昆明石林房地产市场分析报告.docx

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昆明石林房地产市场分析报告

第一部份石林背景

一、石林背景

2007年，石林列为世界自然遗产地，成为云南继丽江古城世界文化遗产，“三江并流”世界自然遗产后的又一张名片，这个保留了古老地球原始风貌的生态小城，即将迎来巨大的发展机遇。

石林县政府拆巨资全面实施“创建世界一流景区，打造国际旅游胜地”战略目标，石林将从观光旅游型城市转变为国际旅游度假城市，由此带来的重大发展机遇即将使这个历史上著名的滇中交通枢纽城市、阿诗玛的故乡焕发出更耀眼的光彩，在县委、县政府旅游国际化发展战略的指引下，阿诗玛文化生态园即将建成；数字化石林建设已完成主景区骨干光缆及机柜供配电系统、数据网络及景点应急系统等的安装和调试；喀斯特地质博物馆已进入模型安装；昆石高速石林段生态建设工程即已开工，阿诗玛景观大道已建成。

各项城市配套的快速建成，城市品味的快速提升，将使石林踏入全国园林城市行列，也为石林旅游、住宅地产的开发铺垫了良好的基础，石林板块价值凸现。

二、经济发展状况

经过多年的发展，石林旅游业已成长为世界级大品牌、县域经济大产业。

今年上半年，石林景区接待游客128万人次，旅游直接收入1.87亿元，同比增长11.53%；旅游综合收入8亿元，同比增长14.3%。

全县工业总产值同比增长43.6%，工业增加值同比增长60.44%；规模以上工业增加值同比增加36.9%，工业企业主营业务同比增加45.3%。

旅游业在保持健康持续增长态势的同时，工业产业增幅首次远远高于旅游产业的增幅。

石林县招商引资实际到位资金项目67个，亿元项目5个，央企1家，到位国内市外资金11.11亿元。

在昆明市今年“年中考核”中，石林地方财政一般预算收入同比增加57.3%，在第二板块中增速排名第一；规模以上工业企业增加值排第二板块第一，招商引资排第二板块第二。

工业产业多项指标增速首次大幅度高于旅游产业。

三、城市建设发展方向

总体规划及思路

县委、县人民政府总体规划的重要方针之一就是实施了石林现代化城市发展战略，按照建设“一路三区”、“一河三片”的思路和目标，启动了石林特色旅游小城镇建设。

以创建世界一流景区、打造国际旅游胜地为指针，以旅游产业发展为依托，按照旅游城市、优秀旅游城市、生态旅游城市三个层次的理念，实施“一路三区”工程，加快石林古城、鹿阜古镇、长湖镇等旅游小城镇建设，实现旅游业与城市化互动发展，逐步形成具有石头特色、地方民族文化特色和旅游特色，生态环境优质，人文景观和自然景观和谐，城市服务功能完善，旅游业发达的“一河三片”块状式的生态旅游城市，成为面向滇中、滇东、滇东南四地州市的交通小枢纽、旅游经济小中心和民族文化小中心。

第二部份房地产市场分析

一、市场回顾

1．2006年应该是石林县商品房地产市场开发真正步入的初期阶段如：

由官房集团开发的巴江商业中心；石林兴亚房地产开发的临江花园小区，该项目也是石林本土企业第一个以期房形势进行销售的商品房项目。

之前的开发大多以单位集资、内部认购形势进行定向开发的经济实用商品房或是吸引私人购地块按统一规划进行开发建设项目如：

东城片区的各个小区以及南苑小区等。

２．2007年是石林房地产市场开发的分水岭，6月17日石林世界遗产申办成功，在土地及开发成本较低，相关政策相对宽松，极大的市场潜力与经济发展等因素的刺激下吸引了很多外地及本地房地产开发商进行开发投资，同时也吸引了很多外地及本地消费者的关注，市场需求日渐增大：

当时在开发项目：

◆由外地企业江西海川房地产投资公司开发的水岸星城（该项目外地消费群就占到２0%以上）；

◆本地企业开发的：

巴江鹂岛小区一期；宾江花园一期；

３．2008年上半年由于受2007年房地产开发成功的影响，加之市场刚性需求增大，出现了石林县有史以来开发量最大的一年，但随之而来的是下半年残酷的全球金融危机、加之处于政府对房地市场打压调控末期，石林县所有推出楼盘大多没有达到各开发商预期的销售效果，房地产市场处于冰冷的特殊时期。

