油
灵敏
6
齿轮箱油补充
油位正常
7
齿轮磨损、限位开关状态
正常、可靠
8
检测PCB板上控制电路、运转电容、保险丝
工作正常
9
系统线路运行状况
电缆和网线接头紧固、无松动，走线规范，走线穿套管无破损,接地线可靠，个开关断路器安装牢固、电线头紧固线头牢固
10
电容器检查
正常
11
道闸机本体、收发卡箱、视频摄像机
牢固、平整；摄像机抓拍角度正常、镜头无破损；外观无破损和变形；平衡弹簧性能良好；箱门、箱盖密封防水无渗水
12
箱内各部抹灰除尘
无积灰
13
清洁各设备及设备箱内部及其过滤网
无积灰
14
检查读卡机工作状况
读卡、灵敏，安装牢固无松脱
保养情况说明：
巡检维修人员：
综合检修班长（签名）：
日期：
日期：
室外停车场配电照明、动力系统维护保养报告
序号
保养工作内容
维保记录
标准
1
检测配电箱、计量电表
箱体牢固无松脱、无锈蚀、其闭锁正常，室外配电箱防雨措施到位，计量电表计量正确。
2
开关运行状况
配电箱内开关按负载大小配置、空气开关及漏电空开功能回路清晰、进出线端压接紧固；室外相关区域插座防水措施到位、相关部件齐全。
3
线路运行状况
室外停车场区域内照明及动力线路穿管布线、垂直方向及水平方向距离符合规范要求，线路固定无松脱，线路连接紧固，绝缘无破损。
4
照明灯杆、灯罩
灯杆安装基座牢固无松脱，灯罩方向调整到位，螺钉紧固无松脱，灯杆及灯罩无锈蚀，检修口关闭密封防水，开启检修口固定螺栓无锈蚀。
5
照明灯具及灯头
照明灯具光源满足设计照度无破损缺失，灯头紧固无松脱。
6
移动潜水泵
电源引线及插头无破损，潜水泵绝缘符合要求不低于0.5MΩ，运行有可靠接地，泵体无锈蚀，轴承运行无卡阻，运转声音正常，进出水口无异物堵塞。
7
高压清洗机
电源线及插头无破损，高压清洗机机体绝缘符合要求不低于0.5MΩ，可靠接地，机体无锈蚀，压力符合设计要求不低于0.1MPa,高压水管无破损，喷枪阀门开启灵活。
保养情况说明：
巡检维修人员：
综合检修班长（签名）：
日期：
日期：
室外停车场地面、道路、围墙及诱导系统维护保养报告
序号
保养工作内容
维保记录
标准
1
检查停车场地面、进出道路
停车地面无不符合要求的开裂、断裂缝隙；无超标空鼓脱落；无明显积水。
2
检查道路两侧路沿石
连接紧密，无破损断裂塌陷。
3
检查停车场周界围墙
无倾斜断裂，围墙可视面装饰面层无空鼓脱皮。
4
车位挡车器
安装牢固，无锈蚀，无缺失，无破损
5
停车场车位线、车位号、车道行车引导线
各类功能标识线无断裂、破损脱落。
6
车位满显示系统、诱导系统
显示正常无缺失笔画，车位号显示清晰
7
停车场各类警示标示、指示牌
悬挂、安装牢固，反光膜无脱落，字迹清晰。
保养情况说明：
巡检维修人员：
综合检修班长（签名）：
日期：
日期：
室外停车场给排水设施、消防系统维护保养报告
序号
保养工作内容
维保记录
标准
1
检查进水阀门、水龙头
给水管网进出水阀门、水龙头紧固无松脱、无渗漏水，无锈蚀现象，开关灵活。
2
检查计量水表
无卡阻、计量准确
3
检查给水管网
安装固定牢固无松脱，管网无锈蚀，管网连接紧固无渗漏。
4
检查排水沟渠、沉沙井
排水沟、沉沙井无开裂塌陷，无超标泥沙沉积，排水畅通。
5
检查消火栓箱
消火栓箱安装牢固、箱体内外锈蚀，阀门开启灵活，关闭严密无渗漏，箱内消防设施水枪、水带、卷盘齐全无缺失。
6
检查灭火器
灭火器箱体安装稳固、灭火器箱体内外无锈蚀，箱内灭火器数量无缺失，压力符合要求。
7
消防沙池及配套铁锹
消防沙池储存量足无散落，配套铁锹齐全。
8
防水沙袋
数量无缺失，沙袋无破损
保养情况说明：
巡检维修人员：
综合检修班长（签名）：
日期：
日期：
升级会员 