当时所开发项目：

◆天奇花园◆万城阿诗玛旅游小镇一期◆石金佳园

◆春源天景◆巴江鹂岛二期◆宾江花园二期

◆水岸星城二期

４．2009年石林房地产已进入理性、成熟的开发阶段。

下半年随着市场回暧，国家调控政策有所松动，出台了相关刺激、扶持房地市场政策。

在售楼销售情况开始有所好转，投资者及消费群体观望心理开始减弱，外地消费群体又开始将目光转向石林市场。

当时在售项目：

◆悠然墅◆财富中心◆天奇商住公寓、天奇景苑

◆天赐良缘◆东城商贸中心

５．2010年由于受相关政策的影响如:

土地价格调整、供给量的控制、规划严审以及国家抑止房价政策的出台等因素，今年市场放量有所减少，但本地消费群对普通住宅的刚性需求仍较大。

在售项目：

◆世纪阳光◆桃园水乡◆上海新天地◆云林林墅

◆双龙景苑、婪达尔公寓（小规模项目）

二、板块现状

板块

主要功能

商业业态

商业氛围

石林老城区

行政、办公、商贸、居住

传统的城区核心商圈，以主力卖场、品牌店为主,再辅以其他各式各样的传统业态。

人流、车流旺，商业氛围浓厚，属于成熟的商业区。

石林东城区

（新城区）

居住、休闲、娱乐、餐饮

以居住为主、聚中高档餐饮、，娱乐场所、医疗、教育、通信、建专业市场等相关配套。

除老城区外的第二个成熟商业消费区、配套已相对完善，商业、投资潜力较大。

石林风景区

度假、旅游、休闲、娱乐、餐饮

酒店，专卖店、民俗饰品店、餐馆。

商业主要围绕景区附近及周边，依托于景区，以旅游、民族产品为主的附属商业区。

石林中路区

居住、行政、教育、商业

规划中的商业行政中心。

目前周边配套不够完善、人流量小、没有形成商业氛围。

三、房地产投资开发情况

目前石林的主要楼盘有11个（含主要新老楼盘），总体投资约12.5亿元，总体开发规模约100多万平米。

其中，以商业为主的项目有财富中心；东城商贸中心；万城阿诗玛旅游小镇；别墅项目有天奇花园；上海新天地；忽然墅；云林林墅；巴江鹂岛，纯高层项目有世纪阳光；财富中心二个，其他为多层。

其中在售楼盘除部份别墅项目外大多销售已完成80%以上销售率。

前期蓄水的楼盘有世纪阳光二期；桃园水乡；中央金座；石林老街东门坊；龙岸（据说土地手续还未完善），总供应量约150万平米。

四、产品情况

▲开盘规模：

目前面市的楼盘主要有：

中等规模的世纪阳光；上海新天地；悠忽墅；林墅，小规模的有婪达尔公寓及双龙景苑，总盘量约为26万多万平米，蓄水待面市的楼盘有：

桃园水乡一期；世纪阳光二期；中央金座；上海新天地二期，存量估计约为30万平米左右。

▲物业类型：

面市的楼盘纯高层物业有2个（世纪阳光、财富中心），其余为多层物业。

社区配套:

由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。

▲户型面积：

普通住宅户型主要以三室二厅二卫为主，面积多在110—125平米之间；四室二厅二卫的面积多在125—135平米之间；跃层则在160—190平米之间；二室二厅的面积多在70—85平米之间；一室一厅的面积在45—55平米之间。

从目前整个市场的户型配比来看，三房二厅的户型约占40%，四室二厅二了卫的户型约占20%，二室二厅的约占15%，一室一厅的约占10%，其他户型约占15%。

从户型的设计水平来看，总体水平已接近昆明，部分户型从实用、采光、通风等性价比方面来看甚至比昆明的好。

五、价格情况

近几年，石林的房房价格增长速度较快，但相比其它洲县房价还算正常，没出现大起大落现象，从2006年起每年具体价格为：

物业类型

时间段

市场均价（元/㎡）

备注

普通住宅

2006年底

1280

2007年底

1480

2008年底

1700

2009年底

2380

目前

2800

别

墅

联排

2006年底

1480

目前

3200---3500

独幢

目前

4500

商铺

目前

城区内20000-25000

商铺由于区域的不同价格差异比较大具体要根据实际项目情况而定

城区外5000-15000

六、总体销售及需求情况

1．目前已开盘楼盘销售情况较好，2010年石林推出的普通住宅楼盘世经阳光、双龙公寓及景苑销售率均达到80%以上，别墅楼盘销售情况较差在40-50%之间，究其原因，主要有以下几方面：

普通住宅情况：

第一，房地产市场刚性需求仍处于增长态势；今年上半年楼盘推出量比前几年较小，只有50000平米左右，而大多新推出项目还处于办理手续、蓄水阶段，说明目前供给量未达到市场需求状态；第二，“申遗”成功后吸引大量外地各类型的消费群体进驻石林，给石林带来前所未有的房地产市场机遇；第三，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求；

别墅情况：

2010年政府部门加大对房地市场的调控力度如限购、限贷、欲增收房产税、土地开发严励监管等相关措施，这些政策势必加重高端商品房购买消费群的观望情绪；正常情况下购买别墅的消费群体大多是二次三次购房，一部份以投资为主要目，所以宏观政策调控将对高端商品房消费群体造成的影响非常大。

2.对区位的选择

从在售楼盘的销售来看，城区楼盘普通住宅的销售情况明显比城区外开发区好，这说明在地段和价格之间，购房者更看重地段。

3.对物业类型的选择

从在售楼盘的销售来看，购房者对物业类型的选择没有明显偏好，但是购房者明显更倾向于购买大盘，特别是针对老城区外开发区的楼盘，这说明购房者对社区内环境、配套设施等因素比较重视。

4.对户型面积的选择

从在售楼盘的销售来看，三室的户型是市场上的主流产品，销售情况较好。

从潜在客户的需求反映来看，60%的客户考虑购买三室的住房；15%的客户考虑购买四室的住房；10%的客户考虑购买二室的住房；10%的客户考虑购买一室一厅的住房；余下5%的考虑购买大户型。

从潜在客户对各种户型的面积选择来看，几乎所有选择二室的潜在客户希望面积在60—75平米之间；绝大部分选择三室的潜在客户希望面积在90—110平米之间；大部分选择四室的潜在客户希望面积在125—135平米之间；绝大部分选择一室的潜在客户希望面积在45平米以内。

从市场供应情况（三室二厅二卫为主，面积多在110—125平米之间；二室二厅的面积多在70—85平米之间；一室一厅的面积在45—55平米之间）来看，无论是户型配比还是面积配比，与潜在的需求之间都存在着很大的差距。

三室的户型仍是最适合居家也是最受欢迎的户型，但今后随着房价的不断增长，如果消费者收入几乎没有变化的情况下，低总价位的小户型会越来越受青睐，投资选择小户型是大势所趋。

七、客户群体情况

世界遗产地石林有着丰富的旅游资源，深厚的历史文化底蕴，与春城昆明相仿的气候条件，城市交通畅通无阻，这些因素，为石林营造出了一个舒适的居住环境，石林主要客户群分为四类：

一是钟爱石林居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值增值的投资型和休闲度假型的购房群体；

三是本地居民一次置业以及更换旧房、二次置业的购房群体；

四是致力于石林投资置业的购房群体。

八、主要楼盘介绍（详见附表——楼盘市场调研表）

第三部分房地产开发投资环境总结

1.目前石林普通住宅依托于刚性需求市场具有一定的开发前景，但需根据项目实际情况而定；而象别墅类中高档项目开发由于消费群体购买意向受国家政策调控的影响较大，未来的市场有很强的不确定性因素。

2.目前面市的普通住宅楼盘大多品质不高，从销售情况来看，消费者更青睐大盘，这说明购房者比较看重社区景观。

此外对于城区外开发的楼盘，由于外环境缺乏配套，适当的增加一些配套可以对项目的销售产生很大影响。

因此，在开发区开发项目，面对众多潜在的竞争，体量是影响投资取得成功的一个关键因素，体量大才能更好的营造社区景观，提供医疗、教育、运动设施、会所等配套。

３.从目前整个市场的产品供应来看，普通住宅面积配比与户型配比与潜在需求存在很大差距，三室二厅以及二室二厅的户型将成为未来消费的主流户型，消费者对经济紧凑型住房是未来的消费热点。

４.石林今后将成为商品房外销城市，外地投资和度假型客户将占很大比重，本地的高端别墅消费群体有限，高端别墅要卖一个好价钱，推广就不能局限于本地，甚至省内，对于体量大的中高端普通住宅项目，也需要走出本地市场。

5.城区及附近仍是普通住宅供应的主要板块，石林中路及西片区普通住宅供应量将大增，石林风景片区将取代东城片区及中路片区成为中高端别墅开发的热点区域。

6.目前城区内普通住宅价格水平与城区内相比差距较大，今年城区内2个小楼盘销售较好，而西片区的世纪阳光也没出现火爆势头，这一方面说明购房者看重地段，另一方面也说明城区楼盘与城区外楼盘相比，价格上涨的空间更大。

7.石林重心向中路迁移是未来一段时间的趋势，将来相信政府将加大该区域的基础设施和相关配套建设的力度，2年以后石林中路环境还将得到很的大改善。

8.由于购房者对地段的看重，在城区内及附近选项目进行开发的风险系数要远远小在其它区域开发。